【文章內(nèi)容簡介】 出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由社區(qū)居（村）民委員會(huì)在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員、新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)居（村）委會(huì)的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。 第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的。第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居（村）民委員會(huì)推薦，業(yè)主代表最終由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確定，物業(yè)管理委員會(huì)其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書面委托。業(yè)主對物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60%。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）代表擔(dān)任。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）物業(yè)管理委員會(huì)備案申請表；（二）物業(yè)管理委員會(huì)成員的身份證明（含委員基本情況和分工情況）；（三）管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則；（四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料?！≥犑?、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出意見，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書面答復(fù)。物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過3年。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）對能夠召開業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)備案之日起停止其職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。第四十條 業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)的委員、物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任，最高任職年齡可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。業(yè)主有下列情形，不得擔(dān)任上述職務(wù)，已擔(dān)任上述職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示：（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再具備業(yè)主資格的；（二）喪失民事行為能力的；（三）依法被限制人身自由的；（四）有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的；（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、汽車停放費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的；（六）違法出租房屋的；（七）非法接受、索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的；（八）其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形。第四章 前期物業(yè)管理第四十一條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。鼓勵(lì)銷售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。第四十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開辦費(fèi)用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交以下材料報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照；（二）物業(yè)管理區(qū)域的備案證明、擬當(dāng)期預(yù)銷售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證；（三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；（四）招標(biāo)文件；（五）招標(biāo)代理委托合同（適用委托機(jī)構(gòu)代理）；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正。第四十四條 建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）開標(biāo)評標(biāo)過程；（二）確定中標(biāo)人的方式及理由；（三）評標(biāo)委員會(huì)的評標(biāo)報(bào)告；（四）中標(biāo)人的投標(biāo)文件。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具中標(biāo)備案通知書。第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門備案。轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格行政主管部門對于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案通知書。第四十六條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并通過招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門及價(jià)格行政主管部門重新辦理備案手續(xù)。第四十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中：‰為辦公用房，‰為經(jīng)營用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并無償移交。物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主。集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或