【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 5601元/ m2；最低均價(jià)：3240元/ m2 平均均價(jià)：4506元/ m2 一月花木地區(qū)預(yù)售情況統(tǒng)計(jì) 月份 預(yù)售面積 預(yù)售金額 均價(jià) 2000年11月 44814 m2 187303679元 2000年12月 39363 m2 178610078元 4714元/ m2 2001年1月 20208 m2 91072280元 4506元/ m2 受整個(gè)花木北蔡區(qū)域交易情況的下降，花木地區(qū)個(gè)案成交量也開始回落，但幾個(gè)大盤仍然保持著較好的預(yù)售業(yè)績(jī)，從該區(qū)域交易前五名的情況我們可以清楚的看見，御景苑、環(huán)龍新紀(jì)園、萬(wàn)邦都市花園、綠緣公寓和龍昌苑其累計(jì)交易量就達(dá)到了17851平方米，占了整個(gè)花木區(qū)域的88%。從區(qū)域預(yù)售均價(jià)來看，僅為4506元/平方米，有所下降，但較浦東新區(qū)綜合均價(jià)仍高出833元/平方米，主力均價(jià)維持在35004200元/平方米之間，世紀(jì)公園仍然是影響該區(qū)域物業(yè)價(jià)格的最大變數(shù)。從物業(yè)類型看，該區(qū)域以小高層 和高層物業(yè)為主，多層樓盤僅占20%，這符合該區(qū)域物業(yè)發(fā)展要求?；镜貐^(qū)的預(yù)測(cè)：隨著華麗家族、聯(lián)洋花園等其他大盤的推進(jìn)，上半年，該區(qū)域預(yù)售交易量和預(yù)售價(jià)格可望有所回升。 北蔡地區(qū)： 區(qū)域預(yù)售前二名：綠川新苑 紫葉花園東園 北蔡苑 宏蓮苑 紫竹軒 區(qū)域最高均價(jià)：3004元/m2 最低均價(jià)：2189元/ m2 平均均價(jià)：2482元/ m2； 北蔡地區(qū)預(yù)售情況統(tǒng)計(jì) 月份 預(yù)售面積（m2） 預(yù)售金額（元） 均價(jià)（元/m2） 2000年11月 24600 64183203 2000年12月 14939 38514000 2578 2001年1月 13743 34115347 2482 北蔡地區(qū)上市交易量有小幅下降，累計(jì)預(yù)售面積為13743平方米，下降幅度為8%，僅占浦東新區(qū)預(yù)售分額的8%。區(qū)域預(yù)售均價(jià)也隨之有了變動(dòng)，下降到2482元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià)1190元/平方米，最高均價(jià)僅為3004元/平方米，其主力均價(jià)在27002800元/平方米之間。北蔡地區(qū)預(yù)測(cè)：北蔡地區(qū)樓盤的目標(biāo)客群均為工薪階層，以周邊及鄰近區(qū)域的客戶為主。新盤的缺乏，使得預(yù)售情況將變得不容樂觀。作為區(qū)域內(nèi)唯一熱銷樓盤的綠川新苑將面臨來自其他區(qū)域大盤的挑戰(zhàn)，縱使自身在區(qū)域內(nèi)仍高居榜首，在無(wú)其他新盤的推進(jìn)下，區(qū)域業(yè)績(jī)很可能繼續(xù)下滑。 162。 陸家嘴地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名 香榭麗花園 京城大廈 南洋苑 雙城苑 生安花園 區(qū)域最高均價(jià) 7139元/平方米 最低均價(jià) 2533元/平方米 平均均價(jià)4875元/平方米 時(shí)間段 預(yù)售面積（m2） 市場(chǎng)份額 均價(jià)（元/ m2） 2000年11月 32549 % 4867 2000年12月 35604 % 4963 2001年1月 31527 17% 4875 受整個(gè)浦東交易情況下降的影響，陸家嘴地區(qū)預(yù)售總量略有回落，商品房預(yù)售面積為31527平方米，減少了4077平方米。由于整個(gè)新區(qū)總量下跌較大，該區(qū)域所占浦東市場(chǎng)份額卻有了大幅上揚(yáng)，提高到了17%。受土地資源及市政規(guī)劃的影響，該區(qū)域目前仍是浦東房地產(chǎn)業(yè)中物業(yè)最高價(jià)格區(qū)，交易價(jià)格大多在4000元/平方米以上，綜合均價(jià)為4875元/平方米，高出浦東綜合均價(jià)1202元/平方米。該區(qū)域市場(chǎng)份額的顯著提升，得益于香榭麗花園9000多平方米的貢獻(xiàn)，從區(qū)域前五名的預(yù)售情況看，其累計(jì)預(yù)售量達(dá)19911平方米，占整個(gè)區(qū)域預(yù)售額的63%。區(qū)域內(nèi)樓盤以小高層和高層為主，房型大都由大二房、三房和復(fù)式構(gòu)成，其目標(biāo)客戶群定位在居住改善型和白領(lǐng)人士。 162。 金橋地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：金鵬荷澤苑、佳運(yùn)公寓 加屯東波苑 愛法新都 蝶戀園、 區(qū)域最高均價(jià)：3909元/ M2 最低均價(jià)：2067元/ M2 平均均價(jià)：3206元/ M2 時(shí)間段 預(yù)售面積（M2） 所占份額 2000年11月 75271 % 2000年12月 63165 % 2001年1月 35523 % 在前期浦東新區(qū)商品房上市預(yù)售交易樓盤量上，金橋區(qū)域可謂一枝獨(dú)秀，預(yù)售交易樓盤總量達(dá)29個(gè)，遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。但近日區(qū)域交易量本月大幅下跌，降至35523平方米，減少了27642平方米。前五名樓盤總預(yù)售量為17115平方米，占區(qū)域交易總量的48%。異軍突起的蝶戀園在創(chuàng)造了開盤以來9000多平方米的最高交易記錄后，被金鵬荷澤苑、加屯東波苑等四個(gè)樓盤趕超，交易量成倍下滑，總體上區(qū)域缺乏新盤支撐已十分明顯，但可以預(yù)測(cè)的是，今后很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，金橋區(qū)域仍將是浦東樓市中最火暴的地區(qū)。 受個(gè)案金鵬荷澤苑的價(jià)位影響，區(qū)域內(nèi)其他樓盤紛紛打出了讓利活動(dòng)，區(qū)域預(yù)售均價(jià)較以往有所下降，為3026元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià)647元/平方米，低于浦東新區(qū)綜合均價(jià)646元/平方米。從地理位置上看，金橋地區(qū)跨度較大，金橋東區(qū)和西區(qū)的物業(yè)價(jià)差懸殊明顯，區(qū)域均價(jià)總體上決定于東、西區(qū)內(nèi)的物業(yè)上市量。就目前區(qū)域現(xiàn)狀而論，樓盤的分散性開發(fā)，使得區(qū)域均價(jià)短期內(nèi)不會(huì)有太大的波動(dòng)。 162。 南浦地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前四名：澳麗花園、貴龍園、怡東花園、喬頓花園、 區(qū)域預(yù)售最高均價(jià): 5742元/M2 最低均價(jià)為 3721元/M2 綜合均價(jià)為4734元/M2 時(shí)間段 預(yù)售面積（M2） 平均單價(jià)（元/M2） 市場(chǎng)份額 2000年10月 13610 4227 % 2000年11月 16671 4621 % 2000年12月 19453 4698 % 2001年1月 18513 4734 10% 相對(duì)于其他區(qū)域商品房預(yù)售面積均告大幅下滑的情況，南浦地區(qū)內(nèi)銷商品房預(yù)售業(yè)績(jī)僅出現(xiàn)小的波動(dòng)。商品房預(yù)售面積為18513平方米，僅減少了940平方米，而所占整個(gè)新區(qū)市場(chǎng)份額卻從去年下半年以來持續(xù)高走，再創(chuàng)新記錄，達(dá)到了10%。受其影響，區(qū)域綜合交易均價(jià)也連創(chuàng)新高，從提升到4734元/平方米。與陸家嘴地區(qū)4875元/ M2的交易均價(jià)僅差141元/ M2。大盤澳麗花園、貴龍園二期、喬頓花園二期的相繼上市，無(wú)疑是區(qū)域預(yù)售交易總量上升的主要原因。有房產(chǎn)小陸家嘴美譽(yù)的南浦地區(qū)，均以小高層和高層物業(yè)出現(xiàn)，目標(biāo)客戶群定位在中高收入人士。隨著盛逸公寓的即將開盤，可以預(yù)測(cè)，新世紀(jì)的南浦地區(qū)，房產(chǎn)交易將更加趨于活躍。 162。 楊思三林區(qū)域 區(qū)域預(yù)售前五名：純翠上南 上南山水苑 恒大翰城 三林城、楊思水境苑 區(qū)域預(yù)售綜合均價(jià)：2679元/ M2，最高均價(jià)3001元/ M2，最低均價(jià)2059元/ M2 楊思三林區(qū)域預(yù)售交易量大幅下滑，商品房預(yù)售面積下降到19970平方米，減少了17149平方米。區(qū)域樓市從去年下半年以來，所占浦東新區(qū)市場(chǎng)份額始終維系在12%15%之間，表現(xiàn)交錯(cuò)升降有序的狀態(tài)，從種種跡象表明，這種現(xiàn)象仍將繼續(xù)存在，在浦東樓市中可謂一大獨(dú)特的區(qū)域特色。 時(shí)間段 預(yù)售面積（M2） 市場(chǎng)份額 2000年10月 23598 % 2000年11月 48276 15% 2000年12月 36719 % 2001年1月 19970 11% 分析可見，該區(qū)域本月預(yù)售前五名累計(jì)完成預(yù)售面積12406平方米，所占該區(qū)域預(yù)售面積為62%。同上幾個(gè)月相比，區(qū)域前五名樓盤的主力地位開始有所動(dòng)搖，所占區(qū)域市場(chǎng)份額不及去年11月的80%。與市場(chǎng)份額相比，自去年下半年以來，楊思三林區(qū)域的綜合均價(jià)卻有著不同樣的情況，市場(chǎng)份額高則綜合均價(jià)下滑，反之則綜合均價(jià)高漲。本月就較上月的2670元/平方米上漲至了2697元/平方米，但仍低于浦東區(qū)域樓市均價(jià)975元/平方米，本月區(qū)域主力均價(jià)仍維持在2500—2800元/平方米。 從該區(qū)域在浦東新區(qū)的綜合排名看，本月僅有純翠上南進(jìn)入前10名，較上月減少了2個(gè)。但通過分析發(fā)現(xiàn)，隨著區(qū)域內(nèi)熱銷樓盤個(gè)數(shù)的減少，未來二、三個(gè)月內(nèi)，區(qū)域預(yù)售量很難有較大的突破。 162。 上南區(qū)域 區(qū)域預(yù)售前五名：紫竹馨苑 建業(yè)新村 博愛家園 東方佳苑 華南名苑 區(qū)域預(yù)售綜合均價(jià)：3460元/ M2，最高均價(jià)4663元/ M2，最低均價(jià)2234元/ M2 相對(duì)于其他區(qū)域的小幅下滑和楊思三林區(qū)域的月間交錯(cuò)變化，上南區(qū)域再次上演好戲，在整個(gè)新區(qū)預(yù)售總量大幅下降的情況下，該區(qū)域樓市預(yù)售面積卻略有上揚(yáng)，達(dá)到了27143平方米，所占浦東新區(qū)市場(chǎng)份額也提高到了14%。這種可喜局面的出現(xiàn)，其實(shí)得益于區(qū)域主力樓盤的努力，區(qū)域前五名樓盤在預(yù)售面積上為區(qū)域貢獻(xiàn)了18225平方米，占區(qū)域份額的67%。 時(shí)間段 預(yù)售面積（平方米） 市場(chǎng)份額 2000年10月 13732 % 2000年11月 21281 7% 2000年12月 26471 % 2001年1月 27143 14% 上南區(qū)域預(yù)售交易量的逐漸上揚(yáng)，使該區(qū)域的預(yù)售均價(jià)保持著一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的局面上。其主力均價(jià)始終維系在為3250—3650元/平方米之間，這說明該區(qū)域樓市環(huán)境得到了綜合提高并且贏得了人們的認(rèn)可。從在浦東的預(yù)售排名看，該區(qū)域的新盤紫竹馨苑擠身前10名，位居第五，而原本業(yè)績(jī)不俗的建業(yè)新村開始滑落到第12位。 大盤紫竹馨苑、博愛家園的上市及其他品質(zhì)樓盤的穩(wěn)步預(yù)售業(yè)績(jī)，可望保持住該區(qū)域的上升勢(shì)頭。 162。 川沙區(qū)域 區(qū)域預(yù)售前三名：金鐘苑 妙城公寓 區(qū)域預(yù)售綜合均價(jià)：3471元/ M2，最高均價(jià)4305元/ M2，最低均價(jià)1943元/ M2 時(shí)間段 預(yù)售面積（平方米） 市場(chǎng)份額 2001年1月 10730 6% 近期川沙地區(qū)登記預(yù)售的樓盤共有8家，其中別墅一個(gè)，其他均為多層。區(qū)域預(yù)售交易面積為10730平方米，占浦東房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)份額為6%。這其中，排名浦東商品房預(yù)售排行榜第4位的金鐘苑可謂以一擋十，獨(dú)自完成預(yù)售面積5628平方米，%。受其影響，該區(qū)域預(yù)售均價(jià)也較喜人，個(gè)案主力均價(jià)在20002300元/平方米之間。 作為地處相對(duì)偏僻和綜合環(huán)境相對(duì)落后的川沙地區(qū)，出現(xiàn)如此喜人局面原因，得益于區(qū)域周邊的一系列市政重點(diǎn)工程的建成和規(guī)劃的到位。浦東新機(jī)場(chǎng)的落成和龍陽(yáng)路站到機(jī)場(chǎng)磁懸浮軌道規(guī)劃工程的即將實(shí)施是區(qū)域樓盤價(jià)格上漲和熱銷的主要原因。 五、 與投資項(xiàng)目相關(guān)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1. 經(jīng)濟(jì)——國(guó)民經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,%。從近幾年的發(fā)展曲線可以看出，隨著國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步回暖和經(jīng)濟(jì)