【正文】 聯(lián)洋花園市場(chǎng)調(diào)研簡(jiǎn)報(bào)委托單位：上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司公司報(bào)告單位：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開(kāi)啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報(bào)告日期：二00一年四月天啟 amp。 開(kāi)啟地址：上海市徐虹北路31號(hào)電話： 傳真：一、 區(qū)域市場(chǎng)的歷史回顧和趨勢(shì)分析2000年浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩ramp。 房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升浦東房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升，內(nèi)銷商品房交易均價(jià)為2792元/平方米，較98年的2716元/平方米和99年的2673元/平方米均有較大的漲幅。內(nèi)銷商品房預(yù)售全年交易均價(jià)為3378元/平方米。較99年上漲了208元/平方米，漲幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)?？v覽98年，99年的全年交易均價(jià)，我們不難看出，浦東的商品房預(yù)售交易均價(jià)正在穩(wěn)步回升，預(yù)計(jì)今年仍將有較大的上漲空間，這從今年1月份3673元/平方米的交易均價(jià)上已有所證實(shí)。在浦東房產(chǎn)市場(chǎng)中，得益于世紀(jì)公園、地鐵2號(hào)線的陸家嘴地區(qū)、上南—楊思地區(qū)、金橋—滬東地區(qū)和花木地區(qū)四大板塊內(nèi)的樓盤(pán)，已成為主力樓盤(pán)，引領(lǐng)市場(chǎng)風(fēng)騷。amp。 二、三級(jí)市場(chǎng)交易紅火。過(guò)去的2000年是浦東樓市業(yè)績(jī)輝煌的一年。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)已連續(xù)18個(gè)月位居全市20個(gè)區(qū)（縣）的第一。去年新區(qū)房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)成交總量達(dá)394萬(wàn)平方米，成交金額130億元，分別比上年增長(zhǎng)47％和48％。 ，共31605套，分別比99年增長(zhǎng)37%，22%和41%，計(jì)30212套，分別比99年增長(zhǎng)34%，21%和40%，%，%和17%。其中內(nèi)銷商品房預(yù)售量為260。2萬(wàn)平方米，共22563套，分別比99年增長(zhǎng)55%，46%和65%，%，預(yù)售面積位居全市首位。套均面積達(dá)115平方米，這也從一個(gè)側(cè)面反映出浦東住房面積正由經(jīng)濟(jì)適用型向?qū)挸ㄊ孢m型發(fā)展。amp。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)和綜合優(yōu)勢(shì)效果顯著。浦東新區(qū)的區(qū)位效應(yīng)和綜合優(yōu)勢(shì)，正吸引著越來(lái)越多的“白領(lǐng)”前往安家。大多數(shù)在外企工作的高學(xué)歷購(gòu)房者愿意選擇把家安在浦東。浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)啟用、地鐵二號(hào)線貫通、新建越江隧道、規(guī)劃中的輕軌二號(hào)線等因素，是浦東的商品房被看好的主要原因。內(nèi)，外銷商品房預(yù)售交易均位居全市第一再次證實(shí)著浦東已成房地產(chǎn)業(yè)投資的熱土。 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 1）、上半年新盤(pán)上市量會(huì)有所減少，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中。amp。 受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，大多數(shù)中小房產(chǎn)企業(yè)由于資金問(wèn)題，暫時(shí)將無(wú)法開(kāi)發(fā)新盤(pán)，使得新盤(pán)上市量不足。amp。 現(xiàn)有浦東樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲(chǔ)備量明顯不足，后繼開(kāi)發(fā)仍需較長(zhǎng)時(shí)間。amp。 浦東現(xiàn)有規(guī)劃的稍大規(guī)模物業(yè)，如愛(ài)法新城、偉萊家園、上南花苑城、東方城市花園、新里城二期等在2001年5月份之前都很難正式預(yù)售，上半年的市場(chǎng)明顯缺乏大盤(pán)和品牌物業(yè)的支撐。但此種局面估計(jì)在下半年將會(huì)有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年交易總量相對(duì)較為集中。2）、個(gè)案熱銷“短、平、快”，整體規(guī)劃配套尚需加強(qiáng)。 從近期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)來(lái)看，浦東房地產(chǎn)一定程度上存在樓盤(pán)越做越小，內(nèi)部規(guī)劃越做越精，外部規(guī)劃越做越差的現(xiàn)象，而且到年底這種現(xiàn)象還表現(xiàn)得較為明顯。其內(nèi)在因素在于開(kāi)發(fā)商縮短銷售周期、規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的指導(dǎo)思想使然。此類樓盤(pán)開(kāi)發(fā)在某種程度上還是受市場(chǎng)歡迎的，但其短暫的銷售周期注定了這只能是短期行為。同類型樓盤(pán)在數(shù)量上的聚集，最終會(huì)導(dǎo)致浦東樓市品牌樓盤(pán)的相對(duì)缺乏。 由于上市新盤(pán)偏少，購(gòu)房者選擇余地較小，而且規(guī)模優(yōu)質(zhì)物業(yè)的屈指可數(shù)，此間上市的小樓盤(pán)和個(gè)別優(yōu)秀品牌樓盤(pán)將會(huì)引起市民的爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，售樓處門(mén)庭若市的局面將依然會(huì)出現(xiàn)，上半年整體及區(qū)域月間交易量的強(qiáng)烈波動(dòng)也將在所難免。 3）、各路“諸侯”進(jìn)駐浦東，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量會(huì)有增無(wú)減。 既然受資金限制，原有的房產(chǎn)企業(yè)大量減少，這對(duì)資金雄厚的外資企業(yè)和國(guó)內(nèi)有實(shí)力的房產(chǎn)商無(wú)疑提供了絕佳的機(jī)遇。盡管相當(dāng)一批中小企業(yè)退出房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但大量國(guó)內(nèi)、外資房產(chǎn)投資企業(yè)的進(jìn)駐，使得浦東房地產(chǎn)的總開(kāi)發(fā)量會(huì)有所增加，物業(yè)質(zhì)量和品位有望得到進(jìn)一步的提升。同時(shí)，小型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)亦將會(huì)有所增長(zhǎng)。 4）、中低價(jià)位物業(yè)的定位仍將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。 就目前的浦東樓市來(lái)看，除小陸家嘴地區(qū)外，大部分地區(qū)受地理位置、周邊市政配套的影響，高價(jià)位物業(yè)讓購(gòu)房者完全接受尚有一定的難度，且中低價(jià)位樓盤(pán)的目標(biāo)客戶群范圍較廣，相對(duì)來(lái)講，在銷售上顯得較為容易一些。因此，中低價(jià)位物業(yè)開(kāi)發(fā)仍將會(huì)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主流。 5）、川楊河沿岸，金橋北區(qū)，楊思、三林地區(qū)有望成為投資熱點(diǎn)。 無(wú)論從市政規(guī)模，還是生態(tài)環(huán)境，土地成本上分析，在上述這些地方投資興建中低檔物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)性較小，利潤(rùn)不薄。川楊河沿岸建成生態(tài)性、水景住區(qū)，應(yīng)是極具市場(chǎng)潛力；金橋北區(qū)興建中低檔別墅市場(chǎng)前景廣闊，楊思、三林地區(qū)投資多層物業(yè)也會(huì)有所作為，加之現(xiàn)有周邊物業(yè)、交通商業(yè)配套以及盧浦大橋的動(dòng)工在即，更是為該地區(qū)提供了相當(dāng)?shù)纳悼臻g。 6）、大型社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)會(huì)加強(qiáng)，社區(qū)概念應(yīng)進(jìn)一步推出。 從聯(lián)洋新社區(qū)、萬(wàn)邦社區(qū)等在浦東和上海樓市的影響力來(lái)看，無(wú)論是規(guī)劃還是配套以及環(huán)境等都容易上規(guī)模，成氣候，從而產(chǎn)生大手筆，較小受地塊等因素的約束。產(chǎn)生品牌和逐步建立浦東房地產(chǎn)整體形象主要還依賴于大型社區(qū)的建設(shè)。 7）、“以規(guī)劃定開(kāi)發(fā)”的概念應(yīng)該會(huì)成為樓盤(pán)開(kāi)發(fā)新景。 基地開(kāi)發(fā)和社區(qū)建設(shè)中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會(huì)顯得越來(lái)越重要。前段時(shí)間浦東樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)中，包括聯(lián)洋新社區(qū)在內(nèi)的一些較大規(guī)模的項(xiàng)目，都或多或少地在這些方面存在著一定的問(wèn)題。還有張楊路的源深路、民生路段生活配套的明顯缺乏等問(wèn)題，也較為突出?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在明年，以規(guī)劃定開(kāi)發(fā)，基地開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃先行的做法應(yīng)會(huì)大行其道，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)新景。二、 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展格局————八仙過(guò)海，各顯神通浦東八大主力板塊，分領(lǐng)房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)騷浦東在經(jīng)歷了近十余年的開(kāi)發(fā)、開(kāi)放之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。并逐漸形成了以陸家嘴、金橋等八大板塊為主的新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局。見(jiàn)下圖：金橋地區(qū)年綜合均價(jià)：2963陸家嘴地區(qū)年綜合均價(jià)：4552花木地區(qū)年綜合均價(jià)：4110南浦地區(qū)年綜合均價(jià)：4457上南地區(qū)年綜合均價(jià)：3354北蔡地區(qū)年綜合均價(jià)：2540川沙地區(qū)年綜合均價(jià)：2600楊思、三林地區(qū)年綜合均價(jià)：2678一）、浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)八大主力板塊綜合分析 八大主力板塊供需情況綜合分析。（包括有些個(gè)案直接從市局獲得預(yù)售許可證），先前內(nèi)銷商品房供過(guò)于求的局面已在浦東發(fā)生歷史性的轉(zhuǎn)變，尤其在花木、金橋、上南等地區(qū)，熱銷區(qū)域從中一目了然。（見(jiàn)下表） 區(qū) 域花木上南金橋陸家嘴楊思三林北蔡川沙南浦其他交易登記量批準(zhǔn)預(yù)售量比例系數(shù) 八大主力板塊推盤(pán)數(shù)量與市場(chǎng)份額綜合分析。就今年登記預(yù)售的262個(gè)內(nèi)銷樓盤(pán)而言（其中2000年批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤(pán)有近150個(gè)）各區(qū)域分布極不均勻，金橋地區(qū)多達(dá)62個(gè)，而南浦地區(qū)僅8個(gè)，與之對(duì)應(yīng)的全年各區(qū)域的預(yù)售總量也同樣懸殊較大，，區(qū)域市場(chǎng)份額不言而喻。（具體見(jiàn)圖表四） 區(qū) 域金橋陸家嘴上南楊思三林花木北蔡南浦川沙其他樓盤(pán)個(gè)數(shù) 62393930211481535預(yù)售交易量 市場(chǎng)份額 %%%%%%%%% 八大主力板塊年交易均價(jià)綜合分析。價(jià)格上，從全年交易情況來(lái)看，月間交易均價(jià)波動(dòng)總體上呈上升趨勢(shì)，月間最大值為12月份的3636元/方米，最小值為6月份的3219元/平方米。從6月份的預(yù)售排行榜中我們不難看出，6月份交易均價(jià)偏低的主要原因是：由于前4名樓盤(pán)綠川新苑、上南上水苑、紫葉花園東園、東麗苑總計(jì)近37000平方米的交易量的預(yù)售均價(jià)均低于3000元/平方米。尤其是綠川新苑近13000平方米的交易量的預(yù)售均價(jià)僅為2100元/平方米。（具體見(jiàn)圖表五） 由于各區(qū)域地理位置上的差別，全年交易均價(jià)上各區(qū)域有著明顯的不同，陸家嘴地區(qū)全年預(yù)售交易均價(jià)最高，為4522元/平方米，北蔡地區(qū)最低為2540元/平方米，區(qū)域均價(jià)差高達(dá)2012元/平方米。在眾多的個(gè)案樓盤(pán)中，價(jià)格范圍從最低的1327元/平方米至最高的8731元/平方米均有分布。浦東地區(qū)的廣闊性決定了樓盤(pán)價(jià)位涵蓋面的廣泛性，價(jià)格差較大是浦東樓市最大的特色。（具體見(jiàn)圖表六）圖表六 （由于川沙地區(qū)別墅相對(duì)較多，交易均價(jià)不能代表區(qū)域物業(yè)價(jià)格，故未選用）樓盤(pán)類型分布上，在全年登記預(yù)售的262個(gè)樓盤(pán)中，多層為188個(gè)，占全年交易總量的59%；高層、小高層為66個(gè)，占交易總量的38%；獨(dú)立或聯(lián)體別墅8個(gè)，占交易總量的比例僅為3%。（具體見(jiàn)圖表七）在全年交易量中，各價(jià)格段所占比例分別為：3000元/%，30004000元/%，40005000元/%，5000元/%。由此觀之，浦東現(xiàn)行物業(yè)仍以4000元/平方米以下為主流.二）、浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)八大主力板塊分區(qū)描述162。 金橋地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：鵬欣綠苑、金澤苑、金鵬菏澤苑、住友—名人花園、陽(yáng)光歐洲城 區(qū)域全年綜合均價(jià)：2963元/平方米 ，%。由于區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量眾多，全年月度交易均價(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，全年除了8月份受金澤苑低價(jià)位的大額交易量（24000多平方米）影響略微偏低為2769元/平方米外，其余各月均維持在3000元/平方米的均價(jià)。（具體見(jiàn)圖表八）。，占區(qū)域年度預(yù)售總量的42%，區(qū)域內(nèi)登記預(yù)售的62個(gè)樓盤(pán)中，多層為50個(gè)，交易量占整個(gè)區(qū)域的65%；小高層、高層為10個(gè)，交易量占區(qū)域總量28%；別墅為 3個(gè)，交易量占區(qū)域總量的7%。全年有四家樓盤(pán)入選浦東新區(qū)年度預(yù)售排行榜前20名，分別是鵬欣綠苑（第一名）、金澤苑（第六名）、金鵬菏澤苑（第十二名）、住友—名人花園（第十三名）。162。 陸家嘴地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：生安花苑、申立苑、香榭麗花園、張揚(yáng)花苑、陸家嘴花園 區(qū)域全年綜合均價(jià)：4552元/平方米 陸家嘴地區(qū)全年登記預(yù)售的樓盤(pán)共有39個(gè)，其中小高層、高層為29個(gè)，多層為10個(gè)，全年交易量占區(qū)域的百分比分別為87%和13%。從中也可看出陸家嘴地區(qū)預(yù)售的物業(yè)基本上以高層、小高層物業(yè)為主。，占整個(gè)區(qū)域全年交易量的48%。入選浦東新區(qū)年度排行榜前20名的樓盤(pán)有3個(gè)，分別為生安花苑