【正文】 聯(lián)洋花園市場調(diào)研簡報委托單位：上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司公司報告單位：上海天啟企業(yè)策劃有限公司 上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報告日期：二00一年四月天啟 amp。 開啟地址：上海市徐虹北路31號電話： 傳真：一、 區(qū)域市場的歷史回顧和趨勢分析2000年浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩ramp。 房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升浦東房地產(chǎn)價格穩(wěn)中有升，內(nèi)銷商品房交易均價為2792元/平方米，較98年的2716元/平方米和99年的2673元/平方米均有較大的漲幅。內(nèi)銷商品房預(yù)售全年交易均價為3378元/平方米。較99年上漲了208元/平方米，漲幅達7個百分點?？v覽98年，99年的全年交易均價，我們不難看出，浦東的商品房預(yù)售交易均價正在穩(wěn)步回升，預(yù)計今年仍將有較大的上漲空間，這從今年1月份3673元/平方米的交易均價上已有所證實。在浦東房產(chǎn)市場中，得益于世紀(jì)公園、地鐵2號線的陸家嘴地區(qū)、上南—楊思地區(qū)、金橋—滬東地區(qū)和花木地區(qū)四大板塊內(nèi)的樓盤，已成為主力樓盤，引領(lǐng)市場風(fēng)騷。amp。 二、三級市場交易紅火。過去的2000年是浦東樓市業(yè)績輝煌的一年。浦東新區(qū)房地產(chǎn)二、三級市場已連續(xù)18個月位居全市20個區(qū)（縣）的第一。去年新區(qū)房地產(chǎn)二、三級市場成交總量達394萬平方米，成交金額130億元，分別比上年增長47％和48％。 ，共31605套，分別比99年增長37%，22%和41%，計30212套，分別比99年增長34%，21%和40%，%，%和17%。其中內(nèi)銷商品房預(yù)售量為260。2萬平方米，共22563套，分別比99年增長55%，46%和65%，%，預(yù)售面積位居全市首位。套均面積達115平方米，這也從一個側(cè)面反映出浦東住房面積正由經(jīng)濟適用型向?qū)挸ㄊ孢m型發(fā)展。amp。 區(qū)位優(yōu)勢和綜合優(yōu)勢效果顯著。浦東新區(qū)的區(qū)位效應(yīng)和綜合優(yōu)勢，正吸引著越來越多的“白領(lǐng)”前往安家。大多數(shù)在外企工作的高學(xué)歷購房者愿意選擇把家安在浦東。浦東國際機場啟用、地鐵二號線貫通、新建越江隧道、規(guī)劃中的輕軌二號線等因素，是浦東的商品房被看好的主要原因。內(nèi)，外銷商品房預(yù)售交易均位居全市第一再次證實著浦東已成房地產(chǎn)業(yè)投資的熱土。 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 1）、上半年新盤上市量會有所減少，預(yù)計下半年交易總量相對較為集中。amp。 受新的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)限制，大多數(shù)中小房產(chǎn)企業(yè)由于資金問題，暫時將無法開發(fā)新盤，使得新盤上市量不足。amp。 現(xiàn)有浦東樓市的熱銷物業(yè)預(yù)售儲備量明顯不足，后繼開發(fā)仍需較長時間。amp。 浦東現(xiàn)有規(guī)劃的稍大規(guī)模物業(yè)，如愛法新城、偉萊家園、上南花苑城、東方城市花園、新里城二期等在2001年5月份之前都很難正式預(yù)售，上半年的市場明顯缺乏大盤和品牌物業(yè)的支撐。但此種局面估計在下半年將會有明顯好轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年交易總量相對較為集中。2）、個案熱銷“短、平、快”，整體規(guī)劃配套尚需加強。 從近期樓盤開發(fā)來看，浦東房地產(chǎn)一定程度上存在樓盤越做越小，內(nèi)部規(guī)劃越做越精，外部規(guī)劃越做越差的現(xiàn)象，而且到年底這種現(xiàn)象還表現(xiàn)得較為明顯。其內(nèi)在因素在于開發(fā)商縮短銷售周期、規(guī)避市場風(fēng)險的指導(dǎo)思想使然。此類樓盤開發(fā)在某種程度上還是受市場歡迎的，但其短暫的銷售周期注定了這只能是短期行為。同類型樓盤在數(shù)量上的聚集，最終會導(dǎo)致浦東樓市品牌樓盤的相對缺乏。 由于上市新盤偏少，購房者選擇余地較小，而且規(guī)模優(yōu)質(zhì)物業(yè)的屈指可數(shù)，此間上市的小樓盤和個別優(yōu)秀品牌樓盤將會引起市民的爭相購買，售樓處門庭若市的局面將依然會出現(xiàn)，上半年整體及區(qū)域月間交易量的強烈波動也將在所難免。 3）、各路“諸侯”進駐浦東，樓盤開發(fā)量會有增無減。 既然受資金限制，原有的房產(chǎn)企業(yè)大量減少，這對資金雄厚的外資企業(yè)和國內(nèi)有實力的房產(chǎn)商無疑提供了絕佳的機遇。盡管相當(dāng)一批中小企業(yè)退出房產(chǎn)開發(fā)，但大量國內(nèi)、外資房產(chǎn)投資企業(yè)的進駐，使得浦東房地產(chǎn)的總開發(fā)量會有所增加，物業(yè)質(zhì)量和品位有望得到進一步的提升。同時，小型樓盤開發(fā)亦將會有所增長。 4）、中低價位物業(yè)的定位仍將是房地產(chǎn)開發(fā)主流。 就目前的浦東樓市來看，除小陸家嘴地區(qū)外，大部分地區(qū)受地理位置、周邊市政配套的影響，高價位物業(yè)讓購房者完全接受尚有一定的難度，且中低價位樓盤的目標(biāo)客戶群范圍較廣，相對來講，在銷售上顯得較為容易一些。因此，中低價位物業(yè)開發(fā)仍將會是房地產(chǎn)開發(fā)主流。 5）、川楊河沿岸，金橋北區(qū)，楊思、三林地區(qū)有望成為投資熱點。 無論從市政規(guī)模，還是生態(tài)環(huán)境，土地成本上分析，在上述這些地方投資興建中低檔物業(yè)，風(fēng)險性較小，利潤不薄。川楊河沿岸建成生態(tài)性、水景住區(qū)，應(yīng)是極具市場潛力；金橋北區(qū)興建中低檔別墅市場前景廣闊，楊思、三林地區(qū)投資多層物業(yè)也會有所作為，加之現(xiàn)有周邊物業(yè)、交通商業(yè)配套以及盧浦大橋的動工在即，更是為該地區(qū)提供了相當(dāng)?shù)纳悼臻g。 6）、大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)會加強，社區(qū)概念應(yīng)進一步推出。 從聯(lián)洋新社區(qū)、萬邦社區(qū)等在浦東和上海樓市的影響力來看，無論是規(guī)劃還是配套以及環(huán)境等都容易上規(guī)模，成氣候，從而產(chǎn)生大手筆，較小受地塊等因素的約束。產(chǎn)生品牌和逐步建立浦東房地產(chǎn)整體形象主要還依賴于大型社區(qū)的建設(shè)。 7）、“以規(guī)劃定開發(fā)”的概念應(yīng)該會成為樓盤開發(fā)新景。 基地開發(fā)和社區(qū)建設(shè)中整體協(xié)調(diào)和總體規(guī)劃將會顯得越來越重要。前段時間浦東樓盤的開發(fā)中，包括聯(lián)洋新社區(qū)在內(nèi)的一些較大規(guī)模的項目，都或多或少地在這些方面存在著一定的問題。還有張楊路的源深路、民生路段生活配套的明顯缺乏等問題，也較為突出?？梢灶A(yù)見，在明年，以規(guī)劃定開發(fā)，基地開發(fā)總體規(guī)劃先行的做法應(yīng)會大行其道，成為房地產(chǎn)開發(fā)新景。二、 浦東房地產(chǎn)市場發(fā)展格局————八仙過海，各顯神通浦東八大主力板塊，分領(lǐng)房產(chǎn)市場風(fēng)騷浦東在經(jīng)歷了近十余年的開發(fā)、開放之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了翻天覆地的變化。并逐漸形成了以陸家嘴、金橋等八大板塊為主的新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展格局。見下圖：金橋地區(qū)年綜合均價：2963陸家嘴地區(qū)年綜合均價：4552花木地區(qū)年綜合均價：4110南浦地區(qū)年綜合均價：4457上南地區(qū)年綜合均價：3354北蔡地區(qū)年綜合均價：2540川沙地區(qū)年綜合均價：2600楊思、三林地區(qū)年綜合均價：2678一）、浦東房地產(chǎn)市場八大主力板塊綜合分析 八大主力板塊供需情況綜合分析。（包括有些個案直接從市局獲得預(yù)售許可證），先前內(nèi)銷商品房供過于求的局面已在浦東發(fā)生歷史性的轉(zhuǎn)變，尤其在花木、金橋、上南等地區(qū)，熱銷區(qū)域從中一目了然。（見下表） 區(qū) 域花木上南金橋陸家嘴楊思三林北蔡川沙南浦其他交易登記量批準(zhǔn)預(yù)售量比例系數(shù) 八大主力板塊推盤數(shù)量與市場份額綜合分析。就今年登記預(yù)售的262個內(nèi)銷樓盤而言（其中2000年批準(zhǔn)預(yù)售的樓盤有近150個）各區(qū)域分布極不均勻，金橋地區(qū)多達62個，而南浦地區(qū)僅8個，與之對應(yīng)的全年各區(qū)域的預(yù)售總量也同樣懸殊較大，，區(qū)域市場份額不言而喻。（具體見圖表四） 區(qū) 域金橋陸家嘴上南楊思三林花木北蔡南浦川沙其他樓盤個數(shù) 62393930211481535預(yù)售交易量 市場份額 %%%%%%%%% 八大主力板塊年交易均價綜合分析。價格上，從全年交易情況來看，月間交易均價波動總體上呈上升趨勢，月間最大值為12月份的3636元/方米，最小值為6月份的3219元/平方米。從6月份的預(yù)售排行榜中我們不難看出，6月份交易均價偏低的主要原因是：由于前4名樓盤綠川新苑、上南上水苑、紫葉花園東園、東麗苑總計近37000平方米的交易量的預(yù)售均價均低于3000元/平方米。尤其是綠川新苑近13000平方米的交易量的預(yù)售均價僅為2100元/平方米。（具體見圖表五） 由于各區(qū)域地理位置上的差別，全年交易均價上各區(qū)域有著明顯的不同，陸家嘴地區(qū)全年預(yù)售交易均價最高，為4522元/平方米，北蔡地區(qū)最低為2540元/平方米，區(qū)域均價差高達2012元/平方米。在眾多的個案樓盤中，價格范圍從最低的1327元/平方米至最高的8731元/平方米均有分布。浦東地區(qū)的廣闊性決定了樓盤價位涵蓋面的廣泛性，價格差較大是浦東樓市最大的特色。（具體見圖表六）圖表六 （由于川沙地區(qū)別墅相對較多，交易均價不能代表區(qū)域物業(yè)價格，故未選用）樓盤類型分布上，在全年登記預(yù)售的262個樓盤中，多層為188個，占全年交易總量的59%；高層、小高層為66個，占交易總量的38%；獨立或聯(lián)體別墅8個，占交易總量的比例僅為3%。（具體見圖表七）在全年交易量中，各價格段所占比例分別為：3000元/%，30004000元/%，40005000元/%，5000元/%。由此觀之，浦東現(xiàn)行物業(yè)仍以4000元/平方米以下為主流.二）、浦東房地產(chǎn)市場八大主力板塊分區(qū)描述162。 金橋地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：鵬欣綠苑、金澤苑、金鵬菏澤苑、住友—名人花園、陽光歐洲城 區(qū)域全年綜合均價：2963元/平方米 ，%。由于區(qū)域樓盤數(shù)量眾多，全年月度交易均價走勢平穩(wěn)，全年除了8月份受金澤苑低價位的大額交易量（24000多平方米）影響略微偏低為2769元/平方米外，其余各月均維持在3000元/平方米的均價。（具體見圖表八）。，占區(qū)域年度預(yù)售總量的42%，區(qū)域內(nèi)登記預(yù)售的62個樓盤中，多層為50個，交易量占整個區(qū)域的65%；小高層、高層為10個，交易量占區(qū)域總量28%；別墅為 3個，交易量占區(qū)域總量的7%。全年有四家樓盤入選浦東新區(qū)年度預(yù)售排行榜前20名，分別是鵬欣綠苑（第一名）、金澤苑（第六名）、金鵬菏澤苑（第十二名）、住友—名人花園（第十三名）。162。 陸家嘴地區(qū) 區(qū)域預(yù)售前五名：生安花苑、申立苑、香榭麗花園、張揚花苑、陸家嘴花園 區(qū)域全年綜合均價：4552元/平方米 陸家嘴地區(qū)全年登記預(yù)售的樓盤共有39個，其中小高層、高層為29個，多層為10個，全年交易量占區(qū)域的百分比分別為87%和13%。從中也可看出陸家嘴地區(qū)預(yù)售的物業(yè)基本上以高層、小高層物業(yè)為主。，占整個區(qū)域全年交易量的48%。入選浦東新區(qū)年度排行榜前20名的樓盤有3個，分別為生安花苑