【房地產】聯(lián)洋花園(已修改)
2025-01-13 09:58 本頁面
【正文】 項目前期市場定位、產品建議及營銷推廣 項目名稱： 聯(lián)洋花園二期 演 講 人： 陳艾立 （上海天啟企業(yè)策劃有限公司總經理） 3/1/2023 1 ☆ 市場及產品研究 —— 市場綜述 ? 宏觀市場：全市房地產市場持續(xù)走強并將繼續(xù)走強。 ? 預計到“十五”末，上海市區(qū)人均居住面積將達 15平方米；展望發(fā)展空間，到“十五”末，房地產業(yè)的增加值占上海國內生產總值的比重將從“九五”末的5． 2％提高到 10％ 左右。 ? 19月內銷商品房批準預售面積和實際預售面積之比已由去年同期的 1： 1： 2 ? 區(qū)域市場 —— 浦東 房地產市場： 增勢強勁并將繼續(xù)保持 ? 板塊市場 —— 聯(lián)洋 板塊市場： 潛力巨大，成為新的熱點板塊 ☆ 市場及產品研究 —— 市場綜述 3 ☆ 市場及產品研究 —— 市場綜述 宏觀市場、區(qū)域市場和板塊市場的相互左右相互影響，為本案提供了三大機遇： 本案三大機遇 宏觀市場：持續(xù)走強 區(qū)域市場：增勢強勁 板塊市場：潛力巨大 適天時 通地利 享人和 4 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 競爭鏈（以世紀公園為中心） 價格競爭 花木地區(qū) 地鐵沿線 （世紀公園周邊） 聯(lián)洋新社區(qū)內部 本案所具有的潛力優(yōu)勢足以彌補其價格劣勢 本案所具有的潛力優(yōu)勢足以彌補其價格劣勢 5 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 競爭鏈（以世紀公園為中心） 地段競爭 花木地區(qū) 地鐵沿線 （世紀公園周邊） 聯(lián)洋新社區(qū)內部 本案二期客源以私車族為主 本案后排位置所處的環(huán)境比較靜 新社區(qū)內鄰里中心將徹底解決本案生活配套問題 6 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 競爭鏈（以世紀公園為中心） 環(huán)境競爭 聯(lián)洋新社區(qū)內部 所以本案在環(huán)境競爭中處于劣勢 。 潛在競爭 聯(lián)洋新社區(qū)內部 本案應打速度戰(zhàn) ，做好預認購期 7 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 競爭鏈分析 結論 ： ? 本案競爭 主要來于聯(lián)洋新社區(qū)內以開發(fā)樓盤和未開發(fā)樓盤 ? 本案面臨的競爭壓力 是地段（聯(lián)洋新社區(qū)內）上的相對劣勢和環(huán)境規(guī)劃上的檔次偏低 ? 本案自身的壓力 是如何讓消費者接受高于一期 700元 /平方米的價差 8 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 聯(lián)洋新社區(qū)內的競爭博弈 ? 潛在競爭 ： 聯(lián)洋新社區(qū)內每年將有 4050萬新開發(fā)的住宅總量投入市場 ， 這些住宅構成本案潛在的競爭 ? 現(xiàn)時競爭 ： 御景園 、 華麗家族 、 天安花園 ， 其中天安花園銷售率已超過 90%， 至本案預開盤已基本沒有可競爭房源 ， 所有現(xiàn)時競爭主要有御景園和華麗家族 9 ☆ 市場及產品研究 —— 競爭分析 ? 博 弈 ： ? 從以上概況分析可以看出 ， 本案與同區(qū)域內的御景園和華麗家族應為同質樓盤。 ? 開發(fā)周期越長，競爭壓力越大 ? 本案二房比例最小，三房比例最大，從該地區(qū)樓盤去化來看，三
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