【房地產(chǎn)】聯(lián)洋花園(已修改)
2025-01-13 09:58 本頁(yè)面
【正文】 項(xiàng)目前期市場(chǎng)定位、產(chǎn)品建議及營(yíng)銷推廣 項(xiàng)目名稱： 聯(lián)洋花園二期 演 講 人： 陳艾立 （上海天啟企業(yè)策劃有限公司總經(jīng)理） 3/1/2023 1 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 市場(chǎng)綜述 ? 宏觀市場(chǎng)：全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走強(qiáng)并將繼續(xù)走強(qiáng)。 ? 預(yù)計(jì)到“十五”末，上海市區(qū)人均居住面積將達(dá) 15平方米；展望發(fā)展空間，到“十五”末，房地產(chǎn)業(yè)的增加值占上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重將從“九五”末的5． 2％提高到 10％ 左右。 ? 19月內(nèi)銷商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比已由去年同期的 1： 1： 2 ? 區(qū)域市場(chǎng) —— 浦東 房地產(chǎn)市場(chǎng)： 增勢(shì)強(qiáng)勁并將繼續(xù)保持 ? 板塊市場(chǎng) —— 聯(lián)洋 板塊市場(chǎng)： 潛力巨大，成為新的熱點(diǎn)板塊 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 市場(chǎng)綜述 3 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 市場(chǎng)綜述 宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)和板塊市場(chǎng)的相互左右相互影響，為本案提供了三大機(jī)遇： 本案三大機(jī)遇 宏觀市場(chǎng)：持續(xù)走強(qiáng) 區(qū)域市場(chǎng)：增勢(shì)強(qiáng)勁 板塊市場(chǎng)：潛力巨大 適天時(shí) 通地利 享人和 4 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)鏈（以世紀(jì)公園為中心） 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 花木地區(qū) 地鐵沿線 （世紀(jì)公園周邊） 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)部 本案所具有的潛力優(yōu)勢(shì)足以彌補(bǔ)其價(jià)格劣勢(shì) 本案所具有的潛力優(yōu)勢(shì)足以彌補(bǔ)其價(jià)格劣勢(shì) 5 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)鏈（以世紀(jì)公園為中心） 地段競(jìng)爭(zhēng) 花木地區(qū) 地鐵沿線 （世紀(jì)公園周邊） 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)部 本案二期客源以私車族為主 本案后排位置所處的環(huán)境比較靜 新社區(qū)內(nèi)鄰里中心將徹底解決本案生活配套問(wèn)題 6 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)鏈（以世紀(jì)公園為中心） 環(huán)境競(jìng)爭(zhēng) 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)部 所以本案在環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì) 。 潛在競(jìng)爭(zhēng) 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)部 本案應(yīng)打速度戰(zhàn) ，做好預(yù)認(rèn)購(gòu)期 7 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)鏈分析 結(jié)論 ： ? 本案競(jìng)爭(zhēng) 主要來(lái)于聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)以開發(fā)樓盤和未開發(fā)樓盤 ? 本案面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力 是地段（聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)）上的相對(duì)劣勢(shì)和環(huán)境規(guī)劃上的檔次偏低 ? 本案自身的壓力 是如何讓消費(fèi)者接受高于一期 700元 /平方米的價(jià)差 8 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)博弈 ? 潛在競(jìng)爭(zhēng) ： 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)每年將有 4050萬(wàn)新開發(fā)的住宅總量投入市場(chǎng) ， 這些住宅構(gòu)成本案潛在的競(jìng)爭(zhēng) ? 現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng) ： 御景園 、 華麗家族 、 天安花園 ， 其中天安花園銷售率已超過(guò) 90%， 至本案預(yù)開盤已基本沒(méi)有可競(jìng)爭(zhēng)房源 ， 所有現(xiàn)時(shí)競(jìng)爭(zhēng)主要有御景園和華麗家族 9 ☆ 市場(chǎng)及產(chǎn)品研究 —— 競(jìng)爭(zhēng)分析 ? 博 弈 ： ? 從以上概況分析可以看出 ， 本案與同區(qū)域內(nèi)的御景園和華麗家族應(yīng)為同質(zhì)樓盤。 ? 開發(fā)周期越長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力越大 ? 本案二房比例最小，三房比例最大，從該地區(qū)樓盤去化來(lái)看，三
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