【正文】 重慶安特花園策劃報(bào)告 1.因素分析及專項(xiàng)調(diào)研1房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析及開發(fā)時(shí)機(jī)研究2002年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機(jī)勃勃！——買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。地價(jià)在猛漲，房價(jià)在悄然上揚(yáng)，伴隨著的是一片又一片的荒蕪之地變成了主城區(qū)的花園洋房……（一）府連續(xù)出臺(tái)十大政策，即是對(duì)房地產(chǎn)的促進(jìn)，也加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理。1.政策一、啟動(dòng)商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)。2002年1月中旬，市房管局開始啟動(dòng)“商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”。購房者通過電腦查詢和“63875555”電話語音查詢兩種方式了解商品房已售、可售和不可售的情況，有效地堵塞了“一女多嫁”的漏洞。2.政策二、住房交易手續(xù)費(fèi)新標(biāo)準(zhǔn)。2002年3月，重慶市物價(jià)局和市國土房管局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)的通知》，對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓和租賃的相關(guān)手續(xù)費(fèi)制定了新的標(biāo)準(zhǔn)。3.政策三、土地價(jià)格調(diào)整和土地級(jí)別調(diào)整。2002年６月，政府對(duì)重慶市土地價(jià)格和土地級(jí)別進(jìn)行調(diào)整。調(diào)整內(nèi)容涉及兩個(gè)方面：一是土地出讓金：商業(yè)用地、住宅用地上漲９１％；二是土地基準(zhǔn)地價(jià)：商業(yè)用地、住宅用地上漲４５％左右。此項(xiàng)政策帶來了三大信號(hào)：一、土地值錢了，意味著城市競爭力提高了；二、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻進(jìn)一步提高。三：帶動(dòng)房價(jià)上漲。4.政策四、土地公示制度。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營性用地一律實(shí)行招投標(biāo)。有人士認(rèn)為，此舉意味著，繼土地儲(chǔ)備、土地出讓金調(diào)價(jià)后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的又一道門檻。5.政策五、重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例。2002年8月1日，《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》正式實(shí)施。該條例至少在四個(gè)方面值得購房者的注意：商品房銷售實(shí)施以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)；現(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽訂七日之內(nèi)，為購買人辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記；為保證購房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房使用30日之內(nèi)，為購房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。6.政策六、切實(shí)解決“辦證難”問題。2002年10月，市政府轉(zhuǎn)發(fā)文件，要求在年底前基本辦完不少于300萬平方米房屋的“兩證”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，由于多年的歷史積累，主城區(qū)目前有320萬平方米已售房屋未辦理“兩證”，涉及到幾萬戶家庭50－60億元的住宅產(chǎn)權(quán)。隨后的11月，國土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實(shí)解決辦證難的遺留問題。7.政策七、開通信用檔案管理系統(tǒng)。2002年11月初，市房管局開通重慶市房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案管理系統(tǒng)。這是重慶為整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)又一重大舉措。該檔案系統(tǒng)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、不良行為記錄、違法違規(guī)行為、公眾投訴及處理情況等內(nèi)容。其中違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、欺詐銷售等問題是本次信用檔案系統(tǒng)監(jiān)督的重點(diǎn)。8.政策八、重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例。2002年11月1日，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這是重慶市第一部物業(yè)管理法規(guī)。9.政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。2002年11月，市建委出臺(tái)條例，規(guī)范房市經(jīng)營行為。該條例對(duì)違規(guī)作了明確規(guī)定，被查處的違規(guī)行為，其內(nèi)容包括：擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)、侵害購房人合法權(quán)益；不發(fā)放住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、不按保證書承諾承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任；將已分?jǐn)偟墓裁娣e再次出租或出售；購房合同中不標(biāo)明套內(nèi)建面和公攤等。10.政策十、重慶市城市拆遷管理?xiàng)l例。2002年12月1日，《重慶市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施。這是直轄以來，重慶對(duì)城市的拆遷管理法規(guī)一次重大調(diào)整。新《條例》在拆遷管理上將更規(guī)范、更全面、更法制化。據(jù)介紹，相對(duì)1999年重慶的第一部拆遷管理?xiàng)l例，新條例在六大方面作出了修改，包括了拆遷補(bǔ)償主體、補(bǔ)償金額方式、安置方式、行政管理、補(bǔ)償資金的監(jiān)管、處罰條款等等（二）房價(jià)上漲一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，重慶房價(jià)在一路走高。從去年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。來自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會(huì)上，重慶主城區(qū)期房成交均價(jià)2432元、現(xiàn)房成交價(jià)為2130元。與半年前政府召開的春季房交會(huì)的數(shù)據(jù)相比，期房每平方米價(jià)格上漲了259元（同面積計(jì)算法），％；現(xiàn)房上漲了250元，％。（三）大盤涌現(xiàn)重慶房市2002年的一件大事，是融僑半島和廣廈城，這兩個(gè)大盤的正式上市。融僑半島已于2002年10月開盤，廣廈城已于2002年年底開盤，并已在12月初開始放號(hào)。這兩個(gè)大盤的總占地面積，已經(jīng)被媒體重復(fù)了多次：融僑半島近3000畝，廣廈城1050畝。繼融僑半島和廣廈城之后，又有一個(gè)上千畝的大樓盤基本排定了上市日期，進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，那就是準(zhǔn)備在2003年6月正式開盤的“翡翠湖”別墅區(qū)，這是一個(gè)規(guī)劃為純別墅區(qū)的大型社區(qū)，位于沙坪壩、北碚、渝北三區(qū)交界的童家溪一帶。另幾個(gè)籌備開發(fā)的“千畝級(jí)”大盤：美心集團(tuán)準(zhǔn)備開發(fā)的別墅項(xiàng)目，位于南岸區(qū)大佛寺大橋段以東，總占地3500畝，計(jì)劃在2004年前完成基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)；，由協(xié)信和英才景觀共同投資，占地1000畝左右，預(yù)計(jì)明年上半年推出；南方集團(tuán)在渝北的教育型地產(chǎn)項(xiàng)目，占地超過1000畝，設(shè)有南方翻譯學(xué)院。在今后很長一段時(shí)間內(nèi)，重慶的“擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)”將會(huì)如火如荼地展開，人口將快速增長，自從重慶作為中國第四個(gè)直轄市正式掛牌以來，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)?！鞍胄r(shí)”主城區(qū)、“8小時(shí)重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?？v觀最近幾年重慶房地產(chǎn)開發(fā)的軌跡，有跡象顯示地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)已由渝中區(qū)向周邊區(qū)域轉(zhuǎn)移。，轄區(qū)內(nèi)風(fēng)光旖旎，擁有天然旅游勝地龍水湖風(fēng)景區(qū)。雙橋區(qū)工業(yè)發(fā)達(dá)，擁有四川汽車制造廠、中泰合資重慶雙橋正大有限公司等知名企業(yè)，基本形成了以重型汽車制造、改造、零部件生產(chǎn)和銷售為龍頭、飼料、鑄鍛為兩翼的工業(yè)體系。雙橋區(qū)緊靠成渝高速公路和成渝鐵路距重慶市中心僅80余公里，大郵高等級(jí)公路橫貫全線。10000門程控電話連接著國內(nèi)外大中城市，自來水廠尚余1／2的供水能力，天然氣日供應(yīng)能力為6萬立方米，擁有110千伏變電站兩座。雙橋區(qū)是國家級(jí)科技先進(jìn)區(qū)，國家級(jí)“普九”達(dá)標(biāo)區(qū)和全市第一個(gè)愛嬰?yún)^(qū)，城區(qū)綠樹掩映，環(huán)境優(yōu)雅，金融、保險(xiǎn)業(yè)欣欣向榮，存、貸、保險(xiǎn)業(yè)服務(wù)高效、便捷?？偟膩碚f，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點(diǎn)。隨著重慶市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇。2項(xiàng)目相似高檔樓盤專項(xiàng)調(diào)查分析略3交通狀況可與陳庹路相接，又可與袁茄路連接，上可至陳家坪、袁家崗，下可至茄子溪等處，是雙橋新城開發(fā)中心黃金地段。222222918323232234結(jié)論：人氣創(chuàng)造市場(chǎng)縱觀國內(nèi)明星樓盤的熱銷，從根本上來講就是充分調(diào)動(dòng)了人氣。這種人氣在一定時(shí)間和范圍內(nèi)可以超越價(jià)值和價(jià)值比較，這已經(jīng)是不爭的事實(shí)。而所謂的人氣就是“精英消費(fèi)觀加上羊群心理”，說白了，聰明的人和大多數(shù)人認(rèn)為是好的就都是好的。從中國人任何接受彩電、冰箱的歷史就可以看到這種定式。因此，真正掌握“精英”人群的消費(fèi)傾向，與市場(chǎng)比較并做出適當(dāng)超前應(yīng)該是本案的操作思路。5項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，因此市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大□地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達(dá)石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達(dá)大坪、火車站，30分鐘到達(dá)解