【正文】 目錄1. 市場關(guān)注………………………………………………………………………………………2 熱點聚焦……………………………………………………………………………………………………2 市政動態(tài)……………………………………………………………………………………………………4 宏觀政策……………………………………………………………………………………………………6 地產(chǎn)資訊……………………………………………………………………………………………………7……………………………………………………………………………………..8 市場綜述……………………………………………………………………………………………………9 批準預(yù)售……………………………………………………………………………………………………10 成交量分析………………………………………………………………………………………………..10 成交價格分析………………………………………………………………………………………………11 08年新增項目及區(qū)域分析……………………………………………………………………………….12………………………………………………………………………………………24…………………………………………………………………………………………………24 供應(yīng)分析…………………………………………………………………………………………………252008年度重慶樓市動態(tài)報告第一章 市場關(guān)注1. 熱點聚焦■ 樓市博弈，破局乏力“現(xiàn)金流”成為4月樓市關(guān)注的焦點，尤其是各大地產(chǎn)股年報全面公開后，近半公司資產(chǎn)負債率超過60%，再加上政府雙嚴的政策基調(diào)，資金緊缺已經(jīng)成為開發(fā)商心中最大的痛。資金鏈的緊80218繃使得很多實力孱弱的房地產(chǎn)企業(yè)均面臨“優(yōu)勝劣汰”的生死考驗。拓展籌資渠道、變賣不良資產(chǎn)成為資金緊缺開發(fā)商的無奈選擇，以最快的方式獲得現(xiàn)金流已經(jīng)成為營銷策略的關(guān)鍵。就重慶樓市而言4月份的樓市是一個動蕩的樓市，各方集中發(fā)力，市場硝煙彌漫。兩個奧園之爭依然持續(xù)，龍湖與金科亦爭論不休，樓市全面出擊，各開發(fā)商紛紛使出渾身解數(shù)促銷樓盤，大幅折扣已經(jīng)成為主流營銷策略，有的樓盤甚至打出了“保價購房、跌價補償”的價格策略，力求打破目前的市場僵局，實現(xiàn)資金回流。同品觀點：樓市各方的博弈目前仍處于僵持階段，開發(fā)商破局依然乏力。大家均寄望于5月份的春交會，希望借房交會進行促銷。預(yù)計5月份的樓市依然硝煙彌漫，促銷依然是主旋律?！?，春交會短期拉動樓市回暖2008年5月12日，對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)生毀滅性的破壞，由于全國大部分地區(qū)有明顯震感，全國人民感同身受，一時間，舉國同哀。2008年5月16日，備受矚目的春交會如期在陳家坪展覽中心舉行。受場地、交通條件的限制，又逢特大地震災(zāi)害的影響，參展單位和購房者均有所減少，從一定程度上影響了房交會的成交。但本屆房交會是稅費優(yōu)惠幅度是有史以來最大的一年，于是，很多購房者可能在4月就定了要買的房子，都等到5月春交會期間來簽訂合同以享受優(yōu)惠。為期4天的房交會共成交房屋8690件。同品觀點：價格的指揮棒永遠具有點石成金的效果，房交會在短期推動了市場成交，但相對于整個市場的供應(yīng)來講，起色并不明顯。突如其來的地震，進一步加重了重慶樓市的觀望心理，對于購房者來說，除價格之外，房屋的安全性、抗震性也成為購房重點考慮的因素，許多人更是選擇取消或延遲購房。而未來放量的猛增背后是市場需求的相對減少，產(chǎn)品供應(yīng)的大量弱化，未來樓市不容樂觀。■ 重慶北部新區(qū)有望成中國第三新區(qū)繼上海浦東、天津濱海之后，我市北部新區(qū)近期有望成為中國第三新區(qū)。 為落實胡錦濤總書記為重慶作出的定位，讓重慶盡快成長為西部地區(qū)重要的增長極，作為重慶改革開放前沿的北部新區(qū)正面臨空前的機遇。近期可能出臺的中央支持重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合改革試驗區(qū)建設(shè)的系列優(yōu)惠政策中有一項重要內(nèi)容，就是要把北部新區(qū)提檔升級，比照上海浦東、天津濱海兩大新區(qū)，將其打造成中國第三新區(qū)，帶動重慶，乃至西部經(jīng)濟社會發(fā)展，縮短東西差距。據(jù)介紹，北部新區(qū)一旦成為中國第三新區(qū)，將成為全國內(nèi)陸開放示范區(qū)，只要是浦東、濱海兩大新區(qū)擁有的優(yōu)惠政策，北部新區(qū)同樣擁有。另外，有關(guān)方面對北部新區(qū)進行調(diào)研后還提出擴容方案，有意將其轄區(qū)面積從目前的100多平方公里擴大到900平方公里。為抓住這一空前機遇，北部新區(qū)已在著手一些前期工作，如轉(zhuǎn)變政府職能，強化服務(wù)功能；轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，在做大制造業(yè)的同時，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)；打造總部經(jīng)濟，吸引跨國公司、大型民企在此設(shè)立中國西部的研發(fā)中心、區(qū)域總部。目前，新加坡已有意在此投資70億美元建設(shè)新加坡工業(yè)園。據(jù)悉，北部新區(qū)之所以被委以重任，主要得益于其在重慶獨特的區(qū)域優(yōu)勢，是中國內(nèi)陸最大的水、陸、空綜合運輸紐樞，可以充當(dāng)重慶經(jīng)濟社會發(fā)展的發(fā)動機。一旦重慶崛起，這個承東啟西的城市就可帶動周邊省區(qū)，乃至整個西部發(fā)展。在這方面，上海浦東帶動長三角，天津濱海帶動環(huán)渤海，以及先期發(fā)展的廣東深圳帶動珠三角，都有先例在前。同品觀點：政策打造新的刺激點，樓市盤整期或?qū)⑻崆敖Y(jié)束當(dāng)實驗區(qū)成為歷史整1年，重慶樓市還未真正緩過神兒來，重慶市北部新區(qū)又將成為繼上海浦東、天津濱海之后，中國第三新區(qū)。漲價成為當(dāng)下最流行的詞語，一條利好政策對樓市發(fā)展的促進刺激作用家喻戶曉，第三新區(qū)的確立將成為重慶樓市新的刺激點，為沉悶的市場再掀起一股熱浪。消息一出，北部新區(qū)就已經(jīng)有樓盤立即順勢宣傳近期漲價，每平方米漲50100元，硝煙已隱約可見，等區(qū)域升位成功，相關(guān)政策具體出臺，回歸理性的消費者是否能繼續(xù)理性認識，決定樓市盤整期或?qū)⑻崆敖Y(jié)束?！?重慶市財政局:60億買商品房安置危舊房拆遷戶將集中購買一批普通商品房、二手房、尾房及存量房用作安置房 10月8日，重慶市財政局透露，其已完成主城區(qū)危舊房拆遷改造市級融資準備工作，這意味著，正常情況下該平臺能拿到60億元的危舊房改造資金，近期投入樓市。不少開發(fā)商認為這能緩解資金鏈緊張的燃眉之急。當(dāng)然，最能得到實惠的還是危舊房居住區(qū)的市民，他們的居住條件即將得到改善?！?對盤活開發(fā)商現(xiàn)金流有利重慶市財政局透露，為解決重慶市主城區(qū)危舊房融資難問題，財政局擬通過市級融資平臺，聯(lián)手重慶國際信托籌集資金60億元，目前各項準備工作已完成?！≈貞c市政府新聞發(fā)言人文天平表示，重慶利用市級融資平臺融資后，將集中購買一批普通商品房、二手房、銷售尾房及存量房，一次性解決三年危舊房改造對安置房源的需求。對整個樓市來說，60億元僅占上半年投資額的十分之一不到，但在目前的觀望情緒較濃的情況下，一些中小開發(fā)商會選擇把樓盤整體打包賣給政府。雖然利潤低一些，但政府付的是現(xiàn)款，開發(fā)商就不用去找典當(dāng)行或者擔(dān)保公司以高額的代價融資就能盤活現(xiàn)金流，在目前情況下對開發(fā)商是利好消息?！⊥酚^點：這樣的方式對品牌開發(fā)商并不會帶來較大的沖擊。首先危舊房改造中，需要拆遷的安置戶其購房能力大部分不強，大多會選擇普通、便宜的商品住房。這部分購房者鮮有人能購買一線開發(fā)商的房子，因此此舉對一線開發(fā)商并無影響。2. 市政動態(tài)■ 地鐵6號線和軌軌3號線延伸段提前到08年破土全市規(guī)劃建設(shè)管理環(huán)保工作會1月14日召開，地鐵6號線和軌軌3號線延伸段（二期工程），將提前到08年開工建設(shè)。輕軌3號線07年正式動工，其延伸段（二期工程）為龍頭寺火車站到江北機場一線，途經(jīng)江北機場—航站大樓—桐子溝—工業(yè)園區(qū)。按計劃，延伸段原本力爭08年開工，現(xiàn)在則確定將開工建設(shè)。未來5年我市將投資455億元，完成軌道6號線一期工程建設(shè)。我市軌道交通通車里程將達到116公里。同品觀點：地鐵6號線是連接南岸區(qū)與北碚區(qū)的重要軌道交通干線，途經(jīng)江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)等地，原計劃于2009年開工建設(shè)。隨著該線路及3號線延長段的提前開工，預(yù)示著重慶“九線一環(huán)”軌道布局的快速推進，將大大促進其途經(jīng)區(qū)域的發(fā)展，密切各區(qū)域間的聯(lián)系。■ 重慶將建中國內(nèi)陸首個保稅港區(qū)7月17日，出席加工貿(mào)易暨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移進重慶活動的海關(guān)總署副署長孫松璞表示，將全力支持重慶建立內(nèi)陸地區(qū)第一個保稅港區(qū)，在兩個方面全力支持重慶承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，發(fā)展加工貿(mào)易。 海關(guān)總署將全力支持重慶試驗區(qū)以及海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)建設(shè)，建立公路、水路、航空三位一體的，具有內(nèi)陸特色的重慶保稅港區(qū)。同時，支持重慶西永微電子工業(yè)園建立保稅倉庫和出口監(jiān)管倉庫。 海關(guān)總署正在制定幫助加工貿(mào)易企業(yè)搬遷工作細則，方便加工貿(mào)易企業(yè)向中西部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移時進行搬遷過程中，遇到的各種海關(guān)監(jiān)管問題，促進加工貿(mào)易企業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移。同品觀點：保稅港區(qū)的建立進一步的提高了重慶的經(jīng)濟，試驗區(qū)和第三區(qū)的成立，都標(biāo)志著重慶未來的發(fā)展，也間接的影響著重慶樓市的走向。■ 主城780萬平米舊房將改造 未來綠地率達50%主城大量建設(shè)新型住宅的同時,危舊房也將全面改造。市建委等日前宣布,主城還有786萬平方米危舊房,將在3年內(nèi)拆遷、5年完成改造,以改善居民的居住條件。尤其值得關(guān)注的是,危舊房改造后,原址“綠地率”指標(biāo)將達到50%！據(jù)介紹,主城區(qū)危舊房改造范圍包括渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)和北部新區(qū)。786萬平方米要改造的房屋,分“危房”和“舊房”兩部分,均指具有房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證明的房屋,住宅為473萬平方米,非住宅313萬平方米。同品觀點：舊房改造措施的實施，意味著日后重慶樓市的放量增大，而小區(qū)內(nèi)外的綠化面積質(zhì)量降有所改善。帶動舊城的經(jīng)濟發(fā)展，乃至輻射周邊區(qū)域，市容市貌也得到改觀?！?個人住房公積金貸款利率調(diào)整住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部16日發(fā)出通知，調(diào)整個人住房公積金貸款利率。通知提出，根據(jù)2008年9月14日《中國人民銀行關(guān)于調(diào)整金融機構(gòu)人民幣貸款基準利率的通知》，調(diào)整個人住房公積金貸款利率。通知明確，從2008年9月16日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）％％，；％％。 同品觀點：個人住房公積金貸款利率的下降，直接性的刺激了各開放商的銷售，提高了客戶的購買置業(yè)欲望，對于眾多持幣觀望的消費群也是一個置業(yè)機會，也同時為正準備從商業(yè)貸款置業(yè)轉(zhuǎn)換為個人住房公積金貸款置業(yè)提供了一個有利時機，從而在現(xiàn)目前樓市不景氣的狀況下，打了一強心針?！?重慶：住宅不再建單體樓只能修建小區(qū)房建設(shè)宜居重慶，除了建設(shè)綠色、環(huán)保、節(jié)能的居住環(huán)境外，重慶還將對居民住宅的品質(zhì)提出更高要求。10月21日重慶市國土房管局有關(guān)負責(zé)人表示，今后，除了居民危舊房改造外，重慶居民住宅將逐漸告別單體樓，向住宅小區(qū)過渡。 據(jù)市國土房管局副局長董建國介紹，重慶將在35年的時間內(nèi)對居民住宅區(qū)進行全面綜合整治。除居民危舊房改造外，包括遠郊區(qū)縣在內(nèi)的居民住宅都將告別單體樓，全部建成住宅小區(qū)。董建國稱，將首先從土地供應(yīng)、辦證等方面來進行引導(dǎo)，如停止面積小的地塊供應(yīng)等。具體政策可能在今年底明年初出臺。 為了讓市民的居住環(huán)境更舒適，重慶最新的規(guī)劃已將人均建設(shè)用地的面積由以前的80平方米提高到90平方米，城鎮(zhèn)用地由以前的1040平方公里擴展至1940平方公里。 同品觀點：節(jié)省小面積土地，加大更有效率的為老百姓提供舒適的居住環(huán)境，給居民更多的安全保障，同時也為樓盤提升了品質(zhì)，影響了相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，勢必帶動區(qū)域經(jīng)濟。3. 宏觀政策■ 我市出臺國內(nèi)首部精裝房標(biāo)準 將提高住宅質(zhì)量6月13日，由重慶市建設(shè)技術(shù)發(fā)展中心主編的我市《成品住宅裝修工程技術(shù)規(guī)程》順利通過了市建委組織的專家審查。據(jù)悉，該規(guī)程是我國首部系統(tǒng)成文的成品住宅裝修工程的地方標(biāo)準。在該規(guī)程中，首次提出了成品住宅裝修的概念；明確了裝修工程施工圖設(shè)計文件作為建筑工程施工圖設(shè)計文件的組成部分，將成品住宅裝修工程納入建筑工程統(tǒng)一管理范疇；同時創(chuàng)造了成品住宅裝修分部工程驗收采用各分部工程驗收、分戶檢驗和樣板房結(jié)合的驗收方式，將對全國精裝成品住宅發(fā)展和推動出臺國家相應(yīng)技術(shù)規(guī)范具有重要的參考價值和示范作用。同品觀點：該標(biāo)準讓成品住宅、規(guī)范成品住宅建設(shè)和住宅裝修市場有理可據(jù)，對提高新建住宅質(zhì)量、保障消費者權(quán)益、減少裝修糾紛、節(jié)約社會資源等方面具有重要意義?！?購房契稅降至1%，最低首付降至兩成根據(jù)國務(wù)院統(tǒng)一部署，財政部、國家稅務(wù)總局、央行昨晚發(fā)布了兩大住房新政，一方面減免了首次購買90平方米以下普通住房的稅費，另一方面調(diào)低了首次購買普通住房和改善型普通住房的貸款利率和首付比例。8成人購首套房可首付2成市民最低首付兩成就可購房，貸款利率由目前的最低下浮15%降為下浮30%。中國人民銀行重慶營管部人士稱，按照這個政策，重慶市至少8成市民貸款購買首套房都可享受以上優(yōu)惠。同品觀點：新政明確提出，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。也就是說，只要是為了改善居住環(huán)境的購房，就可以首付20%，并享受優(yōu)惠利率。而新政又沒有對改善型住房提出明確的界定，因此很可能被各地政府鉆空子，二套房貸款政策也可能因此變相全面松綁?！?重慶：今年9月起60平方米以下小戶型限建夾層《重慶市小套型住宅設(shè)計規(guī)范》完成，并作為強制性工程建設(shè)標(biāo)準，從9月1日起實施。屆時，建筑面積在60平方米以下的小套型住宅，“夾層”戶型將受到限制。　　《規(guī)范》所指小套型，是指套型建筑面積在3760平方米的住宅。其中，最小建筑面積為37平米的住宅，使用面積不得小于22平米，并規(guī)定至少要有居住、廚房、衛(wèi)生間三個基本空間?！　　兑?guī)范》要求。市建委專家解釋，一些開發(fā)商利用稍高的層高，把小住宅做成擁有兩層的“夾層”，一來是增大了消防疏散的難度；二是夾層部分空間小、通風(fēng)不好，降低了舒適性?？刂茖痈咭院螅ā皧A層”戶型將受限?！　?小套型要求廚房、衛(wèi)生間通風(fēng)、采光良好，考慮到安全需要。為節(jié)能、節(jié)水，在小套型住宅中不宜設(shè)置浴缸。為滿足使用功能完備，成品房均應(yīng)配置便器、洗浴器(噴淋)、洗面器三件衛(wèi)生潔具?！　?建筑面積在4560平米的小套型，要求住宅套內(nèi)入口過道，；其它小套型住宅套內(nèi)入口過道。為了防火，任一層建筑面積大于650平米或任一住戶的戶門至安全出口的距離大于15米，每單元每層安全