【房地產(chǎn)】聯(lián)洋花園-全文預(yù)覽
【正文】 聯(lián)洋社區(qū)的配套者 新高尚生活的創(chuàng)造者 聯(lián)洋花園的開發(fā)商 艱巨的歷史責(zé)任 的執(zhí)行者 聯(lián)洋社區(qū)于浦東之意義 17 ☆ 整體營銷推廣戰(zhàn)略 與一期相比造成客戶 心理上的價差過大 充分挖掘并展示二期賣點 ， 強(qiáng)調(diào)二期相比一期的區(qū)位優(yōu)勢 。 二、市場比價： 聯(lián)洋新社區(qū) 花 木 地 區(qū) 其 它 本案與該地區(qū)樓盤屬于同質(zhì)樓盤 ， 本案二期4700元 /平方米 （ 暫定 ） 仍低于這些樓盤 。 ? 開發(fā)周期越長，競爭壓力越大 ? 本案二房比例最小，三房比例最大，從該地區(qū)樓盤去化來看，三房銷售速度及去化率高于兩房，所以三房比例大并不造成去化壓力 ? 本案二房面積均在 95105平方米之間，而其它樓盤二房面積均在 105平方米以上，所以本案二房房型面積正好處于該地區(qū)市場空檔 10 ☆ 市場及產(chǎn)品研究 —— 競爭分析 ? 博 弈 ： ? 本案三房 110130平方米面積段的比例達(dá) %，而其它兩個樓盤在此面積段上的比例為 0，主力面積段與其它兩個樓盤正好錯開 ? 與另外兩個樓盤相比，本案復(fù)式房型在各面積段的比例分布更為合理 ? 無論是 2房還是 3房，本案總價都位于空隙段，且有明顯的總價優(yōu)勢 11 ☆ 本案目標(biāo)消費(fèi)群特征 推演過程： ? 競爭樓盤參考：暗訪競爭樓盤現(xiàn)場銷售員，并觀察競爭對手來人情況。 項目前期市場定位、產(chǎn)品建議及營銷推廣 項目名稱： 聯(lián)洋花園二期 演 講 人： 陳艾立 （上海天啟企業(yè)策劃有限公司總經(jīng)理） 3/1/2023 1 ☆ 市場及產(chǎn)品研究 —— 市場綜述 ? 宏觀市場：全市房地產(chǎn)市場持續(xù)走強(qiáng)并將繼續(xù)走強(qiáng)。 潛在競爭 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)部 本案應(yīng)打速度戰(zhàn) ，做好預(yù)認(rèn)購期 7 ☆ 市場及產(chǎn)品研究 —— 競爭分析 ? 競爭鏈分析 結(jié)論 ： ? 本案競爭 主要來于聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)以開發(fā)樓盤和未開發(fā)樓盤 ? 本案面臨的競爭壓力 是地段（聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)）上的相對劣勢和環(huán)境規(guī)劃上的檔次偏低 ? 本案自身的壓力 是如何讓消費(fèi)者接受高于一期 700元 /平方米的價差 8 ☆ 市場及產(chǎn)品研究 —— 競爭分析 ? 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)的競爭博弈 ? 潛在競爭 ： 聯(lián)洋新社區(qū)內(nèi)每年將有 4050萬新開發(fā)的住宅總量投入市場 ， 這些住宅構(gòu)成本案潛在的競爭 ? 現(xiàn)時競爭 ： 御景園 、 華麗家族 、 天安花園 ， 其中天安花園銷售率已超過 90%， 至本案預(yù)開盤已基本沒有可競爭房源 ， 所有現(xiàn)時競爭主要有御景園和華麗家族 9 ☆ 市場及產(chǎn)品研究 —— 競爭分析 ? 博 弈 ： ? 從以上概況分析可以看出 ， 本案與同區(qū)域內(nèi)的御景園和華麗家族應(yīng)為同質(zhì)樓盤。 13 ☆ 市場分析 ? 本案價格提升 700元 /平方米有一定的市場基礎(chǔ) 一、聯(lián)洋板塊漸熱，市場前景看好。 所以 ， 單從區(qū)域價格比較來看 ， 本案 4700元 /平方米的平均價格 ， 仍略低于聯(lián)洋新社區(qū)的平均價格 14 ☆ 市
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