評估-綜合案例(編輯修改稿)
2025-05-14 12:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。其售價(jià)為5300元／m2，成交日期為2008年4月，當(dāng)時(shí)為期房。（2）收集有關(guān)的評估資料，選擇參照物房地產(chǎn)。參照物B：綠茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。參照物房地產(chǎn)位于紅光小區(qū)中部，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平及設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，售價(jià)為5 800元／m2，成交日期為2010年9月，交易情況為清盤。 參照物C：紅光小區(qū)西側(cè)，靠近黃海南路的一層公建。 該參照物房地產(chǎn)為一臨街公建，建于2009年，其建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備狀況與評估對象房地產(chǎn)基本相同，該建筑室內(nèi)進(jìn)行了精裝修，售價(jià)為7000元／m2，成交日期為2010年11月。(3)對參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時(shí)間因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素修正。評估對象房地產(chǎn)與三個(gè)參照物各種因素比較情況見下表。表81 因素條件說明表 ①進(jìn)行交易情況修正。 經(jīng)分析，3個(gè)參照物中，參照物A為期房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低10%，交易情況修正系數(shù)為：100/90；參照物B為清盤房，與正常交易相比，交易價(jià)格偏低5%，交易情況修正系數(shù)為：100/95；參照物C為正常交易，交易情況修正系數(shù)為：100/100。 ②進(jìn)行交易日期修正。 經(jīng)分析，濱海市2011年4月該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格與2008年4月、2010年9月和2010年11月相比分別上漲了15%、5%和3%。則參照物A、參照物B和參照物C的交易日期修正系數(shù)分別為：115/100、105/100、103/100。 ③進(jìn)行區(qū)域因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評估對象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/、100/，具體打分及計(jì)算情況見表82。 ④進(jìn)行個(gè)別因素修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各個(gè)別因素分別與評估對象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為：100/、100/、100/，具體打分及計(jì)算情況見表83。表82
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