評估-綜合案例-wenkub
2023-05-02 12:22:08 本頁面
【正文】 茵住宅小區(qū)的步行商業(yè)街一層公建。參照物A：紅光小區(qū)乙住宅號樓一層公建。 （1）選擇評估方法。8號樓位于整個小區(qū)的中心，中央公園的北側(cè)。目前已取得了國有土地使用證，證號為濱海市國用（2009）字第188號。小區(qū)周邊交通發(fā)達(dá)，通過此地的有十幾路交通線路。評估對象房地產(chǎn)位于濱海市黃海路80號陽光住宅小區(qū)，小區(qū)北面靠山，南面俯瞰大海，地勢北高南低,依山望水。 + 1247。n 根據(jù)上述調(diào)查資料，求待評估設(shè)備的價值。2014年6月對該設(shè)備進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2014年6月30日。經(jīng)調(diào)查，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該種設(shè)備自投入使用之日起，10年必須報廢。甲企業(yè)在購入該設(shè)備后一直未將該設(shè)備安裝使用，并使設(shè)備保持在全新狀態(tài)。評估基準(zhǔn)日為2014年12月31日。評估基準(zhǔn)日之前5年內(nèi)，該設(shè)備的價格指數(shù)每年遞增4%，行業(yè)內(nèi)操作工人的平均人工費(fèi)用為每人每月1200元（含工資、保險費(fèi)、福利費(fèi)等），行業(yè)適用折現(xiàn)率為10%，企業(yè)正常納稅。n 調(diào)查表明，該類設(shè)備的定基價格指數(shù)在2010年6月、2014年6月分別為105%、110%，110%、115%、120%。參考答案1）估算重置成本 重置成本＝100120%247。＝b、實體性貶值率＝60%247。小區(qū)南靠濱海市主要交通干道黃海南路，總建筑面積16萬平方米，各類住宅共1300套。（2）占用土地的基本情況。 （3）評估對象房屋的基本情況。評估對象房屋的外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白。該類房地產(chǎn)有較多的交易實例，故采用市場售價類比法進(jìn)行評估。 該建筑建于2009年,位于評估對象房地產(chǎn)東面，中央公園的東北角；框架剪力墻結(jié)構(gòu)；外裝修為塑鋼門窗，西班牙瓦，進(jìn)口高檔外墻黏土磚；內(nèi)裝修為水泥地面，墻面、天棚刮大白；水、暖、電設(shè)施完善，冷水采用無毒、無味、無腐蝕性的進(jìn)口塑料管，熱水管采用紫銅管，并設(shè)置了結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，主干線采用室外光纜。光明小區(qū)位于紅光小區(qū)東側(cè)500米，南靠濱海市主要交通干道黃海南路，東鄰幸福路，小區(qū)臨幸福路一側(cè)有多家店鋪。(3)對參照物房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、時間因素、區(qū)域因素和個別因素修正。 ②進(jìn)行交易日期修正。 將參照物A、參照物B和參照物C的各區(qū)域因素分別與評估對象房地產(chǎn)進(jìn)行比較，然后打分，并通過加權(quán)平均分別得到綜合得分，最后得出參照物A、參照物B和參照物C的區(qū)域因素修正系數(shù)分別為：100/100、100/、100/，具體打分及計算情況見表82。首
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