【文章內(nèi)容簡介】 轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。　　顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動(dòng)，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力?！　∪⑽覈粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。如上所述，目前我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動(dòng)產(chǎn)市場的發(fā)展對(duì)登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對(duì)我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：　　　通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。　　制定不動(dòng)產(chǎn)登記法，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度?！　　〗y(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，只有由專門機(jī)關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記工作。　　登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任?！　≡诘怯浀男Яι希瑓^(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，規(guī)定不同的效力。對(duì)于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，實(shí)行登記生效主義，非經(jīng)登記，不生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力；對(duì)于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，理由如前所述，在此不再累述?！　∶鞔_登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動(dòng)的生效要件。如前所述，登記只是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對(duì)于依法生效的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動(dòng)的效力，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)規(guī)定如果當(dāng)事人未就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時(shí)辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人繼續(xù)補(bǔ)辦登記；如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補(bǔ)辦登記，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國長期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門薄冊(cè)上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級(jí)、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會(huì)導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會(huì)意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語。（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例當(dāng)今世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。由于我國本土登記制度與市場經(jīng)濟(jì)的不相契合性，立法上不得不對(duì)三種立法主義擇其優(yōu)而采納之。學(xué)者們的立法建議也基本上以此三種立法體例為基本而提出，故有對(duì)三種立法例加以介紹比較的必要。德國登記制度之特色：（1）登記（Eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限??所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對(duì)抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（Prinzip des Reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。（Torenssyhem），此制度為Sir Robet Tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)， 登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。法國法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對(duì)抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)， 只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無效之時(shí)，其不成立不得以之對(duì)抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（Prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)?！?〕（P58?59）我國臺(tái)灣地區(qū)兼采托倫斯及德國法主義，也有學(xué)者認(rèn)為大陸的立法亦是如此。但我們認(rèn)為，我國目前立法受轉(zhuǎn)型社會(huì)的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲(chǔ)金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。另外香港地區(qū)采契約登記主義，此與內(nèi)地登記制度不同。物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，物權(quán)登記制度亦不例外。我國正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國長期以來房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。各國大都有單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法，但其地位不同。在德國，基于物權(quán)行為的理論，登記是物權(quán)變動(dòng)的程序要件，故不動(dòng)產(chǎn)登記法是物權(quán)法的程序法；而在日本，不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)為民法的特別法；意大利民法典將登記制度列入第六章“權(quán)利的保護(hù)”范疇，并且從契約的文件角度規(guī)定登記事項(xiàng)，明定動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)兩種登記。總之，不動(dòng)產(chǎn)登記法的地位很大程度上受物權(quán)基本理論及立法者主觀的影響。立法建議上，我國學(xué)者們比較贊同德國法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對(duì)一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊(cè)、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題。登記制度不僅有平等主體的私權(quán)關(guān)系，而且有縱向的行政關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目標(biāo)與國家目標(biāo)的雙重價(jià)值。個(gè)人目標(biāo)以獲得個(gè)人權(quán)利為終極關(guān)懷，這里有確權(quán)及交易安全的需求；國家目標(biāo)有管理、征稅、保護(hù)耕地維持人類生存的目標(biāo)。二者的關(guān)系在不同歷史時(shí)期反映為不同的立法乃至哲學(xué)傾向，但根本點(diǎn)在于個(gè)人目標(biāo)，這是國家目標(biāo)的前提，因?yàn)閲覚?quán)力來自于人民，國家應(yīng)為人民的福祉而服務(wù)。從不動(dòng)產(chǎn)登記制度的歷史淵源上講，其產(chǎn)生的動(dòng)因主要是從個(gè)人目標(biāo)出發(fā)，維護(hù)個(gè)人私權(quán)。中世紀(jì)時(shí)，日耳曼法要求：讓與土地所有權(quán)時(shí)，在證人面前不僅要締結(jié)讓與契約，而且也必須為物的移轉(zhuǎn)行為的表象行為，其后以文書代替象征物的交付及記載當(dāng)事人讓與合意的要旨并交付于承受人，交付行為始獲完成。此文書的發(fā)達(dá)，遂演變?yōu)榈怯浿贫?。?〕（P7）與此同時(shí)， 土地物權(quán)變動(dòng)須記載于市政會(huì)所掌管的都市公簿（Stad Tbuch）上成為慣例?！?〕（P22）也由于羅馬法的繼受，不動(dòng)產(chǎn)的交易方式呈現(xiàn)“多樣”的狀態(tài)，相比之下，羅馬法的交付方式，隨著資本主義發(fā)展，所有權(quán)乃至整個(gè)物權(quán)都有觀念化的趨向，尤其有些國家將之國有化或國王所有化，其借以流通的權(quán)利形態(tài)僅為他物權(quán)或準(zhǔn)所有權(quán)，故不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)大都憑借權(quán)利形態(tài)的流通，即不動(dòng)產(chǎn)的流通表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而不是不動(dòng)產(chǎn)在主體之間的物態(tài)流通，由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級(jí)的權(quán)利體系，如不加以梳理就難以使物流通。在這里登記對(duì)交易安全的保護(hù)功能就體現(xiàn)出來了，它能使抽象權(quán)利具體化，使復(fù)雜的物上權(quán)利體系化而不相沖突。在德國法主義下，擔(dān)負(fù)交易功能的已是登記權(quán)利，而非實(shí)體權(quán)利。從實(shí)體物到觀念上的權(quán)利，從觀念上的權(quán)利到登記權(quán)利是交易客體的兩次重大變革。80年代我國重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。（二）登記的性質(zhì)對(duì)登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說：。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！薄?〕（P238）。該說避免公、 私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)。”〔5〕（P55）更有人認(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為?！薄?〕（P111）， 上述學(xué)說均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關(guān)系如何。首先，從登記行為過程來看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請(qǐng)求及登記申請(qǐng)兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。登記請(qǐng)求權(quán)為私權(quán)當(dāng)無疑義。而登記申請(qǐng)，是當(dāng)事人向行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記的行為，有的學(xué)者認(rèn)為：“其非私法人法律行為，蓋登記效力之發(fā)生，不問登記聲請(qǐng)人之意思內(nèi)容如何也?！薄?〕（P36）從理論上講，登記效力之發(fā)生端在于登記之意思表示，而所謂登記意思表示，指的是全部為不動(dòng)產(chǎn)登記所必需的由當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)所作的意思表示，包括當(dāng)事人以及相對(duì)人提出的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)所作的其他為登記所必須的意思表示，當(dāng)事人或相對(duì)人為支持和補(bǔ)充登記申請(qǐng)所作的其他意思表示。〔7〕（P133?134）可見意思表示具有綜合構(gòu)成性，登記效力之發(fā)生脫離申請(qǐng)人之意思則難以發(fā)生效力，登記行為本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，登記并不能賦予任何人權(quán)利。 其次，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對(duì)人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊(cè)，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對(duì)于符合法律要求的形式要件的登記申請(qǐng)，登記機(jī)關(guān)有登記義務(wù)，故登記效力并不由登記機(jī)關(guān)左右，加上該效力本身亦為私法上之效力，如果認(rèn)定其為公法行為，則公法行為有侵害私法行為之正當(dāng)理由，從理念上不符合私法自治，從制度上難達(dá)維護(hù)交易安全之目的。再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！薄?〕（P2 ）就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場，這對(duì)中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。三、中國不動(dòng)產(chǎn)