【正文】 基于此理論，動產(chǎn)與不動產(chǎn)物權(quán)變動都需以一定形式來進(jìn)行公示。德國、瑞士民法強(qiáng)調(diào)登記的公信力，認(rèn)為即使登記有誤，對善意第三人也應(yīng)加以保護(hù)。只要債權(quán)沒有完全清償，抵押權(quán)就存在，直到債權(quán)清償完畢。應(yīng)理解為，對抗的第三人應(yīng)是同樣享有物權(quán)的人。如果強(qiáng)制當(dāng)事人必須辦理登記，不僅不合理，而且在實(shí)踐中也難以行通。登記要件顯然是針對特定財(cái)產(chǎn)，擔(dān)保法中規(guī)定了五類財(cái)產(chǎn)。最高人民法院司法解釋也采物權(quán)變動要件說。若把登記作為不動產(chǎn)買賣合同的生效要件，會產(chǎn)生以下弊端：第一，不利于當(dāng)事人認(rèn)真訂立和履行買賣合同?！冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第六條規(guī)定，城市私有房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到有關(guān)部門辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記。如日本，以登記對抗主義為原則，但對采礦權(quán)則采登記要件主義。法國的立法模式雖采意思主義，但也不是絕對的，當(dāng)事人形成物權(quán)變動的意思表示雖然產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果，但是在未依法進(jìn)行公示之前，不能對抗善意第三人，只是對公示的要求更寬松，實(shí)質(zhì)上仍是登記對抗主義。三是登記要件主義。就登記對不動產(chǎn)的效力而言，各國立法有四種模式：一是意思主義。如《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第16條規(guī)定，新建的房屋，申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證。因不動產(chǎn)登記的內(nèi)容，就是關(guān)于不動產(chǎn)的種種物權(quán)變動的登記，所以不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記。關(guān)于物權(quán)變動的公示方法在羅馬法上經(jīng)歷了由要式買賣和擬訴棄權(quán)（亦稱法庭讓與，羅馬法上模擬所有權(quán)確定訴訟以取得物權(quán)的方式）的嚴(yán)格儀式到現(xiàn)代各國法律區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。城市不動產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。而我國現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動的未法定，如我國農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提起訴訟。但此種理想狀態(tài)實(shí)有違人性，故采用公信的原則，并給予適當(dāng)救濟(jì)的手段，方可達(dá)最佳的利益平衡。我國土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。另外，不得對抗第三人的范圍如何確定，也是一個(gè)難題。從而債權(quán)行為的無效撤銷，實(shí)際上顯為減少，即有因有無因化之實(shí)。這樣公權(quán)力得到了限制，物的流通速度也加快了，而實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)也未被破壞。物權(quán)行為獨(dú)立性指物權(quán)行為與債權(quán)行為相區(qū)分而存在，尤其典型的存在于買賣行為之中。物權(quán)立法只要能解決登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題便可以了。登記機(jī)關(guān)多為司法機(jī)關(guān)，而不是行政機(jī)關(guān)，如德國不動產(chǎn)登記由屬于地方法院的不動產(chǎn)登記局掌管，瑞士大多由各州的地方法院負(fù)責(zé)，我國舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門??地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄。首先，從登記行為過程來看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請求及登記申請兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基?！?〕（P7）與此同時(shí)， 土地物權(quán)變動須記載于市政會所掌管的都市公簿（Stad Tbuch）上成為慣例。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。我國正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。（3 ）登記無公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無效之時(shí)，其不成立不得以之對抗善意之第三人。（3 ）不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動產(chǎn)登記這一用語。因我國長期將不動產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。登記機(jī)關(guān)因自己過錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。因此，沒有進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定?！　〉怯浶ЯΣ粎^(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因?！　《?、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記?！　〔粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：　　一是登記對抗主義。登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進(jìn)行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。由于不動產(chǎn)登記制度影響交易安全和社會財(cái)產(chǎn)秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。我們應(yīng)該采取概括式和列舉式相結(jié)合的立法例加以規(guī)定。如瑞士民法典規(guī)定先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，得進(jìn)行登記。其次，從不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法內(nèi)容來看，采用該制度的國家和地區(qū)一般都規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的可登記事項(xiàng)、定義、性質(zhì)、效力、義務(wù)人的抗辯、失效等。如日本規(guī)定在《不動產(chǎn)登記法》中，我國臺灣地區(qū)規(guī)定在《土地法》中。更好地推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。購房者一般處于弱者地位，同時(shí)房屋是人們生存的基本物件之一，其對于購房者的意義是可想而知的。不動產(chǎn)物權(quán)人和不動產(chǎn)請求人相比，前者基于對不動產(chǎn)的實(shí)際管領(lǐng)和控制，處于強(qiáng)者的地位；后者處于被動和弱者的地位。由于在不動產(chǎn)交易中，不動產(chǎn)的物權(quán)變動需以登記為公示手段，才發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。”這一效力同樣適用于相對人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求剔除預(yù)告登記。德國民法采取絕對無效原則，而瑞士民法采取的是相對無效原則。日本《不動產(chǎn)登記法》第1條規(guī)定：“本登記的順位依假登記的順位而定，可見在日本民法中預(yù)告登記制度具有保全順位的效力。只是不同的國家規(guī)定的效力范圍有所差異而已。不能對抗第三人。但是，在這之前出賣人還是可以阻卻受讓人取得所有權(quán)。依此可見，采納預(yù)告登記一詞在我國大陸民法學(xué)界是主流學(xué)說。該制度有利于平衡不動產(chǎn)交易雙方的利益。（3）統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，消除城鄉(xiāng)分別，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記規(guī)范化。此外，我國不動產(chǎn)登記與產(chǎn)權(quán)登記制度在登記規(guī)則，如登記生效主義，登記之公信力等方面，也基本一致?？梢姡鞣礁鲊鴮⒉粍赢a(chǎn)登記定性為私法行為，其意義在于不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示及公信，保護(hù)交易安全。3．不動產(chǎn)登記城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記立法不完善。其中土地登記的內(nèi)容包括：土地的性質(zhì)（主要是集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)及他項(xiàng)權(quán)利），土地權(quán)利來源，權(quán)利主體、權(quán)屬界址、土地面積。不動產(chǎn)登記指經(jīng)權(quán)利人申請國家職能部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)之事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的活動。用途、使用的限制以及土地等級和價(jià)格；房屋登記的內(nèi)容有所有權(quán)人、所有權(quán)性質(zhì)。如上所述，我國木動產(chǎn)登記立法主要集中在土地和房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)之中，此外《民法通則》、《擔(dān)保法》、《森林法》、《草原法》、《礦產(chǎn)資源法》等也有所涉及。我國廣大農(nóng)村的房產(chǎn)登記工作主要由村鎮(zhèn)管理部門負(fù)責(zé)。目前，我國物權(quán)立法工作已經(jīng)提上日程，借鑒國外立法經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的實(shí)際情況，在將來出臺的《物權(quán)法》中明確規(guī)定不動產(chǎn)登記的各項(xiàng)制度，不僅是合理保護(hù)土地資源、發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的要求，也是順應(yīng)世界不動產(chǎn)登記立法發(fā)展潮流，完善我國不動產(chǎn)登記制度的必然選擇。在保持我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度民族性，固有性基礎(chǔ)上，完善不動產(chǎn)登記體制，參照產(chǎn)權(quán)登記制度進(jìn)行，不失為一種最佳選擇。有學(xué)者認(rèn)為，我國不動產(chǎn)登記程序，效率等不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。我國不動產(chǎn)登記制度存在著諸多問題，不但造成了不動產(chǎn)管理的混亂，也妨礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時(shí)是現(xiàn)代民法社會本位的表現(xiàn)。一、 在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中，經(jīng)常發(fā)生一物數(shù)賣的情況，特別是在商品房預(yù)售中，買受人的利益就很難得到有效的保障。然而，法律為保護(hù)債權(quán)人的利益，也設(shè)有特別規(guī)定，使債權(quán)物權(quán)化?！兜聡穹ǖ洹返?83條第2款規(guī)定：“在預(yù)告登記后對土地或權(quán)利進(jìn)行處分的，以處分將妨害或侵害請求權(quán)為限，其處分無效。上述國家關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法例是大陸法系采用該制度的典型代表。前者認(rèn)為經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利具有對抗任何人的物權(quán)效力；后者認(rèn)為不動產(chǎn)權(quán)利人對其不動產(chǎn)權(quán)利所為之處分，有妨害預(yù)告登記之請求權(quán)的，其處分無效，此處之“無效”是相對無效。（7）二、預(yù)告登記制度的價(jià)值體現(xiàn)預(yù)告登記制度是不動產(chǎn)登記制度的重要的組成部分，有其自身的價(jià)值所在。但在債權(quán)行為的成立與不動產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間時(shí)常會有很長的時(shí)間間隔。在現(xiàn)實(shí)的不動產(chǎn)交易中，買方一物數(shù)買，甚至撕毀合同的現(xiàn)象多有發(fā)生，這對買方極為不利。雖然在前述情況下，購房者（債權(quán)人）通過現(xiàn)行法律可以追索房地產(chǎn)商的違約責(zé)任。三、法典草案物權(quán)編第120條之規(guī)定剖析民法典草案物權(quán)編第二章“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅“第一節(jié)“不動產(chǎn)登記”中第120條規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。顯然，我國關(guān)于不動產(chǎn)預(yù)告登記制度的立法模式應(yīng)該采用和種模式，已基本形成了一致的看法。我國民法典草案物權(quán)編僅僅用了兩個(gè)條文來規(guī)定不動產(chǎn)預(yù)告登記制度，相對于德國民法典的六個(gè)條文和瑞士民法典中四個(gè)條文來說就顯得不足。依民法典草案中規(guī)定，只要是債權(quán)人為保障期待物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，都可以進(jìn)行登記。象德國和瑞士民法典一樣規(guī)定了不動產(chǎn)預(yù)告登記的保全權(quán)利、保全順位和破產(chǎn)保護(hù)的效力。我國目前尚沒有制定物權(quán)法，也沒有制定不動產(chǎn)物權(quán)登記法，這使我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在許多不完善的地方。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)錯(cuò)誤登記的責(zé)任。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件?！　∥覈裆形粗贫ㄎ餀?quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效?！　∪?、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善?！　≡诘怯浀男Яι希瑓^(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。一、不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義登記，也稱不動產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門薄冊上的事實(shí)或行為。（二）不動產(chǎn)登記制度立法例當(dāng)今世界各國的不動產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（Prinzip des Reaifoliums）即以不動產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（4 ）不動產(chǎn)物權(quán)之變動，非登記于登記簿，不生效力。（4）登記簿的編成采人的編成主義（Prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。我國長期以來房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題?！?〕（P22）也由于羅馬法的繼受，不動產(chǎn)的交易方式呈現(xiàn)“多樣”的狀態(tài)，相比之下，羅馬法的交付方式，隨著資本主義發(fā)展，所有權(quán)乃至整個(gè)物權(quán)都有觀念化的趨向，尤其有些國家將之國有化或國王所有化，其借以流通的權(quán)利形態(tài)僅為他物權(quán)或準(zhǔn)所有權(quán)，故不動產(chǎn)的流動大都憑借權(quán)利形態(tài)的流通，即不動產(chǎn)的流通表現(xiàn)為權(quán)利主體的變更和物上權(quán)利的設(shè)定、變更，而不是不動產(chǎn)在主體之間的物態(tài)流通，由此必然產(chǎn)生復(fù)雜層級的權(quán)利體系，如不加以梳理就難以使物流通。（二）登記的性質(zhì)對登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說：。登記請求權(quán)為私權(quán)當(dāng)無疑義?！薄?〕（P2 ）就登記制度而言，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。二是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。至于物權(quán)行為的無因性，則指物權(quán)行為在其法律效力和法律結(jié)果上必須與其原有行為的有效性相分離，“一個(gè)源于錯(cuò)