【正文】 誤的交付也是完全有效的。有學(xué)者據(jù)此認(rèn)為德國《土地登記條例》采形式同意原則，即只要提供的資料能夠符合該條例中對(duì)登記程序所規(guī)定的條件，不動(dòng)產(chǎn)登記局即為其納入登記，而對(duì)申請(qǐng)人與相對(duì)人的關(guān)于實(shí)體法律關(guān)系的意思表示實(shí)際不予審查的原則。所有權(quán)以外之物權(quán)設(shè)定，準(zhǔn)用關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定。為克服上述方法帶來的弊端，法國、日本一方面提高不動(dòng)產(chǎn)登記率，一方面輔之以公證程序。從改革開放以來的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。一是采取事先預(yù)防措施，以盡可能避免登記與實(shí)際情形不符情況的發(fā)生；二是采取事后補(bǔ)救措施，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人所受之損害給予補(bǔ)償。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對(duì)物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對(duì)債權(quán)合同之效力。在我國存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定?，F(xiàn)行農(nóng)村集體土地的所有權(quán)主體為農(nóng)民集體，土地類型有農(nóng)地、小城鎮(zhèn)建設(shè)用地、農(nóng)民宅基地、“四荒”土地，使用方式分別為家庭聯(lián)產(chǎn)承包制、無償無期限劃撥、土地資產(chǎn)入股聯(lián)營、小區(qū)內(nèi)部公有公用等四種。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。物權(quán)變動(dòng)公示產(chǎn)生權(quán)利變動(dòng)的效力，發(fā)生物權(quán)取得、變更、終止的效果并受法律保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得、變更與廢止的要件，按照被登記的實(shí)體權(quán)利劃分，可以把不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記劃分為所有權(quán)登記與他物權(quán)登記，或者稱為物權(quán)變動(dòng)登記和物權(quán)設(shè)定登記。房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)的證明文件。即以登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)的方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以當(dāng)事人合意而發(fā)生效力。將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，非經(jīng)登記在當(dāng)事人之間不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，更不得對(duì)抗第三人。德國的立法模式雖采形式主義，其實(shí)可以歸納為更為嚴(yán)格的登記要件主義。相反，德國民法雖采登記要件主義，但不是一概適用各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。而《擔(dān)保法》442條進(jìn)一步規(guī)定，以土地使用權(quán)、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記手續(xù)，抵押合同自登記之日起生效。第二，如果將登記作為合同的生效要件，則在出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)之后；仍可能將房屋一物數(shù)買，而不承擔(dān)違約責(zé)任。二、關(guān)于他物權(quán)（抵押物權(quán)）設(shè)定登記的效力。我國擔(dān)保法關(guān)于抵押登記效力的規(guī)定有以下缺陷：（1）對(duì)財(cái)產(chǎn)抵押分別采用登記要件主義和登記對(duì)抗主義，欠缺理論依據(jù)。（4）從世界各國的立法趨勢(shì)看，在同一部法律中采用同一種立法體例，有利于法律的和諧。（3）登記的空間效力即地域效力。三、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的公信原則。如德國民法典第892條第一款規(guī)定：土地登記簿的內(nèi)容，為取得土地上權(quán)利得此權(quán)利上的他項(xiàng)權(quán)利，視為正當(dāng)，但對(duì)于其登記正當(dāng)已有異議登記或取得人知其不正當(dāng)者，不在此限。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)來說，最好的而且是最簡(jiǎn)單的公示手段就是登記。否則，連法定方式都無法保證出讓人確有處分權(quán)，交換失去了最起碼的法律保障，人們便不敢安心地進(jìn)行交換，社會(huì)經(jīng)濟(jì)也就無法正常發(fā)展。對(duì)此，世界各國立法態(tài)度也不完全相同。我國擔(dān)保法52條規(guī)定的時(shí)間效力，抵押權(quán)和債權(quán)的期限相同。第三人應(yīng)當(dāng)是善意第三人，但第三人是指對(duì)同一標(biāo)的物享有物權(quán)的人，還是包括享有債權(quán)的人。（3）在實(shí)踐中，抵押合同當(dāng)事人未進(jìn)行登記的原因很多，其中一個(gè)重要原因就是抵押登記的收費(fèi)過高。從立法精神上，許多學(xué)者認(rèn)為，我國擔(dān)保法關(guān)于抵押物登記采用的是登記要件和登記對(duì)抗相折衷的辦法。從以上規(guī)定可以看出，對(duì)變更登記中的登記要件主義中的要件，應(yīng)理解登記要件為物權(quán)變動(dòng)要件，而不應(yīng)作為合同生效要件。此處所將要件是采變更要件，而不是合同生效要件。如《城市房地產(chǎn)管理法》35條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理權(quán)屬登記。鑒于此，一些國家和地區(qū)立法者采某一立法主義時(shí)，往往以另一立法主義為補(bǔ)充?；蛘咭砸环N立法模式為主兼采另一種立法模式的折衷主義。如日本的立法模式。雖然在世界各國普遍建立了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記制度，但對(duì)于登記的法律效力卻有不同主張。這是因?yàn)樗袡?quán)登記對(duì)此后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)具有決定意義。不動(dòng)產(chǎn)登記，是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)?jiān)趪抑鞴軝C(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)登載于法定的文書之上的活動(dòng)。這是各國立法的普遍主張?！薄?0〕我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬?duì)人享有的債權(quán)的相對(duì)性，并不能對(duì)抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請(qǐng)求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)既獲得物權(quán)的對(duì)抗力及排他力。（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)問題。中國的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對(duì)農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理?？梢娢餀?quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對(duì)抗要件，都是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對(duì)抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無效。公信原則的采行，倘登記制度完備，自不害真實(shí)權(quán)利人之權(quán)利，如公示的現(xiàn)象與實(shí)質(zhì)權(quán)利實(shí)際上完全一致，則是否采取公信原則亦即無緊要關(guān)系。所以，公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。登記的是否為真實(shí)權(quán)利，一般交易人無從知曉，未登記的物權(quán)雖已產(chǎn)生，但卻無對(duì)抗力，于法理上是不通的。所謂公證書，謂有公證力之證書，其作成證明的官吏或公證人，對(duì)于該契約的有效要件、契約當(dāng)事人之同一性、行為能力、處分權(quán)等，有審查的義務(wù)。不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之際，登記官吏的審查范圍也就僅限于審查直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為。為防止上述實(shí)質(zhì)審查主義的弊端，德國人創(chuàng)制了物權(quán)行為獨(dú)立性及無因性理論。我們不同意《中華人民共和國物權(quán)法建議草案》第26條關(guān)于司法機(jī)關(guān)為登記機(jī)關(guān)的建議?？疾旄鲊粍?dòng)產(chǎn)登記法可以發(fā)現(xiàn)關(guān)于登記機(jī)關(guān)的兩個(gè)規(guī)則：一是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的獨(dú)立性。再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識(shí)目的以外，厥載于救濟(jì)程序。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關(guān)系如何?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。此文書的發(fā)達(dá)，遂演變?yōu)榈怯浿贫取６?、不?dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。物權(quán)制度具有很強(qiáng)的民族性、固有性，物權(quán)登記制度亦不例外。（2）登記官吏于登記時(shí)， 只得為形式的審查，對(duì)于物權(quán)變動(dòng)更無實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對(duì)于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限??所謂實(shí)質(zhì)審查主義。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程?！　〉怯洐C(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記申請(qǐng)，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷?！　“训怯涀鳛椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。絕對(duì)化的登記要件主義。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。但是出于維護(hù)交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時(shí)規(guī)定，此等場(chǎng)合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)?！　∪堑厝桓吨髁x。　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力?！　￡P(guān)于登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：　　一是登記采形式審查主義。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)的公示方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動(dòng)的公示方法；動(dòng)產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動(dòng)的公示方法?！　　　　　　　　　　　　　≡囌撐覈粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陳　儒　 　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式，也是各國物權(quán)立法的重要內(nèi)容。這都是我們所不愿意看到的結(jié)果。其二，沒有規(guī)定可以進(jìn)行預(yù)告登記的事項(xiàng)，也缺乏實(shí)際操作性。在民事特別法中規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度很難滿足現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活的需要，也不利于發(fā)揮該制度的效力，頂多也是顧此不能及彼。其二，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定在民事特別法中。為廣大的購房者在購房過程中一粒定心丸。在商品房預(yù)售中，如果房地產(chǎn)商罔顧信用、圖謀私利或其他原因使然而背棄信義、違背善良風(fēng)俗一物二買。再次，預(yù)告登記制度具有保護(hù)弱者民法價(jià)值。誠實(shí)信用原則要求法律關(guān)系中當(dāng)事人誠實(shí)無欺地行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)。如德國破產(chǎn)法第24條規(guī)定：“為保全破產(chǎn)人的土地權(quán)利，或者破產(chǎn)人所為登記的權(quán)利讓、消滅或權(quán)利內(nèi)容、順位變更請(qǐng)求權(quán)，在登記薄上記入預(yù)告登記時(shí)，債權(quán)人對(duì)破產(chǎn)管理人得請(qǐng)求履行。在這一點(diǎn)上，德國民法和瑞士民法有著不同的規(guī)定。”（6）可見瑞士民法中的預(yù)告登記的效力有：（1）、保全有關(guān)權(quán)利的效力；（2）、處分的限制效力。從大陸法系國家的立法例來看，對(duì)于預(yù)告登記制度的效力都作出了相應(yīng)的規(guī)定。債權(quán)是相對(duì)權(quán)，只在債權(quán)法律關(guān)系當(dāng)事人之間產(chǎn)生相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也就是說債權(quán)只對(duì)其當(dāng)事人產(chǎn)生效力或約束力。（2）雖然受讓人一經(jīng)債權(quán)行為就享有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合意期待權(quán)，就獲得了或多或少的保障。在梁慧星教授主持的《物權(quán)法》草案建議稿和2002年人大法工委的民法典草案物權(quán)編均采用預(yù)告登記一詞?！颈疚淖髡呦抵心县?cái)經(jīng)政法大學(xué)2002級(jí)民商法專業(yè)碩士研究生】[內(nèi)容摘要]：不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度是將債權(quán)物權(quán)化，為保全一項(xiàng)目的在于移轉(zhuǎn)、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)的登記制度。我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具有明顯的行政管理傾向，其制度基礎(chǔ)在于國家干預(yù)主義，這與產(chǎn)權(quán)登記制度，即德國不動(dòng)產(chǎn)登記立法模式極其相似。西方各種類型不動(dòng)產(chǎn)登記制度都是以本國民事基本法律為基礎(chǔ)，并輔之以單行的不動(dòng)產(chǎn)登記法。另外，由于城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一，使得一些城市開發(fā)區(qū)、郊區(qū)違反《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，為在城市邊緣地區(qū)的耕地上建房者發(fā)放房屋所有權(quán)證書，以逃避土地管理。這顯然不符合我國社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)的基本要求。我國現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、國家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障，是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎(chǔ)。地號(hào)。由于各部法律之間銜接不緊密，加之各個(gè)職能部門在立法過程中強(qiáng)調(diào)本部利益，這就造成了各部法律之間在不動(dòng)產(chǎn)登記問題上的規(guī)定相互交叉、沖突，從而使我國不動(dòng)產(chǎn)登記呈現(xiàn)出房產(chǎn)和地產(chǎn)的不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一、登記程序的不統(tǒng)一、登記效力的不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一的狀況。我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在房地分離登記的問題。由于村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項(xiàng)工作的專業(yè)人員，對(duì)登記后形成的房屋產(chǎn)籍管理混亂。一種較為完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，必須符合明確產(chǎn)權(quán)、簡(jiǎn)化手續(xù)、節(jié)省費(fèi)用和明確登記的公信力的原則。在《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記基本原則、內(nèi)容的基礎(chǔ)上，國務(wù)院也可以適時(shí)地出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》等有關(guān)法規(guī)，細(xì)化物權(quán)立法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的原則性規(guī)定，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記真正做到有法可依，更具有實(shí)際操作性。當(dāng)然，產(chǎn)權(quán)登記制度也并非完美。綜觀世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，尚無將土地與房產(chǎn)分為兩套系統(tǒng)進(jìn)行登記的先例。在我國物權(quán)立法提上日程之際，理所當(dāng)然應(yīng)當(dāng)在未來《物權(quán)法》中完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，使我國不動(dòng)產(chǎn)管理真正做到制度健全，有法可依。我國目前還沒有對(duì)該項(xiàng)制度作出明確的立法規(guī)定。預(yù)告登記制度正是為了預(yù)防這種危險(xiǎn)。換句話說，即使只具有相對(duì)性的債權(quán)具有若干程度的物權(quán)絕對(duì)性，以對(duì)抗第三人。以強(qiáng)制執(zhí)行或者假扣押執(zhí)行的方式，或由由破產(chǎn)管理人進(jìn)行處分的，也適用此種規(guī)定。由此筆者認(rèn)為預(yù)告登記制度應(yīng)具有如下項(xiàng)的效力：（1）、保全順位的效力。義務(wù)人（不動(dòng)產(chǎn)所有人）就該土地權(quán)利仍可進(jìn)行處分或移轉(zhuǎn)登記，除妨害已登記的請(qǐng)求權(quán)的行為無效外，其他與預(yù)告登記的內(nèi)容不沖突的處分或登記仍然有效。如穩(wěn)定不動(dòng)產(chǎn)交易秩序，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全，平衡不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中當(dāng)事人的利益；保護(hù)弱者，同時(shí)也是現(xiàn)代民法社會(huì)本位的體現(xiàn)等等。在理論上和實(shí)際生活中都給了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人進(jìn)行違反前一個(gè)債權(quán)行為的處分、移轉(zhuǎn)等物權(quán)行為。建立預(yù)告登記制度，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的對(duì)抗力，使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的行為無效，保護(hù)弱者。但對(duì)于購房者來說，他的目的是獲得房屋的所有權(quán)，并非是追索賠償。其第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來取得物權(quán)，有權(quán)向向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。從梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》到2002年底的《民法典》草案來看，都是將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度規(guī)定在民法典中。其內(nèi)容也只規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的定義、效力與失效。名義給了不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)人廣泛的權(quán)利空間，其實(shí)廣而不實(shí)；同時(shí)也給了法官過大的自由裁量的空間。明顯，我們的立法規(guī)定沒有規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的保全順位和破產(chǎn)保護(hù)的效力。本文擬通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度基本理論的探討，以及對(duì)我國當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的設(shè)想，以裨于我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識(shí)別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益?！　《堑怯洸蓪?shí)質(zhì)審查主義。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對(duì)抗第三人。　　另外，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的