失敗樓盤(pán)案例分析1721354390(編輯修改稿)
2025-05-14 00:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 程進(jìn)度對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況的影響是不可小窺的。開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不好：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，群眾的言語(yǔ)是有殺傷力的，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有良好的信譽(yù)，客戶(hù)就會(huì)考慮是不是開(kāi)發(fā)商又在騙人？項(xiàng)目能不能順利交工？項(xiàng)目能象規(guī)劃的那樣嗎？等等一系列的疑問(wèn)會(huì)困擾著消費(fèi)者，這時(shí)他們是搖擺不定的，只要有稍微理想的項(xiàng)目，他們是不會(huì)選擇信譽(yù)不好的開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的！ 因此，對(duì)于新進(jìn)入本地市場(chǎng)的實(shí)力型外來(lái)發(fā)展商無(wú)一例外的會(huì)先大肆宣傳企業(yè)實(shí)力，建立信心。促銷(xiāo)活動(dòng)不合適：一是不合適宜的促銷(xiāo)，比如樓盤(pán)定位是休閑養(yǎng)老的小區(qū)，卻搞個(gè)買(mǎi)樓送電腦什么的，老人家甚至電腦都不會(huì)用，這個(gè)肯定欠缺吸引力二是促銷(xiāo)力度不夠，無(wú)論你的價(jià)格有多低，消費(fèi)者都認(rèn)為你還有很大的利潤(rùn)，所以他們讓你一降再降，對(duì)于優(yōu)惠他們是不會(huì)滿(mǎn)足的，所以有些開(kāi)發(fā)商提升銷(xiāo)售單價(jià)，加大折扣力度的促銷(xiāo)策略也是可取的。 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的個(gè)人意愿：企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的思想往往決定著項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)、小區(qū)品質(zhì)，甚至在項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，領(lǐng)導(dǎo)的思想會(huì)阻礙項(xiàng)目定位、廣告推廣、促銷(xiāo)活動(dòng)的實(shí)施，致使項(xiàng)目銷(xiāo)售受到不良影響?；ǘ己虾托鲁堑氖∫搽x不開(kāi)此方面的原因。以上所列各項(xiàng)都會(huì)對(duì)新上市項(xiàng)目的銷(xiāo)售有所影響，但不是絕對(duì)的，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況參照對(duì)比，以便在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的下一步戰(zhàn)略目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。四．失敗樓盤(pán)個(gè)案研析失敗案例一：花都雅寶新城l 項(xiàng)目介紹：位置廣清高速公路“海布”出入口旁開(kāi)盤(pán)時(shí)間2000年8月總占地面積1500畝總建筑面積90萬(wàn)㎡容積率物業(yè)類(lèi)型洋房、聯(lián)排、別墅總套數(shù)洋房780套、別墅小區(qū)配套設(shè)施超市、肉菜市場(chǎng)、醫(yī)務(wù)所、銀行、高爾夫球場(chǎng)、山頂公園、中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校均價(jià)小高層：2300元/㎡多 層：2200元/㎡連排別墅：4000元/㎡獨(dú)立別墅：6000元/㎡評(píng)述處境尷尬的千畝孤盤(pán)l 失敗原因：1 開(kāi)發(fā)策略存在問(wèn)題，特別是前期部分。項(xiàng)目早期開(kāi)發(fā)的是靠近公路的部分，并且是建多層洋房，受公路影響大，使樓盤(pán)推出時(shí)的形象大打折扣，市場(chǎng)反映平淡。2 現(xiàn)場(chǎng)包裝工作未做好當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入二期開(kāi)發(fā)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)的地塊位于整個(gè)地塊最深入的部分?？礃堑穆肪€(xiàn)要穿過(guò)整個(gè)地塊，但當(dāng)時(shí)并沒(méi)有對(duì)看樓路線(xiàn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)包裝。地塊中部由于尚未開(kāi)發(fā)，荒草叢生，一片荒涼的景象，對(duì)客戶(hù)的心理造成較嚴(yán)重的影響，打擊購(gòu)買(mǎi)欲望。3 目標(biāo)市場(chǎng)定位不清晰 產(chǎn)品定位不清晰，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)初期既想吸引廣州客戶(hù)，又希望吸納花都客源，但其位置“前不著村，后不著店”，比較尷尬，在營(yíng)銷(xiāo)推廣上引導(dǎo)又不夠，最終導(dǎo)致樓盤(pán)滯銷(xiāo)。 主題定位不明確，產(chǎn)品演繹不到位，特別是在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及景觀包裝上過(guò)于粗放、簡(jiǎn)單。有規(guī)模優(yōu)勢(shì)、山景資源、天馬河資源，但沒(méi)利用好。l 改善補(bǔ)救措施：1. 改善施工以及未開(kāi)發(fā)地塊的環(huán)境，以綠化將未開(kāi)發(fā)部分包裝起來(lái)。2. 引入中山大學(xué)附屬雅寶學(xué)校，利用名校效應(yīng)。3. 改變產(chǎn)品的類(lèi)型，以聯(lián)排別墅為主。4. 目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)整，轉(zhuǎn)變?yōu)橐曰ǘ己颓暹h(yuǎn)為主要市場(chǎng)。l 借鑒之處 在區(qū)位條件同樣有所欠缺的條件下，景觀資源的充分利用、企業(yè)產(chǎn)品力、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、清晰的主題演繹、足夠的營(yíng)銷(xiāo)推廣是規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要武器。失敗案例二：花都合和新城l 項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目位置花都迎賓
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