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正文內(nèi)容

地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售管理培訓(xùn)教材(編輯修改稿)

2025-05-13 13:37 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 門,市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集,管理的權(quán)構(gòu)。25.我國目前現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系有哪幾種?(1) 城鎮(zhèn)廉租住房供應(yīng)體系(2) 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系(3) 商品住房供應(yīng)體系城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質(zhì)的普通住房,其主要來源如下:● 騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房?!?最低收入家庭承租的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房?!?政府和單位出資興建或購置的廉租住房?!?社會捐贈的符合廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)的住房?!?政府通過轉(zhuǎn)換等其他渠道籌集的廉租住房。26.房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些?(1) 投資決策分析,其又分為兩部分:市場分析與項目的財務(wù)估價(2) 前期工作● 研究地塊的特性與四至范圍?!?分析將要購買的土地用途及獲益能力大小?!?獲取土地的使用權(quán)● 整地,拆遷,安置,補(bǔ)償● 規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定● 與規(guī)劃管理部門協(xié)商。獲得規(guī)劃許可● 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”● 安排短期或長期信貸● 對擬建中的項目尋找預(yù)租(售)的顧客● 對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析,初步確定租金售價水平● 對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行理詳細(xì)的估算● 對承包商的選擇提出建議,如有可能,也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。(3) 建設(shè)階段(4) 租售階段建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識1.什么是房屋建筑面積?(勒腳 基礎(chǔ) 地基)2.常見的哪些部分不應(yīng)計算建筑面積,哪些應(yīng)計算一半?(地下室 陽臺)3.什么是房屋的使用面積?(外墻與內(nèi)墻 縱墻與橫墻 承重墻與非承重墻)4.什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積?(合同約定面積)5.什么是房屋共有共用建筑面積?6.成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成?7.套內(nèi)建筑面積由幾部分組成?(使用面積 墻體面積 陽臺面積)8.應(yīng)列入分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e都包括什么?9.什么叫得房率?10.住宅建筑層數(shù)如何劃分?11.什么是層高和凈高?住宅的層高和凈高應(yīng)是多少?12.各種房間的門洞尺寸應(yīng)有多大?13.什么叫做建筑密度與容積率?14.什么叫開間與進(jìn)深?15.住宅建筑如何分類?16.什么叫磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?17.裝修與交房標(biāo)準(zhǔn)如何劃分及相應(yīng)特點(diǎn)?18.小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施都包括哪些?19.基礎(chǔ)的概念與分類?20.磚的規(guī)格與墻體厚度的關(guān)系?21.什么叫散水與排水溝?22.什么叫門窗過梁?其有何作用?如何分類?23.什么叫變形縫?24.什么叫圈梁與構(gòu)造柱?有何作用?25.什么叫隔墻?怎樣分類?常用的隔墻構(gòu)造有哪些?26.樓板層的組成及樓板的分類?27.樓梯的構(gòu)造28.電梯與自動扶梯29.屋頂構(gòu)造?房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺,挑廊,地下室,室外樓梯等,且層高在2。20米以上(含2。20米,)有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。附:勒腳:是基礎(chǔ)墻室外部分至室外地面處的一段基礎(chǔ)加固構(gòu)造措施。勒腳有三個作用:一是保護(hù)墻腳,防止各種機(jī)械性碰撞;二是防止地面水對墻腳的侵蝕;三是美觀,對建筑物的立面處理產(chǎn)生一定效果。當(dāng)前采用最多的是在勒腳部位抹水泥沙漿或水刷石?;A(chǔ):在建筑工程中,常把建筑物與土層直接接觸的部分成為基礎(chǔ)。地基:是指支撐建筑物重量的土層叫作地基,它不是建筑物的組成部部分,只是承受建筑物荷載的土壤層,地基與基礎(chǔ)共同為建筑上部結(jié)構(gòu)服務(wù)。以保證建筑物的堅固,耐久與安全。2.常見的哪些部分不應(yīng)計算建筑面積,哪些應(yīng)計算一半? 不計算建筑面積的范圍是:●層高小于2。20米夾層,插層,技術(shù)層和層高小于2。20米的地下室和半地下室●房屋的天面,挑臺,天面上的花園,泳池等?!耱T樓,過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。●活動房屋,臨時房屋,簡易房屋?!駜H用作通風(fēng)采光的天井。計算一半建筑面積的范圍是:●與房屋相連的有上蓋無柱的走廊,檐廊。●獨(dú)立柱,單排柱的門廊,車棚,貨棚等屬永久建筑的●未封閉的陽臺,挑廊●樓內(nèi)有樓梯,室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。附:地下室:是指全部或一部分建筑在地下的房間。從其所處位置來看,大致可以分為兩類。一是半地下室,即地下室雖然設(shè)在一層一以下,但還可以利用地下室外墻設(shè)窗,應(yīng)用天然通風(fēng)和部分天然采光。第二種是全地下室,即地下室全部埋于地下,可以是一層,也可以是幾層,應(yīng)用機(jī)械通風(fēng)和電氣照明。陽臺:也稱涼臺,是突出于外墻面或在墻內(nèi)的平臺。按陽臺與外墻的相以位置,陽臺分為 凸陽臺,半凸陽臺與凹陽臺三類。凸陽臺是指全部陽臺挑出墻外,凹陽臺是指整個陽臺凹入墻面之內(nèi),半凸陽臺則是部分挑出墻外,部分凹入墻內(nèi)。陽臺的深度與寬度:陽臺深度一般為1。5米左右,也有1。8米,寬度等于開間3.什么是房屋的使用面積? 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋內(nèi)的內(nèi)墻面水平投影面積計算。附:按墻所處的位置可分為外墻和內(nèi)墻。外墻指建筑物四周與室外直接接觸的墻;內(nèi)墻是位于建筑物內(nèi)部的墻。按墻的方向可分為縱墻和橫墻??v墻指與建筑物長軸方向一致的墻(包括外縱墻和內(nèi)縱墻);橫墻指與建筑物短軸方向一致的墻(包括外橫墻和內(nèi)橫墻)。習(xí)慣上外縱墻稱為檐墻,外橫墻又稱為山墻。按墻的受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指不但承受自身重量,同時還承受頂及樓板傳來的荷載的墻。非承重墻是指僅承受自身重量,不承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。4.什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積?房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市,縣(市)房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。目前,我市房產(chǎn)管理局測繪大隊測繪并登記的面積,是唯一合法有效的面積,也是房屋產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)權(quán)登記面積。附:合同約定面積:是指開發(fā)商對所售房屋的暫測面積,對于預(yù)售商品房來說,一般都是暫測在積,也即合同約定在面積。5.什么是房屋共有共用建筑面積? 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。6.成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成?成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偹霉灿泄灿媒ㄖ娣e兩部分組成。7.套內(nèi)建筑面積由幾部分組成?成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽臺面積三部分組成。(1) 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規(guī)定計算:● 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室,起居室(客廳),過廳,過道,廚房,衛(wèi)生間,廁所,貯藏室,壁柜等空間面積的綜合?!?套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積?!?不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪,通風(fēng)道,管道井計入使用面積。● 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。(2) 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的他隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻,均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。(3) 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面各計算,其中封閉的陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積,未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。8.應(yīng)列入分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e都包括什么? 共有共用建筑面積包括:電梯井,管道井,樓梯間,垃圾通道,變電室,設(shè)備間,公共門廳,過道,值班警衛(wèi)室等,以及為整棟房屋提供服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室,車棚,車庫等和為多棟房屋服務(wù)的管理用房,公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。9.什么叫得房率? 得房率是指一套信宅的使用面積與住房建筑面積之比。10.住宅建筑層數(shù)如何劃分? 根據(jù)我國《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》,將住宅按層數(shù)劃分為:(1) 1層——3層為低層住宅(2) 4層——6層為多層住宅(3) 7層——9層為中高層住宅(4) 10——30層為高層住宅建筑高度超過100米時,不論住宅或公共建筑均為超高層。但現(xiàn)實(shí)中約定俗成的稱謂為:(1) 1層——3層為低層住宅(2) 4層——6層為多層住宅(3) 7層——11層為小高層住宅(4) 12層——18層為中高層住宅(5) 18層——30層為高層住宅(6) 30層以上為或建筑高度超過去時100米時為超高層住宅11. 什么是層高和凈高?住宅的層高和凈高應(yīng)是多少?層高是指地(樓)面至上一層樓板或屋面板頂面之間的垂直高度;室內(nèi)凈高是指地(樓)面指上部樓板或屋面板底面之間的垂直高度,當(dāng)上部有吊頂,吊柜,擱板時,應(yīng)按地(樓)面至其底面之間的高度計算?!蹲≌ㄖㄔO(shè)規(guī)范》規(guī)定,住宅層高不應(yīng)低于2。8米。臥室,起居室(客廳)的凈高不應(yīng)低于2。4米,其中局部不應(yīng)低于2米。12. 各種房間的門洞尺寸應(yīng)有多大?住宅內(nèi)各種房間的門洞尺寸是以人體高度和搬運(yùn)家具,設(shè)備方便而確定的。類別 門洞口寬度(M) 門洞口高度(M)共用外門 1。20 2。00戶門 0。90 2。00起居室門 0。90 2。00臥室門 0。90 2。00廚房門 0。70 2。00衛(wèi)生間,廚房門 0。70 1。80陽臺門 0。70 2。0013. 什么叫做建筑密度與容積率?建筑密度:住宅建筑基底總面積/基地面積容積率:住宅總建筑面積/基地面積這兩個指標(biāo)反映的是一個居住社區(qū)的綠地面積的多少與居住舒適程度,總體來講是越低越好。中方園小區(qū)的容積率為1。8。14.什么叫房屋開間與進(jìn)深?房屋開間系指房屋內(nèi)空間的寬度,其與縱墻軸線保持一致。房屋進(jìn)深是指住宅橫墻的長度。15.住宅建筑如何分類?按承重結(jié)構(gòu)分類:●磚木結(jié)構(gòu)●混合結(jié)構(gòu)●鋼筋混凝土●鋼結(jié)構(gòu)(現(xiàn)代建筑,超高層大跨度采用)按承重方式分類●墻承重(磚混結(jié)構(gòu))●框架結(jié)構(gòu)(梁柱承重)●框架——剪力墻結(jié)構(gòu)●空間結(jié)構(gòu)(木行架,綱狀結(jié)構(gòu)等,主要用于體育館等建筑)按建筑形體分類●板式樓:各單元呈“一”字排列,這種平面形式能適應(yīng)多種氣候條件,有較好的通風(fēng)與自然采光,因此是多層普遍的住宅類型。●點(diǎn)式樓:以樓梯為中心,各戶環(huán)繞樓梯間分布,這種平面形式通風(fēng)效果差,北面住戶不朝陽按性質(zhì)分類●商品房:是指具有經(jīng)營資格的開發(fā)公司建設(shè)并出售的房屋?!窠?jīng)濟(jì)適用房:是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價而言是適中的。能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力,適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果,滿足居民的基本生活需求,在計劃,規(guī)劃,拆遷,稅費(fèi)等方面政府對經(jīng)濟(jì)適用房予以政策扶持,在建筑用地的供應(yīng)上以劃撥方式供給?!癜簿庸こ蹋菏菄覟橥苿映擎?zhèn)住房制度改革,加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),加快住房商品化,社會化進(jìn)程,促進(jìn)住房新體制建立而推行的房改示范工程,安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售,并優(yōu)先出售給無房戶,危房戶和住房困難戶,在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工,教師中的住房困難戶,不售給高收入家庭?!駠铱稻庸こ蹋? 是以住宅小區(qū)為載體,以科技為先導(dǎo)開發(fā),推廣,應(yīng)用住宅新技術(shù),新工藝,新產(chǎn)品,新設(shè)備,逐步形成符合市場需求及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向的住宅建筑體系,在康居示范工程中,開展住宅性能認(rèn)定制度,按商品房住宅性能等級標(biāo)準(zhǔn)分為A,AA ,AAA三個等級?!裥】底≌菏俏覈谧≌ㄔO(shè)中提出的到2000年以至更長時期的奮斗目標(biāo),按照國家1985年頒布的住宅建設(shè)政策,“到2000年,爭取基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅,人均居住面積達(dá)到8平方米?!澳壳拔覈芏喑鞘幸堰_(dá)到或超過2000年人均居住面積的數(shù)量目標(biāo),但質(zhì)量上卻有很大差異。同等居住面積的住宅,傳統(tǒng)的平房如四合院住宅與樓房不同,廚,衛(wèi)公用的舊式樓房與單元式新樓房在質(zhì)量上有很大差異。只有那些具有完善的居住功能,且寢室獨(dú)立的住宅,才真正達(dá)到”小康型“標(biāo)準(zhǔn)。因此,在測算一個城市,一定區(qū)域內(nèi)居民住水平時不能僅看人均居住面積達(dá)到多少平方米,還要看居住質(zhì)量水平如何。通常對居住質(zhì)量用“成套率”指標(biāo)來計算,即指居住成套單元住宅在全部戶中所占的比重。具體測算有自來入戶率,燃?xì)馄占奥剩瘹馄占奥剩ū狈降貐^(qū)),獨(dú)用廁所普及率等分項指標(biāo)。 與各國比較而言,我國城鎮(zhèn)居民的“小康型”居住水平,相當(dāng)于國際通用住宅標(biāo)準(zhǔn)的中等水平,也即文明標(biāo)準(zhǔn)。 16.什么叫磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)?磚混結(jié)構(gòu)建筑是指用磚墻(或柱),鋼筋凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑,稱為磚——鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)建筑,簡稱磚混結(jié)構(gòu)。這是為前建造數(shù)量大,采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑,高層建筑和工業(yè)建筑。17.裝修與交房標(biāo)準(zhǔn)如何劃分及相應(yīng)特點(diǎn)? 毛坯(PI)房 概念:是指按設(shè)計要求外墻裝飾完成,水電等系統(tǒng)安裝到位。房間已分隔且內(nèi)墻已批檔抹平,樓內(nèi)地面平整,門窗已按成品房要求完成,尚未完成下列裝修內(nèi)容的房屋:●內(nèi)墻及天棚未刷仿瓷涂料●客廳,廚房,衛(wèi)生間未貼地板磚●廚,衛(wèi)墻裙未貼瓷片●廚房未設(shè)灶臺,洗菜池,切案●衛(wèi)生間
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