【文章內容簡介】 門，市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集，管理的權構。25．我國目前現(xiàn)行的住房供應體系有哪幾種？（1） 城鎮(zhèn)廉租住房供應體系（2） 經(jīng)濟適用住房供應體系（3） 商品住房供應體系城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質的普通住房，其主要來源如下：● 騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標準的公有住房?！?最低收入家庭承租的符合廉租住房標準的公有住房?！?政府和單位出資興建或購置的廉租住房?！?社會捐贈的符合廉租住房的標準的住房?！?政府通過轉換等其他渠道籌集的廉租住房。26．房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些？（1） 投資決策分析，其又分為兩部分：市場分析與項目的財務估價（2） 前期工作● 研究地塊的特性與四至范圍。● 分析將要購買的土地用途及獲益能力大小。● 獲取土地的使用權● 整地，拆遷，安置，補償● 規(guī)劃設計及建設方案的制定● 與規(guī)劃管理部門協(xié)商。獲得規(guī)劃許可● 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”● 安排短期或長期信貸● 對擬建中的項目尋找預租（售）的顧客● 對市場狀況進行進一步的分析，初步確定租金售價水平● 對開發(fā)成本和可能的工程量進行理詳細的估算● 對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進行初步洽商。（3） 建設階段（4） 租售階段建筑及規(guī)劃基礎知識1．什么是房屋建筑面積？（勒腳 基礎 地基）2．常見的哪些部分不應計算建筑面積，哪些應計算一半？（地下室 陽臺）3．什么是房屋的使用面積？（外墻與內墻 縱墻與橫墻 承重墻與非承重墻）4．什么是房屋產(chǎn)權面積？（合同約定面積）5．什么是房屋共有共用建筑面積？6．成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？7．套內建筑面積由幾部分組成？（使用面積 墻體面積 陽臺面積）8．應列入分攤的共有共用建筑面積都包括什么？9．什么叫得房率？10．住宅建筑層數(shù)如何劃分？11．什么是層高和凈高？住宅的層高和凈高應是多少？12．各種房間的門洞尺寸應有多大？13．什么叫做建筑密度與容積率？14．什么叫開間與進深？15．住宅建筑如何分類？16．什么叫磚混結構和鋼筋混凝土結構？17．裝修與交房標準如何劃分及相應特點？18．小區(qū)內的配套設施都包括哪些？19．基礎的概念與分類？20．磚的規(guī)格與墻體厚度的關系？21．什么叫散水與排水溝？22．什么叫門窗過梁？其有何作用？如何分類？23．什么叫變形縫？24．什么叫圈梁與構造柱？有何作用？25．什么叫隔墻？怎樣分類？常用的隔墻構造有哪些？26．樓板層的組成及樓板的分類？27．樓梯的構造28．電梯與自動扶梯29．屋頂構造？房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺，挑廊，地下室，室外樓梯等，且層高在2。20米以上（含2。20米，）有上蓋，結構牢固的永久性建筑。附：勒腳：是基礎墻室外部分至室外地面處的一段基礎加固構造措施。勒腳有三個作用：一是保護墻腳，防止各種機械性碰撞；二是防止地面水對墻腳的侵蝕；三是美觀，對建筑物的立面處理產(chǎn)生一定效果。當前采用最多的是在勒腳部位抹水泥沙漿或水刷石?；A：在建筑工程中，常把建筑物與土層直接接觸的部分成為基礎。地基：是指支撐建筑物重量的土層叫作地基，它不是建筑物的組成部部分，只是承受建筑物荷載的土壤層，地基與基礎共同為建筑上部結構服務。以保證建筑物的堅固，耐久與安全。2．常見的哪些部分不應計算建筑面積，哪些應計算一半？ 不計算建筑面積的范圍是：●層高小于2。20米夾層，插層，技術層和層高小于2。20米的地下室和半地下室●房屋的天面，挑臺，天面上的花園，泳池等?！耱T樓，過街樓的底層用作道路街巷通行的部分?！窕顒臃课?，臨時房屋，簡易房屋。●僅用作通風采光的天井。計算一半建筑面積的范圍是：●與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，檐廊。●獨立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久建筑的●未封閉的陽臺，挑廊●樓內有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。附：地下室：是指全部或一部分建筑在地下的房間。從其所處位置來看，大致可以分為兩類。一是半地下室，即地下室雖然設在一層一以下，但還可以利用地下室外墻設窗，應用天然通風和部分天然采光。第二種是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一層，也可以是幾層，應用機械通風和電氣照明。陽臺：也稱涼臺，是突出于外墻面或在墻內的平臺。按陽臺與外墻的相以位置，陽臺分為 凸陽臺，半凸陽臺與凹陽臺三類。凸陽臺是指全部陽臺挑出墻外，凹陽臺是指整個陽臺凹入墻面之內，半凸陽臺則是部分挑出墻外，部分凹入墻內。陽臺的深度與寬度：陽臺深度一般為1。5米左右，也有1。8米，寬度等于開間3．什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋內的內墻面水平投影面積計算。附：按墻所處的位置可分為外墻和內墻。外墻指建筑物四周與室外直接接觸的墻；內墻是位于建筑物內部的墻。按墻的方向可分為縱墻和橫墻?？v墻指與建筑物長軸方向一致的墻（包括外縱墻和內縱墻）；橫墻指與建筑物短軸方向一致的墻（包括外橫墻和內橫墻）。習慣上外縱墻稱為檐墻，外橫墻又稱為山墻。按墻的受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指不但承受自身重量，同時還承受頂及樓板傳來的荷載的墻。非承重墻是指僅承受自身重量，不承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。4．什么是房屋產(chǎn)權面積？房屋產(chǎn)權面積系指產(chǎn)權主依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權面積由市，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門登記確權認定。目前，我市房產(chǎn)管理局測繪大隊測繪并登記的面積，是唯一合法有效的面積，也是房屋產(chǎn)權上產(chǎn)權登記面積。附：合同約定面積：是指開發(fā)商對所售房屋的暫測面積，對于預售商品房來說，一般都是暫測在積，也即合同約定在面積。5．什么是房屋共有共用建筑面積？ 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。6．成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？成套房屋建筑面積由成套房屋套內建筑面積和分攤所得共有共用建筑面積兩部分組成。7．套內建筑面積由幾部分組成？成套房屋套內建筑面積由套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。（1） 套內房屋使用面積 套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：● 套內使用面積為套內臥室，起居室（客廳），過廳，過道，廚房，衛(wèi)生間，廁所，貯藏室，壁柜等空間面積的綜合。● 套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積?！?不包括在結構面積內的套內煙囪，通風道，管道井計入使用面積?！?內墻面裝飾厚度計入使用面積。（2） 套內墻體面積套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的他隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積，套內自有墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。（3） 套內陽臺建筑面積套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面各計算，其中封閉的陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。8．應列入分攤的共有共用建筑面積都包括什么？ 共有共用建筑面積包括：電梯井，管道井，樓梯間，垃圾通道，變電室，設備間，公共門廳，過道，值班警衛(wèi)室等，以及為整棟房屋提供服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室，車棚，車庫等和為多棟房屋服務的管理用房，公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。9．什么叫得房率？ 得房率是指一套信宅的使用面積與住房建筑面積之比。10．住宅建筑層數(shù)如何劃分？ 根據(jù)我國《住宅建筑設計規(guī)范》，將住宅按層數(shù)劃分為：（1） 1層——3層為低層住宅（2） 4層——6層為多層住宅（3） 7層——9層為中高層住宅（4） 10——30層為高層住宅建筑高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層。但現(xiàn)實中約定俗成的稱謂為：（1） 1層——3層為低層住宅（2） 4層——6層為多層住宅（3） 7層——11層為小高層住宅（4） 12層——18層為中高層住宅（5） 18層——30層為高層住宅（6） 30層以上為或建筑高度超過去時100米時為超高層住宅11． 什么是層高和凈高？住宅的層高和凈高應是多少？層高是指地（樓）面至上一層樓板或屋面板頂面之間的垂直高度；室內凈高是指地（樓）面指上部樓板或屋面板底面之間的垂直高度，當上部有吊頂，吊柜，擱板時，應按地（樓）面至其底面之間的高度計算。《住宅建筑建設規(guī)范》規(guī)定，住宅層高不應低于2。8米。臥室，起居室（客廳）的凈高不應低于2。4米，其中局部不應低于2米。12． 各種房間的門洞尺寸應有多大？住宅內各種房間的門洞尺寸是以人體高度和搬運家具，設備方便而確定的。類別 門洞口寬度（M） 門洞口高度（M）共用外門 1。20 2。00戶門 0。90 2。00起居室門 0。90 2。00臥室門 0。90 2。00廚房門 0。70 2。00衛(wèi)生間，廚房門 0。70 1。80陽臺門 0。70 2。0013． 什么叫做建筑密度與容積率？建筑密度：住宅建筑基底總面積/基地面積容積率：住宅總建筑面積/基地面積這兩個指標反映的是一個居住社區(qū)的綠地面積的多少與居住舒適程度，總體來講是越低越好。中方園小區(qū)的容積率為1。8。14．什么叫房屋開間與進深？房屋開間系指房屋內空間的寬度，其與縱墻軸線保持一致。房屋進深是指住宅橫墻的長度。15．住宅建筑如何分類？按承重結構分類：●磚木結構●混合結構●鋼筋混凝土●鋼結構（現(xiàn)代建筑，超高層大跨度采用）按承重方式分類●墻承重（磚混結構）●框架結構（梁柱承重）●框架——剪力墻結構●空間結構（木行架，綱狀結構等，主要用于體育館等建筑）按建筑形體分類●板式樓：各單元呈“一”字排列，這種平面形式能適應多種氣候條件，有較好的通風與自然采光，因此是多層普遍的住宅類型?！顸c式樓：以樓梯為中心，各戶環(huán)繞樓梯間分布，這種平面形式通風效果差，北面住戶不朝陽按性質分類●商品房：是指具有經(jīng)營資格的開發(fā)公司建設并出售的房屋。●經(jīng)濟適用房：是政府扶持的具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟性是指住宅價格相對市場價而言是適中的。能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，滿足居民的基本生活需求，在計劃，規(guī)劃，拆遷，稅費等方面政府對經(jīng)濟適用房予以政策扶持，在建筑用地的供應上以劃撥方式供給?！癜簿庸こ蹋菏菄覟橥苿映擎?zhèn)住房制度改革，加快經(jīng)濟適用房建設，加快住房商品化，社會化進程，促進住房新體制建立而推行的房改示范工程，安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭?！駠铱稻庸こ蹋? 是以住宅小區(qū)為載體，以科技為先導開發(fā)，推廣，應用住宅新技術，新工藝，新產(chǎn)品，新設備，逐步形成符合市場需求及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向的住宅建筑體系，在康居示范工程中，開展住宅性能認定制度，按商品房住宅性能等級標準分為A，AA ，AAA三個等級?！裥】底≌菏俏覈谧≌ㄔO中提出的到2000年以至更長時期的奮斗目標，按照國家1985年頒布的住宅建設政策，“到2000年，爭取基本實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟實惠的住宅，人均居住面積達到8平方米。“目前我國很多城市已達到或超過2000年人均居住面積的數(shù)量目標，但質量上卻有很大差異。同等居住面積的住宅，傳統(tǒng)的平房如四合院住宅與樓房不同，廚，衛(wèi)公用的舊式樓房與單元式新樓房在質量上有很大差異。只有那些具有完善的居住功能，且寢室獨立的住宅，才真正達到”小康型“標準。因此，在測算一個城市，一定區(qū)域內居民住水平時不能僅看人均居住面積達到多少平方米，還要看居住質量水平如何。通常對居住質量用“成套率”指標來計算，即指居住成套單元住宅在全部戶中所占的比重。具體測算有自來入戶率，燃氣普及率，暖氣普及率（北方地區(qū)），獨用廁所普及率等分項指標。 與各國比較而言，我國城鎮(zhèn)居民的“小康型”居住水平，相當于國際通用住宅標準的中等水平，也即文明標準。 16．什么叫磚混結構和鋼筋混凝土結構？磚混結構建筑是指用磚墻（或柱），鋼筋凝土樓板和屋頂承重構件為主要承重結構的建筑，稱為磚——鋼筋混凝土混合結構建筑，簡稱磚混結構。這是為前建造數(shù)量大，采用最普遍的結構類型。鋼筋混凝土結構建筑是指主要承重構件全部采用鋼筋混凝土結構的建筑。這種結構類型主要用于大型公共建筑，高層建筑和工業(yè)建筑。17．裝修與交房標準如何劃分及相應特點？ 毛坯（PI）房 概念：是指按設計要求外墻裝飾完成，水電等系統(tǒng)安裝到位。房間已分隔且內墻已批檔抹平，樓內地面平整，門窗已按成品房要求完成，尚未完成下列裝修內容的房屋：●內墻及天棚未刷仿瓷涂料●客廳，廚房，衛(wèi)生間未貼地板磚●廚，衛(wèi)墻裙未貼瓷片●廚房未設灶臺，洗菜池，切案●衛(wèi)生間