【文章內(nèi)容簡介】 門，市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集，管理的權(quán)構(gòu)。25．我國目前現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系有哪幾種？（1） 城鎮(zhèn)廉租住房供應(yīng)體系（2） 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系（3） 商品住房供應(yīng)體系城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對低廉的具有社會保障性質(zhì)的普通住房，其主要來源如下：● 騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房?！?最低收入家庭承租的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房?！?政府和單位出資興建或購置的廉租住房?！?社會捐贈的符合廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)的住房?！?政府通過轉(zhuǎn)換等其他渠道籌集的廉租住房。26．房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些？（1） 投資決策分析，其又分為兩部分：市場分析與項目的財務(wù)估價（2） 前期工作● 研究地塊的特性與四至范圍?！?分析將要購買的土地用途及獲益能力大小?！?獲取土地的使用權(quán)● 整地，拆遷，安置，補(bǔ)償● 規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定● 與規(guī)劃管理部門協(xié)商。獲得規(guī)劃許可● 施工現(xiàn)場的“三通一平”或“七通一平”● 安排短期或長期信貸● 對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的顧客● 對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定租金售價水平● 對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行理詳細(xì)的估算● 對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。（3） 建設(shè)階段（4） 租售階段建筑及規(guī)劃基礎(chǔ)知識1．什么是房屋建筑面積？（勒腳 基礎(chǔ) 地基）2．常見的哪些部分不應(yīng)計算建筑面積，哪些應(yīng)計算一半？（地下室 陽臺）3．什么是房屋的使用面積？（外墻與內(nèi)墻 縱墻與橫墻 承重墻與非承重墻）4．什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積？（合同約定面積）5．什么是房屋共有共用建筑面積？6．成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？7．套內(nèi)建筑面積由幾部分組成？（使用面積 墻體面積 陽臺面積）8．應(yīng)列入分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e都包括什么？9．什么叫得房率？10．住宅建筑層數(shù)如何劃分？11．什么是層高和凈高？住宅的層高和凈高應(yīng)是多少？12．各種房間的門洞尺寸應(yīng)有多大？13．什么叫做建筑密度與容積率？14．什么叫開間與進(jìn)深？15．住宅建筑如何分類？16．什么叫磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？17．裝修與交房標(biāo)準(zhǔn)如何劃分及相應(yīng)特點(diǎn)？18．小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施都包括哪些？19．基礎(chǔ)的概念與分類？20．磚的規(guī)格與墻體厚度的關(guān)系？21．什么叫散水與排水溝？22．什么叫門窗過梁？其有何作用？如何分類？23．什么叫變形縫？24．什么叫圈梁與構(gòu)造柱？有何作用？25．什么叫隔墻？怎樣分類？常用的隔墻構(gòu)造有哪些？26．樓板層的組成及樓板的分類？27．樓梯的構(gòu)造28．電梯與自動扶梯29．屋頂構(gòu)造？房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺，挑廊，地下室，室外樓梯等，且層高在2。20米以上（含2。20米，）有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。附：勒腳：是基礎(chǔ)墻室外部分至室外地面處的一段基礎(chǔ)加固構(gòu)造措施。勒腳有三個作用：一是保護(hù)墻腳，防止各種機(jī)械性碰撞；二是防止地面水對墻腳的侵蝕；三是美觀，對建筑物的立面處理產(chǎn)生一定效果。當(dāng)前采用最多的是在勒腳部位抹水泥沙漿或水刷石?；A(chǔ)：在建筑工程中，常把建筑物與土層直接接觸的部分成為基礎(chǔ)。地基：是指支撐建筑物重量的土層叫作地基，它不是建筑物的組成部部分，只是承受建筑物荷載的土壤層，地基與基礎(chǔ)共同為建筑上部結(jié)構(gòu)服務(wù)。以保證建筑物的堅固，耐久與安全。2．常見的哪些部分不應(yīng)計算建筑面積，哪些應(yīng)計算一半？ 不計算建筑面積的范圍是：●層高小于2。20米夾層，插層，技術(shù)層和層高小于2。20米的地下室和半地下室●房屋的天面，挑臺，天面上的花園，泳池等?！耱T樓，過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。●活動房屋，臨時房屋，簡易房屋?！駜H用作通風(fēng)采光的天井。計算一半建筑面積的范圍是：●與房屋相連的有上蓋無柱的走廊，檐廊。●獨(dú)立柱，單排柱的門廊，車棚，貨棚等屬永久建筑的●未封閉的陽臺，挑廊●樓內(nèi)有樓梯，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。附：地下室：是指全部或一部分建筑在地下的房間。從其所處位置來看，大致可以分為兩類。一是半地下室，即地下室雖然設(shè)在一層一以下，但還可以利用地下室外墻設(shè)窗，應(yīng)用天然通風(fēng)和部分天然采光。第二種是全地下室，即地下室全部埋于地下，可以是一層，也可以是幾層，應(yīng)用機(jī)械通風(fēng)和電氣照明。陽臺：也稱涼臺，是突出于外墻面或在墻內(nèi)的平臺。按陽臺與外墻的相以位置，陽臺分為 凸陽臺，半凸陽臺與凹陽臺三類。凸陽臺是指全部陽臺挑出墻外，凹陽臺是指整個陽臺凹入墻面之內(nèi)，半凸陽臺則是部分挑出墻外，部分凹入墻內(nèi)。陽臺的深度與寬度：陽臺深度一般為1。5米左右，也有1。8米，寬度等于開間3．什么是房屋的使用面積？ 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)的內(nèi)墻面水平投影面積計算。附：按墻所處的位置可分為外墻和內(nèi)墻。外墻指建筑物四周與室外直接接觸的墻；內(nèi)墻是位于建筑物內(nèi)部的墻。按墻的方向可分為縱墻和橫墻?？v墻指與建筑物長軸方向一致的墻（包括外縱墻和內(nèi)縱墻）；橫墻指與建筑物短軸方向一致的墻（包括外橫墻和內(nèi)橫墻）。習(xí)慣上外縱墻稱為檐墻，外橫墻又稱為山墻。按墻的受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指不但承受自身重量，同時還承受頂及樓板傳來的荷載的墻。非承重墻是指僅承受自身重量，不承受屋頂及樓板傳來的荷載的墻。4．什么是房屋產(chǎn)權(quán)面積？房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。目前，我市房產(chǎn)管理局測繪大隊測繪并登記的面積，是唯一合法有效的面積，也是房屋產(chǎn)權(quán)上產(chǎn)權(quán)登記面積。附：合同約定面積：是指開發(fā)商對所售房屋的暫測面積，對于預(yù)售商品房來說，一般都是暫測在積，也即合同約定在面積。5．什么是房屋共有共用建筑面積？ 房屋共有共用建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。6．成套房屋的建筑面積由哪兩部分組成？成套房屋建筑面積由成套房屋套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偹霉灿泄灿媒ㄖ娣e兩部分組成。7．套內(nèi)建筑面積由幾部分組成？成套房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。（1） 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：● 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室，起居室（客廳），過廳，過道，廚房，衛(wèi)生間，廁所，貯藏室，壁柜等空間面積的綜合?！?套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積?！?不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪，通風(fēng)道，管道井計入使用面積。● 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。（2） 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的他隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。（3） 套內(nèi)陽臺建筑面積套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面各計算，其中封閉的陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。8．應(yīng)列入分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e都包括什么？ 共有共用建筑面積包括：電梯井，管道井，樓梯間，垃圾通道，變電室，設(shè)備間，公共門廳，過道，值班警衛(wèi)室等，以及為整棟房屋提供服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室，車棚，車庫等和為多棟房屋服務(wù)的管理用房，公共用房以及作為人防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。9．什么叫得房率？ 得房率是指一套信宅的使用面積與住房建筑面積之比。10．住宅建筑層數(shù)如何劃分？ 根據(jù)我國《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》，將住宅按層數(shù)劃分為：（1） 1層——3層為低層住宅（2） 4層——6層為多層住宅（3） 7層——9層為中高層住宅（4） 10——30層為高層住宅建筑高度超過100米時，不論住宅或公共建筑均為超高層。但現(xiàn)實(shí)中約定俗成的稱謂為：（1） 1層——3層為低層住宅（2） 4層——6層為多層住宅（3） 7層——11層為小高層住宅（4） 12層——18層為中高層住宅（5） 18層——30層為高層住宅（6） 30層以上為或建筑高度超過去時100米時為超高層住宅11． 什么是層高和凈高？住宅的層高和凈高應(yīng)是多少？層高是指地（樓）面至上一層樓板或屋面板頂面之間的垂直高度；室內(nèi)凈高是指地（樓）面指上部樓板或屋面板底面之間的垂直高度，當(dāng)上部有吊頂，吊柜，擱板時，應(yīng)按地（樓）面至其底面之間的高度計算?！蹲≌ㄖㄔO(shè)規(guī)范》規(guī)定，住宅層高不應(yīng)低于2。8米。臥室，起居室（客廳）的凈高不應(yīng)低于2。4米，其中局部不應(yīng)低于2米。12． 各種房間的門洞尺寸應(yīng)有多大？住宅內(nèi)各種房間的門洞尺寸是以人體高度和搬運(yùn)家具，設(shè)備方便而確定的。類別 門洞口寬度（M） 門洞口高度（M）共用外門 1。20 2。00戶門 0。90 2。00起居室門 0。90 2。00臥室門 0。90 2。00廚房門 0。70 2。00衛(wèi)生間，廚房門 0。70 1。80陽臺門 0。70 2。0013． 什么叫做建筑密度與容積率？建筑密度：住宅建筑基底總面積/基地面積容積率：住宅總建筑面積/基地面積這兩個指標(biāo)反映的是一個居住社區(qū)的綠地面積的多少與居住舒適程度，總體來講是越低越好。中方園小區(qū)的容積率為1。8。14．什么叫房屋開間與進(jìn)深？房屋開間系指房屋內(nèi)空間的寬度，其與縱墻軸線保持一致。房屋進(jìn)深是指住宅橫墻的長度。15．住宅建筑如何分類？按承重結(jié)構(gòu)分類：●磚木結(jié)構(gòu)●混合結(jié)構(gòu)●鋼筋混凝土●鋼結(jié)構(gòu)（現(xiàn)代建筑，超高層大跨度采用）按承重方式分類●墻承重（磚混結(jié)構(gòu)）●框架結(jié)構(gòu)（梁柱承重）●框架——剪力墻結(jié)構(gòu)●空間結(jié)構(gòu)（木行架，綱狀結(jié)構(gòu)等，主要用于體育館等建筑）按建筑形體分類●板式樓：各單元呈“一”字排列，這種平面形式能適應(yīng)多種氣候條件，有較好的通風(fēng)與自然采光，因此是多層普遍的住宅類型。●點(diǎn)式樓：以樓梯為中心，各戶環(huán)繞樓梯間分布，這種平面形式通風(fēng)效果差，北面住戶不朝陽按性質(zhì)分類●商品房：是指具有經(jīng)營資格的開發(fā)公司建設(shè)并出售的房屋?！窠?jīng)濟(jì)適用房：是政府扶持的具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價而言是適中的。能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，滿足居民的基本生活需求，在計劃，規(guī)劃，拆遷，稅費(fèi)等方面政府對經(jīng)濟(jì)適用房予以政策扶持，在建筑用地的供應(yīng)上以劃撥方式供給?！癜簿庸こ蹋菏菄覟橥苿映擎?zhèn)住房制度改革，加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，加快住房商品化，社會化進(jìn)程，促進(jìn)住房新體制建立而推行的房改示范工程，安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶，危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工，教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭?！駠铱稻庸こ蹋? 是以住宅小區(qū)為載體，以科技為先導(dǎo)開發(fā)，推廣，應(yīng)用住宅新技術(shù)，新工藝，新產(chǎn)品，新設(shè)備，逐步形成符合市場需求及產(chǎn)業(yè)化發(fā)展方向的住宅建筑體系，在康居示范工程中，開展住宅性能認(rèn)定制度，按商品房住宅性能等級標(biāo)準(zhǔn)分為A，AA ，AAA三個等級?！裥】底≌菏俏覈谧≌ㄔO(shè)中提出的到2000年以至更長時期的奮斗目標(biāo)，按照國家1985年頒布的住宅建設(shè)政策，“到2000年，爭取基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民每戶有一套經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的住宅，人均居住面積達(dá)到8平方米?！澳壳拔覈芏喑鞘幸堰_(dá)到或超過2000年人均居住面積的數(shù)量目標(biāo)，但質(zhì)量上卻有很大差異。同等居住面積的住宅，傳統(tǒng)的平房如四合院住宅與樓房不同，廚，衛(wèi)公用的舊式樓房與單元式新樓房在質(zhì)量上有很大差異。只有那些具有完善的居住功能，且寢室獨(dú)立的住宅，才真正達(dá)到”小康型“標(biāo)準(zhǔn)。因此，在測算一個城市，一定區(qū)域內(nèi)居民住水平時不能僅看人均居住面積達(dá)到多少平方米，還要看居住質(zhì)量水平如何。通常對居住質(zhì)量用“成套率”指標(biāo)來計算，即指居住成套單元住宅在全部戶中所占的比重。具體測算有自來入戶率，燃?xì)馄占奥剩瘹馄占奥剩ū狈降貐^(qū)），獨(dú)用廁所普及率等分項指標(biāo)。 與各國比較而言，我國城鎮(zhèn)居民的“小康型”居住水平，相當(dāng)于國際通用住宅標(biāo)準(zhǔn)的中等水平，也即文明標(biāo)準(zhǔn)。 16．什么叫磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)？磚混結(jié)構(gòu)建筑是指用磚墻（或柱），鋼筋凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑，稱為磚——鋼筋混凝土混合結(jié)構(gòu)建筑，簡稱磚混結(jié)構(gòu)。這是為前建造數(shù)量大，采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑是指主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑。這種結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑，高層建筑和工業(yè)建筑。17．裝修與交房標(biāo)準(zhǔn)如何劃分及相應(yīng)特點(diǎn)？ 毛坯（PI）房 概念：是指按設(shè)計要求外墻裝飾完成，水電等系統(tǒng)安裝到位。房間已分隔且內(nèi)墻已批檔抹平，樓內(nèi)地面平整，門窗已按成品房要求完成，尚未完成下列裝修內(nèi)容的房屋：●內(nèi)墻及天棚未刷仿瓷涂料●客廳，廚房，衛(wèi)生間未貼地板磚●廚，衛(wèi)墻裙未貼瓷片●廚房未設(shè)灶臺，洗菜池，切案●衛(wèi)生間