我國現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權制度的梳理(編輯修改稿)
2025-05-12 12:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 標的，可作變通處理。如1995年國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第451條規(guī)定，接受轉(zhuǎn)讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫時確定其集體土地建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權，但須在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超過標準面積的數(shù)量。等以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，再按當?shù)卣?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體?！ 。?）出賣、出租住房后再申請宅基地的，不予批準。1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第15條規(guī)定，出賣、出租房屋的，不得再申請宅基地。1986年《土地管理法》第38條、2004年《土地管理法》第62條重申了該規(guī)定，2004年國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》對該規(guī)定作了擴展，規(guī)定農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。 農(nóng)村宅基地使用權的保有與行使。 ?。?）宅基地使用權可長久行使，受法律保護。1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見（修正稿）》規(guī)定，社員的宅基地，包括有建筑物和沒有建筑物的空白宅基地，歸各戶長期使用，長期不變，生產(chǎn)隊應保護社員的使用權，不能想收就收，想調(diào)劑就調(diào)劑。 ?。?）宅基地上的附著物，由宅基地使用權人所有，可為買賣、租賃等處分。1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見（修正稿）》規(guī)定，宅基地上的附著物，如房屋、樹木、廠柵、豬圈、廁所等永遠歸社員所有，社員有買賣房屋或租賃房屋的權利。房屋出賣后，宅基地的使用權隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的所有權仍歸集體所有?！ 。?）宅基地使用權的權能受到限制，即不準對宅基地為出租、抵押、轉(zhuǎn)讓或買賣等。自1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》起，我國一些政策性文件[ [2]這些規(guī)定主要有：1962年9月《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》、1963年3月20日中共中央《關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》、1963年8月28日最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見（修正稿）》。][2]規(guī)定，農(nóng)村土地，包括宅基地，均屬于集體經(jīng)濟組織（如生產(chǎn)隊）所有，一律不準出租或買賣。對此，筆者認為，根據(jù)這些規(guī)定的上下文語境判斷，其所強調(diào)的其實應為農(nóng)村土地的集體所有制，說的是土地所有權不得買賣、租賃。1981年4月17日國務院《關于制止農(nóng)村建房侵占耕地的緊急通知》規(guī)定的是，分配給社員的宅基地、自留地（自留山）和承包的耕地，社員只有使用權，不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓。這里“不準出租、買賣和擅自轉(zhuǎn)讓”的，究為所有權還是使用權，似有疑義。即使如此，該條規(guī)定還是為宅基地使用權的轉(zhuǎn)讓留了一個口子。1982年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》第4條規(guī)定，“社員對宅基地、自留地、自留山、飼料地和承包的土地，只有按照規(guī)定用途使用的使用權，沒有所有權。嚴禁買賣、出租和違法轉(zhuǎn)讓建房用地。”與本條同義。同樣內(nèi)含建房用地可依法轉(zhuǎn)讓的意思。1995《擔保法》第37條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。該條有兩層突破，一是將宅基地使用權的權能限制擴及到抵押；再一個就是第一次明確了受限制的是宅基地使用權，不再有客體不明之憾。《土地管理法》（2004年）第63條規(guī)定農(nóng)民集體所
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