【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 1用于管理服務(wù)聯(lián)絡(luò)9鑰匙柜2001用于公共場(chǎng)所的管理10小靈通3502用于管理調(diào)度聯(lián)絡(luò)11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號(hào)品名數(shù)量單價(jià)（元）金額（元）備 注1二輪車(chē)33501050用于清潔2三輪車(chē)25501100用于清潔、綠化3割草機(jī)150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號(hào)品名單價(jià)（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類(lèi)鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各160188電鉻鐵201209應(yīng)急燈（10W）250250010萬(wàn)用表（普通）150115011萬(wàn)用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章 日常工作計(jì)劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收前期介入工作內(nèi)容根據(jù)實(shí)際情況，我們?cè)诠芾砗贤灦ò朐聝?nèi)，首先派出精干工作小組進(jìn)入勤德家園。從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、會(huì)所的大小和內(nèi)容、綠化的設(shè)計(jì)配置等方面當(dāng)好顧問(wèn)，共同把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)。隨后根據(jù)工程進(jìn)度及實(shí)際需要調(diào)整增加人員。掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問(wèn)題及早發(fā)現(xiàn)解決，對(duì)工程質(zhì)量增加一份保證。按勤德家園計(jì)劃竣工的日程，我們的前期介入，其主要工作內(nèi)容如下：（1） 仔細(xì)研究工程設(shè)計(jì)原圖，根據(jù)工程施工的現(xiàn)狀，提出有關(guān)結(jié)構(gòu)布局方面的改進(jìn)的意見(jiàn)。（2） 檢查前期工程的質(zhì)量，就原設(shè)計(jì)不合理又可以更改的部分提出建議。（3） 根據(jù)管理實(shí)際需要，提出原設(shè)計(jì)遺漏項(xiàng)目和內(nèi)容的改進(jìn)意見(jiàn)和建議。（4） 根據(jù)工程進(jìn)度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對(duì)施工不符合規(guī)范的，適時(shí)提出整改意見(jiàn)。（5） 對(duì)訂購(gòu)的設(shè)備型號(hào)、性能、產(chǎn)地提出咨詢(xún)意見(jiàn)。（6） 定期參加施工工作會(huì)議，與施工方互通情況，協(xié)調(diào)相互關(guān)系，促進(jìn)工程順利進(jìn)展。（7） 配合設(shè)備安裝，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和測(cè)試，確保安裝質(zhì)量。（8） 搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收。（9） 適時(shí)招聘員工并按計(jì)劃培訓(xùn)，做好開(kāi)業(yè)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。由于先期介入物業(yè)開(kāi)發(fā)，物業(yè)管理公司對(duì)該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對(duì)于物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)、維修可以說(shuō)帶來(lái)許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計(jì)劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時(shí)間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便改造、搭建、拆除等改進(jìn)工程及設(shè)備的重?fù)Q等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶(hù)提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。前期介入過(guò)程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等技術(shù)掌握較快的特點(diǎn)，同時(shí)實(shí)行各工種交叉，提倡一專(zhuān)多能和發(fā)揚(yáng)團(tuán)隊(duì)精神，使我們公司的工程技術(shù)人員在前期介入過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。通過(guò)前期介入，可以使我公司全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進(jìn)行。前期介入的費(fèi)用預(yù)測(cè)從前期管理合同簽署后至小區(qū)開(kāi)業(yè)，前期介入的各項(xiàng)費(fèi)用本著勤儉節(jié)約，最低配置，急用先置的原則預(yù)測(cè)，主要項(xiàng)目有辦公設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、工程設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、清潔設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、通訊設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安保設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、綠化設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、制服費(fèi)以及其它不可預(yù)見(jiàn)性開(kāi)支，具體數(shù)據(jù)略。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。 在小區(qū)入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷勤德家園”，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛，插指路牌，由入口處到管理處。綠化清潔工作一定要出色，做到處處郁郁蔥蔥，地上一塵不染，給人以井井有條、生機(jī)勃勃的印象。管理處辦公室掛燈籠，飄彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重喜慶的感受。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置做到一條龍服務(wù)，各窗口標(biāo)記清楚，一目了然，辦公室內(nèi)資料擺放整齊。為使小區(qū)的業(yè)主順利遷入，我管理處將結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)及入住期的具體情況，以方便、快捷的程序?yàn)闃I(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)，提供全方位的便民服務(wù)，為業(yè)主排憂(yōu)解難。 1)、小區(qū)管理處組織專(zhuān)門(mén)人員成立咨詢(xún)服務(wù)小組，解答業(yè)主的各項(xiàng)事宜咨詢(xún)。 2)、入住手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《勤德家園用戶(hù)手冊(cè)》、《業(yè)主入住登記表》、《裝修管理規(guī)定》等資料。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。 3)、工作分工，管理處將樓宇分區(qū)配備專(zhuān)人負(fù)責(zé)交接工作，陪同業(yè)主進(jìn)行交接驗(yàn)收登記，雙方簽字認(rèn)可。4)、交付期間將開(kāi)展便民咨詢(xún)服務(wù)。設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，同時(shí)聯(lián)合多家知名品牌裝飾公司，為業(yè)主裝修提供方便。 5)、住戶(hù)裝修時(shí)，提供裝修材料搬運(yùn)服務(wù)。6)、問(wèn)題處理，在交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)處理，一般問(wèn)題在當(dāng)天內(nèi)解決。辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理處辦理入住登記手續(xù)交納入住費(fèi)用限期整改驗(yàn)收房屋發(fā)放鑰匙發(fā)放資料業(yè)主辦理裝修手續(xù)流程業(yè)主、裝修單位填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表業(yè)主提出裝修申請(qǐng)裝修施工單位與物業(yè)公司簽訂小區(qū)裝修管理協(xié)議管理部審核確認(rèn)裝修單位繳納裝修押金、業(yè)主繳納結(jié)構(gòu)保證金管理部簽發(fā)裝修許可證和發(fā)放施工人員出入證管理人員巡查裝修結(jié)束、退場(chǎng)驗(yàn)收退還裝修押金資料存檔入住期間，各業(yè)主忙著進(jìn)行裝修，小區(qū)出入人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，將給物業(yè)管理帶來(lái)不便，為此豐臣公司針對(duì)實(shí)際情況，從驗(yàn)收開(kāi)始到入住后日常管理將建立一套可操作性強(qiáng)的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)安全防范措施。（1） 檔案管理，建立健全管理制度的技術(shù)檔案以及業(yè)主檔案。（2） 加強(qiáng)管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。（3） 裝修施工隊(duì)的管理，對(duì)小區(qū)內(nèi)的施工隊(duì)伍實(shí)行驗(yàn)證、登記、定時(shí)定位，履行治安居住，施工協(xié)議等管理手續(xù)。（4） 安全防范，對(duì)小區(qū)實(shí)行全封閉24小時(shí)安保管理，不間斷巡視、技防、人防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。進(jìn)行全面監(jiān)控，合理安排，定點(diǎn)、定位巡視檢查，做到出入有登記，確保業(yè)主安居樂(lè)業(yè)。（5） 建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，根據(jù)保衛(wèi)對(duì)象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應(yīng)的保衛(wèi)措施。（6） 日常巡視，采取門(mén)衛(wèi)崗、定點(diǎn)崗、巡視崗相結(jié)合。巡邏過(guò)程中應(yīng)多看、多聽(tīng)，以確保完成巡視工作任務(wù)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。（7） 設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。三、對(duì)小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)違章和保證小區(qū)外觀整潔統(tǒng)一所承擔(dān)的責(zé)任及承諾加強(qiáng)對(duì)小區(qū)裝修工程的監(jiān)管，有效地制止違章裝修，保障建筑物的結(jié)構(gòu)完整、安全以及外觀統(tǒng)一、美觀，維護(hù)小區(qū)的秩序。小區(qū)物管處將按照規(guī)定程序?qū)π^(qū)裝修實(shí)施控制。（1）業(yè)主裝修應(yīng)提前向管理處申報(bào)，填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》，并遞交裝修圖紙，裝修方案，進(jìn)行審核批準(zhǔn)。 （2）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行施工裝修要嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件。經(jīng)批準(zhǔn)交施工押金，簽訂《裝修管理協(xié)議》。（3）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)裝修，一律要遞交有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入。（4）進(jìn)入小區(qū)施工的隊(duì)伍一律按規(guī)定交納管理押金，待工程完工并驗(yàn)收合格后退還。（5）強(qiáng)化管理處管理人員、技術(shù)人員及護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強(qiáng)監(jiān)督巡視，嚴(yán)格執(zhí)行申報(bào)、批準(zhǔn)手續(xù)，每天不少于二次進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)檢查。發(fā)現(xiàn)違章加建等問(wèn)題，應(yīng)立即予以解決。四、財(cái)產(chǎn)被盜與車(chē)輛丟失的責(zé)任與承諾若發(fā)生下列情況的損失，管理處承擔(dān)責(zé)任，并給予賠償：（1） 地下車(chē)庫(kù)車(chē)位，業(yè)主固定車(chē)位車(chē)輛，經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定，屬于外來(lái)犯罪分子進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)行竊的，根據(jù)管理責(zé)任大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償額。（2） 屬于管理不到位，人員失職而造成遺失的，全額外負(fù)擔(dān)賠償。（3） 屬于管理不當(dāng)造成業(yè)主損失，如設(shè)施、各類(lèi)標(biāo)志不清以及管理方式不當(dāng)，造成業(yè)主損失，根據(jù)實(shí)際情況，承擔(dān)部分賠償。五、物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修期間管理工作流程工作內(nèi)容工作時(shí)間質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)入住手續(xù)驗(yàn)收上班時(shí)間隨來(lái)隨辦證件齊全、驗(yàn)收項(xiàng)目齊全、住戶(hù)簽字發(fā)鑰匙上班時(shí)間隨來(lái)隨辦證件齊全、手續(xù)完備、住戶(hù)簽收裝修審批1天內(nèi)辦完符合規(guī)定、無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變用途巡視每日二次無(wú)亂堆放、亂搭建、無(wú)違章裝修跟蹤監(jiān)督每日四次問(wèn)題部位無(wú)重復(fù)違章現(xiàn)象走訪每周二次及時(shí)聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)，滿(mǎn)足其合理要求回訪上班時(shí)間熟記完成情況，滿(mǎn)意率100%熟悉樓層分布、公共設(shè)施、業(yè)主情況、正確率100%工作日記每日下班前半小時(shí)記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確財(cái)務(wù)日結(jié)日清、賬表相符、收支平衡、每季度公布一次督導(dǎo)方式分片包干、定時(shí)巡查清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)地面及房屋公共部位清掃2次/天地面無(wú)雜物垃圾；道路無(wú)土無(wú)沙、無(wú)雜草、無(wú)積水、無(wú)煙頭；車(chē)庫(kù)、車(chē)棚、樓梯口無(wú)雜物。保 潔8小時(shí)所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物、無(wú)垃圾、無(wú)亂堆放。樓道、樓梯每周清掃2次無(wú)雜物、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)亂貼廣告、無(wú)亂堆放；消防箱、扶手無(wú)塵。保潔率99%以上。垃圾清運(yùn)運(yùn)送2次/天清洗、定期清洗，保持清潔日產(chǎn)日清100%，要求整潔；無(wú)臭味；無(wú)污跡現(xiàn)象衛(wèi)生消殺垃圾桶3次/周，排污井池2次/月少蚊蠅、無(wú)鼠，消殺率99%排水排污管道雨、污水井1次/月，污水管道1次/半年，化糞池1次/半年無(wú)堵塞、無(wú)污垢、無(wú)外溢、無(wú)井蓋破損、丟失月日 綠 化造型修剪春季20天1次，其它季節(jié)1次/月，草坪修剪1次/年，施肥2次/年，澆水冬季1次/天，其它季1次/2天保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長(zhǎng)肥料、水分，無(wú)死苗、枯草現(xiàn)象，保持率99%工作流程每日上午7：00~10：00開(kāi)始保潔，10：~10：30運(yùn)垃圾下午13：00~17：00保潔，17：00~17：30清運(yùn)垃圾督導(dǎo)方法實(shí)行定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查，不少于1次/天。清潔班長(zhǎng)每天進(jìn)行全面巡視檢查。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)固定崗位事故處理流動(dòng)巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練工作內(nèi)容地下車(chē)庫(kù)交通疏導(dǎo)事故發(fā)生后2分鐘內(nèi)到達(dá)車(chē)輛停放樓宇安全環(huán)境保護(hù)裝修監(jiān)督突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育思想業(yè)務(wù)訓(xùn)練作業(yè)頻次24小時(shí)4次/天全天24小時(shí)檢查 60分鐘/次每周一次每次一小時(shí)工作例會(huì)每周一次，每次一小時(shí)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)汽車(chē)進(jìn)出登記100%，禮貌服務(wù)儀表整潔，標(biāo)志齊全上下班高峰車(chē)流順暢，無(wú)阻塞現(xiàn)象保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)制止糾紛，疏導(dǎo)交通及時(shí)報(bào)警，報(bào)案進(jìn)行搶救車(chē)輛無(wú)違章停放檢查公用設(shè)施，防止盜竊事件發(fā)生無(wú)破壞綠化，亂扔亂倒無(wú)違章裝修，無(wú)亂搭建及時(shí)采取措施，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，等待支援治安消防車(chē)輛交通法規(guī)培訓(xùn)隊(duì)列、敬禮，換崗、消防技能等督導(dǎo)方式護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)統(tǒng)一指揮調(diào)配，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時(shí)小區(qū)治安保衛(wèi)。護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)每七天抽查一次，管理處主任每月抽一次?？?核護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)每天實(shí)行檢查一次，每周工作例會(huì)總結(jié)考評(píng)一次消防管理工作流程工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)值班24小時(shí)報(bào)警，通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速，措施得力，搶救及時(shí)施工、裝修監(jiān)督24小時(shí)無(wú)堆放易燃、易爆用品，安全使用電器，無(wú)亂接電線有消防設(shè)備，會(huì)使用，無(wú)違章用火，用電，無(wú)使用易燃材料裝修，無(wú)亂堆放雜物公共場(chǎng)地、設(shè)備消防泵栓帶，滅火器具報(bào)警，通訊，車(chē)輛每周一次泵：運(yùn)行良好，無(wú)異常聲音，表面無(wú)油污，栓：無(wú)滲漏，無(wú)銹蝕，開(kāi)閉靈活，帶：無(wú)破損，帶柜完好，滅火器放置合理，無(wú)缺失，無(wú)過(guò)期，表面清潔，車(chē)輛無(wú)故障，消防器材一年補(bǔ)換兩次學(xué)習(xí)訓(xùn)練2次/周30分鐘/次熟悉消防法規(guī)，消防知識(shí)和小區(qū)情況，掌握基本消防技能，訓(xùn)練，演習(xí)組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出，專(zhuān)家指導(dǎo)，業(yè)主參加考核1次/半年演習(xí)1次/年督導(dǎo)方式管理處統(tǒng)一調(diào)度指揮，消防隊(duì)員分片包責(zé)任區(qū)，隊(duì)長(zhǎng)每日巡查，監(jiān)督。主任每月重點(diǎn)抽查。公司領(lǐng)導(dǎo)每月抽查公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備維修工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修審核8小時(shí)隨來(lái)隨辦符合規(guī)定、無(wú)危及安全，無(wú)改變用途巡視2次/天熟悉房屋公共設(shè)施種類(lèi)、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室內(nèi)維修急修不過(guò)夜，小修小補(bǔ)4小時(shí)完成，中修兩天回應(yīng)100%回訪，住戶(hù)滿(mǎn)意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車(chē)場(chǎng)檢查2次/天隨壞隨修平整無(wú)積水，無(wú)缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無(wú)缺，扶手完好，樓梯燈正常，無(wú)張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無(wú)積水，無(wú)塌陷外墻1次/周即壞即修無(wú)脫落，無(wú)滲水，無(wú)違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報(bào)物管處動(dòng)作正常，無(wú)亂公共場(chǎng)所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無(wú)改建、無(wú)亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，運(yùn)作情況正常，自動(dòng)控制良好。貯存器末維修保養(yǎng)閘閥，截止閥，水表，聯(lián)軸器，水泵軸承加油等。