【文章內(nèi)容簡介】 1用于管理服務(wù)聯(lián)絡(luò)9鑰匙柜2001用于公共場所的管理10小靈通3502用于管理調(diào)度聯(lián)絡(luò)11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號品名數(shù)量單價（元）金額（元）備 注1二輪車33501050用于清潔2三輪車25501100用于清潔、綠化3割草機150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號品名單價（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各160188電鉻鐵201209應(yīng)急燈（10W）250250010萬用表（普通）150115011萬用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章 日常工作計劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗收前期介入工作內(nèi)容根據(jù)實際情況，我們在管理合同簽定半月內(nèi)，首先派出精干工作小組進入勤德家園。從物業(yè)管理的角度和業(yè)主的角度，從設(shè)施設(shè)備的合理選擇配置、從水電供應(yīng)容量的科學(xué)核定、從垃圾收集處理方式、會所的大小和內(nèi)容、綠化的設(shè)計配置等方面當好顧問，共同把好規(guī)劃設(shè)計關(guān)。隨后根據(jù)工程進度及實際需要調(diào)整增加人員。掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質(zhì)量增加一份保證。按勤德家園計劃竣工的日程，我們的前期介入，其主要工作內(nèi)容如下：（1） 仔細研究工程設(shè)計原圖，根據(jù)工程施工的現(xiàn)狀，提出有關(guān)結(jié)構(gòu)布局方面的改進的意見。（2） 檢查前期工程的質(zhì)量，就原設(shè)計不合理又可以更改的部分提出建議。（3） 根據(jù)管理實際需要，提出原設(shè)計遺漏項目和內(nèi)容的改進意見和建議。（4） 根據(jù)工程進度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對施工不符合規(guī)范的，適時提出整改意見。（5） 對訂購的設(shè)備型號、性能、產(chǎn)地提出咨詢意見。（6） 定期參加施工工作會議，與施工方互通情況，協(xié)調(diào)相互關(guān)系，促進工程順利進展。（7） 配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督和測試，確保安裝質(zhì)量。（8） 搞好物業(yè)的接管驗收。（9） 適時招聘員工并按計劃培訓(xùn)，做好開業(yè)的各項準備工作。由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當熟悉，這對于物業(yè)管理、養(yǎng)護、維修可以說帶來許多便利。一是方便了物業(yè)管理中維修保養(yǎng)計劃的安排；二是方便了物業(yè)管理中的檢修，特別是可以縮短檢修時間；三是能夠或比較容易保證維修質(zhì)量；四是方便改造、搭建、拆除等改進工程及設(shè)備的重換等。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。前期介入過程中需要較多的工程技術(shù)人才，我們注意新老搭配，發(fā)揮老同志設(shè)備管理和施工現(xiàn)場經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，發(fā)揮年輕人電腦、網(wǎng)絡(luò)、智能化等技術(shù)掌握較快的特點，同時實行各工種交叉，提倡一專多能和發(fā)揚團隊精神，使我們公司的工程技術(shù)人員在前期介入過程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展。通過前期介入，可以使我公司全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進行。前期介入的費用預(yù)測從前期管理合同簽署后至小區(qū)開業(yè)，前期介入的各項費用本著勤儉節(jié)約，最低配置，急用先置的原則預(yù)測，主要項目有辦公設(shè)備購置費、工程設(shè)備購置費、清潔設(shè)備購置費、通訊設(shè)備購置費、安保設(shè)備購置費、綠化設(shè)備購置費、制服費以及其它不可預(yù)見性開支，具體數(shù)據(jù)略。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。 在小區(qū)入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡迎您喬遷勤德家園”，插彩旗，營造熱烈的氣氛，插指路牌，由入口處到管理處。綠化清潔工作一定要出色，做到處處郁郁蔥蔥，地上一塵不染，給人以井井有條、生機勃勃的印象。管理處辦公室掛燈籠，飄彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重喜慶的感受。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置做到一條龍服務(wù)，各窗口標記清楚，一目了然，辦公室內(nèi)資料擺放整齊。為使小區(qū)的業(yè)主順利遷入，我管理處將結(jié)合小區(qū)特點及入住期的具體情況，以方便、快捷的程序為業(yè)主辦理有關(guān)入住手續(xù)，提供全方位的便民服務(wù)，為業(yè)主排憂解難。 1)、小區(qū)管理處組織專門人員成立咨詢服務(wù)小組，解答業(yè)主的各項事宜咨詢。 2)、入住手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《勤德家園用戶手冊》、《業(yè)主入住登記表》、《裝修管理規(guī)定》等資料。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。 3)、工作分工，管理處將樓宇分區(qū)配備專人負責(zé)交接工作，陪同業(yè)主進行交接驗收登記，雙方簽字認可。4)、交付期間將開展便民咨詢服務(wù)。設(shè)立裝修服務(wù)辦公室，同時聯(lián)合多家知名品牌裝飾公司，為業(yè)主裝修提供方便。 5)、住戶裝修時，提供裝修材料搬運服務(wù)。6)、問題處理，在交接過程中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，一般問題在當天內(nèi)解決。辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理處辦理入住登記手續(xù)交納入住費用限期整改驗收房屋發(fā)放鑰匙發(fā)放資料業(yè)主辦理裝修手續(xù)流程業(yè)主、裝修單位填寫裝修申請表業(yè)主提出裝修申請裝修施工單位與物業(yè)公司簽訂小區(qū)裝修管理協(xié)議管理部審核確認裝修單位繳納裝修押金、業(yè)主繳納結(jié)構(gòu)保證金管理部簽發(fā)裝修許可證和發(fā)放施工人員出入證管理人員巡查裝修結(jié)束、退場驗收退還裝修押金資料存檔入住期間，各業(yè)主忙著進行裝修，小區(qū)出入人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，將給物業(yè)管理帶來不便，為此豐臣公司針對實際情況，從驗收開始到入住后日常管理將建立一套可操作性強的工作流程和質(zhì)量標準，落實安全防范措施。（1） 檔案管理，建立健全管理制度的技術(shù)檔案以及業(yè)主檔案。（2） 加強管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。（3） 裝修施工隊的管理，對小區(qū)內(nèi)的施工隊伍實行驗證、登記、定時定位，履行治安居住，施工協(xié)議等管理手續(xù)。（4） 安全防范，對小區(qū)實行全封閉24小時安保管理，不間斷巡視、技防、人防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。進行全面監(jiān)控，合理安排，定點、定位巡視檢查，做到出入有登記，確保業(yè)主安居樂業(yè)。（5） 建立一支高素質(zhì)的護衛(wèi)隊伍，根據(jù)保衛(wèi)對象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應(yīng)的保衛(wèi)措施。（6） 日常巡視，采取門衛(wèi)崗、定點崗、巡視崗相結(jié)合。巡邏過程中應(yīng)多看、多聽，以確保完成巡視工作任務(wù)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（7） 設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。三、對小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)違章和保證小區(qū)外觀整潔統(tǒng)一所承擔的責(zé)任及承諾加強對小區(qū)裝修工程的監(jiān)管，有效地制止違章裝修，保障建筑物的結(jié)構(gòu)完整、安全以及外觀統(tǒng)一、美觀，維護小區(qū)的秩序。小區(qū)物管處將按照規(guī)定程序?qū)π^(qū)裝修實施控制。（1）業(yè)主裝修應(yīng)提前向管理處申報，填寫《裝修申請表》，并遞交裝修圖紙，裝修方案，進行審核批準。 （2）施工隊進入小區(qū)進行施工裝修要嚴格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質(zhì)證書復(fù)印件。經(jīng)批準交施工押金，簽訂《裝修管理協(xié)議》。（3）施工隊進入小區(qū)裝修，一律要遞交有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入。（4）進入小區(qū)施工的隊伍一律按規(guī)定交納管理押金，待工程完工并驗收合格后退還。（5）強化管理處管理人員、技術(shù)人員及護衛(wèi)隊員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強監(jiān)督巡視，嚴格執(zhí)行申報、批準手續(xù)，每天不少于二次進入施工現(xiàn)場檢查。發(fā)現(xiàn)違章加建等問題，應(yīng)立即予以解決。四、財產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾若發(fā)生下列情況的損失，管理處承擔責(zé)任，并給予賠償：（1） 地下車庫車位，業(yè)主固定車位車輛，經(jīng)公安機關(guān)鑒定，屬于外來犯罪分子進入地下車庫行竊的，根據(jù)管理責(zé)任大小，承擔相應(yīng)的賠償額。（2） 屬于管理不到位，人員失職而造成遺失的，全額外負擔賠償。（3） 屬于管理不當造成業(yè)主損失，如設(shè)施、各類標志不清以及管理方式不當，造成業(yè)主損失，根據(jù)實際情況，承擔部分賠償。五、物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標準裝修期間管理工作流程工作內(nèi)容工作時間質(zhì)量標準入住手續(xù)驗收上班時間隨來隨辦證件齊全、驗收項目齊全、住戶簽字發(fā)鑰匙上班時間隨來隨辦證件齊全、手續(xù)完備、住戶簽收裝修審批1天內(nèi)辦完符合規(guī)定、無危及安全、外觀無改變用途巡視每日二次無亂堆放、亂搭建、無違章裝修跟蹤監(jiān)督每日四次問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象走訪每周二次及時聽取業(yè)主意見，滿足其合理要求回訪上班時間熟記完成情況，滿意率100%熟悉樓層分布、公共設(shè)施、業(yè)主情況、正確率100%工作日記每日下班前半小時記錄全面、真實、準確財務(wù)日結(jié)日清、賬表相符、收支平衡、每季度公布一次督導(dǎo)方式分片包干、定時巡查清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化工作流程和質(zhì)量標準工作項目作業(yè)頻率質(zhì)量標準地面及房屋公共部位清掃2次/天地面無雜物垃圾；道路無土無沙、無雜草、無積水、無煙頭；車庫、車棚、樓梯口無雜物。保 潔8小時所有公共場所無雜物、無垃圾、無亂堆放。樓道、樓梯每周清掃2次無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放；消防箱、扶手無塵。保潔率99%以上。垃圾清運運送2次/天清洗、定期清洗，保持清潔日產(chǎn)日清100%，要求整潔；無臭味；無污跡現(xiàn)象衛(wèi)生消殺垃圾桶3次/周，排污井池2次/月少蚊蠅、無鼠，消殺率99%排水排污管道雨、污水井1次/月，污水管道1次/半年，化糞池1次/半年無堵塞、無污垢、無外溢、無井蓋破損、丟失月日 綠 化造型修剪春季20天1次，其它季節(jié)1次/月，草坪修剪1次/年，施肥2次/年，澆水冬季1次/天，其它季1次/2天保持草坪平整；保持綠化有足夠的生長肥料、水分，無死苗、枯草現(xiàn)象，保持率99%工作流程每日上午7：00~10：00開始保潔，10：~10：30運垃圾下午13：00~17：00保潔，17：00~17：30清運垃圾督導(dǎo)方法實行定人分片包干責(zé)任區(qū)。衛(wèi)生檢查員按標準要求進行巡視檢查，不少于1次/天。清潔班長每天進行全面巡視檢查。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質(zhì)量標準固定崗位事故處理流動巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練工作內(nèi)容地下車庫交通疏導(dǎo)事故發(fā)生后2分鐘內(nèi)到達車輛停放樓宇安全環(huán)境保護裝修監(jiān)督突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育思想業(yè)務(wù)訓(xùn)練作業(yè)頻次24小時4次/天全天24小時檢查 60分鐘/次每周一次每次一小時工作例會每周一次，每次一小時質(zhì)量標準汽車進出登記100%，禮貌服務(wù)儀表整潔，標志齊全上下班高峰車流順暢，無阻塞現(xiàn)象保護現(xiàn)場制止糾紛，疏導(dǎo)交通及時報警，報案進行搶救車輛無違章停放檢查公用設(shè)施，防止盜竊事件發(fā)生無破壞綠化，亂扔亂倒無違章裝修，無亂搭建及時采取措施，保護現(xiàn)場，等待支援治安消防車輛交通法規(guī)培訓(xùn)隊列、敬禮，換崗、消防技能等督導(dǎo)方式護衛(wèi)隊長統(tǒng)一指揮調(diào)配，隊員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時小區(qū)治安保衛(wèi)。護衛(wèi)隊長每七天抽查一次，管理處主任每月抽一次?？?核護衛(wèi)隊長每天實行檢查一次，每周工作例會總結(jié)考評一次消防管理工作流程工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標準值班24小時報警，通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速，措施得力，搶救及時施工、裝修監(jiān)督24小時無堆放易燃、易爆用品，安全使用電器，無亂接電線有消防設(shè)備，會使用，無違章用火，用電，無使用易燃材料裝修，無亂堆放雜物公共場地、設(shè)備消防泵栓帶，滅火器具報警，通訊，車輛每周一次泵：運行良好，無異常聲音，表面無油污，栓：無滲漏，無銹蝕，開閉靈活，帶：無破損，帶柜完好，滅火器放置合理，無缺失，無過期，表面清潔，車輛無故障，消防器材一年補換兩次學(xué)習(xí)訓(xùn)練2次/周30分鐘/次熟悉消防法規(guī)，消防知識和小區(qū)情況，掌握基本消防技能，訓(xùn)練，演習(xí)組織嚴密，重點突出，專家指導(dǎo)，業(yè)主參加考核1次/半年演習(xí)1次/年督導(dǎo)方式管理處統(tǒng)一調(diào)度指揮，消防隊員分片包責(zé)任區(qū)，隊長每日巡查，監(jiān)督。主任每月重點抽查。公司領(lǐng)導(dǎo)每月抽查公共設(shè)施、機電設(shè)備維修工作流程與質(zhì)量標準工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標準裝修審核8小時隨來隨辦符合規(guī)定、無危及安全，無改變用途巡視2次/天熟悉房屋公共設(shè)施種類、位置、分布、安全要求，完好率99%以上室內(nèi)維修急修不過夜，小修小補4小時完成，中修兩天回應(yīng)100%回訪，住戶滿意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車場檢查2次/天隨壞隨修平整無積水，無缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常，無張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無積水，無塌陷外墻1次/周即壞即修無脫落，無滲水，無違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報物管處動作正常，無亂公共場所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當班日常保養(yǎng)，安全操作，運作情況正常，自動控制良好。貯存器末維修保養(yǎng)閘閥，截止閥，水表，聯(lián)軸器，水泵軸承加油等。