【正文】 天回應(yīng)100%回訪，住戶滿意率99%以上室外維修保養(yǎng)道路、停車場檢查2次/天隨壞隨修平整無積水，無缺損，完好率100%樓梯墻面刷漆1次/年整潔無缺，扶手完好，樓梯燈正常，無張貼明暗溝檢查1次/周即壞即修暢通，無積水，無塌陷外墻1次/周即壞即修無脫落，無滲水，無違章，整齊統(tǒng)一供水供電供氣1次/月發(fā)現(xiàn)異常，零修，小修即報物管處動作正常，無亂公共場所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，運作情況正常，自動控制良好。保潔率99%以上。（5）強化管理處管理人員、技術(shù)人員及護衛(wèi)隊員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強監(jiān)督巡視，嚴(yán)格執(zhí)行申報、批準(zhǔn)手續(xù)，每天不少于二次進入施工現(xiàn)場檢查。（7） 設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。（2） 加強管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。（8） 搞好物業(yè)的接管驗收。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質(zhì)量增加一份保證。協(xié)助開發(fā)商達到促進銷售、節(jié)約投資和樹立品牌的目的。 要求管理處全體員工樹立檔案意識，保密意識，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》。 建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，要求具有防火、防盜、防潮功能。物業(yè)管理工作本身就是一個綜合協(xié)調(diào)網(wǎng)。d培訓(xùn)項目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%e對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。 培訓(xùn)的內(nèi)容（1） 各員工崗位職責(zé)，工作標(biāo)準(zhǔn)及工作程序（2） 《常州市物業(yè)管理政策法規(guī)匯編》配套文件（3） 小區(qū)整體布局、水電設(shè)施、消防設(shè)施、電梯性能、環(huán)境導(dǎo)示系統(tǒng)等內(nèi)容（4） 業(yè)主裝修管理辦法（5） 小區(qū)治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序（6） 小區(qū)清潔衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序（7） 小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序（8） 除了上述在職培訓(xùn)項目外，我們還將針對小區(qū)的實際情況，對管理員工進行下述緊急事件處理培訓(xùn)。做到花木長勢良好，無枯花、無破壞、無蟲害，修剪及時，整齊美觀。綜合一體化的物業(yè)管理并非一切管理事務(wù)均有管理處包攬，而是由管理處主任擔(dān)任各管理的總協(xié)調(diào)、總管家角色，充分調(diào)動業(yè)主參與管理的積極性，動員各方面的力量，齊抓共管，而收到標(biāo)本兼治的管理效果。（7）開展豐富多彩的社區(qū)文化活動。小區(qū)內(nèi)配有地下停車場。在裝修審批上把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系，不講情面，不留縫隙，加強監(jiān)管，采用管理處上下各部門齊抓共管的方法，將違章裝修消除在萌芽狀態(tài)。要求在小區(qū)管理中做到環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完好、整潔文明、生活方便、服務(wù)周到、管理有序。公司廣大員工按照“以誠相待、以優(yōu)為榮”的企業(yè)精神，干群上下團結(jié)一致，本著人性化、主動式的管理原則，努力為業(yè)主排憂解難，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)越的生活和工作的條件，發(fā)現(xiàn)問題立即解決，業(yè)主投訴及時處理，一切為業(yè)主著想，真正體現(xiàn)了“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的企業(yè)宗旨。月的公共服務(wù)費投標(biāo)價承擔(dān)貴公司勤德家園小區(qū)的物業(yè)管理任務(wù)，現(xiàn)我公司已制畢“勤德家園小區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書”，特送上，請審閱。小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率物業(yè)管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)第六章：小區(qū)房屋及其設(shè)備的維修養(yǎng)護計劃和實施清潔、綠化工具的配備情況實行綜合一體化的管理方式工作重點及保障措施第二章：物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容辦公設(shè)備和通訊設(shè)備的裝備情況財產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾公共照明完好率業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率第八章：豐臣物業(yè)公司管理規(guī)章制度及各崗位職責(zé)第九章：勤德家園收入預(yù)測第十章：勤德家園成本預(yù)測投標(biāo)承諾書常州勤德家園小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：根據(jù)《勤德家園前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》提供的條件信息和規(guī)定要求，遵照《全國物業(yè)管理條例》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》、《常州市市區(qū)物業(yè)管理實施細(xì)則》及其他政府主管部門的文件規(guī)定，我公司經(jīng)現(xiàn)場考察并結(jié)合自身優(yōu)勢條件，認(rèn)真研究測算后決定：愿以人民幣：公司現(xiàn)有員工120余人，有專業(yè)技術(shù)職稱50人左右，通過物業(yè)管理培訓(xùn)的18人，下設(shè)六大物管處和一個專業(yè)維修隊伍。服務(wù)承諾：我公司根據(jù)勤德家園小區(qū)規(guī)模和高標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)要求將小區(qū)定位于兩年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)，三年內(nèi)創(chuàng)省優(yōu)，五年內(nèi)實現(xiàn)國家示范小區(qū)的創(chuàng)建目標(biāo)。為確保勤德家園無一例違章裝修，我們狠抓宣傳培訓(xùn)，對業(yè)主裝修單位和員工進行裝修制度、裝修要求等方面的培訓(xùn)，明示制度，有據(jù)可依。（5）運用先進的管理手段，進行合理調(diào)度，有序停車，使車位的使用率，最大限度地方便業(yè)主停車。在勤德家園的物業(yè)管理工作中，針對小區(qū)建筑面積大（約22萬㎡），各類機電設(shè)備多等特點（電梯、水泵等），我們將充分發(fā)揮豐臣物業(yè)公司所管理的綜合優(yōu)勢，實現(xiàn)小區(qū)與大廈間的聯(lián)系，全面實施綠化、保潔、裝修、電梯、配電房管理、水泵管理，消防安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù)，全方位地降低管理成本，力爭為業(yè)主提供更多更好的無償服務(wù)，以充分體現(xiàn)豐臣公司業(yè)主至上，服務(wù)第一的服務(wù)宗旨，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，低價收費的經(jīng)營方針，讓小區(qū)業(yè)主們真正受益。第二章 物業(yè)管理方式、人員的培訓(xùn)方式及內(nèi)容 一、實行綜合一體化的管理方式：小區(qū)物業(yè)管理采用綜合一體化的管理方式即對小區(qū)的房屋、公用設(shè)備設(shè)施、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停車場管理，小區(qū)環(huán)境文化等、統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)管理，保持高效率動作，保證高水平管理。 清潔綠化隊：負(fù)責(zé)施工單位綠化保養(yǎng)期滿后，對小區(qū)的綠化進行全面的日常養(yǎng)護與保養(yǎng)。（5） 崗位輪訓(xùn)通過崗位輪訓(xùn)，給員工提供晉升的機會，通過人才的橫向、縱向交流，達到一專多能，一職多用的目的，從而提高綜合素質(zhì)和人才培養(yǎng)的功能。c對新員工在錄用前進行一次全面的技能考核和面試，經(jīng)培訓(xùn)后進行考核, 考核率100%。對勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處而言，運用好系統(tǒng)管理理論，協(xié)調(diào)好內(nèi)、外部各方面關(guān)系是取得預(yù)期管理效果的重要措施。 檔案資料的分類與運作流程開發(fā)商提供文件外來文件管理處自建文件 失效文件管理處 作廢文件交流文件張貼文件借閱文件（1） 工程建筑產(chǎn)權(quán)資料可行性研究報告批復(fù)、用地批準(zhǔn)通知書、（2）工程技術(shù)資料a竣工圖——總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、隊附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙b地質(zhì)情況勘測報告c小區(qū)整體移交驗收表d工程開工竣工報告e工程預(yù)算報告f房屋公用設(shè)施等竣工和接管部門產(chǎn)權(quán)移交驗收交接表g供電及消防工程竣工圖h單體建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖i附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖j 工程竣工驗收證明k圖紙匯審記錄l隱蔽工程驗收簽證m 沉降觀察記錄l 鋼材、水泥等材料的質(zhì)量保證書m 新材料合格證n 水電、智能設(shè)備、電梯的檢驗合格書o 砂漿、混凝土試塊試壓報告p 混凝土灌裝記錄q 機電設(shè)備使用說明書r 消防系統(tǒng)驗收證明書s 公共設(shè)施檢查驗收證明t水、電表檢驗報告u供水試壓報告v綠化工程圖及清單w 有關(guān)工程項目的其他重要技術(shù)決定和文件（3）房屋維修檔案資料a房屋維修記錄b房屋修繕記錄（4）裝修管理檔案資料a業(yè)主裝修申請表b裝修圖紙（水、電等管線走向、平面圖）c業(yè)主裝修責(zé)任協(xié)議d臨時施工人員登記表e工程驗收記錄f裝修檢查記錄表（5）入住資料a入住通知書b業(yè)主公約c用戶手冊d交費收據(jù)存根e住戶登記檔案資料f固定停車位車輛檔案資料（6）機電設(shè)備運作檔案資料a供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、電梯設(shè)備、智能化系統(tǒng)等檔案資料b設(shè)備分承包方維修保養(yǎng)記錄c機電設(shè)備的各項運行記錄d機電設(shè)備的各項維修保養(yǎng)記錄（7）業(yè)主意見調(diào)查與分析檔案資料a業(yè)主意見調(diào)查表b業(yè)主意見調(diào)查分析報告c糾正和預(yù)防措施報告（8）業(yè)主投訴與回訪記錄檔案資料a業(yè)主投訴登記表b業(yè)主投訴處理通知單c回訪記錄d業(yè)主投訴及處理結(jié)果記錄(9)小區(qū)消防管理檔案資料a消防設(shè)施器材登記表b消防栓檢查記錄表c室內(nèi)外消防系統(tǒng)檢查登記表d消防安全檢查記錄表e火警、火災(zāi)登記表f消防演習(xí)記錄g火險隱患整改通知書(10)業(yè)主車輛記錄檔案資料a業(yè)主車輛情況登記表b車位使用協(xié)議c車庫巡視記錄表(11)小區(qū)治安管理檔案a外來人員登記b值班記錄表c培訓(xùn)記錄表d保安隊員專業(yè)技能訓(xùn)練考核記錄表e小區(qū)日常巡查記錄表f緊急事件處理記錄表g夜間查崗記錄表(12)管理處日常管理檔案資料a管理處值班記錄b樓宇管理情況檢查報告表c房屋存在問題傳遞單(13)日常維修服務(wù)檔案a維修價格清單b維修項目清單 c維修服務(wù)回訪記錄（14）保潔管理檔案a公用設(shè)施統(tǒng)計表b保潔人員名單c保潔衛(wèi)生檢查表d消殺記錄e保潔衛(wèi)生檢查考評表（15）綠化管理檔案a綠化總規(guī)劃圖b綠化統(tǒng)計表c綠化管理記錄表d綠化管理人員名單e小區(qū)管理區(qū)的綠化管理內(nèi)容（16）人事及人員培訓(xùn)檔案a各類人員人事檔案b員工各類證件復(fù)印件c管理處年度培訓(xùn)計劃d各崗位考核標(biāo)準(zhǔn)及獎懲辦法e員工考核記錄（17）其它檔案室資料a小區(qū)財務(wù)預(yù)算、日報、季報、年終決算表b每季度管理費收支賬目情況公布單c業(yè)主委員會文件d管理處發(fā)表通知、公告資料記錄e計算機數(shù)據(jù)庫資料備份檔案資料建立與管理工作十項要求： 設(shè)置檔案專業(yè)人員管理，做到檔案標(biāo)識清晰、分類明確。 各部門設(shè)兼職檔案管理員，管理主任每季度對檔案資料管理情況進行檢查。協(xié)助負(fù)責(zé)本項目的工程質(zhì)量跟蹤、監(jiān)督，及時提出與土建及配套工程有關(guān)的具有建設(shè)性的意見和建議。掌握新物業(yè)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、管線布置、房間大小等方面的全部情況。（7） 配合設(shè)備安裝，進行現(xiàn)場監(jiān)督和測試，確保安裝質(zhì)量。前期介入的費用預(yù)測從前期管理合同簽署后至小區(qū)開業(yè)，前期介入的各項費用本著勤儉節(jié)約，最低配置，急用先置的原則預(yù)測，主要項目有辦公設(shè)備購置費、工程設(shè)備購置費、清潔設(shè)備購置費、通訊設(shè)備購置費、安保設(shè)備購置費、綠化設(shè)備購置費、制服費以及其它不可預(yù)見性開支，具體數(shù)據(jù)略。 2)、入住手續(xù)，向業(yè)主發(fā)放《勤德家園用戶手冊》、《業(yè)主入住登記表》、《裝修管理規(guī)定》等資料。（1） 檔案管理，建立健全管理制度的技術(shù)檔案以及業(yè)主檔案。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（4）進入小區(qū)施工的隊伍一律按規(guī)定交納管理押金，待工程完工并驗收合格后退還。樓道、樓梯每周清掃2次無雜物、無蜘蛛網(wǎng)、無亂貼廣告、無亂堆放；消防箱、扶手無塵。主任每月重點抽查。四、發(fā)生火災(zāi)時的處置方案一般原則：沉著、冷靜、靈活地段交通安全員或維修工發(fā)現(xiàn)后立即報告保安主管，形成處置小組；查明起火部位、樓號、層次、火勢等情況；視情況進室打開門窗，關(guān)閉煤、電開關(guān)，運用滅火器將火撲滅；逐級報告。2）測定依據(jù)房屋及配套設(shè)施部分，不得出現(xiàn)外墻及天花板破損和污銹現(xiàn)象，管線安裝統(tǒng)一有序，無任何亂搭建、亂張貼現(xiàn)象，無擅自改變房屋用途、門號，引路標(biāo)識無缺損，修繕制度和報修措施得到落實。2）測定依據(jù)小區(qū)所有維修工程都必須具有詳細(xì)的維修記錄及驗收記錄，主要維修工程要建檔造冊，并由質(zhì)檢人員簽署驗收合格單，每次維修工程完工后，對用戶進行回訪，并針對回訪情況提出整改措施，達到用戶滿意。2）測定依據(jù)建立健全小區(qū)消防工作制度，定期由專人負(fù)責(zé)消防設(shè)施的檢查測定，并填寫檢查標(biāo)識及記錄，對重點部位制定出防范措施，對隱患下達整改通知書，并填寫隱患消除驗收報告。機動車與非機動車輛停放有序，設(shè)施完好，杜絕必變使用功能現(xiàn)象。六、 不在公共場所、走廊堆放物品，占用公共場所，填塞通道，不在任何公共建筑上亂涂亂畫，亂張貼及亂豎指路牌、廣告牌等，保持公共建筑物的原樣和美觀。七、 治安崗內(nèi)器具擺放整齊，衛(wèi)生良好。六、 檢查、督促清潔人員搞好樓道和環(huán)境衛(wèi)生，提示業(yè)主搞好室內(nèi)衛(wèi)生及門前三包。管理處治安巡邏制度一、 依照法律、法規(guī)及各項規(guī)章制度對小區(qū)進行巡視檢查。物業(yè)消防安全管理制度一、 消防工作要貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針，保護公共財產(chǎn)和廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。消防設(shè)施監(jiān)督檢查制度一、 按照國家、地方各級政府和消防監(jiān)督機關(guān)頒發(fā)的法規(guī)、條例作為消防監(jiān)督檢查的依據(jù)。五、 對業(yè)主存在的問題隱患，發(fā)出書面火險整改通知書并協(xié)助處理整改。七、 消防扳手存放在顯要位置，隨時備用。電梯管理規(guī)定為了保證電梯正常運行，保護業(yè)主、客戶財產(chǎn)及生命安全，更好地為業(yè)主、客戶服務(wù)，特制定本規(guī)定，敬請遵守：一、 電梯機房除本大廈管理處電梯維修人員、消防隊員外，任何人不得進入，機房內(nèi)設(shè)備非持證電梯維修人員不得操作。七、 注意電梯內(nèi)部清潔衛(wèi)生，勿將垃圾隨意丟棄在電梯內(nèi)。8） 曠工半天的，扣除當(dāng)月1天工資，曠工一天的，扣除2天工資。五、 在突發(fā)事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者，視情節(jié)處罰，直至開除。六、 工作時間要穿統(tǒng)一制作的工作服。十二、 遵守國家法律、法規(guī)和常州市市民公約。六、具體負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的收支賬目、公共設(shè)施專用基金、房屋維修基金的收支賬目，并安排定期張榜公布。 對小區(qū)范圍每天至少巡視兩次，要對裝修戶的衛(wèi)生、安全、文明施工等進行督促檢查，對小區(qū)道路、綠化、樓宇內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生要檢查，以及對清潔工的精神面貌、行業(yè)規(guī)范進行管理。 嚴(yán)格執(zhí)行查閱資料的規(guī)定辦法和資料