【正文】 公共場所檢查1次/月即壞即修整潔、安全、無改建、無亂堆亂放路燈草坪燈1次/月即壞即修供水設(shè)施當(dāng)班日常保養(yǎng)，安全操作，運(yùn)作情況正常，自動控制良好。考 核護(hù)衛(wèi)隊(duì)長每天實(shí)行檢查一次，每周工作例會總結(jié)考評一次消防管理工作流程工作內(nèi)容作業(yè)頻率質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)值班24小時報警，通訊設(shè)備完好，離崗有人代班，滅火迅速，措施得力，搶救及時施工、裝修監(jiān)督24小時無堆放易燃、易爆用品，安全使用電器，無亂接電線有消防設(shè)備，會使用，無違章用火，用電，無使用易燃材料裝修，無亂堆放雜物公共場地、設(shè)備消防泵栓帶，滅火器具報警，通訊，車輛每周一次泵：運(yùn)行良好，無異常聲音，表面無油污，栓：無滲漏，無銹蝕，開閉靈活，帶：無破損，帶柜完好，滅火器放置合理，無缺失，無過期，表面清潔，車輛無故障，消防器材一年補(bǔ)換兩次學(xué)習(xí)訓(xùn)練2次/周30分鐘/次熟悉消防法規(guī)，消防知識和小區(qū)情況，掌握基本消防技能，訓(xùn)練，演習(xí)組織嚴(yán)密，重點(diǎn)突出，專家指導(dǎo)，業(yè)主參加考核1次/半年演習(xí)1次/年督導(dǎo)方式管理處統(tǒng)一調(diào)度指揮，消防隊(duì)員分片包責(zé)任區(qū)，隊(duì)長每日巡查，監(jiān)督。管理處主任不定期抽查4次/每天安保、交通工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)固定崗位事故處理流動巡查學(xué)習(xí)訓(xùn)練工作內(nèi)容地下車庫交通疏導(dǎo)事故發(fā)生后2分鐘內(nèi)到達(dá)車輛停放樓宇安全環(huán)境保護(hù)裝修監(jiān)督突發(fā)事件學(xué)習(xí)法規(guī)教育思想業(yè)務(wù)訓(xùn)練作業(yè)頻次24小時4次/天全天24小時檢查 60分鐘/次每周一次每次一小時工作例會每周一次，每次一小時質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)汽車進(jìn)出登記100%，禮貌服務(wù)儀表整潔，標(biāo)志齊全上下班高峰車流順暢，無阻塞現(xiàn)象保護(hù)現(xiàn)場制止糾紛，疏導(dǎo)交通及時報警，報案進(jìn)行搶救車輛無違章停放檢查公用設(shè)施，防止盜竊事件發(fā)生無破壞綠化，亂扔亂倒無違章裝修，無亂搭建及時采取措施，保護(hù)現(xiàn)場，等待支援治安消防車輛交通法規(guī)培訓(xùn)隊(duì)列、敬禮，換崗、消防技能等督導(dǎo)方式護(hù)衛(wèi)隊(duì)長統(tǒng)一指揮調(diào)配，隊(duì)員分片包干巡視，定崗定位定人，24小時小區(qū)治安保衛(wèi)。衛(wèi)生檢查員按標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行巡視檢查，不少于1次/天。保潔率99%以上。保 潔8小時所有公共場所無雜物、無垃圾、無亂堆放。（3） 屬于管理不當(dāng)造成業(yè)主損失，如設(shè)施、各類標(biāo)志不清以及管理方式不當(dāng)，造成業(yè)主損失，根據(jù)實(shí)際情況，承擔(dān)部分賠償。四、財(cái)產(chǎn)被盜與車輛丟失的責(zé)任與承諾若發(fā)生下列情況的損失，管理處承擔(dān)責(zé)任，并給予賠償：（1） 地下車庫車位，業(yè)主固定車位車輛，經(jīng)公安機(jī)關(guān)鑒定，屬于外來犯罪分子進(jìn)入地下車庫行竊的，根據(jù)管理責(zé)任大小，承擔(dān)相應(yīng)的賠償額。（5）強(qiáng)化管理處管理人員、技術(shù)人員及護(hù)衛(wèi)隊(duì)員的素質(zhì)培訓(xùn)，特別在裝修期間加強(qiáng)監(jiān)督巡視，嚴(yán)格執(zhí)行申報、批準(zhǔn)手續(xù)，每天不少于二次進(jìn)入施工現(xiàn)場檢查。（3）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)裝修，一律要遞交有效證件，辦理施工人員出入證，憑證出入。 （2）施工隊(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行施工裝修要嚴(yán)格執(zhí)行《小區(qū)裝修管理規(guī)定》，出具施工資質(zhì)證書復(fù)印件。小區(qū)物管處將按照規(guī)定程序?qū)π^(qū)裝修實(shí)施控制。（7） 設(shè)立保安服務(wù)應(yīng)急預(yù)案，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。巡邏過程中應(yīng)多看、多聽，以確保完成巡視工作任務(wù)。（5） 建立一支高素質(zhì)的護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍，根據(jù)保衛(wèi)對象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)象危急的不同，采取相應(yīng)的保衛(wèi)措施。（4） 安全防范，對小區(qū)實(shí)行全封閉24小時安保管理，不間斷巡視、技防、人防相結(jié)合，充分發(fā)揮智能化設(shè)備的作用。（2） 加強(qiáng)管理人員和工程技術(shù)人員的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，并引導(dǎo)業(yè)主盡快了解環(huán)境房屋的基本整體結(jié)構(gòu)和所有與之有關(guān)的規(guī)章制度及操作規(guī)程。辦理入住手續(xù)流程圖業(yè)主備齊入住資料到小區(qū)管理處辦理入住登記手續(xù)交納入住費(fèi)用限期整改驗(yàn)收房屋發(fā)放鑰匙發(fā)放資料業(yè)主辦理裝修手續(xù)流程業(yè)主、裝修單位填寫裝修申請表業(yè)主提出裝修申請裝修施工單位與物業(yè)公司簽訂小區(qū)裝修管理協(xié)議管理部審核確認(rèn)裝修單位繳納裝修押金、業(yè)主繳納結(jié)構(gòu)保證金管理部簽發(fā)裝修許可證和發(fā)放施工人員出入證管理人員巡查裝修結(jié)束、退場驗(yàn)收退還裝修押金資料存檔入住期間，各業(yè)主忙著進(jìn)行裝修，小區(qū)出入人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，將給物業(yè)管理帶來不便，為此豐臣公司針對實(shí)際情況，從驗(yàn)收開始到入住后日常管理將建立一套可操作性強(qiáng)的工作流程和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)安全防范措施。 5)、住戶裝修時，提供裝修材料搬運(yùn)服務(wù)。4)、交付期間將開展便民咨詢服務(wù)。為業(yè)主發(fā)放鑰匙，簽訂各種合約，包括《業(yè)主公約》、《小區(qū)精神文明建設(shè)公約》等。 1)、小區(qū)管理處組織專門人員成立咨詢服務(wù)小組，解答業(yè)主的各項(xiàng)事宜咨詢。張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)設(shè)置做到一條龍服務(wù)，各窗口標(biāo)記清楚，一目了然，辦公室內(nèi)資料擺放整齊。綠化清潔工作一定要出色，做到處處郁郁蔥蔥，地上一塵不染，給人以井井有條、生機(jī)勃勃的印象。二、業(yè)主入伙期間的管理方案辦好入伙儀式辦好入伙儀式是小區(qū)管理處與業(yè)主溝通情感，為業(yè)主排擾解難的第一步。通過前期介入，可以使我公司全面掌握物業(yè)的情況并熟悉使用有關(guān)的設(shè)施設(shè)備，使后期管理可以順利進(jìn)行。所有這一切，提高了物業(yè)管理工作效率和工作質(zhì)量，為物業(yè)管理公司向住戶提供良好的服務(wù)打下了基礎(chǔ)。由于先期介入物業(yè)開發(fā)，物業(yè)管理公司對該物業(yè)的整體情況相當(dāng)熟悉，這對于物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)、維修可以說帶來許多便利。（8） 搞好物業(yè)的接管驗(yàn)收。（6） 定期參加施工工作會議，與施工方互通情況，協(xié)調(diào)相互關(guān)系，促進(jìn)工程順利進(jìn)展。（4） 根據(jù)工程進(jìn)度，協(xié)助業(yè)主和監(jiān)理單位搞好施工監(jiān)理，對施工不符合規(guī)范的，適時提出整改意見。（2） 檢查前期工程的質(zhì)量，就原設(shè)計(jì)不合理又可以更改的部分提出建議。參與施工監(jiān)理，使某些影響物業(yè)使用功能的問題及早發(fā)現(xiàn)解決，對工程質(zhì)量增加一份保證。隨后根據(jù)工程進(jìn)度及實(shí)際需要調(diào)整增加人員。物質(zhì)裝備見表一、表二表一、辦公設(shè)備和通訊設(shè)備序號品 名金額（元）數(shù) 量備 注1電腦60001用于管理服務(wù)2打印機(jī)3501用于管理服務(wù)3復(fù)印機(jī)150001用于管理服務(wù)4傳真機(jī)50001用于管理服務(wù)5保險柜12001用于管理服務(wù)6辦公桌椅1000用于管理服務(wù)7對講機(jī)25004對（8只）用于管理處安保、維修8外線電話3501用于管理服務(wù)聯(lián)絡(luò)9鑰匙柜2001用于公共場所的管理10小靈通3502用于管理調(diào)度聯(lián)絡(luò)11考勤鐘8501用于員工考勤表二、清潔、綠化工具序號品名數(shù)量單價（元）金額（元）備 注1二輪車33501050用于清潔2三輪車25501100用于清潔、綠化3割草機(jī)150005000用于綠化工作4其它工具300表三、水電維修工具序號品名單價（元）數(shù)量金額（元）備注1鉗型表20012002手槍鉆18011803沖擊鉆1500115004各類鉆頭10011005鋁合金梯子30026006板手（12寸）181187管子鉗各160188電鉻鐵201209應(yīng)急燈（10W）250250010萬用表（普通）150115011萬用表（數(shù)字）400140012組合工具（25件）150230013絕緣擺表（500V）9601960第五章 日常工作計(jì)劃安排一、提前介入，搞好物業(yè)接管驗(yàn)收前期介入工作內(nèi)容根據(jù)實(shí)際情況，我們在管理合同簽定半月內(nèi)，首先派出精干工作小組進(jìn)入勤德家園。負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入中與機(jī)電工程有關(guān)的工作問題，領(lǐng)導(dǎo)并協(xié)調(diào)公司其他工程人員參加有關(guān)會議，王愛華職務(wù)：豐臣物業(yè)有限公司財(cái)務(wù)持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作4年。協(xié)助開發(fā)商達(dá)到促進(jìn)銷售、節(jié)約投資和樹立品牌的目的。高峰職務(wù)：建設(shè)大廈管理部主任 持有江蘇省建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證書，從事物業(yè)管理工作5年。協(xié)助負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的物業(yè)管理介入服務(wù)計(jì)劃，并督促檢查落實(shí)情況，定期參加前期介入服務(wù)例會，從物業(yè)管理者和使用者角度，及時提出各種有價值的意見和建議，方便將來物業(yè)管理的目的。配合物業(yè)銷售的各項(xiàng)工作內(nèi)容。 要求管理處全體員工樹立檔案意識，保密意識，嚴(yán)格執(zhí)行《檔案借閱制度》。 注重檔案管理信息開發(fā)，開展檔案編研工作，根據(jù)管理處工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。 實(shí)行原始資料和電腦貯存雙檔管理。 采用多種形式的文檔儲存，如電腦磁盤、錄像帶、膠卷、照片、圖表，全部在電腦中歸類，并采用相應(yīng)的儲存、保管方式。 建立標(biāo)準(zhǔn)檔案室，要求具有防火、防盜、防潮功能?？茖W(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為卓越的物業(yè)管理提供有力的支持。豐臣物業(yè)管理公司制度見附件。”關(guān)系協(xié)調(diào)示意圖業(yè)主業(yè)主委員會專業(yè)公司勤德家園小區(qū)管理處管理處各部門政府相關(guān)部門房地產(chǎn)開發(fā)公司豐臣物業(yè)公司市房管局四、工作計(jì)劃安排前期管理（1）交接期序號計(jì)劃內(nèi)容時間安排1籌建勤德家園小區(qū)物業(yè)管理處05/1/105/1/52與小區(qū)開發(fā)商簽訂委托合同05/1/605/1/153參與智能系統(tǒng)、電梯、消防、機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收05/1/12起4各類原始資料接收、建檔05/1/12起5建筑物本體難驗(yàn)收交接以開發(fā)商確定時間安排6綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接以開發(fā)商確定時間安排7招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工05/1/805/2/88建立與居委會、派出所、等外部的聯(lián)系05/1/8日起9管理處裝備采購05/1/10起10編制物業(yè)管理方案05/1/805/2/811準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、公共制度、業(yè)主資料采集）05/2/1005/3/10(2) 入伙期序號計(jì)劃內(nèi)容時間安排1入伙手續(xù)辦理05/5/30起2與業(yè)主驗(yàn)收交接其名下物業(yè)，發(fā)放鑰匙，驗(yàn)收存在問題，整改、復(fù)驗(yàn)、交接05/5/30起3現(xiàn)場提供各類物業(yè)管理咨詢05/5/3005/6/304協(xié)助業(yè)主辦理裝修、裝電話等業(yè)務(wù)05/5/30起5配套設(shè)施工程05/5/30起6裝修管理控制05/5/30起7安全防范控制05/5/30起8入伙儀式策劃準(zhǔn)備05/5/1起（3）入住期序號計(jì)劃內(nèi)容時間安排1舉行入伙儀式以實(shí)際時間為準(zhǔn)2物業(yè)管理方案實(shí)施05/5/1起3業(yè)主意見調(diào)查05/8/1起4員工培訓(xùn)見培訓(xùn)計(jì)劃5小區(qū)財(cái)務(wù)運(yùn)行，分析、公布每半年一次6小區(qū)創(chuàng)建文明小區(qū)參評 第三章 規(guī)章制度及物業(yè)檔案的建立 一、規(guī)章制度的建立 豐臣物業(yè)公司本著“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，針對住宅小區(qū)的特點(diǎn)，借鑒先進(jìn)的管理模式及實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，制定了一整套覆蓋管理工作各方面的管理制度及各類管理人員的崗位責(zé)任制，使人人有章可循，事事有據(jù)可依。物業(yè)管理工作本身就是一個綜合協(xié)調(diào)網(wǎng)。為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，必須系統(tǒng)地綜合分析和處理有關(guān)事宜。使員工隊(duì)伍各類素質(zhì)保持最佳狀態(tài)，從而達(dá)到淘汰比率控制在5%，崗位輪換比率在8%這個目標(biāo)。a實(shí)施依據(jù)在貫徹淘汰機(jī)制過程中，小區(qū)管理處將根據(jù)每年的考核和各崗位民主評議、業(yè)主意見調(diào)查，走訪業(yè)主及日常工作投訴情況，對員工進(jìn)行綜合評價。d培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%e對管理處主要負(fù)責(zé)人每年進(jìn)行兩次民主評議，根據(jù)評議及考核結(jié)果決定是否續(xù)聘或調(diào)換。年淘汰率5%，崗位輪換率8%。b每年對新員工進(jìn)行兩次崗位考核，根據(jù)考核業(yè)績實(shí)施獎懲。錄用后經(jīng)公司或管理處培訓(xùn)部門對員工進(jìn)行上崗培訓(xùn)和業(yè)務(wù)考核，試用36個月，依據(jù)《勞動法》規(guī)定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關(guān)系和合同期限。