【文章內(nèi)容簡介】 的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用， （其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的 50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%） ，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。安居房： 指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類） 。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平米以下2的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。集資房： 集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。多層住宅： 指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅： 指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所： 以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。躍層： 躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復(fù)式： 復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為 米，而一般躍層為 米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯層： 戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。三．與規(guī)劃有關(guān)的概念進(jìn) 深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。 （開間一般限定在 5 米左右）開 間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般在 米之間。層 高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶 型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。戶 室 比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶室比”戶室比 = 某種戶型套數(shù)/（1 幢、住宅群）住宅總套數(shù) * 100%建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。3合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。四．與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念房屋產(chǎn)權(quán)： 泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為“產(chǎn)權(quán)登記” （包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。共有產(chǎn)權(quán)： 指一家房地產(chǎn)有兩個或兩個以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。房屋抵押： 產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。過 戶： 即更換房屋承租人姓名。五．與面積有關(guān)的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓妹娣e。套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積 50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積4輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使 用 率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓 80%、塔樓 75%、寫字樓 70%商場 65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。實(shí) 用 率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積套內(nèi)墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e = 套內(nèi)建筑面積 * 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 / 套內(nèi)建筑面積總和公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內(nèi)建筑面積 不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠 化 率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。六．與貸款有關(guān)的概念按揭：按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人。 （簡單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結(jié)束，房子才歸你）●所需資料身份證復(fù)印件(夫妻雙方)；戶口本復(fù)印件(夫妻雙方)；結(jié)婚證復(fù)印件；學(xué)歷證明復(fù)印件；付款合同復(fù)印件；職業(yè)收入證明(所在單位出具)；兼職收入證明(所在單位出具)；營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(所在單位出具)；其它資產(chǎn)證明(復(fù)印件\包括存款\股票等)；借款申請表 2 份；借款合同 6 份；一寸照片 2 張(夫妻雙方)；非本市戶口須提交外地購房許可證明?！胥y行貸款的月利率及月還款額：A=借款額*I*(1+I)^N/((1+I)^N1)A:每月等額還款額，I:月利率，N:還款總月數(shù)，*:乘號，^:乘方借款額(萬元) 還款期(年) 貸款利息(%) 月還款額(元) 1 1 一次性還本付息 1 2 51 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 公積金貸款 公積金貸款：也叫個人住房擔(dān)保委托貸款，是由住房資金管理部門運(yùn)用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款?！袼栀Y料戶口本、身份證或其它有效居留證件及復(fù)印件；購房合同或意向書等有關(guān)證明材料；借款人所在單位住房資金管理機(jī)構(gòu)同意貸款的信函；售房單位的《北京市商品房銷售許可證》復(fù)印件；采取抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的，提供抵押物或質(zhì)押物的權(quán)屬證明；采取保證方式擔(dān)保的，提供保證人同意擔(dān)保的書面證明及保證人的資信證明；借款人在受托人處存有不低于全部購房款 30%的存款證明，或已交 30%以上購房預(yù)付款的收據(jù)原件和復(fù)印件；受托人要求提供的其它材料?！窆e金貸款利率及月還款額借款額(萬元) 還款期(年) 貸款利息(%) 月還款額(元)61 1 到期一次還本付息1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 目前，根據(jù)最新公積金管理規(guī)定，公積金貸款最高可貸款 30 萬元。組合貸款：是由住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請人同時(shí)發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅的個人購房抵押貸款的總稱。優(yōu)點(diǎn):? 只要是公積金交存人，便可申請組合貸款，大大增加了貸款面；? 組合貸款的利率是加權(quán)平均利率，要小于商業(yè)性貸款利率，減輕了貸款人債務(wù)包袱；? 增加了貸款額度。單靠公積金很難買下一套房子，借款人可在充分利用公積金貸款的基礎(chǔ)上，用商業(yè)的推進(jìn)可以加快住房分配從實(shí)物向貸幣轉(zhuǎn)化，促進(jìn)個人住房貸款的推行?！褓J款程序:? 借款人向住房資金管理中心提出申請，并提供相關(guān)資料7? 由住房資金管理中心進(jìn)行初審，初審?fù)ㄟ^后，由市住房資金管理中心填《委托調(diào)查通知單》內(nèi)明確了貸款的數(shù)額、期限并注明“組合貸款”字樣。? 受托銀行接到北京市住房資金管理中心《委托調(diào)查通知單》及相關(guān)材料后，要求借款人填寫《個人住房貸款借款申請表》 。? 由受托銀行對借款人進(jìn)行貸前調(diào)查，一般銀行會委托律師事務(wù)所進(jìn)行貸款審查，借款人按借款金額的千分之四繳納律師費(fèi)。? 十天后律師事務(wù)所將《個人住房擔(dān)保貸款審查資料》調(diào)查結(jié)果交與受托銀行。? 受托銀行將調(diào)查結(jié)果通知住房資金管理中心。? 住房資金管理中心審查后簽發(fā)《委托通知單》? 受托銀行憑《委托貸款委托合同》和《委托貸款通知單》與借款人簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款借款合同》和《中國建設(shè)銀行北京分行個人住房貸款借款合同》及相應(yīng)的貸款擔(dān)保合同。? 銀行審批同意，簽發(fā)《貸款審批表》后放款，將商業(yè)性貸款金額與政策性貸款金額同時(shí)一次性轉(zhuǎn)入開發(fā)商專戶內(nèi)。●注意事項(xiàng):? 組合貸款合同的生效日應(yīng)為同一天，貸款期限應(yīng)相同；? 盡管公積金貸款可以為房屋總價(jià)款的 90%，但組合貸款的貸款的總額不得超過所購房屋價(jià)款的70%；? 公積金貸款與商業(yè)貸款比例為 1:1 但根據(jù)借款人的還款能力和貸款需求，公積金不足部分，一般都可以由商業(yè)性貸款補(bǔ)足；? 組合貸款利率分別按政策性貸款利率，商業(yè)貸示利率分別執(zhí)行。貸款銀行同時(shí)開設(shè)兩種帳戶進(jìn)行核算；? 組合貸款中商業(yè)性貸款和公積金貸款購買一份購房綜合保險(xiǎn)即可，其中辦理商業(yè)性貸款不必向現(xiàn)在的按揭貸款需向銀行提代第三方擔(dān)保或質(zhì)押提保以貸替暫時(shí)停辦的保證保險(xiǎn)；? 組合貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，貸款銀行處理抵押物或質(zhì)物，或向保證人求償所得款項(xiàng)時(shí)先清償公積貸款本息。 商業(yè)用房如何貸款●申請商業(yè)用房貸款應(yīng)提交的資料借款人申請商業(yè)用房貸款，應(yīng)填寫《商業(yè)用房貸款申請表》 ，并向貸款人提8交以下資料： 借款申請書，內(nèi)容包括：借款人概況、經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況、借款原因、用途、數(shù)額和期限、貸款方式和還款計(jì)劃； 身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）原件及復(fù)印件； 工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件，稅務(wù)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記副本及復(fù)印件； 財(cái)務(wù)部門或會計(jì)事務(wù)所核準(zhǔn)的借款前一年度的財(cái)務(wù)報(bào)告、借款前一個季度的財(cái)務(wù)報(bào)表； 貸款認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入或償債能力證明； 符合規(guī)定的購買商業(yè)用房合同、協(xié)議或其它有效文件； 抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及抵押物估價(jià)文件； 保證人同意提供擔(dān)保的書面文件及其資信證明； 貸款人要求提供的其它文件或資料。貸款人受理借款人申請后，調(diào)查借款人是否符合貸款條件，核實(shí)抵押物、質(zhì)物、保證人情況；對企業(yè)法人貸款購置商業(yè)用房或辦公用房的，貸款人還要按有關(guān)規(guī)定對其經(jīng)營、效益及還款能力等方面進(jìn)行綜合評估。銀行審查有關(guān)資料后，提出審查意見，在此基礎(chǔ)上，審批