【文章內容簡介】 的發(fā)達，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網絡進行社會活動的人群。經濟適用房：是指具有社會保障性質的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，比較低，能夠適應中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是減低建筑標準。這類住宅因減免了市政配套等費用， （其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費用的 50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%） ，故又稱經濟實用房。安居房： 指實施國家“安居工程”而建設的住房（屬于經濟適用房的一類） 。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4 平米以下2的特困戶提供的銷售價格低于成本，由政府補貼的非盈利性住房。集資房： 集資房是改變住房建設由國家和單位包攬的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。多層住宅： 指四至六層樓房住宅稱為多層住宅小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅： 指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所： 以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對象的綜合性康體娛樂服務設施。躍層： 躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補，通風好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。復式： 復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的一種經濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為 米，而一般躍層為 米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。錯層： 戶內樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯系。但沒有完全分成兩層。 （適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。三．與規(guī)劃有關的概念進 深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風條件，不宜過大。 （開間一般限定在 5 米左右）開 間：住宅的寬度，指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。開間一般在 米之間。層 高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。戶 型：根據家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數量和大小。戶 室 比：各種戶型在總戶數中所占的比例稱為“戶室比”戶室比 = 某種戶型套數/（1 幢、住宅群）住宅總套數 * 100%建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱。指一定建筑用地范圍內所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。3合理的建筑系數應在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。四．與產權有關的概念房屋產權： 泛指所有者對財產的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權能，是物權的一種。房屋產權指房產所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權利。房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。房地產權登記：房屋所有權登記，通常稱為“產權登記” （包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機關申請所有權登記，經審查確認產權后，由房管機關發(fā)給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。共有產權： 指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人。在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享有同等的權利，并承擔同等的義務。房屋抵押： 產權所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只能按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契，抵押即告終結。過 戶： 即更換房屋承租人姓名。五．與面積有關的概念建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積。商品房銷售面積 = 套內建筑面積 + 分攤的公用面積。套內建筑面積 = 套內使用面積 + 套內墻體面積 + 陽臺建筑面積公攤面積：、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積 50%使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。使用面積系數：用百分率表示。等于總套內使用面積之和除于總建筑面積4輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。結構面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。使 用 率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓 80%、塔樓 75%、寫字樓 70%商場 65%使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。實 用 率：是套內建筑面積和住宅面積之比。 商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積套內墻體面積 = 公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。分攤的公用建筑面積 = 套內建筑面積 * 公用建筑面積分攤系數公用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 / 套內建筑面積總和公用建筑面積 = 整棟樓的建筑面積 套內建筑面積 不應分攤的建筑面積容 積 率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。綠 化 率：是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地的用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。六．與貸款有關的概念按揭：按揭人將房產產權轉讓給按揭受益人（通常為提供貸款銀行）作為還款保證，按揭人在還清貸款后按揭受益人立即將所涉及的房產產權轉讓按揭人。 （簡單說：按揭過程中，房子不是你的，直到按揭過程結束，房子才歸你）●所需資料身份證復印件(夫妻雙方)；戶口本復印件(夫妻雙方)；結婚證復印件；學歷證明復印件；付款合同復印件；職業(yè)收入證明(所在單位出具)；兼職收入證明(所在單位出具)；營業(yè)執(zhí)照復印件(所在單位出具)；其它資產證明(復印件\包括存款\股票等)；借款申請表 2 份；借款合同 6 份；一寸照片 2 張(夫妻雙方)；非本市戶口須提交外地購房許可證明?！胥y行貸款的月利率及月還款額：A=借款額*I*(1+I)^N/((1+I)^N1)A:每月等額還款額，I:月利率，N:還款總月數，*:乘號，^:乘方借款額(萬元) 還款期(年) 貸款利息(%) 月還款額(元) 1 1 一次性還本付息 1 2 51 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 公積金貸款 公積金貸款：也叫個人住房擔保委托貸款，是由住房資金管理部門運用房改資金委托銀行向公積金交存人和匯交單位的離、退休職工發(fā)放的政策性貸款?！袼栀Y料戶口本、身份證或其它有效居留證件及復印件；購房合同或意向書等有關證明材料；借款人所在單位住房資金管理機構同意貸款的信函；售房單位的《北京市商品房銷售許可證》復印件；采取抵押或質押方式擔保的，提供抵押物或質押物的權屬證明；采取保證方式擔保的，提供保證人同意擔保的書面證明及保證人的資信證明；借款人在受托人處存有不低于全部購房款 30%的存款證明，或已交 30%以上購房預付款的收據原件和復印件；受托人要求提供的其它材料?！窆e金貸款利率及月還款額借款額(萬元) 還款期(年) 貸款利息(%) 月還款額(元)61 1 到期一次還本付息1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 1 13 1 14 1 15 1 16 1 17 1 18 1 19 1 20 1 21 1 22 1 23 1 24 1 25 1 26 1 27 1 28 1 29 1 30 目前，根據最新公積金管理規(guī)定，公積金貸款最高可貸款 30 萬元。組合貸款：是由住房資金管理中心運用政策性住房資金、商業(yè)銀行運用信貸資金向同一借款申請人同時發(fā)放，用于購買同一套自住普通住宅的個人購房抵押貸款的總稱。優(yōu)點:? 只要是公積金交存人，便可申請組合貸款，大大增加了貸款面；? 組合貸款的利率是加權平均利率，要小于商業(yè)性貸款利率，減輕了貸款人債務包袱；? 增加了貸款額度。單靠公積金很難買下一套房子，借款人可在充分利用公積金貸款的基礎上，用商業(yè)的推進可以加快住房分配從實物向貸幣轉化，促進個人住房貸款的推行。●貸款程序:? 借款人向住房資金管理中心提出申請，并提供相關資料7? 由住房資金管理中心進行初審，初審通過后，由市住房資金管理中心填《委托調查通知單》內明確了貸款的數額、期限并注明“組合貸款”字樣。? 受托銀行接到北京市住房資金管理中心《委托調查通知單》及相關材料后，要求借款人填寫《個人住房貸款借款申請表》 。? 由受托銀行對借款人進行貸前調查，一般銀行會委托律師事務所進行貸款審查，借款人按借款金額的千分之四繳納律師費。? 十天后律師事務所將《個人住房擔保貸款審查資料》調查結果交與受托銀行。? 受托銀行將調查結果通知住房資金管理中心。? 住房資金管理中心審查后簽發(fā)《委托通知單》? 受托銀行憑《委托貸款委托合同》和《委托貸款通知單》與借款人簽訂《北京市住房資金管理中心個人住房擔保委托貸款借款合同》和《中國建設銀行北京分行個人住房貸款借款合同》及相應的貸款擔保合同。? 銀行審批同意，簽發(fā)《貸款審批表》后放款，將商業(yè)性貸款金額與政策性貸款金額同時一次性轉入開發(fā)商專戶內?！褡⒁馐马?? 組合貸款合同的生效日應為同一天，貸款期限應相同；? 盡管公積金貸款可以為房屋總價款的 90%，但組合貸款的貸款的總額不得超過所購房屋價款的70%；? 公積金貸款與商業(yè)貸款比例為 1:1 但根據借款人的還款能力和貸款需求，公積金不足部分，一般都可以由商業(yè)性貸款補足；? 組合貸款利率分別按政策性貸款利率，商業(yè)貸示利率分別執(zhí)行。貸款銀行同時開設兩種帳戶進行核算；? 組合貸款中商業(yè)性貸款和公積金貸款購買一份購房綜合保險即可，其中辦理商業(yè)性貸款不必向現在的按揭貸款需向銀行提代第三方擔?；蛸|押提保以貸替暫時停辦的保證保險；? 組合貸款出現風險時，貸款銀行處理抵押物或質物，或向保證人求償所得款項時先清償公積貸款本息。 商業(yè)用房如何貸款●申請商業(yè)用房貸款應提交的資料借款人申請商業(yè)用房貸款，應填寫《商業(yè)用房貸款申請表》 ，并向貸款人提8交以下資料： 借款申請書，內容包括：借款人概況、經營及財務狀況、借款原因、用途、數額和期限、貸款方式和還款計劃； 身份證件（居民身份證、戶口本或其它有效居留證件）原件及復印件； 工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照副本及復印件，稅務管理機關核發(fā)的稅務登記副本及復印件； 財務部門或會計事務所核準的借款前一年度的財務報告、借款前一個季度的財務報表； 貸款認可部門出具的借款人經濟收入或償債能力證明； 符合規(guī)定的購買商業(yè)用房合同、協議或其它有效文件； 抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及抵押物估價文件； 保證人同意提供擔保的書面文件及其資信證明； 貸款人要求提供的其它文件或資料。貸款人受理借款人申請后，調查借款人是否符合貸款條件，核實抵押物、質物、保證人情況；對企業(yè)法人貸款購置商業(yè)用房或辦公用房的，貸款人還要按有關規(guī)定對其經營、效益及還款能力等方面進行綜合評估。銀行審查有關資料后，提出審查意見，在此基礎上，審批