【文章內(nèi)容簡介】 斬亂麻，按實際情況可做多少就先做多少。千萬不能待一切準備就緒才開始第一步工作，因為市場瞬息萬變，時間越拖長，客戶改變主意的可能性亦愈大。故物業(yè)顧問必須盡快抓緊每分每秒促成交易。（九）業(yè)主放盤時盡量說服業(yè)主交鑰匙于我中原。部分業(yè)主對存放鑰匙于中介公司均抱有有戒心。因物業(yè)始終是一項昂貴資產(chǎn)，故業(yè)主擔心中介公司在有意或無意間破壞單位內(nèi)設施及裝修，或?qū)挝蛔鞑徽斢猛?，所以業(yè)主均十分謹慎放鑰匙到中介公司。由于中原規(guī)模龐大及信譽高，故業(yè)主對放鑰匙到中原均抱有信心。但物業(yè)顧問如在收鑰匙發(fā)生困難，應實際反映給業(yè)主知道放鑰匙將可提高成交機會，最終得益亦是業(yè)主。同時，中原將開據(jù)收據(jù)給業(yè)主作憑證保證收鑰匙只作為方便看樓以加速成交用途，業(yè)主亦可隨時取回鑰匙，另外，中原收鑰匙之后有專人負責管理鑰匙，任何借出、歸還均需辦理有關手續(xù)及書面簽署，表明中原對鑰匙管理非常重視。 這樣子解釋可以減低業(yè)主的憂慮，從而順利收鑰匙。成功收取業(yè)主鑰匙后還應說服其不要再到其他中介放鑰匙，否則房屋發(fā)生任何不理想情況，責任不知從何追討。（其他中介欲借鑰匙看樓，只需業(yè)主先打電話通告我們，中介帶備公司借條及業(yè)主授權委托書，我們便會借鑰匙。這樣責任清晰，方便管理。）（十）若公司沒有所收樓盤的具體資料，物業(yè)顧問應請業(yè)主提供有關平面圖及小區(qū)圖。（十一）客戶放盤時必須辨清其身份是業(yè)主或代理人，因部分代理人只是受業(yè)主委托找經(jīng)紀放盤及提供開門看樓服務。物業(yè)顧問最重要是知道誰人可拿主意及最終拍板成交，即遇有意向客戶時，應與誰人議價、談判及商討具體簽約成交事項。因代理人如無權拍板,物業(yè)顧問與其聯(lián)絡也是徒勞無功且浪費時間。遇此情況必須盡量套出業(yè)主資料，直接與其聯(lián)絡談判，可收事半功倍之效。（十二）收盤必須爭取要求業(yè)主多留幾個聯(lián)系電話，包括公司、住宅、手機或傳呼機，這有助物業(yè)顧問跟進交易。有部分業(yè)主多習慣性或為保持私隱只留下傳呼機或手機。當物業(yè)顧問有業(yè)務與之聯(lián)系時，業(yè)主可能會沒有復機或停機。這樣使我們在交易中處于被動地位或無法聯(lián)系業(yè)主，最終喪失成交機會。因而要都留業(yè)主電話，才會更有保障。游說時應盡量從業(yè)主利益出發(fā)考慮，如：客戶急需時，多些聯(lián)絡方式可即時找到業(yè)主，盡早為其租/售出；同時留下電話不會打擾他，我公司只會在關于其樓盤出租/售的事情才會聯(lián)絡他。（十三）了解所有放盤資料后，最后可問業(yè)主還有沒有其他物業(yè)需要放盤，有沒有計劃在杭州再置業(yè)，輕松簡單兩句話可能爭取多一個樓源及客源。中介部收放款制度一、收據(jù)管理規(guī)定1．只有加蓋財務部印章的中原收據(jù)才是有效的收款憑據(jù)，其他任何形式的收據(jù)都不是合法有效的且我公司概不承認。2．收據(jù)由秘書保管，秘書在收到現(xiàn)金后填開收據(jù)，收據(jù)應三聯(lián)一并填寫，不得分開填寫，如發(fā)現(xiàn)有三聯(lián)分開填寫的情況，必嚴肅處理。在秘書休息時間，收據(jù)由中介部總監(jiān)授權交由其他人保管，確保在上班時間收據(jù)有人掌管。3．如代收客戶樓款，請在備注中注明“我司代為轉(zhuǎn)交給業(yè)主”的字樣。4．如意向金轉(zhuǎn)傭金，則將原意向金收據(jù)收回并在上面注明意向金轉(zhuǎn)傭金，再開出傭金收據(jù)，并將發(fā)票復印件粘貼于傭金收據(jù)第一聯(lián)后?？蛻魬{分店開出的傭金收據(jù)到財務部換取發(fā)票。如客戶未拿回意向金收據(jù)，分店秘書不得開具傭金收據(jù)，財務部開出發(fā)票后將發(fā)票復印件粘貼于原意向金收據(jù)第一聯(lián)后，客戶可直接憑意向金收據(jù)換取發(fā)票。5．每星期規(guī)定時間（將按照分店不同情況安排），分行秘書持收據(jù)到財務部對帳，財務部檢查收據(jù)開具情況。收據(jù)的合計金額與財務部總賬、存折相對，如不符將追究有關人員的責任。二、中介部收款制度中介部秘書、分店經(jīng)理或其他指定人員掌管中原收據(jù)，此收據(jù)用來收取意向金、代辦手續(xù)費、傭金。收取傭金時，在收據(jù)上加蓋“請憑此收據(jù)換取發(fā)票”章。1．所有款項必須存入公司指定賬戶，不得存放分店或存入其他賬戶。2．所有款項必須開具加蓋財務部印章的正式收據(jù)，不得填開任何其他形式的收據(jù)。各分行必須在顯要處懸掛告示，告知顧客只有公司規(guī)定形式并加蓋財務部印章的收據(jù)才是唯一有效的收據(jù)。3．收款地點如在地鋪，由中介部秘書開出收據(jù)并收妥款項，當天17：00前存入公司賬戶。4．收款地點如在地鋪以外，由秘書按照收款金額開好收據(jù)，由員工在收據(jù)薄上簽字領用，并由分行經(jīng)理簽字確認。地鋪以外的收款必須在8個工作日內(nèi)交到公司賬戶，如未能收到款項，則必須將收據(jù)在8個工作時內(nèi)交還給秘書。公司的宗旨是：盡可能在地鋪收款。三、中介部放款制度（一）在各分行操作的放款及補款1．意向金的退還向客戶退還意向金時，由物業(yè)顧問填寫“放款申請書”。簽字順序為申請人分行主管秘書，秘書在查核代收款賬戶確認該賬戶確實有款時，由秘書從備用金賬戶中支付。支付時，由客戶退回原開出的意向金收據(jù)。如果客戶意向金收據(jù)已遺失，則由客戶向公司開收據(jù)。2．轉(zhuǎn)交定金如果為代客戶交定金給業(yè)主，則物業(yè)顧問填寫“放款申請表”，其確認和簽字程序同以上1點。支付時，由業(yè)主向公司開具收據(jù)。3．秘書在備用金不足時，將“已退款而收回作廢的收據(jù)”或“業(yè)主收定金收據(jù)”和“放款申請表”傳真給財務部，財務部審查有關單據(jù)后補款。（二）在總部操作的放款1．退樓款的處理 因為放樓款手續(xù)要求復雜，而且數(shù)額都比較大，所以在總部執(zhí)行。具體操作流程如下：1）分行物業(yè)顧問填寫放款申請書。簽字順序為：申請人分行主管秘書。并提前一天向財務部預約放款（遇到星期六、星期天順延）。2）樓款原則上必須由業(yè)主親自前來領取.放款時，由業(yè)主出示身份證原件及房屋購銷合同，并簽收收據(jù)，財務部直接支付樓款給業(yè)主。其他業(yè)主特殊情況見第5點所述。3） 如果業(yè)主因故不能親自前來領取樓款，應出示委托收款書、業(yè)主身份證原件、代收樓款人身份證原件，財務部直接付款給代收樓款人。如被委托人為浙江中原員工，則此委托書必須經(jīng)過分店經(jīng)理以上級別同事的簽字同意，方可代收樓款。如提供的身份證為復印件須在復印件上加印指模，此指模必須與委托收款書上的指模一致。4）如果業(yè)主是兩個人，放款時需雙方簽收收據(jù)。如一方不能前來簽收，則另一方要出示公正委托書或當分行經(jīng)理面手寫的委托書。（分行經(jīng)理簽字確認）5）如果業(yè)主是公司，放款時款項需打入其法定代表人賬戶的，需提供公司法人證明復印件、法人身份證復印件及公司委托書原件，復印件上全部加蓋公章。四、分行員工代客戶收取意向金的規(guī)定如客戶愿意讓物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，由客戶簽署委托收款書，委托物業(yè)顧問或分行經(jīng)理代為收取退還的意向金，并代客戶簽署收款收據(jù)。人民幣壹萬元以下的代取由物業(yè)顧問執(zhí)行，由分行經(jīng)理簽字同意；人民幣壹萬元以上（含壹萬元）的代取必須由分行經(jīng)理以上級別的員工執(zhí)行，由中介部總監(jiān)簽字同意。分行經(jīng)理和中介總監(jiān)同意后有責任跟蹤，確保客戶已收到所退還的款項。關于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識一．房屋租賃 租賃主體的審查：（1） 承租方：要求租賃房屋的一方.對該主體的審查上要注意：①年齡上應為18周歲以上，符合法律上完全民事行為能力人的條件，對于16周歲以上的未成年人，要有自己的收入來源，收入水平達到當?shù)仄骄钏剑虎诰裰橇顩r上：需精神正常，能理解自己的行為并能獨立承擔自己行為所產(chǎn)生的法律后果；③對于受其他人委托的：需出具委托人出具的授權委托書（2） 出租方：提供房屋,要求將該房屋出租的一方對于出租方本人的審查上：同上承租方年齡、精神智力狀況、委托身份等情況的審查； 租賃客體的審查：（1） 房產(chǎn)三證：房屋所有權證、契證、土地證齊全是出租方合法出租，與承租方建立房屋租賃關系的法律基礎，無法提供出租房屋的房產(chǎn)三證無法證明其對該房屋擁有合法的處分、收益的權利；（2） 是否轉(zhuǎn)租：出租方并無房產(chǎn)三證，其房屋來源為從房東處承租而來，故其本人在這里成為轉(zhuǎn)租人的身份，對待房屋轉(zhuǎn)租的情況，要仔細審查了解該轉(zhuǎn)租人與房東的租賃合同，查明合同中是否訂立有關于房屋轉(zhuǎn)租情況處理的條款。原則上房屋轉(zhuǎn)租需要房東提供同意轉(zhuǎn)租的書面聲明，否則未經(jīng)房東允許擅自轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同無效。（3） 是否抵押：除了仔細審查房產(chǎn)三證，房屋抵押的情況也要了解。根據(jù)法律規(guī)定，未經(jīng)抵押權人同意擅自出租房屋的，無效。（4） 是否共有：根據(jù)房屋所有權證上產(chǎn)權人的名字并不一定就能判斷該房屋獨屬該人所有，根據(jù)婚姻法的規(guī)定，除非夫妻雙方有其他約定，婚后購買的財產(chǎn)為夫妻雙方共有，因此在了解房屋產(chǎn)權情況時同時要了解該房屋是否共有，如為共有，該房屋的出租要取得全體共有人的書面聲明表示同意。 租賃關系中應注意的問題：（1） 不得出租的幾種情況：①未經(jīng)綜合驗收的新建房屋：有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至未經(jīng)過綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租者，這樣做一違反國家有關法規(guī)，二對承租方的安全造成威脅；②沒有產(chǎn)權證的房屋：產(chǎn)權證是房屋的權屬證件，沒有產(chǎn)權證就無法證明房屋的權屬關系，從而沒有租賃的法律基礎；③未經(jīng)原出租人同意，承租人擅自轉(zhuǎn)租：由此會引起原出租方起訴原承租人侵權，追究法律責任；④違章建筑的房屋：對于這類房屋不但規(guī)劃部門要罰款，強令限期拆除，而且房管部門也會因其無產(chǎn)權證和租賃證進行處罰；⑤產(chǎn)權共有，未經(jīng)全體共有人一致同意的房屋；⑥已經(jīng)抵押的房屋未經(jīng)抵押權人同意的房屋：已經(jīng)抵押的所有權人在行使權利時在法律上已經(jīng)受到限制，將其房屋出租必須征得抵押權人的同意；（2） 租賃期限：《合同法》第214條：租賃期限不得超過20年，超過20年，超過部分的無效。買賣不破租賃、承租人的優(yōu)先購買權問題（案例分析）：二、房屋買賣 買賣主體的審查：（1） 買受方：可能會碰到的情況：a． 買方是未成年人：根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定：對于買房人來說，無民事行為能力人和限制民事行為能力人不能訂立房屋買賣合同，只有具有完全民事行為能力的人，訂立的合同才能生效。如果想為未成年人買房，應當由其法定代理人代理或者征得其法定代理人的同意后方能進行。注：我國《民法通則》將公民的民事行為能力人分為三種：（1）無民事行為能力人：指不滿10周歲的未成年人和不能辨認自己行為的精神病人（2）限制民事行為能力人：指10周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的精神病人；（3）完全行為能力人：指滿18周歲的公民。16周歲以上不滿18周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的。：應出具本人授權于代理人的《授權委托書》（2） 對于出賣方的審查：、契證、土地證，表明對該房產(chǎn)擁有合法產(chǎn)權，該房產(chǎn)屬于出賣方所有。，除非雙方有其他約定，該房產(chǎn)為共有房產(chǎn)。需要夫妻雙方取得一致意見同意出售。，必須取得其他共有人的書面同意。，則出賣方需提前三個月通知承租方，在相同條件下，承租人有優(yōu)先購買權。若承租方放棄優(yōu)先購買權的，則需要取得承租人放棄優(yōu)先購買權的書面聲明。e. 若該房屋為繼承取得，則需要了解該房屋產(chǎn)權人的情況，確定是否為遺囑繼承、法定繼承或其他遺贈的情況。（3）不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： 以出讓方式從土地交易一級市場取得土地使用權，但未按出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證的； 屬于房屋建設工程的，未完成開發(fā)投資總得的25%以上； 屬于成片開發(fā)土地，未形成工業(yè)用地或其他建設用地條件的； 以劃撥方式取得土地使用權，未經(jīng)有關部門批準的； 因設計訴訟或違法行為等原因，被司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或以其他形式限制權利的房地產(chǎn)； 共有房產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 因連續(xù)閑置兩年以上或土地使用權限屆滿被國家收回土地使用權的房地產(chǎn)； 權屬有爭議的； 未依法登記領取權屬證明的；行政法規(guī)、規(guī)章禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。三、關于法律文書的使用說明在中介業(yè)務中物業(yè)顧問要對外使用的文書，主要有如下幾種： 房屋租賃類： 《房地產(chǎn)求租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)出租居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)租賃居間協(xié)議》房屋買賣類： 《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)求購居間協(xié)議》 《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》 最后簽訂的正式合同為：《房屋租賃合同》 （公司自擬） 《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》 （杭州市統(tǒng)一示范文本）《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》的使用： 委托人的填寫：此處應填寫需要售房本人的名字，如產(chǎn)權所有人（一人或幾個）不能親自來簽約的，一定要有委托書，方可由受托人代簽。 序言部分：主要表述根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定及當事人的真實意思表示所制訂本協(xié)議的。 第一條：甲方的真實意思表示。 第二條：甲方需要出售房地產(chǎn)的具體情況，一定要屬實。特別要寫明：該房屋是否設置了抵押、租賃。建筑面積以產(chǎn)權證為準。