【文章內(nèi)容簡介】 餐“中/中高檔精品、特色綜合購物廣場 ”圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 20 飲、購物、旅游觀光為一體的理想地方。針對本地中高檔消費(fèi)者同時吸引周邊城鎮(zhèn)居民，以特色化、多元化的餐飲、娛樂、百貨為主時尚購物為輔一站式購物廣場項(xiàng)目建成后，不但可以增加該區(qū)商業(yè)氣氛，而且還將提升周邊區(qū)域商圈價值。 主要業(yè)態(tài)檔次定位檔次準(zhǔn)則：價格、品牌形象——裝修、廣告宣傳等厘定參考標(biāo)準(zhǔn)定位依據(jù)：通過我司在臨汾調(diào)查顯示，臨汾居民每月日常用品主流消費(fèi)水平為100300 元，其次為 301500 元。在調(diào)查中，日常用品每月消費(fèi)額在101300 元的占 39%，301500 元的占 30%，100 元以下的和 5011,000 元的分別占 16%和 10%，1000 元以上的占 5%。如圖所示： 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 21 1000元 以 上5% 100元 以 下16%101300元39%301500元30%5011000元10%? 服裝服飾檔次定位：中檔為主，高檔為輔。價格定位：服裝的價格大約在 1001,000 元之間，其中 100500 元為主要價格范圍，其次為 5001,000 元。特色定位：個性化為主，大眾化為輔，總體比例大約為 7：3。定位依據(jù)：調(diào)查顯示，臨汾服裝市場消費(fèi) 101200 元的占 31%，201300 元的占 29％，整體消費(fèi)水平不高；臨汾市居民每月服裝服飾消費(fèi)水平介于 100300 元之間。雖然調(diào)查結(jié)果表明整體消費(fèi)水平不高，但根據(jù)中國消費(fèi)者的研究，在調(diào)查收入水平和消費(fèi)水平時，調(diào)查者都有意隱瞞真實(shí)情況，實(shí)際值普遍較調(diào)查結(jié)果高。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 22 圖表 100元 以 下17%101200元31%201300元29%301500元16%500元 以 上7%? 餐飲檔次定位：美食廣場中檔，大眾化 休閑餐飲，中高檔 中式酒樓，高檔價格定位：美食廣場，人均單次消費(fèi)額在 50 元以內(nèi)休閑餐飲，中高檔人均單次消費(fèi)額 3080 元中式高檔酒樓，人均單次消費(fèi)額在 50150 元。特色定位：國內(nèi)外各地特色風(fēng)味定位依據(jù)：臨汾酒樓餐飲消費(fèi)方面整體水平不高，在出外就餐中，人均單次消費(fèi)水平基本上在 50 元以下，這部分占被調(diào)查者的五成，單次消費(fèi)額 51100 占 28%，101150 元的占 13％，150 元以上的不到圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 23 10％，表明臨汾餐飲方面的消費(fèi)水平不高，主流人均單次消費(fèi)水平在50 元以下。如圖所示： 51100元28%101150元13% 50元 以 下49%300元 以 上2%151300元8%臨汾本地人口居多，外來常住人口少，各地菜系如上海菜、湘菜等在臨汾比較少。目前臨汾餐飲集中在貢院街，建設(shè)路，而其它有特色的餐飲分布零散，網(wǎng)點(diǎn)少，本項(xiàng)目所在的商業(yè)街以中檔次特色類餐飲定位，有相當(dāng)?shù)奈?。餐飲代表：中高檔：紅樓、饒都大酒店等中 檔：牧香園肥牛、金蘋果、鑫鑫園、海底撈、同盛?？救獠蛷d等中低檔：加洲牛肉面、肯德基、蔥香齋等 商戶組合策略擬定不同業(yè)態(tài)的分布和面積、品牌臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 24 各業(yè)態(tài)圖例參考 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 25 平面功能布局臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 26 ? 租賃優(yōu)惠策略為了吸引知名的外地品牌，我方建議個別有號召力的大型商戶可采取扣率形式計(jì)算租金?？勐始磸臓I業(yè)額中提取一部分作為商場的回報(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場風(fēng)險，共同分享利潤。敝司認(rèn)為如果我們能認(rèn)清有潛質(zhì)的知名品牌，對其受歡迎程度及營業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣率方式，與商家共同分享利潤，更有機(jī)會成功突圍這個市場，更可利用其入駐作為號召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。? 其它招商條件除扣率外，現(xiàn)時市場上甚至有商場提供免費(fèi)裝修，買斷貨品、作為品牌的特許經(jīng)營商、分銷商等等的合作形式，以達(dá)至落實(shí)有號召力的知名品牌進(jìn)駐該商場為目的，藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營者：? 年期：一般行業(yè) 3 年固定合約及 3 年生約，餐飲、娛樂行業(yè) 510 年固定合約，可商議；? 免租期：一般行業(yè)免租期 30 天，餐飲、娛樂行業(yè)免租期為 6090 天。此條款可作為協(xié)商合作的其中一條件，可獲較彈性的處理。由于本項(xiàng)目零售主要靠本項(xiàng)目用戶消費(fèi)為主，所以要租戶能夠生存，必須給予租戶足夠的免租期；6．7 招商建議臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 27 ? 管理費(fèi)：按實(shí)際營運(yùn)管理的支出預(yù)算按每平方米平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用已包 括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安費(fèi)等；? 宣傳推廣費(fèi)用：此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件；? 裝 修：除公共地方裝修外，可考慮為個別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場，為本項(xiàng)目帶來商譽(yù)上的口碑。? 推廣主體策略? 本 項(xiàng) 目 的 規(guī) 模 較 大 ， 第 一 步 必 須 先 提 升 公 司 的 品 牌 知 名 度 ， 使 客戶 對 發(fā) 展 商 的 實(shí) 力 與 政 府 背 景 有 一 定 程 度 上 的 認(rèn) 知 ， 然 后 再 推 項(xiàng) 目 的 相關(guān) 內(nèi) 容 。? 未推銷“商業(yè)項(xiàng)目” ，先推銷“福利星城商業(yè)圈” ，再‘推銷’本項(xiàng)目旺鋪之零售前景。? 我 們 建 議 先 推銷福利星城商 業(yè) 圈 (黃 金 消 費(fèi) 圖 )的 零 售 前 景 ， 并 帶出 買 鋪 買 地 段 ， 目 前 投 資 平 陽 南 街 潛 力 無 限 ， 全 因 黃 金 地 段 罕 有 ， 旺 鋪千 金 難 求 。銷售策略建議臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 28 由傳媒帶動造勢塑造「本項(xiàng)目商場」獨(dú)特定位，掀起旺鋪投資熱潮? 舉辦新聞發(fā)布會介紹“福利星城商業(yè)項(xiàng)目”的優(yōu)勢及賣點(diǎn)，及將其定位為黃金地段之「黃金旺鋪」 。? 安排傳媒以老總訪談的方式，深入講述“福利星城商業(yè)項(xiàng)目”的將建成一個什么樣的商業(yè)及將來的租金回報，投資價值及未來燦爛前景。「招標(biāo)」方式推售一個街鋪，締造購鋪熱潮? 建議將一個街鋪以「招標(biāo)」或拍賣形式發(fā)售，并締造「天價」 ，締造購鋪熱潮。? 透過「天價」的締造，帶動投資者對其余鋪位的興趣，并令其將來購買本項(xiàng)目其余店鋪時產(chǎn)生售價不高的「超值低買」的感覺。以采訪報導(dǎo)式廣告 創(chuàng)造本項(xiàng)目形象? 建議在臨汾主要報紙以采訪式報導(dǎo)(再配以廣告)將“平陽南街商業(yè)圈”及“福利星城商業(yè)項(xiàng)目”的優(yōu)勢全面展示，并以「客觀」方式報導(dǎo)，加強(qiáng)內(nèi)容的中立性及可信性。? 同時將上述報導(dǎo)加 印 五 千 至 一 萬 張 派 發(fā) ， 能 提 升 本 項(xiàng) 目 在 投 資 者心 中 的 地 位 。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 29 ? 推盤宣傳策略 本項(xiàng)目宣傳以先滲透，后正面之方式進(jìn)行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報紙新聞稿、DM 直郵等形式進(jìn)行。正式推廣時再假以大量報紙廣告媒介宣傳，加大宣傳量的飽和度，提高目標(biāo)客戶群的媒介覆蓋率，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。自選動作（軟性炒作概念方案） 福利星城商業(yè)項(xiàng)目的銷售，必是臨汾商鋪市場的重頭戲。象這樣在商業(yè)區(qū)聚焦的項(xiàng)目，媒體的推廣應(yīng)采取新的立體復(fù)合模式。單純的平面廣告是商鋪推廣大忌，平面廣告只有與軟性文章及新聞炒作相結(jié)合，才能避免其單一平板給商鋪推廣帶來的硬傷，投資價值的分析與項(xiàng)目造勢及片區(qū)炒作是商鋪推廣的重要內(nèi)容，軟性文章起十分重要的作用。銷 售 排 期 核 心 工 作 內(nèi) 容 ：? 邀 請 政 府 部 門 、 相 關(guān) 專 家 及 記 者 ， 在 臨 汾 市 高 級 酒 店 舉 行 《 臨 汾城 市 商 業(yè) 現(xiàn) 狀 與 發(fā) 展 研 討 會 》 和 《福利星城商業(yè)項(xiàng)目暨平陽南街商圈發(fā)展專題研討會》 ， 并 以 新 聞 方 式 重 點(diǎn) 宣 傳 平 陽 南 街 的 商 業(yè) 地 位 及 我 方項(xiàng) 目 的 商 業(yè) 投 資 前 景 。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 30 ? 進(jìn)行軟性系列宣傳炒作及新聞報道，竭力宣傳該 片 區(qū) 及我方項(xiàng)目的誘人投資前景，為項(xiàng)目正式推售進(jìn)行商圈及片區(qū)造勢。利用軟性宣傳具有的高度可信性，在公開推售前期，徹底攻破投資客的最后心理防線。? 片區(qū)投遞及目標(biāo)投資者投放單張，并安排客戶直接參觀現(xiàn)場及售樓處，并進(jìn)行排號登記，同時對持投遞單張親臨現(xiàn)場之客戶送紀(jì)念品以營造現(xiàn)場氣氛。? 推盤方式策略優(yōu)先派籌，集中成交在公開推售前，通過現(xiàn)場的商業(yè)廣告形象包裝及《投資白皮書》小冊子進(jìn)行優(yōu)先認(rèn)購登記，讓買家能以具吸引力的折扣和優(yōu)惠條件預(yù)先認(rèn)購，只收籌碼金（誠意金） ，不定鋪號，以排號方式定鋪，加大市場氛圍操作空間，然后在開盤日公開解籌發(fā)售，集中成交。此方式先可測試市場對本項(xiàng)目反映及價格承受能力，為正式公開發(fā)售造勢，并適時調(diào)整售價。優(yōu)先認(rèn)購可于本項(xiàng)目正式公開發(fā)售前一至兩周內(nèi)進(jìn)行。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 31 目標(biāo)商戶目標(biāo) 商戶特征引入一家知名的中檔次超級市場，如、 萬家 福 、 美 特 好等 。引入一些國內(nèi)知名的服裝服飾時尚精品的中高檔品牌等 。國際風(fēng)情特色美食廣場，如臺灣小吃、韓國的鐵板燒、巴西的燒烤、泰國的芭蕉、日本料理，以及國內(nèi)風(fēng)味小吃等。大型中式高檔酒樓，既可作為商務(wù)會餐的重要場所，又可滿足部分高收入者的晚宴消費(fèi)。流行休閑餐飲，如麥 當(dāng) 勞 、 肯 德 基 、 必 勝 客 、 Picific Coffee 等。以 日 本 、 南 韓 、 香 港 、 臺 灣 等 地 區(qū) 為 特 色 的 流 行 時 尚 精品 。核心主力客戶生活配套服務(wù)店鋪（面包店、茶館、商務(wù)中心、書屋、干洗、沖印、花店等）圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 32 主力商戶的位置及確定主力商戶組合規(guī)劃建議? 主力商戶的檔次、及業(yè)態(tài)定位要與項(xiàng)目的整體定位相吻合；? 品牌知名度高，號召力強(qiáng)；? 具備現(xiàn)代最新的經(jīng)營管理理念；? 主力商戶之間業(yè)態(tài)互補(bǔ)，不產(chǎn)生沖突性；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 33 經(jīng)營模式定位 商場鋪位的間隔建議商場鋪位設(shè)計(jì)劃分不僅僅體現(xiàn)商品組合的豐富多樣性，