【正文】 通過我司在臨汾調(diào)查顯示，臨汾居民每月日常用品主流消費水平為100300 元，其次為 301500 元。本項目所處的區(qū)域，具備優(yōu)良的機會和條件，因此，應(yīng)當充分利用其優(yōu)勢，力圖將項目建成中檔消費為主，提供健康、精彩、快樂生活全新體驗的特色綜合廣場，配合便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本區(qū)帶來活躍的商業(yè)氣氛，并向整個臨汾市及周邊城鎮(zhèn)輻射。時尚精品購物為主，以日常購物為輔，以休閑、旅游、觀光為特色，提供一站式全方位的消費場所。目標消費群比例構(gòu)成通過目標消費群及行為特征，確定了本項目中消費行為的比例圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 15 臨汾市轄管區(qū)縣及周邊兩小時交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)消費群道路擴建工程的完成帶來便利的交通，使臨汾市周邊城市及城鎮(zhèn)的消費人群十分快捷的到達本項目，加之臨汾人特有的消費習慣，使本項目很容易吸引其它區(qū)的消費群。消費特征? 屬于沖動性消費心理，追求新事物、潮流；? 喜歡相互攀比，帶有一定盲目性消費；? 自身消費能力低下，但家庭消費卻很強，以購買快速消耗品為主；? 主要喜歡產(chǎn)品(體育用品、IT 產(chǎn)品、小食、音像制品、娛樂)；? 年齡約 1525 歲左右。臨汾市區(qū)消費群因本項目綜合性較強，所在商業(yè)區(qū)中主要覆蓋年齡階層是 20—45 歲的消費者。平陽南街東西走向，是臨汾市餐飲聚集地；本項目正好處于臨汾市南北東西縱橫交叉的焦點之上。以購買力來推算，平陽南街商圈的商業(yè)面積可在 10 萬平方米左右，扣除現(xiàn)有 4萬平方米物業(yè)，商圈內(nèi)仍有 6 萬平方米的商業(yè)空間 ,本項目的規(guī)?？稍?3 萬平方米左右。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 11 從商圈購買力來看，本 項目一級輻射商圈內(nèi)約 74 萬人口，是整個臨汾市區(qū)域；二零零四年臨汾人均可支配消費支出：￥6800 多元，除去居住、教育、醫(yī)療三項，實際生活支配占 70%。? 規(guī)模定位商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍越大，但商場的規(guī)模也并非越大 越好，適當?shù)囊?guī)模才能得道經(jīng)營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位要考慮以下因素：從人流量來看，綜觀國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市如深圳、北京、上海、廣州，繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系大約維持在 ：1，結(jié)合臨汾的經(jīng)濟狀況和商業(yè)發(fā)展水平，臨汾繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系比例大約可維持在：1。文化而廣大消費者的需求卻不同，人們對娛樂、休閑和回歸自然的追求，逐漸模糊商業(yè)、居住、購物之間的界限，消費者希望在一個寬松、舒適、休閑的大環(huán)境中購物、消費，三五知已或一家老少游遐于小橋流水，鳥語花香，綠草清波之間，寓購物、餐飲、娛樂、休閑于綠蔭清波中。餐飲娛樂 特色經(jīng)營 旅游休閑文化+ +時尚購物 +臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 9 考慮到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素，本項目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：? 綜合百貨：其特點是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要以服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等為主。因為它不僅僅是一種全新的商業(yè)模式，也體現(xiàn)了未來城市新區(qū)商業(yè)功能的完善及現(xiàn)代人的生活方式，不但可以搶占市場的空白，同時將生活的空間融入本項目內(nèi)，滿足消費者一站式的消費需求。圖表 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 8 商場的形象主要通過三方面來表現(xiàn)：商場的建筑規(guī)劃設(shè)計：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機電功能配置、顏色等；商場購物氣氛：如內(nèi)部購物環(huán)境布局設(shè)計、宣傳感染、櫥窗設(shè)計等；商場的經(jīng)營管理：如商品價格、質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)管理及推廣、促銷策略等。目前或以后的購物廣場不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購物廣場不再是單純的商品交易，而且將生活的空間也搬進了商場。? 臨汾市轄區(qū)、 臨汾市周邊霍州地區(qū)、侯馬地區(qū)、運城地區(qū)等，兩小時交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 6 ? 國內(nèi)城市及海外，主要以游客、商務(wù)人士為主。以“休閑消費、餐飲娛樂”為概念，將各類自然景觀、人文景觀、歷史文化與購物消費有機融合為一體，使消費者在本項目內(nèi)即可體驗到購物、休閑消費的樂趣，在輕松、愉快的環(huán)境中購物消費。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 1 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項目策劃報告（二）中國 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問公司西元二零零伍年捌月臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 2 目 錄 ..........................................................................3 定位背景及思路 ..................................................................3 項目定位 ........................................................................4 目標消費群體定位 ...............................................................11 功能布局及業(yè)態(tài)比例初步建議 .....................................................16 檔次定位 .......................................................................18 商戶組合策略 ...................................................................23 目標商戶 .......................................................................35 主力商戶的位置及確定 ...........................................................36 經(jīng)營模式定位 ...................................................................37 商場鋪位的間隔建議 ............................................................437．項目銷售收益 ....................................................................45 項目租賃分析 ........................................................................46 項目租金定位 ...................................................................47 項目租金收益： .................................................................51 物業(yè)外觀設(shè)計建議 ...............................................................55 角落位置及空間使用 .............................................................60 獨立店鋪設(shè)計建議 ...............................................................718．本項目營銷分析 ......................................................................73 營銷方案建議 ...................................................................73 招商策略 ............................................................................75 第一階段 初步推廣工作 .........................................................76 第二階段 全面推廣工作 ..........................................................77 第三階段 落實商戶進駐商場 .....................................................78 第四階段 交付使用及試業(yè)工作 ....................................................799．銷售策略 ............................................................................80 推廣時機 ............................................................................83 公開認購原則 ........................................................................83 推廣渠道 ............................................................................8610 我們的營銷主張 .......................................................................87 廣告策略 ......................................................................87 大營銷戰(zhàn)術(shù)的創(chuàng)新 9812．商場零售管理 ......................................................................10313．商場物業(yè)管理 ......................................................................10414．廣告包裝方案 ......................................................................105臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 3 定位背景及思路? 定位背景? 項目整體規(guī)劃、設(shè)計未最終定稿；? 項目位于臨汾市南部新區(qū)，是城市未來發(fā)展主要方向；? 項目所在區(qū)域是新規(guī)劃的區(qū)域，目前尚屬起步階段，大量項目都在規(guī)劃、建設(shè)中，目前缺乏人氣和商業(yè)氣氛，但未來發(fā)展前景十分樂觀。 項目定位? 項目定位的總體目標基于上述原因，本項目總體目標為：構(gòu)建臨汾市一個集國際名品視窗（國內(nèi)一線、國內(nèi)二線） 、休閑購物、文化娛樂為一體的綜合性購物廣場。區(qū)域市場定位：根據(jù)市場調(diào)查及臨汾城市的輻射能力，本項目的目標區(qū)域市場為以臨汾市為中心，周邊城鎮(zhèn)為輔助，國內(nèi)外等其它為補充。隨著城市節(jié)奏的加快，人們在購物的行為上，也有所改變， “一站式”的購物成為大多數(shù)消費者所選擇的消費因素之首；因此，購物場所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枨蟀l(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂、飲食等各方面的要求。通過塑造商場的整體形象，打造臨汾購物新時尚。?