【正文】 劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 3 定位背景及思路? 定位背景? 項(xiàng)目整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)未最終定稿；? 項(xiàng)目位于臨汾市南部新區(qū)，是城市未來(lái)發(fā)展主要方向；? 項(xiàng)目所在區(qū)域是新規(guī)劃的區(qū)域，目前尚屬起步階段，大量項(xiàng)目都在規(guī)劃、建設(shè)中，目前缺乏人氣和商業(yè)氣氛，但未來(lái)發(fā)展前景十分樂(lè)觀。? 臨汾市轄區(qū)、 臨汾市周邊霍州地區(qū)、侯馬地區(qū)、運(yùn)城地區(qū)等，兩小時(shí)交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 6 ? 國(guó)內(nèi)城市及海外，主要以游客、商務(wù)人士為主。圖表 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 8 商場(chǎng)的形象主要通過(guò)三方面來(lái)表現(xiàn)：商場(chǎng)的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：如建筑外觀、人流組織、內(nèi)部柱網(wǎng)跨度、結(jié)構(gòu)影響及調(diào)節(jié)可行性、樓層高度、機(jī)電功能配置、顏色等；商場(chǎng)購(gòu)物氣氛：如內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境布局設(shè)計(jì)、宣傳感染、櫥窗設(shè)計(jì)等；商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理：如商品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、物業(yè)管理及推廣、促銷策略等。餐飲娛樂(lè) 特色經(jīng)營(yíng) 旅游休閑文化+ +時(shí)尚購(gòu)物 +臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 9 考慮到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素，本項(xiàng)目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：? 綜合百貨：其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)規(guī)模較大、經(jīng)營(yíng)品種較為豐富，主要以服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等為主。文化臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 11 從商圈購(gòu)買力來(lái)看，本 項(xiàng)目一級(jí)輻射商圈內(nèi)約 74 萬(wàn)人口，是整個(gè)臨汾市區(qū)域；二零零四年臨汾人均可支配消費(fèi)支出：￥6800 多元，除去居住、教育、醫(yī)療三項(xiàng)，實(shí)際生活支配占 70%。平陽(yáng)南街東西走向，是臨汾市餐飲聚集地；本項(xiàng)目正好處于臨汾市南北東西縱橫交叉的焦點(diǎn)之上。消費(fèi)特征? 屬于沖動(dòng)性消費(fèi)心理，追求新事物、潮流；? 喜歡相互攀比，帶有一定盲目性消費(fèi)；? 自身消費(fèi)能力低下，但家庭消費(fèi)卻很強(qiáng)，以購(gòu)買快速消耗品為主；? 主要喜歡產(chǎn)品(體育用品、IT 產(chǎn)品、小食、音像制品、娛樂(lè))；? 年齡約 1525 歲左右。時(shí)尚精品購(gòu)物為主，以日常購(gòu)物為輔，以休閑、旅游、觀光為特色，提供一站式全方位的消費(fèi)場(chǎng)所。 主要業(yè)態(tài)檔次定位檔次準(zhǔn)則：價(jià)格、品牌形象——裝修、廣告宣傳等厘定參考標(biāo)準(zhǔn)定位依據(jù)：通過(guò)我司在臨汾調(diào)查顯示，臨汾居民每月日常用品主流消費(fèi)水平為100300 元，其次為 301500 元。特色定位：國(guó)內(nèi)外各地特色風(fēng)味定位依據(jù)：臨汾酒樓餐飲消費(fèi)方面整體水平不高，在出外就餐中，人均單次消費(fèi)水平基本上在 50 元以下，這部分占被調(diào)查者的五成，單次消費(fèi)額 51100 占 28%，101150 元的占 13％，150 元以上的不到圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 23 10％，表明臨汾餐飲方面的消費(fèi)水平不高，主流人均單次消費(fèi)水平在50 元以下。由于本項(xiàng)目零售主要靠本項(xiàng)目用戶消費(fèi)為主，所以要租戶能夠生存，必須給予租戶足夠的免租期；6．7 招商建議臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 27 ? 管理費(fèi)：按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算按每平方米平均分?jǐn)偂? 透過(guò)「天價(jià)」的締造，帶動(dòng)投資者對(duì)其余鋪位的興趣，并令其將來(lái)購(gòu)買本項(xiàng)目其余店鋪時(shí)產(chǎn)生售價(jià)不高的「超值低買」的感覺(jué)。銷 售 排 期 核 心 工 作 內(nèi) 容 ：? 邀 請(qǐng) 政 府 部 門 、 相 關(guān) 專 家 及 記 者 ， 在 臨 汾 市 高 級(jí) 酒 店 舉 行 《 臨 汾城 市 商 業(yè) 現(xiàn) 狀 與 發(fā) 展 研 討 會(huì) 》 和 《福利星城商業(yè)項(xiàng)目暨平陽(yáng)南街商圈發(fā)展專題研討會(huì)》 ， 并 以 新 聞 方 式 重 點(diǎn) 宣 傳 平 陽(yáng) 南 街 的 商 業(yè) 地 位 及 我 方項(xiàng) 目 的 商 業(yè) 投 資 前 景 。引入一些國(guó)內(nèi)知名的服裝服飾時(shí)尚精品的中高檔品牌等 。7978198696 104264928 130331160臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 36 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 37 項(xiàng)目租金定位 臨汾市現(xiàn)各行業(yè)一般的租金承受能力 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 38 行業(yè)需求面積（實(shí)用面積）能承受的固定租金或扣率提成百分比休閑服 60~300㎡ 165。20~50/m2特色餐飲 500~1200㎡ 165。40~100/㎡臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 39 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 40 本項(xiàng)目租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)面積平方米租金定價(jià)元/平方米/月定價(jià)依據(jù)百貨 14904 48參考行業(yè)一般定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（一般為營(yíng)業(yè)額的 35%） ，結(jié)合臨汾百貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況及福利星城商業(yè)項(xiàng)目物業(yè)實(shí)際情況定價(jià)。? 創(chuàng)新性商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象、感觀品牌，所以商場(chǎng)外立面設(shè)計(jì)要有創(chuàng)意、不拘一格，以區(qū)別以其它商場(chǎng)。我司建議廣場(chǎng)擺設(shè)盆栽綠化環(huán)境及長(zhǎng)凳方便游客需要，這些裝置擺設(shè)除美觀廣場(chǎng)外，更可凝聚人流。因此，噴泉有益于改善城市面貌和增進(jìn)居民身心健康。此外，上部空間也同樣重要，可以運(yùn)用飛鳥、旗臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 53 幟、風(fēng)箏、汽球等軟雕塑，以創(chuàng)造有趣的空間效果。如以第三者身份去發(fā)表的新聞紙、報(bào)章、雜志的訪問(wèn)，運(yùn)用與媒介友好的關(guān)系，發(fā)表大量新聞繕稿。選用新聞繕稿，電臺(tái)廣告等大眾傳播媒體，并配以外戶路示牌，大型掛幅，彩旗、空飄等廣而告之的社會(huì)制造聲勢(shì)，營(yíng)造認(rèn)購(gòu)氣氛，塑造項(xiàng)目的獨(dú)立形象，且可在項(xiàng)目外展點(diǎn)，吸引更多的客戶并配以專車接送看樓；現(xiàn)場(chǎng)配以專業(yè)的物業(yè)顧問(wèn)，解答客戶的疑點(diǎn)問(wèn)題，協(xié)助客戶進(jìn)行投資分析，對(duì)客戶反饋的信息，不斷作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，為公開發(fā)售作準(zhǔn)備工作。9．銷售策略商 場(chǎng) 的 銷 售 工 作 ， 我 司 將 分 四 階 段 展 開階 段 推 廣 部 署 銷 售 準(zhǔn) 備引 導(dǎo) 期 市 場(chǎng) 預(yù) 熱? 項(xiàng) 目 基 本 資 料? 戶 外 廣 告? 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝? 主 力 商 戶 已 經(jīng) 確 定內(nèi) 部 認(rèn) 購(gòu) 誠(chéng) 意 認(rèn) 購(gòu)? 商 場(chǎng) 地 基 工 程 完 成? 售 樓 處 的 裝 修 及 銷 售 現(xiàn) 場(chǎng) 包 裝? 銷 售 資 料 準(zhǔn) 備? 媒 體 廣 告 定 案 、 制 作? 戶 外 廣 告 定 案 、 制 作? 價(jià) 格 的 制 定? 外 協(xié) 公 司 的 確 定公 開 發(fā) 售 集 中 成 交? 獲 取 許 可 證? 媒 體 及 戶 外 廣 告 等 相 關(guān) 推 廣持 續(xù) 銷 售 跟 蹤 市 場(chǎng)? 客 戶 資 料 的 整 體 總 結(jié) 分 析? 市 場(chǎng) 跟 蹤 ， 策 劃 調(diào) 整臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 63 第一階段：引導(dǎo)期利用龍頭商戶的影響，以其打開市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目作前期鋪墊。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 59 第二階段 全面推廣工作?此階段本司會(huì)按照擬定之行業(yè)組合及分布建議，根據(jù)每一行業(yè)的分類，挑選具實(shí)力的租戶進(jìn)行推廣，由于已落實(shí)了部分主力商戶，隨后的全面招商便會(huì)事半功倍；?同時(shí)，將繼續(xù)向主力商戶推廣，以不斷提高商場(chǎng)的實(shí)力，并且會(huì)努力開拓及發(fā)掘未開拓市場(chǎng)的零售商；?本司將全面跟進(jìn)所有投寄范圍內(nèi)的商戶名單，根據(jù)各商戶的質(zhì)素及營(yíng)業(yè)性質(zhì)來(lái)厘定其進(jìn)駐商場(chǎng)之層數(shù)及位置，以配合擬定的行業(yè)商戶組合建議；?本司將派客戶專案組親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，陪同有興趣商戶作實(shí)地視察，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、聯(lián)絡(luò)及招待到訪的商戶，并為商戶就臨汾市零售市況、福利星城商業(yè)項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目潛力等，作出詳細(xì)的講解及分析；?在這個(gè)階段內(nèi)里，我們依然需要不斷地改進(jìn)及更新之前的招商數(shù)據(jù)，以及繼續(xù)跟進(jìn)旗艦商戶；?此 外 ， 在 檢 討 第 一 期 推 廣 的 反 應(yīng) 及 意 見(jiàn) 后 ， 對(duì) 推 廣 策 略 及 租 賃 條 款 ， 作 出 最 適 當(dāng) 的 調(diào) 整 ， 以 配 合 市 場(chǎng) 最 新 情 況 ， 發(fā) 揮 我 司臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 60 一 向 以 來(lái) 靈 活 敏 捷 的 推 廣 手 法 。這里人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購(gòu)物者駐足停留和休息交往提供了舒適的環(huán)境。噴泉可以濕潤(rùn)圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 50 周圍空氣，減少塵埃，降低氣溫。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 48 ? 完備廣場(chǎng)空間功能一個(gè)成功廣場(chǎng)，不僅要具備基本的休息功能，還要滿足不同人群的休閑要求。? 與商場(chǎng)特色結(jié)臺(tái)商場(chǎng)外立面是商場(chǎng)的形象包裝，外立面表現(xiàn)的不僅是簡(jiǎn)單外殼，它要與商場(chǎng)特色、內(nèi)部設(shè)計(jì)相結(jié)合。20~50㎡健身、美容 3,000~5,000㎡ 165。30~80/m2咖啡店、雪糕店 40~300㎡ 165。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 34 綜合以上建議整個(gè)項(xiàng)目的鋪位劃分如下：備注：以上建議僅供參考，具體以設(shè)計(jì)院方案為準(zhǔn)。優(yōu)先認(rèn)購(gòu)可于本項(xiàng)目正式公開發(fā)售前一至兩周內(nèi)進(jìn)行。象這樣在商業(yè)區(qū)聚焦的項(xiàng)目，媒體的推廣應(yīng)采取新的立體復(fù)合模式。? 安排傳媒以老總訪談的方式，深入講述“福利星城商業(yè)項(xiàng)目”的將建成一個(gè)什么樣的商業(yè)及將來(lái)的租金回報(bào)，投資價(jià)值及未來(lái)燦爛前景。? 其它招商條件除扣率外，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上甚至有商場(chǎng)提供免費(fèi)裝修，買斷貨品、作為品牌的特許經(jīng)營(yíng)商、分銷商等等的合作形式，以達(dá)至落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐該商場(chǎng)為目的，藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者：? 年期：一般行業(yè) 3 年固定合約及 3 年生約，餐飲、娛樂(lè)行業(yè) 510 年固定合約，可商議；? 免租期：一般行業(yè)免租期 30 天，餐飲、娛樂(lè)行業(yè)免租期為 6090 天。雖然調(diào)查結(jié)果表明整體消費(fèi)水平不高，但根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者的研究，在調(diào)查收入水平和消費(fèi)水平時(shí)，調(diào)查者都有意隱瞞真實(shí)情況，實(shí)際值普遍較調(diào)查結(jié)果高。因此，應(yīng)當(dāng)充分利其優(yōu)勢(shì)，與政府規(guī)劃的整