【正文】 上目前以購物、娛樂、餐飲、旅游占有的比例較大，主要是為了一個新的商業(yè)能更快、更好的適應(yīng)市場盡快讓商業(yè)聚集人氣。但市場是千變?nèi)f化的，將來在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力。餐飲娛樂 特色經(jīng)營 旅游休閑文化+ +時尚購物 +臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 9 考慮到商業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動向等因素，本項目的商業(yè)主要有如下業(yè)態(tài)：? 綜合百貨：其特點(diǎn)是經(jīng)營規(guī)模較大、經(jīng)營品種較為豐富，主要以服裝、皮具、化妝品、首飾、精品等為主。? 超級市場：規(guī)模不大，以生鮮為主，特價商品聚集人氣。? 獨(dú)立店鋪：作為大型購物中心的補(bǔ)充，豐富商品組合特色。? 主題特色定位由于臨汾市商業(yè)發(fā)展較北京、深圳、上海等地區(qū)落后，商場多以裙樓商場及臨街店鋪為主，純商業(yè)建筑有限，所以目前臨汾商場普遍內(nèi)部裝修檔次低，但外圍環(huán)境少綠化、少景觀，戶外廣場少。而廣大消費(fèi)者的需求卻不同，人們對娛樂、休閑和回歸自然的追求，逐漸模糊商業(yè)、居住、購物之間的界限，消費(fèi)者希望在一個寬松、舒適、休閑的大環(huán)境中購物、消費(fèi)，三五知已或一家老少游遐于小橋流水，鳥語花香，綠草清波之間，寓購物、餐飲、娛樂、休閑于綠蔭清波中。隨著城市節(jié)奏的加快，人們在購物的行為上，也有所改變， “一站式”的購物成為大多數(shù)消費(fèi)者所選擇的消費(fèi)因素之首；因此，購物場所的不斷變化，也由滿足人們?nèi)粘Ｙ徫锏男枨蟀l(fā)展到現(xiàn)在不但要滿足人們的購物需求，還要滿足人們的休閑、娛樂、飲食等各方面的要求。目前或以后的購物廣場不但講究規(guī)模，也要講究業(yè)種的搭配，購物廣場不再是單純的商品臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 10 交易，而且將生活的空間也搬進(jìn)了商場。本項目以“時尚消費(fèi)、休閑文化”為主題，充分挖掘三晉歷史文化，特別是晉商文化，配合自然景觀及人文歷史，讓消費(fèi)者感受到前所未有的購物、飲食、娛樂新體驗（Shopper Entertainmert） ；通過各類活動感受晉商文化與現(xiàn)代都市文明的樂趣，成為臨汾首創(chuàng)的國際文化個性休閑時尚本案有別于傳統(tǒng)的購物中心，它是自然風(fēng)景與購物融合為一體，詣在為市民提供一個環(huán)境優(yōu)美、交通便利的公共商業(yè)空間和活動場所，即市民節(jié)假日購物、休閑、娛樂的理想去處，又是游客了解地方風(fēng)俗民情、歷史文化、采購特色商品的旅游觀光景點(diǎn)，具有文化性、平民性、休閑性、旅游性的特色，營造出一種 “坐享現(xiàn)代文明、體驗城市風(fēng)情 ”的新型商業(yè)氛圍。? 規(guī)模定位商場的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍越大，但商場的規(guī)模也并非越大 越好，適當(dāng)?shù)囊?guī)模才能得道經(jīng)營的最優(yōu)，商場規(guī)模定位要考慮以下因素：從人流量來看，綜觀國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市如深圳、北京、上海、廣州，繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系大約維持在 ：1，結(jié)合臨汾的經(jīng)濟(jì)狀況和商業(yè)發(fā)展水平，臨汾繁華商業(yè)地段的商業(yè)面積與人流量的關(guān)系比例大約可維持在：1。平陽南街地段的日常平均人流達(dá) 5 萬人次，隨著未來城市重心南移，三年之后，該片區(qū)內(nèi)的商業(yè)購物環(huán)境將有較大改觀，預(yù)計人流量將激增 50%左右，如此而來，平陽南街商圈的總商業(yè)面積可在 10 萬平方米之間。據(jù)調(diào)查，目前平 陽 南 街 商 圈 商業(yè)約 4 萬平方米。平 陽 南 街 商圈的商業(yè)物業(yè)容量還可增加 6 萬左右，而且平 陽 南 街 商圈在未來新增商業(yè)面積有限， 綜合考慮，本項目的商業(yè)規(guī)模可在 4 萬平方米以內(nèi)。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 11 從商圈購買力來看，本 項目一級輻射商圈內(nèi)約 74 萬人口，是整個臨汾市區(qū)域；二零零四年臨汾人均可支配消費(fèi)支出：￥6800 多元，除去居住、教育、醫(yī)療三項，實際生活支配占 70%。二級輻射商圈內(nèi)約 350 萬人口整個臨汾地區(qū)。由 此 可 計 算 本 項 目 商 圈 的 購 買 力 為 ： 680074 萬 70%=352， 240 萬 元 。現(xiàn)時臨汾商場單位面積的營業(yè)額平均約￥15,000 平米左右，從經(jīng)營狀況來看，安達(dá)圣、工貿(mào)的單位面積的營業(yè)額相應(yīng)會高些，臨街店鋪相應(yīng)會更高些。以購買力來推算，平陽南街商圈的商業(yè)面積可在 10 萬平方米左右，扣除現(xiàn)有 4萬平方米物業(yè)，商圈內(nèi)仍有 6 萬平方米的商業(yè)空間 ,本項目的規(guī)?？稍?3 萬平方米左右。從主力店構(gòu)成來看，按照國內(nèi)大型購物中心商業(yè)特點(diǎn)，單個大型主力店（面積在 3,000 平方米以上） ，可支撐總商業(yè)面積為其自身 2 倍左右 。綜合以上，以及結(jié)合目標(biāo)市場定位，本項目的商業(yè)規(guī)?？稍?3 萬平方米左右。 目標(biāo)消費(fèi)群體定位? 本項目消費(fèi)人群項目位于臨汾市南部區(qū)域，臨平陽南街，是城市未來發(fā)展最主要方向。平陽南街東西走向，是臨汾市餐飲聚集地；本項目正好處于臨汾市南北東西縱橫交叉的焦點(diǎn)之上。該 區(qū) 域 未 來 是 高 檔 居 住 、 政 治 、 商 業(yè) 、 科 技 的 中 心 區(qū) ， 同 時 又是 山 西 省 的 地 級 市 ， 是 該 區(qū) 域 的 政 治 、 行 政 、 經(jīng) 濟(jì) 、 文 化 中 心 。本 項 目 所 處 的 平 陽 南 街 商 圈 目 前 是 臨 汾 餐 飲 、 休 閑 、 娛 樂 商 業(yè) 旺 區(qū) ， 客 觀 地說 也 是 商 業(yè) 發(fā) 展 最 具 潛 力 的 地 區(qū) ， 它 所 輻 射 的 范 圍 覆 蓋 臨 汾 全 市 區(qū) 。 由 于 項 目 地 理位 置 的 重 要 性 ， 以 及 臨 汾 城 市 的 功 能 特 征 ， 本 項 目 的 目 標(biāo) 消 費(fèi) 群 首 先 是 整 個 臨 汾 市 ，臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 12 其 次 是 臨 汾 周 邊 城 市 及 城 鎮(zhèn) （ 包 括 侯 馬 、 運(yùn) 城 、 呂 梁 等 地 ） ， 以 及 國 內(nèi) 外 旅 游 人 士 。臨汾市區(qū)消費(fèi)群因本項目綜合性較強(qiáng)，所在商業(yè)區(qū)中主要覆蓋年齡階層是 20—45 歲的消費(fèi)者。本項目主力客戶以本市公務(wù)員、私營老板、白領(lǐng)、家庭、商務(wù)人仕為主。? 按收入特征分析學(xué)生、工薪階層這類 80 年代出生的年青人具有非常強(qiáng)的消費(fèi)意識，他們是家庭中的獨(dú)生子女從小就被大家寵愛，在消費(fèi)需求上家庭會盡可能的滿足他們的需要。所以許多人比較自我，在消費(fèi)上會通過新奇的東西來體現(xiàn)自己的與眾不同。消費(fèi)特征? 屬于沖動性消費(fèi)心理，追求新事物、潮流；? 喜歡相互攀比，帶有一定盲目性消費(fèi)；? 自身消費(fèi)能力低下，但家庭消費(fèi)卻很強(qiáng)，以購買快速消耗品為主；? 主要喜歡產(chǎn)品(體育用品、IT 產(chǎn)品、小食、音像制品、娛樂)；? 年齡約 1525 歲左右。白領(lǐng)及中產(chǎn)階層消費(fèi)特征? 有一定區(qū)域性消費(fèi)習(xí)慣，注重消費(fèi)環(huán)境；? 注重消費(fèi)場所的便利性；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 13 ? 收入適中，容易接受新鮮事物；? 餐飲、休閑、娛樂、文化消費(fèi)占總收入較大部分；? 消費(fèi)人口素質(zhì)一般較高；? 消費(fèi)前衛(wèi)、時尚；? 年齡約 20~35 歲左右。較高收入階層（高層管理階層及社會精英）消費(fèi)特征? 收入較高；? 有一定的生活質(zhì)量要求；? 注重消費(fèi)場所的環(huán)境及交通的便利性；? 餐飲、娛樂、購物消費(fèi)較大；? 高收入、高素質(zhì)容易接受新鮮事物；? 家庭消費(fèi)占比較大的比重，注重“一站式”購物；? 年齡段較集中于 28~50 歲左右。經(jīng)商、私企老板及公務(wù)員消費(fèi)特征? 收入較高有一定的生活質(zhì)量要求；? 注重消費(fèi)場所的環(huán)境及交通的便利性，特別是停車問題；? 餐飲、娛樂、購物消費(fèi)較大；? 文化素質(zhì)不一定高；臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 14 圖表 ? 年齡段較集中于 28~50 歲左右；? 較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)；? 消費(fèi)以中高檔為主，注重消費(fèi)環(huán)境及服務(wù)；? 注重商品的品牌，追求更高層次的文化、娛樂、享受；? 掌握一定的社會資源。目標(biāo)消費(fèi)群比例構(gòu)成通過目標(biāo)消費(fèi)群及行為特征，確定了本項目中消費(fèi)行為的比例圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 15 臨汾市轄管區(qū)縣及周邊兩小時交通圈范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)消費(fèi)群道路擴(kuò)建工程的完成帶來便利的交通，使臨汾市周邊城市及城鎮(zhèn)的消費(fèi)人群十分快捷的到達(dá)本項目，加之臨汾人特有的消費(fèi)習(xí)慣，使本項目很容易吸引其它區(qū)的消費(fèi)群。消費(fèi)特征? 喜歡到中心城市購物(認(rèn)為產(chǎn)品好而全)；? 以旅游、出差為主；? 家庭收入在當(dāng)?shù)貙儆谥懈邫n階層；? 擁有較高收入，對生活品質(zhì)要求較高；? 這部分高收入群體私家車擁有率較高，家庭性購物明顯；? 消費(fèi)習(xí)慣向休閑性、娛樂性、文化性發(fā)展；? 主要以餐飲、娛樂、購物為主要消費(fèi)；? 文化水平較高，對新鮮事物接受能力強(qiáng)，追求個性化消費(fèi)；? 消費(fèi)群年齡段集中于 25~45 歲之間。旅游類消費(fèi)人群山西省作為全國旅游大省，臨汾市作為全國重要旅游城市，都將為本項目帶來十分重要的不可忽視的目標(biāo)消費(fèi)群，餐飲、休閑類項目是其主要消費(fèi)目標(biāo)。消費(fèi)特征臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 16 ? 長假期“假日經(jīng)濟(jì)”及強(qiáng)大的旅游資源吸引國內(nèi)外游客；? 現(xiàn)代化充滿活力的新型城市，省會城市，大量國內(nèi)外商務(wù)人士到此公務(wù)；? 消費(fèi)偏重多元化餐飲類、休閑類，購買特色而價格適宜的精品；? 愿意消費(fèi)(嘗試)新穎娛樂、休閑活動；? 年齡段主要集中于 2045 歲左右； 功能布局及業(yè)態(tài)比例初步建議? 功能布局定位集國內(nèi)名品視窗、休閑購物為一體的綜合性購物中心。時尚精品購物為主，以日常購物為輔，以休閑、旅游、觀光為特色，提供一站式全方位的消費(fèi)場所。圖表 ? 滿足城市崇尚年輕消費(fèi)群體、時尚休閑購物消費(fèi)的集合中心；? 滿足本區(qū)居住人群，生活配套休閑、娛樂需求；? 滿 足 臨 汾 市 及 周 邊 輻 射 城 鎮(zhèn) 有 生 活 品 質(zhì) 和 消 費(fèi) 新 體 驗 追 求 的 各 類 適 合 人 群 ；特色的業(yè)態(tài)組合 特色的主題經(jīng)營購物、餐飲、休閑、娛樂、觀光一體化臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 17 滿足游客群的餐飲、娛樂、特色購物的消費(fèi)集中點(diǎn)。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 18 業(yè)態(tài)分布樓 層面積（M 2）功 能 布 局1 層5453 平方米超市、停車場、設(shè)備間1 層3726 平方米綜合百貨（珠寶、化妝品、鞋類、皮具）概念店2 層3726 平方米綜合百貨（女裝）3 層3726 平方米綜合百貨（男裝、運(yùn)動休閑）4 層3726 平方米綜合百貨（床上用品、童裝、數(shù)碼產(chǎn)品）5 層3726 平方米綜合百貨（電玩娛樂、美食廣場）合計：總面積合計：24083臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 19 備注：以上布局分布面積僅作參考，具體以設(shè)計方案為準(zhǔn)。 檔次定位 總體檔次定位檔次說明： 以臨汾地區(qū)目前消費(fèi)力水平為標(biāo)準(zhǔn)，中檔為主，高檔為輔。本項目所處的區(qū)域，具備優(yōu)良的機(jī)會和條件，因此，應(yīng)當(dāng)充分利用其優(yōu)勢，力圖將項目建成中檔消費(fèi)為主，提供健康、精彩、快樂生活全新體驗的特色綜合廣場，配合便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本區(qū)帶來活躍的商業(yè)氣氛，并向整個臨汾市及周邊城鎮(zhèn)輻射。本項目作為臨汾市未來城市發(fā)展的一個重要地段，具備優(yōu)良的機(jī)會和條件。因此，應(yīng)當(dāng)充分利其優(yōu)勢，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成為： 臨汾中高檔有特色的商業(yè)中心，集休閑、娛樂、