【正文】 并利用專稿和專訪形式全方位報導本商場的特色、龍頭商戶的品牌實力和經(jīng)營方針，引發(fā)市場廣泛關注。?利用媒體促銷也是此階段推廣方法，以營造聲勢及熱鬧氣氛，使本商場成為零售界成行成市的談論進駐對象，成為注目的焦點；?媒體促銷比較有效的方法是以間接軟銷的辦法，去表明商場的潛力及現(xiàn)時規(guī)劃的情況。中庭是購物中心景觀設計的重點部分，在地面部分可以布置綠化、水體和雕塑小精品。噴泉的細小水珠同空氣分子撞擊，能產(chǎn)生大量的負氧離子。? 綠化休憩通過草坪、低矮的噴泉水池、長凳的巧妙組合，于規(guī)劃中體現(xiàn)自由，強調(diào)其休閑性質(zhì)。三結合臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 46 ? 與區(qū)域環(huán)境結合商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑風格等。20~40/㎡計算機軟硬件、手提電話電訊配件30~1,000㎡ 165。25~75/㎡中式酒家 1,500~5,000㎡ 165。樓層 鋪位劃分建議參考實用面積（平方米）１Ｆ整層性，滿足大型超市的要求按照超市的要求１Ｆ 獨立店鋪 601005Ｆ小商鋪按美食廣場的要求3015014Ｆ 精品店、小商鋪 3060；1030圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 35 7．項目銷售收益商場部分樓層 業(yè)態(tài) 銷售均價（元/㎡）面積（㎡） 60%銷售（單位：萬元）80%銷售（單位：萬元）100%銷售（單位：萬元）1F 超市 4000 2774．79 6659496 8879328 110991601F 商場 9000 3726 20220400 26827200 335340002F 商場 7000 3726 15649200 20865600 260820223F 商場 6000 3726 13413600 17884800 223560004F 商場 5000 3726 11178000 14904000 186300005F 美食廣場 5000 3726 11178000 14904000 18630000合計: 6000 21404。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 31 目標商戶目標 商戶特征引入一家知名的中檔次超級市場，如、 萬家 福 、 美 特 好等 。單純的平面廣告是商鋪推廣大忌，平面廣告只有與軟性文章及新聞炒作相結合，才能避免其單一平板給商鋪推廣帶來的硬傷，投資價值的分析與項目造勢及片區(qū)炒作是商鋪推廣的重要內(nèi)容，軟性文章起十分重要的作用?！刚袠恕狗绞酵剖垡粋€街鋪，締造購鋪熱潮? 建議將一個街鋪以「招標」或拍賣形式發(fā)售，并締造「天價」 ，締造購鋪熱潮。此條款可作為協(xié)商合作的其中一條件，可獲較彈性的處理。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 22 圖表 100元 以 下17%101200元31%201300元29%301500元16%500元 以 上7%? 餐飲檔次定位：美食廣場中檔，大眾化 休閑餐飲，中高檔 中式酒樓，高檔價格定位：美食廣場，人均單次消費額在 50 元以內(nèi)休閑餐飲，中高檔人均單次消費額 3080 元中式高檔酒樓，人均單次消費額在 50150 元。針對本地中高檔消費者同時吸引周邊城鎮(zhèn)居民，以特色化、多元化的餐飲、娛樂、百貨為主時尚購物為輔一站式購物廣場項目建成后，不但可以增加該區(qū)商業(yè)氣氛，而且還將提升周邊區(qū)域商圈價值。消費特征臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 16 ? 長假期“假日經(jīng)濟”及強大的旅游資源吸引國內(nèi)外游客；? 現(xiàn)代化充滿活力的新型城市，省會城市，大量國內(nèi)外商務人士到此公務；? 消費偏重多元化餐飲類、休閑類，購買特色而價格適宜的精品；? 愿意消費(嘗試)新穎娛樂、休閑活動；? 年齡段主要集中于 2045 歲左右； 功能布局及業(yè)態(tài)比例初步建議? 功能布局定位集國內(nèi)名品視窗、休閑購物為一體的綜合性購物中心。所以許多人比較自我，在消費上會通過新奇的東西來體現(xiàn)自己的與眾不同。 目標消費群體定位? 本項目消費人群項目位于臨汾市南部區(qū)域，臨平陽南街，是城市未來發(fā)展最主要方向。平 陽 南 街 商圈的商業(yè)物業(yè)容量還可增加 6 萬左右，而且平 陽 南 街 商圈在未來新增商業(yè)面積有限， 綜合考慮，本項目的商業(yè)規(guī)?？稍?4 萬平方米以內(nèi)。本項目以“時尚消費、休閑文化”為主題，充分挖掘三晉歷史文化，特別是晉商文化，配合自然景觀及人文歷史，讓消費者感受到前所未有的購物、飲食、娛樂新體驗（Shopper Entertainmert） ；通過各類活動感受晉商文化與現(xiàn)代都市文明的樂趣，成為臨汾首創(chuàng)的國際但市場是千變?nèi)f化的，將來在業(yè)態(tài)上也要隨之不斷更新變化才能保持長久的生命力。通過塑造商場的整體形象，打造臨汾購物新時尚。區(qū)域市場定位：根據(jù)市場調(diào)查及臨汾城市的輻射能力，本項目的目標區(qū)域市場為以臨汾市為中心，周邊城鎮(zhèn)為輔助，國內(nèi)外等其它為補充。臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 1 臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Development .福利星城商業(yè)項目策劃報告（二）中國 臨汾北京新港地產(chǎn)投資顧問公司西元二零零伍年捌月臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃顧問報告 ——第二部分 房地產(chǎn)資料大全 2 目 錄 ..........................................................................3 定位背景及思路 ..................................................................3 項目定位 ........................................................................4 目標消費群體定位 ...............................................................11 功能布局及業(yè)態(tài)比例初步建議 .....................................................16 檔次定位 .......................................................................18 商戶組合策略 ...................................................................23 目標商戶 .......................................................................35 主力商戶的位置及確定 ...........................................................36 經(jīng)營模式定位 ...................................................................37 商場鋪位的間隔建議 ............................................................437．項目銷售收益 ....................................................................45 項目租賃分析 ........................................................................46 項目租金定位 ...................................................................47 項目租金收益： .................................................................51 物業(yè)外觀設計建議 ...............................................................55 角落位置及空間使用 .............................................................60 獨立店鋪設計建議 ...............................................................718．本項目營銷分析 ......................................................................73 營銷方案建議 ...................................................................73 招商策略 ............................................................................75 第一階段 初步推廣工作 .........................................................76 第二階段 全面推廣工作 ..........................................................77 第三階段 落實商戶進駐商場 .....................................................78 第四階段 交付使用及試業(yè)工作 ....................................................799．銷售策略 ............................................................................80 推廣時機 ............................................................................83 公開認購原則 ........................................................................83 推廣渠道 ............................................................................8610 我們的營銷主張 .......................................................................87 廣告策略 ......................................................................87 大營銷戰(zhàn)術的創(chuàng)新 9812．商場零售管理 ......................................................................10313．商場物業(yè)管理 ......................................................................10414．廣告包裝方案 ......................................................................105臨汾岐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF QiDong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策