【正文】 相互擠壓； 項目整體實現(xiàn)了地塊升級、規(guī)劃升級、產品升級三個飛躍， 成為永定河項目即臺地聯(lián)排后又一新寵； 項目為保證新品成功引入市場，供應合理，銷售節(jié)點明確； 新品亮相，附加值與產品總價均得以提升和控制，便于銷售延續(xù)性推廣。 關鍵詞：保證 量 、保證 線 、保證 名 、保證 變 報告框架 第一部分：認識論 第二部分：方法論 疊翠園項目理解及疊堡產品認知 疊翠園項目銷售及推廣的實現(xiàn)歷程 項目理解 地塊認知 產品分析 項目定位 主題營造 營銷目標 銷售策略 推廣策略 階段執(zhí)行 銷售保障 產品分析 —— 外立面 1. 佛羅倫薩的建筑風格，歐洲文藝復興的韻味； 2. 整體外立 面更加美觀，新穎，別墅感更強； 3. 坐落有致，充分保障居住私密性和景觀視野 。 4. 部分文化石設計，回歸自然的文化理念，透出 一種文化韻味和自然氣息。 產品分析 —— 疊堡（大堡）產品賣點 1. 全南入戶，玄關設計，圍合式庭院環(huán)抱，獨棟別墅感強； 2. 大庭院，雙車位，大露臺，戶戶有地下儲藏室，產品附加價值高； 3. 三面采光，端戶四面采光 ，產品設計亮點 ； 4. 產品整體空間有效縮減，改良產品劣勢，設計實現(xiàn)突破； 5. 停車自家廚房房直接入戶 , 居住品質感高； 6. 有效控制總價，降低客 戶購買門檻 ，自然放大客戶基數(shù)，提升抗風險力。 產品分析 —— 疊堡（疊下）產品賣點 1. 類獨棟疊拼首次亮相 ； 2. 贈送大庭院，獨立下地車位，附加價值高； 3. 三面采光，端戶四面采光，戶戶端戶型 ； 4. 入戶玄關設計，圍合式庭院環(huán)抱； 三個升級： 5. 采光升級的疊拼產品； 6. 雙向入戶，停車從庭院南入戶和步行從庭院北入戶， 入戶方式升級； 7. 入戶玄關，明廚明衛(wèi)設計，戶型設計升級。 產品分析 —— 疊堡（疊上）產品賣點 1. 南北通透，通風流暢 ； 2. 贈送庭院，地下車庫，雙露臺， 附加價值高； 3. 三面采光，端戶四面采光 , 戶戶端戶型 ； 4. 入戶電梯設計，方面老人出行 ； 四個升級： 5. 采光升級的疊拼產品； 6. 電梯 入戶， 入戶全面升級； 7. 雙露臺多重，空間升級； 8. 疊上贈庭院，景觀升級。 產品分析 —— 疊堡賣點梳理 五大升級： 1. 庭院面積升級； 2. 入戶方式升級； 3. 采光面升級； 4. 戶型設計升級； 5. 雙露臺多重景觀升級。 四大突破： 1. 突破早前 層疊拼不帶電梯的限制； 2. 突破上疊沒有庭院的限制； 3. 突破早前無類 獨棟疊拼產品形式的限制； 4. 突破早前疊拼戶戶無法三面采光，端戶四面采光的限制。 疊堡 = 五大升級 + 四大突破 產品分析 —— 小結 設計院說 偉業(yè)認為 報告框架 第一部分：認識論 第二部分：方法論 疊翠園項目理解及疊堡產品認知 疊翠園項目銷售及推廣的實現(xiàn)歷程 項目理解 地塊認知 產品分析 項目定位 主題營造 營銷目標 銷售策略 推廣策略 階段執(zhí)行 銷售保障 項目定位 —— 外部價值梳理 城南的諸多利好為項目帶來了 可持續(xù)發(fā)展的動力 地鐵大興線開通 城南行動計劃 首都第二機場落戶 臨空產業(yè)形成 項目定位 —— 外部價值梳理 大興區(qū)域市場的崛起及淡市旺銷為項目創(chuàng)造了良好市場基礎 區(qū)域內競品的價格結構成為項目重要的競爭優(yōu)勢 項目定位 —— 外部價值梳理 南有：人工湖 —— 湖景墅質，自然親水 北有：永定河 —— 原生態(tài)，親近自然 南湖北河，雙生態(tài)自然支持，上風上水 項目定位 —— 外部價值梳理 南湖北河，雙生態(tài)自然支持，上風上水 孔雀湖公園、未來高爾夫休閑度假區(qū)！ 市民農園，幸福長者綜合體系 項目高端品質的絕對支撐！ 項目定位 —— 項目價值梳理 地塊價值 —— 地塊 方正、房屋坐落規(guī)整、錯落有致、地理位置幽靜； 景觀價值 —— 三橫三縱，人行道和車行道景觀交錯，呈錯落式綠化景觀； 道路價值 —— 下沉式交通環(huán)路設計，動線清晰，全部實現(xiàn)人車分流； 組團價值 —— 依產品層次和地塊位置，將組團層級劃分，布局規(guī)整； 產品價值 —— “五大升級”，庭院面積升級、入戶方式升級、采光面升級、戶型設計升級、雙露臺多重觀景升級，一款全面升級的產品。 項目定位 —— 產品價值梳理 獨立入戶 —— 戶戶從自家庭院入戶，部分電梯入戶； 地下停車 —— 戶戶自家樓下各自停車； 正南正北 —— 戶戶房屋均為正向采光設計； 采光面充足 —— 三面采光，端戶四面采光； 密度低 —— 四層樓高； 樓間距大 —— 樓間距 米不等，視野寬闊； 私密性好 —— 組團間道路及樹植規(guī)劃，避免對視； 立面新穎 —— 南北高低落差，錯落有致，立體感強； 戶戶庭院 —— 戶戶有庭院，且內庭院面積增大； 臺地效果 —— 抬高于水平地面，有效避免噪音、車光的影響； 附加值高 —— 送車庫、儲藏室、庭院、露臺； 生態(tài)的、宜居的 自然的、和諧的 田園的、風情的 升級的、可塑的 純粹的、調性的 風格 的、低密的 項目定位 —— 核心價值梳理 城南崛起、區(qū)域騰飛 —— 區(qū)域價值 地塊完整、北河南湖 —— 地塊價值 統(tǒng)一規(guī)劃、臺地組團 —— 規(guī)劃價值 升級大堡、新創(chuàng)疊堡、升級疊拼 —— 產品價值 “三橫三縱”多節(jié)點景觀組團 —— 景觀價值 河谷高爾夫、市民公園、幸福長者 —— 配套價值 4000 組成交客戶基數(shù)，眾多孔雀追隨者 —— 客戶價值 生態(tài)田園、親情居所、滾動開發(fā)、升值潛力 —— 投資價值 項目定位 —— 孔雀城 堤岸 花巷 品牌價值、與生俱來 優(yōu)勢資源、核心地塊 風情小鎮(zhèn)、項目特 色 產品定位 —— 產品參考羅列 產品定位 —— 產品比較 產品定位 —— 參考原則 1. 同類產品之間，著重選擇附加值或面積略有變化的產品進行比較； 2. 根據(jù)新產品地下停車，且停車直接入戶的特點，選擇具有同類特征的產品進 行比較； 3. 根據(jù)新產品大開間、三向采光的特點，選擇具有同類特征的產品進行比較； 4. 選擇具有相對獨立性的產品（如類獨棟）進行比較； 5. 根據(jù)新產品頂層露臺、戶戶庭院設計，選擇