【正文】 圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分9 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專 業(yè) 商 場 , 25%主 題 商 場 , 8%街 鋪 , 37%新港認為：從上述比例圖可以看出街鋪與專業(yè)市場數(shù)量所占份額較大，說明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。百貨、超市、主題商場總和約占全部的近一半，相互間有一定的競爭，但也存在較大的市場空間。而大型購物中心則是目前臨汾市場的空白點，應(yīng)有很大的發(fā)展空間。業(yè)態(tài) 經(jīng)營特點 商場名稱百貨商場 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對較高，多采用專柜經(jīng)營方式 安達圣百貨、工貿(mào)購物中心、主題性商場 經(jīng)營品種限于一定主題 清風國美電器、廣奇家私等專業(yè)市場 經(jīng)營品種專業(yè)性較強 普國機電裝飾市場等超市采用開放式貨架經(jīng)營方式，主營家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬佳福超市、銀河超市等連鎖專賣店 規(guī)模較小，利潤高 夢特嬌、真維斯等臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分10? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過對臨汾市商業(yè)市場、消費者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購物、娛樂、餐飲為一體的綜合購物中心 ；? 具有休閑功能配套的購物場所；? 具地方特色的風味餐飲、美食廣場功能配套的購物場所；? 新派特色餐飲（如：韓國料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力主要有來自于經(jīng)濟環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動，城市化加快和城建拉動等因素。今年臨汾房地產(chǎn)市場將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。? 臨汾經(jīng)濟的持續(xù)快速增長將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動力。2022 年該市生產(chǎn)總值完成 ，增長 ％；良好的經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期目標，提升了開發(fā)商的投資信心；? 人民生活水平日益提高為擴大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通過換購房來改善住房條件，住房需求進入面積增長與質(zhì)量并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當一段時間居民消費的熱點，城市化進程的加快房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場 未未 來來 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢勢結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場競爭也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分11以及大規(guī)模的舊屋區(qū)改造等都將擴大住房消費群體，會對房地產(chǎn)市場的聯(lián)動消費提供有利的契機。新盤銷售市場較活躍，進入新千年以來由于城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，社會對商務(wù)空間的需求逐年放大。整體來看酒店、辦公用房市場的投入將放量。尤其是定位準確，配套比較完善，規(guī)格檔次比較高的物業(yè)。很多開發(fā)商也看到了其中的機會。 房 地 產(chǎn) 政 策 及 城 市 規(guī) 劃 發(fā) 展 分 析 房 地 產(chǎn) 政 策房地產(chǎn)政策是政府對于房地產(chǎn)行業(yè)正常運行所采取的積極的、有利于行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房改政策、購房入戶政策等。? 概況二零零三年六月一日， 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》正式施行；二零零三年六月十三日，中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ；六月十九日，國務(wù)院公布《物業(yè)管理條例》 。? 分析? 中央出臺的系列有關(guān)房地產(chǎn)的文件，從商品房買賣的司法解釋、加強房地產(chǎn)信貸管理、物業(yè)管理條例等諸多方面對房地產(chǎn)進行調(diào)整和規(guī)范。主要目的是調(diào)整房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向，二是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為。這三個法規(guī)的頒布和實施將大大加速臨汾房地產(chǎn)業(yè)的法治進程，從而牽動了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的諸多環(huán)節(jié)；? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營產(chǎn)生巨大的影響；政策出臺以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整投資計劃，因此，我們預(yù)計今年下半年房地產(chǎn)投資增長速度將有所回落，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速回落；房 地 產(chǎn) 金 融 及 物 業(yè) 管 理 ， 合 同 糾 紛 政 策臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分12? 對一些中心城市帶高價房及商業(yè)用房的銷售與開發(fā)形成巨大的壓力；投資增速放緩，部分需求回落。將對房地產(chǎn)行業(yè)的過熱傾向起到抑制作用；? 央 行 這 一 政 策 將 同 時 對 與 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 度 比 較 高 的 行 業(yè) 產(chǎn) 生 一 些 影 響 ， 如 建 材 、 鋼 鐵等 行 業(yè) ， 以 及 與 住 房 消 費 密 切 相 關(guān) 的 部 分 消 費 品 行 業(yè) ， 如 家 電 業(yè) 等 。? 概況包括住房貨幣化制度、住房公積金，住房貨幣化制度從一九八五年起步，到一九九五年全面推開；住房公積金制度建立于一九九六年。? 分析? 隨著房改的深入，住房分配和市民消費觀念發(fā)生深刻的變化，住房的商品化、社會化的意識深入人心；? 加快了住宅建設(shè)的步代，改善了居民的住房條件，人們現(xiàn)在不僅僅只求居住的寬大，而且看重住房的質(zhì)量、文化氛圍、舒適環(huán)境和交通的便捷；? 房改對推動臨汾國民經(jīng)濟增長起了重要的作用，住房消費量的增加，使臨汾每年的房地產(chǎn)投資每年以超過 30%的速度遞增，間接帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 臨 汾 城 市 規(guī) 劃（1） 臨汾市區(qū)用地發(fā)展方向： 在挖掘舊城土地使用潛力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空間，向南或向北作為城市遠景發(fā)展用地。（2） 城市布局結(jié)構(gòu)房 地 產(chǎn) 房 改 政 策臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分13規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團即“一城五區(qū)一組團” 。各區(qū)之間以生態(tài)綠地進行分隔，通過快速便捷的城市交通性干道相連接，使之成為有機的整體，從功能上各區(qū)承擔不同的城市職能，形成多中心的城市格局。河西區(qū)：城市新區(qū)，承擔城市行政辦公、高校園區(qū)、文娛和公路客運交通的職能。濱河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和文化教育旅游區(qū)。澇巨河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。鐵西區(qū)：城市舊城區(qū)，承擔城市商業(yè)服務(wù)、教育科研、文體娛樂和鐵路客運為主的城市職能。鐵東區(qū)：城市主要工業(yè)區(qū)堯廟組團：集愛國主義教育和歷史文化于一體的旅游觀光區(qū)。根據(jù)新的《臨汾市近期建設(shè)規(guī)劃方案》臨汾市將形成以市中心堯都區(qū)為核心，開發(fā)區(qū)為次級中心，西擴東改，帶動周圍廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加快城鄉(xiāng)一體化進程。 結(jié)論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個城市規(guī)劃對本項目的利處非常之多，非常之大。首先，臨汾整體戰(zhàn)略將 “快慢區(qū)分城市用地 ”而本項目處于快速發(fā)展區(qū)內(nèi)，是城市近期重點發(fā)展的區(qū)域。其次，在 “西擴東改 ”的總體發(fā)展規(guī)劃 中本項目正處于規(guī)劃的中心點。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分14臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分15 人 口 狀 況 及 消 費 分 析 人 口 狀 況 分 析臨汾市人口狀況 人 口 文 化 程 度 結(jié) 構(gòu) 及 年 齡 構(gòu) 成受教育程度 所占常住人口比例大專及以上 １２%高中、中專 ２０%初中 3４%小學(xué) ２２%15歲以上不識字或識字很少 ５%數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計局統(tǒng)計資料新港認為：臨汾市現(xiàn)有教育水平普遍不高，但隨著政府對教育的扶持、市民對教育重視程度的提高，未來臨汾市人口素質(zhì)將大幅提升。接受教育程度的多少，直接影響了消費者的消費行為，接受教育程度越高，其收入也相對較高，對消費更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時尚化、品位化，比較容易接受新事物，懂得享受生活。其 中指 標 全市（常住人口）堯都區(qū)409萬人市轄區(qū)人口 其中：男性 女性 戶數(shù) 約 約 人/戶 非農(nóng)業(yè)人口 圖表 圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分16根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臨汾的常住人口以勞動適齡人口為主。 未 來 經(jīng) 濟 及 發(fā) 展 展 望? 國際經(jīng)濟形勢世界經(jīng)濟已開始復(fù)蘇，美國及歐盟經(jīng)濟都出現(xiàn)不同程度的增長，尤其在美伊戰(zhàn)爭結(jié)束后，油價平穩(wěn)下降，企業(yè)成本降低，有利于全球經(jīng)濟的復(fù)蘇和增長；國際要求人民幣升值壓力增大對中國出口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較大威脅，但國際形勢復(fù)雜多變，各種因素都可能出現(xiàn)并將影響、促進著經(jīng)濟的增長。圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分173 臨汾零售商圈概況市場分析? 未來供應(yīng)量分析在二零零二至二零零四年前臨汾市零售物業(yè)供應(yīng)/銷售情況的基礎(chǔ)之上，預(yù)計未來23年臨汾市零售物業(yè)的年供應(yīng)量應(yīng)在 10萬平方米左右，年銷售量在 4萬平方米左右，如此來說，供應(yīng)量大于需求量，空置量在不斷增加，競爭壓力仍然非常大。其中在未來12年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場向陽新城 名稱 位置 商業(yè)規(guī)模 預(yù)計入市時間裕祥花苑 平陽南街約 5000平方米二零零六年向陽新城 向陽路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場 鼓樓大街超過 10000平方米二零零五年圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分18通過上表可知，在未來 23年內(nèi)將有 10萬㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，主要集中在平陽南街和向陽區(qū)?？傮w上來說這些商用物業(yè)對項目構(gòu)成了一定的威脅與競爭。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分193．1 目前商業(yè)物業(yè)市場的供求及租賃水平? 目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平目前臨汾市的商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出少有的火爆發(fā)展局面，新開發(fā)的項目、爛尾工程改造項目加上老商業(yè)區(qū)的改造升級項目，今年的商業(yè)營業(yè)用房施工面積將近 5萬平方米。商鋪的銷售均價接近六千元。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應(yīng)短缺的問題，這恐怕與投資市場有很直接的關(guān)系。有一定的泡沫成分。從分布來看，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱點依舊集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心（如安宇花園、鼓樓廣場在售的幾個項目總體量就在幾萬左右）但有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過度的趨勢。隨著城市西擴進程的不斷加快，南城的商業(yè)漸成氣候。將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的下一個中心。同時由于平陽南街地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。? 目前商業(yè)物業(yè)租售水平商業(yè)物業(yè)的出租在臨汾由來已久，但出售在臨汾僅有兩年的發(fā)展時間。因為是新生事物，投資者心智不太成熟，對投資的風險認識不足，加之開發(fā)商眼花繚亂的銷售手法，更讓投資者無從判斷，因而銷售形式好的驚人。租賃方面：? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場租賃不愁，租金可觀；如：安達圣購物廣場，因為經(jīng)營形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點，一層每平方米每月租金甚至超過 200元；? 店中店（市場）租金不菲，招商情況較好；如：財神樓服裝市場（地下室），面積分割 15平方米左右不等，平均租金 ，租金年付。 ? 街鋪因地理位置與商業(yè)繁榮程度的不同，發(fā)展各異。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項目策劃報告 ——第一部分20位置 租金 經(jīng)營品類 代表店鋪貢院街約 3260元/月/平方米貢院西街中檔品牌服裝為主，貢院東街有大量餐飲夢特嬌、菲姿、米嘻爾西餐、鑫鑫源酒樓科委巷 80180元/月/平方米 中檔品牌服裝 安達圣、萬佳福超市、明金服裝市場解放路 60180元/月/平方米 品牌服裝街鋪，傳統(tǒng)百貨 工貿(mào)、