【正文】 圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分9 臨汾商業(yè)業(yè)態(tài)的比例 圖表 百 貨 , 20%超 市 , 10%專 業(yè) 商 場(chǎng) , 25%主 題 商 場(chǎng) , 8%街 鋪 , 37%新港認(rèn)為：從上述比例圖可以看出街鋪與專業(yè)市場(chǎng)數(shù)量所占份額較大，說(shuō)明其商業(yè)還處于初期的發(fā)展。百貨、超市、主題商場(chǎng)總和約占全部的近一半，相互間有一定的競(jìng)爭(zhēng)，但也存在較大的市場(chǎng)空間。而大型購(gòu)物中心則是目前臨汾市場(chǎng)的空白點(diǎn)，應(yīng)有很大的發(fā)展空間。業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 商場(chǎng)名稱百貨商場(chǎng) 規(guī)模不大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)方式 安達(dá)圣百貨、工貿(mào)購(gòu)物中心、主題性商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題 清風(fēng)國(guó)美電器、廣奇家私等專業(yè)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)品種專業(yè)性較強(qiáng) 普國(guó)機(jī)電裝飾市場(chǎng)等超市采用開放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大萬(wàn)佳福超市、銀河超市等連鎖專賣店 規(guī)模較小，利潤(rùn)高 夢(mèng)特嬌、真維斯等臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分10? 臨汾目前缺乏的商業(yè)通過(guò)對(duì)臨汾市商業(yè)市場(chǎng)、消費(fèi)者的詳盡調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前臨汾缺乏以下商業(yè)：? 集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲為一體的綜合購(gòu)物中心 ；? 具有休閑功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 具地方特色的風(fēng)味餐飲、美食廣場(chǎng)功能配套的購(gòu)物場(chǎng)所；? 新派特色餐飲（如：韓國(guó)料理、日本料理、泰餐、茶餐廳等） 臨 汾 市 房 地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 現(xiàn) 狀 分 析 從總體上看，臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。今年臨汾房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受宏觀有利因素的影響，前景依然看好。? 臨汾經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)將為房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展提供動(dòng)力。2022 年該市生產(chǎn)總值完成 ，增長(zhǎng) ％；良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)，提升了開發(fā)商的投資信心；? 人民生活水平日益提高為擴(kuò)大住房的有效需求提供支撐，人們更多的通過(guò)換購(gòu)房來(lái)改善住房條件，住房需求進(jìn)入面積增長(zhǎng)與質(zhì)量并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變，住房需求將是今后相當(dāng)一段時(shí)間居民消費(fèi)的熱點(diǎn)，城市化進(jìn)程的加快房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場(chǎng)場(chǎng) 未未 來(lái)來(lái) 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì)結(jié)論：臨汾目前商業(yè)正處于發(fā)展階段，但隨著各大零售巨頭的紛紛進(jìn)駐，新型商業(yè)也不斷涌出，臨汾的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)規(guī)模領(lǐng)先、品牌效應(yīng)、效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分11以及大規(guī)模的舊屋區(qū)改造等都將擴(kuò)大住房消費(fèi)群體，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)消費(fèi)提供有利的契機(jī)。新盤銷售市場(chǎng)較活躍，進(jìn)入新千年以來(lái)由于城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)商務(wù)空間的需求逐年放大。整體來(lái)看酒店、辦公用房市場(chǎng)的投入將放量。尤其是定位準(zhǔn)確，配套比較完善，規(guī)格檔次比較高的物業(yè)。很多開發(fā)商也看到了其中的機(jī)會(huì)。 房 地 產(chǎn) 政 策 及 城 市 規(guī) 劃 發(fā) 展 分 析 房 地 產(chǎn) 政 策房地產(chǎn)政策是政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行所采取的積極的、有利于行業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)。主要包括方面：房地產(chǎn)金融及物業(yè)管理政策、房地產(chǎn)房改政策、購(gòu)房入戶政策等。? 概況二零零三年六月一日， 《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》正式施行；二零零三年六月十三日，中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ；六月十九日，國(guó)務(wù)院公布《物業(yè)管理?xiàng)l例》 。? 分析? 中央出臺(tái)的系列有關(guān)房地產(chǎn)的文件，從商品房買賣的司法解釋、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理、物業(yè)管理?xiàng)l例等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范。主要目的是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)投資方向，二是規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。這三個(gè)法規(guī)的頒布和實(shí)施將大大加速臨汾房地產(chǎn)業(yè)的法治進(jìn)程，從而牽動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上的諸多環(huán)節(jié)；? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金缺口將明顯加大，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大的影響；政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)整投資計(jì)劃，因此，我們預(yù)計(jì)今年下半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度將有所回落，從而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增速回落；房 地 產(chǎn) 金 融 及 物 業(yè) 管 理 ， 合 同 糾 紛 政 策臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分12? 對(duì)一些中心城市帶高價(jià)房及商業(yè)用房的銷售與開發(fā)形成巨大的壓力；投資增速放緩，部分需求回落。將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的過(guò)熱傾向起到抑制作用；? 央 行 這 一 政 策 將 同 時(shí) 對(duì) 與 房 地 產(chǎn) 相 關(guān) 度 比 較 高 的 行 業(yè) 產(chǎn) 生 一 些 影 響 ， 如 建 材 、 鋼 鐵等 行 業(yè) ， 以 及 與 住 房 消 費(fèi) 密 切 相 關(guān) 的 部 分 消 費(fèi) 品 行 業(yè) ， 如 家 電 業(yè) 等 。? 概況包括住房貨幣化制度、住房公積金，住房貨幣化制度從一九八五年起步，到一九九五年全面推開；住房公積金制度建立于一九九六年。? 分析? 隨著房改的深入，住房分配和市民消費(fèi)觀念發(fā)生深刻的變化，住房的商品化、社會(huì)化的意識(shí)深入人心；? 加快了住宅建設(shè)的步代，改善了居民的住房條件，人們現(xiàn)在不僅僅只求居住的寬大，而且看重住房的質(zhì)量、文化氛圍、舒適環(huán)境和交通的便捷；? 房改對(duì)推動(dòng)臨汾國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起了重要的作用，住房消費(fèi)量的增加，使臨汾每年的房地產(chǎn)投資每年以超過(guò) 30%的速度遞增，間接帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展， 臨 汾 城 市 規(guī) 劃（1） 臨汾市區(qū)用地發(fā)展方向： 在挖掘舊城土地使用潛力的前提下，跨汾河向西拓展新的城市空間，向南或向北作為城市遠(yuǎn)景發(fā)展用地。（2） 城市布局結(jié)構(gòu)房 地 產(chǎn) 房 改 政 策臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分13規(guī)劃從空間上將市區(qū)劃分為河西區(qū)、汾河生態(tài)區(qū)、澇巨河生態(tài)區(qū)、鐵東區(qū)、鐵西區(qū)和堯廟組團(tuán)即“一城五區(qū)一組團(tuán)” 。各區(qū)之間以生態(tài)綠地進(jìn)行分隔，通過(guò)快速便捷的城市交通性干道相連接，使之成為有機(jī)的整體，從功能上各區(qū)承擔(dān)不同的城市職能，形成多中心的城市格局。河西區(qū)：城市新區(qū)，承擔(dān)城市行政辦公、高校園區(qū)、文娛和公路客運(yùn)交通的職能。濱河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和文化教育旅游區(qū)。澇巨河生態(tài)區(qū)：城市生態(tài)區(qū)和生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)。鐵西區(qū)：城市舊城區(qū)，承擔(dān)城市商業(yè)服務(wù)、教育科研、文體娛樂(lè)和鐵路客運(yùn)為主的城市職能。鐵東區(qū)：城市主要工業(yè)區(qū)堯廟組團(tuán)：集愛國(guó)主義教育和歷史文化于一體的旅游觀光區(qū)。根據(jù)新的《臨汾市近期建設(shè)規(guī)劃方案》臨汾市將形成以市中心堯都區(qū)為核心，開發(fā)區(qū)為次級(jí)中心，西擴(kuò)東改，帶動(dòng)周圍廣大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。 結(jié)論：從臨汾市的總體規(guī)劃中，可以看出，整個(gè)城市規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的利處非常之多，非常之大。首先，臨汾整體戰(zhàn)略將 “快慢區(qū)分城市用地 ”而本項(xiàng)目處于快速發(fā)展區(qū)內(nèi)，是城市近期重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。其次，在 “西擴(kuò)東改 ”的總體發(fā)展規(guī)劃 中本項(xiàng)目正處于規(guī)劃的中心點(diǎn)。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分14臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分15 人 口 狀 況 及 消 費(fèi) 分 析 人 口 狀 況 分 析臨汾市人口狀況 人 口 文 化 程 度 結(jié) 構(gòu) 及 年 齡 構(gòu) 成受教育程度 所占常住人口比例大專及以上 １２%高中、中專 ２０%初中 3４%小學(xué) ２２%15歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少 ５%數(shù)據(jù)摘自臨汾市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料新港認(rèn)為：臨汾市現(xiàn)有教育水平普遍不高，但隨著政府對(duì)教育的扶持、市民對(duì)教育重視程度的提高，未來(lái)臨汾市人口素質(zhì)將大幅提升。接受教育程度的多少，直接影響了消費(fèi)者的消費(fèi)行為，接受教育程度越高，其收入也相對(duì)較高，對(duì)消費(fèi)更趨于理性，更追求現(xiàn)代化、時(shí)尚化、品位化，比較容易接受新事物，懂得享受生活。其 中指 標(biāo) 全市（常住人口）堯都區(qū)409萬(wàn)人市轄區(qū)人口 其中：男性 女性 戶數(shù) 約 約 人/戶 非農(nóng)業(yè)人口 圖表 圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分16根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，臨汾的常住人口以勞動(dòng)適齡人口為主。 未 來(lái) 經(jīng) 濟(jì) 及 發(fā) 展 展 望? 國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)世界經(jīng)濟(jì)已開始復(fù)蘇，美國(guó)及歐盟經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)不同程度的增長(zhǎng)，尤其在美伊戰(zhàn)爭(zhēng)結(jié)束后，油價(jià)平穩(wěn)下降，企業(yè)成本降低，有利于全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和增長(zhǎng)；國(guó)際要求人民幣升值壓力增大對(duì)中國(guó)出口產(chǎn)業(yè)構(gòu)成較大威脅，但國(guó)際形勢(shì)復(fù)雜多變，各種因素都可能出現(xiàn)并將影響、促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分173 臨汾零售商圈概況市場(chǎng)分析? 未來(lái)供應(yīng)量分析在二零零二至二零零四年前臨汾市零售物業(yè)供應(yīng)/銷售情況的基礎(chǔ)之上，預(yù)計(jì)未來(lái)23年臨汾市零售物業(yè)的年供應(yīng)量應(yīng)在 10萬(wàn)平方米左右，年銷售量在 4萬(wàn)平方米左右，如此來(lái)說(shuō)，供應(yīng)量大于需求量，空置量在不斷增加，競(jìng)爭(zhēng)壓力仍然非常大。其中在未來(lái)12年內(nèi)將出現(xiàn)的大型商業(yè)物業(yè)（部分）有：鼓樓廣場(chǎng)向陽(yáng)新城 名稱 位置 商業(yè)規(guī)模 預(yù)計(jì)入市時(shí)間裕祥花苑 平陽(yáng)南街約 5000平方米二零零六年向陽(yáng)新城 向陽(yáng)路約 30000平方米二零零五年鼓樓廣場(chǎng) 鼓樓大街超過(guò) 10000平方米二零零五年圖表 臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分18通過(guò)上表可知，在未來(lái) 23年內(nèi)將有 10萬(wàn)㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng)，主要集中在平陽(yáng)南街和向陽(yáng)區(qū)?？傮w上來(lái)說(shuō)這些商用物業(yè)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成了一定的威脅與競(jìng)爭(zhēng)。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分193．1 目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的供求及租賃水平? 目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平目前臨汾市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出少有的火爆發(fā)展局面，新開發(fā)的項(xiàng)目、爛尾工程改造項(xiàng)目加上老商業(yè)區(qū)的改造升級(jí)項(xiàng)目，今年的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積將近 5萬(wàn)平方米。商鋪的銷售均價(jià)接近六千元。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應(yīng)短缺的問(wèn)題，這恐怕與投資市場(chǎng)有很直接的關(guān)系。有一定的泡沫成分。從分布來(lái)看，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn)依舊集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心（如安宇花園、鼓樓廣場(chǎng)在售的幾個(gè)項(xiàng)目總體量就在幾萬(wàn)左右）但有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過(guò)度的趨勢(shì)。隨著城市西擴(kuò)進(jìn)程的不斷加快，南城的商業(yè)漸成氣候。將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的下一個(gè)中心。同時(shí)由于平陽(yáng)南街地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。? 目前商業(yè)物業(yè)租售水平商業(yè)物業(yè)的出租在臨汾由來(lái)已久，但出售在臨汾僅有兩年的發(fā)展時(shí)間。因?yàn)槭切律挛?，投資者心智不太成熟，對(duì)投資的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，加之開發(fā)商眼花繚亂的銷售手法，更讓投資者無(wú)從判斷，因而銷售形式好的驚人。租賃方面：? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場(chǎng)租賃不愁，租金可觀；如：安達(dá)圣購(gòu)物廣場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點(diǎn)，一層每平方米每月租金甚至超過(guò) 200元；? 店中店（市場(chǎng)）租金不菲，招商情況較好；如：財(cái)神樓服裝市場(chǎng)（地下室），面積分割 15平方米左右不等，平均租金 ，租金年付。 ? 街鋪因地理位置與商業(yè)繁榮程度的不同，發(fā)展各異。臨汾歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司LF Qidong Realestate Developmen tCo. Ltd. 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 ——第一部分20位置 租金 經(jīng)營(yíng)品類 代表店鋪貢院街約 3260元/月/平方米貢院西街中檔品牌服裝為主，貢院東街有大量餐飲夢(mèng)特嬌、菲姿、米嘻爾西餐、鑫鑫源酒樓科委巷 80180元/月/平方米 中檔品牌服裝 安達(dá)圣、萬(wàn)佳福超市、明金服裝市場(chǎng)解放路 60180元/月/平方米 品牌服裝街鋪，傳統(tǒng)百貨 工貿(mào)、