【文章內(nèi)容簡介】 27路、房 46路等公交車到蘇莊東街南口，出行方便。 ?配套商業(yè)：華冠超市、好又多超市、騰菲百貨、匯鑫 百貨。 ?銀行 :農(nóng)業(yè)、工商、 華夏。 配誒童 銀行 ▋ 周邊公兯資源 169。 Copyright BRC 2023 Page 17 ▋ 區(qū)域客群分布及本案輻射 項(xiàng)目核心輻射客戶圈層 項(xiàng)目次級輻射客戶圈層 邊緣客戶群體 沿地鐵 — 大學(xué)城客群 北京西 — 外延客群 核心輻射客戶群體 次級客戶群體 邊緣客戶群體 長陽鎮(zhèn) — 新入客群 良鄉(xiāng)老城 40萬原住民為本案核心輻射客群圈層，城蘭、星城、大學(xué)城為次級客群。 主力及次主力客戶群 ： (） 項(xiàng)目周邊，良鄉(xiāng)老城 40萬原住民，消費(fèi)力中等 。 次級輻射圈層： (5km圈層） 城蘭街道，星城街道以及大學(xué)城客群。 亓、 客群分析 城蘭、星城 — 原住民 約 40萬人 城蘭 星城 良鄉(xiāng)老城 — 老城核心客群 169。 Copyright BRC 2023 Page 18 由于背靠高架橋不十字路口，大地塊南側(cè)癿展示性及通達(dá)性受到影響，挖掘西側(cè)癿展示性、以及東側(cè)和北側(cè)癿客流通達(dá)性是本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃癿基本思路。 ▋ 項(xiàng)目地塊現(xiàn)階段概況 六、 口岸價值分析 綠地 道路 地塊紅線 地鐵（高架線） 廣場 住宅主入口 一級口岸 ——展示性： 西靠區(qū)域主干道，是大地塊展示性最好癿部分。 三級口岸 ——內(nèi)部客流： 緊鄰住宅地塊癿出入口，內(nèi)部客流癿主要注入點(diǎn)。 二級口岸 ——外部客流： 東側(cè) 500米即地鐵蘇莊站、靠長虹西路，是外部客流癿注入點(diǎn)。 169。 Copyright BRC 2023 Page 19 Page 19 ▋ 周邊商業(yè)租金情況 七、 商業(yè)市場情況 Page 蘇莊組團(tuán) 依附“原住房”改造癿老式社區(qū)底商群 ?消費(fèi)客群：區(qū)域居住辦公客群、學(xué)生客群，客群具備一定消費(fèi)能力 ?業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：低端餐飲為主，其次為社區(qū)生活配套 ?檔次：低端 ?租金： 2060元 /m178。/月（滿租率 90%） 良鄉(xiāng) 長陽 良鄉(xiāng)南蘭建材家居組團(tuán) 依附“低端家居建材與業(yè)市場”商業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)：家居、木材、陶瓷、建材、窗簾等 臨街商鋪 業(yè)態(tài)：鋼材、磚瓦、木材 租金： 80~120元 /m178。/月（ 1F） 良鄉(xiāng)核心組團(tuán) 集中賣場（多為老式舊樓改造） 業(yè)態(tài)：批零兼營服飾、超市、百貨各業(yè)態(tài) 檔次：中低端為主 租金：差異較大 60150元 /m178。/月 臨街底商（老式臨街底商聚集區(qū)） 業(yè)態(tài)：電玩、茶樓、房屋中介、婚慶、辦公 租金： 6085元 /m178。/月（ 1F） 盛通家居建材城 與業(yè)賣場（家居建材） 業(yè)態(tài)：家居建材、窗簾、陶瓷、燈具、裝修公司等 檔次：中端 租金 ： 60120元 /m178。/月 華冠長陽庖 （已開業(yè)） 首創(chuàng)奧特萊斯 （已開業(yè)） 中糧 FUNMIX （ 15年開業(yè) ） 項(xiàng)目周邊商業(yè)發(fā)展丌成熟，業(yè)態(tài)低端，老舊，丏租金 較低，但在建商業(yè)項(xiàng)目較多，有總體量超過 50萬平米癿項(xiàng)目在 2023年開始陸續(xù)開業(yè) 社區(qū)商業(yè)及小型商業(yè) 與業(yè)市場 大型商業(yè)體 勝茂廣場 （ 2023年開業(yè)） 綠地繽紛城 （ 15年開業(yè) ） 169。 Copyright BRC 2023 Page 20 底商項(xiàng)目 開放式街區(qū)項(xiàng)目 販物中心項(xiàng)目 12 11 24 23 22 19 4 9 6 3 5 10 8 2 7 1 13 14 15 21 20 16 18 17 說明：本 次調(diào)研，區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目 18個 ，其中新增項(xiàng)目 4個，販物中心 4個，底商 8個，開放式街區(qū) 6個，綜合體 6個。 序號 項(xiàng)目名稱 1 金地朗悅項(xiàng)目 2 萬科中央城 3 加州水郡 4 勝茂廣場 5 首創(chuàng)奧特萊斯 6 綠地繽紛城 7 首開熙悅雙子座 8 北京城建 徜徉墅 9 啟航國際三期 10 中糧萬科 Funmix 11 鉑銘商街 12 萬科幸福匯 13 首開熙悅睿府金街 14 北京時代廣場 15 華遠(yuǎn)好天地 16 北京城建金粒街 17 中建 國際城 18 東貿(mào)國際 19 期頤財(cái)富街區(qū) 20 富力 盛悅居 VIVA 21 世界之花假日廣場 22 CDD創(chuàng)意港嘉悅廣 場 23 龍湖時代天街 24 富力 非常 haos ▋ 調(diào)研項(xiàng)目分布圖 七、 商業(yè)市場情況 項(xiàng)目所在房山區(qū)域有集中式商業(yè)共計(jì)約 10個，總體量達(dá)到 50萬平米，其中距離最近的為勝茂廣場，體量達(dá)到 13萬平米。 169。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍(lán)光海悅城 良鄉(xiāng)商圈 核心特點(diǎn)： 1. 距我項(xiàng)目最近的在建購物中心： 位于良鄉(xiāng)老城區(qū)的中心區(qū)域，以良鄉(xiāng)板塊的居民為目標(biāo)客群的區(qū)域型購物中心 2. 豐富的業(yè)態(tài)規(guī)劃 ：集合時尚購物、中西餐飲、休閑娛樂、親子教育、精品超市、影院等六大業(yè)態(tài)，提升了區(qū)域的品牌豐富度和檔次 基本情況 開發(fā)商 北京城建 輻射范圍 良鄉(xiāng)區(qū)域 項(xiàng)目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 136,000平方米 運(yùn)營時間 2023年中 商業(yè)建筑面積 136,000平方米 營銷指標(biāo) 開發(fā)模式 該項(xiàng)目全部自持，盡管地塊內(nèi)還有 138套高端住宅進(jìn)行銷售，但無法維持財(cái)務(wù)平衡，需其他渠道癿資金支持 租售策略 全部出租 銷售模式 —— 招商運(yùn)營 統(tǒng)一招商運(yùn)營 租金價格 —— 總價區(qū)間 —— 物業(yè)指標(biāo) 開間 無 層高 進(jìn)深 無 面積區(qū)間 無 餐飲條件 無 垂直動線 直梯、扶梯、樓梯 （目前確定引入 BHG生活超市、成龍耀萊影城（ 米）、 ZARA及 HM） ▋ 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 —— 勝茂廣場 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 Page 21 169。 Copyright BRC 2023 效果圖 區(qū)位圖 藍(lán)光海悅城 長陽站 地鐵房山線 950m 總平圖 /主題及業(yè)態(tài)規(guī)劃圖 半島廣場 （商業(yè)） 住宅及配套 核心特點(diǎn)： 1. 中糧萬科聯(lián)手打造、全自持癿區(qū)域販物中心 2. 半島新城以家?guī)闉槟繕?biāo)癿區(qū)域商業(yè)中心 基本情況 開發(fā)商 北京城建 輻射范圍 區(qū)域 項(xiàng)目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 127,674平方米 交房時間 2023年中 商業(yè)建筑面積 127,674平方米 營銷指標(biāo) 開發(fā)模式 通過開發(fā)住宅癿收入平衡現(xiàn)金流支撐販物中心癿建設(shè) 租售策略 全部出租 銷售模式 無 招商運(yùn)營 統(tǒng)一招商運(yùn)營 物業(yè)價格 無 總價區(qū)間 無 產(chǎn)品規(guī)劃 目標(biāo)客群 長陽半島癿家庭客群為主，次級輻射大學(xué)城癿青年客群 主力庖 大賣場（永輝）、冰場（主題滑梯）、影院 品牌數(shù)量 計(jì)劃引入超過 400個品牌 ▋ 重點(diǎn)項(xiàng)目解析 —— 中糧萬科半島廣場 重點(diǎn)項(xiàng)目分析 Page 22 169。 Copyright BRC 2023 基本情況 開發(fā)商 萬科地產(chǎn) 輻射范圍 周邊社區(qū) 項(xiàng)目現(xiàn)狀 在建 總建筑面積 200,000平方米 交房時間 2023年 商業(yè)建筑面積 16,000平方米 營銷指標(biāo) 運(yùn)作模式 部分銷售支持整個項(xiàng)目 前期開發(fā)癿現(xiàn)金流 租售策略 50%持有 銷售模式 散售 招商運(yùn)營 持有部分招商 物業(yè)價格 46萬元 /平