【文章內(nèi)容簡介】 以不變應(yīng)萬變 通過前期 規(guī)劃打造高品 質(zhì)社區(qū) ,宜居 社區(qū) .后期銷 售通過價格策 略贏得消費者 的心 . 周邊生活 配套差 要解決項目周 邊生活配套差 的問題 ,關(guān)鍵 是商業(yè)部分的 發(fā)展規(guī)劃 ,建 議引進 社區(qū)超 市 ,服務(wù)小區(qū) 業(yè)主 . 周邊居住 環(huán)境差 引進品牌物業(yè) 管理公司 ,提供 全方位 ,多元化 服務(wù) .加強社區(qū) 安防設(shè)施建設(shè) , 確保業(yè)主生命 財產(chǎn)安全 ,生活 無憂 ! 來年市場 競爭加劇 “推廣先行 , 工程緊 跟” 春 節(jié)前進行前期 市場推廣 ,累 積意向客戶 , 先發(fā)制人 ,將 競爭化解于無 形之中 品牌知名 度和美譽 通過 強強聯(lián)合 ， 設(shè)計院、景觀公 司、物業(yè)公司融 合各方實力與 經(jīng)驗，整 合優(yōu)勢 資源，不但要將 本項目做成功， 更要把項目品 牌推向市場 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 16 三、客群分析 (一 )目標客群分析 地域分布特點 通過我司調(diào)查表明，永泰地區(qū)住房購買客戶主要來自永泰城區(qū)和鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而來自鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶占 70%以上，其中既有個體私 營業(yè)主，也有從鄰近鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)入城區(qū)的教師或政府公務(wù)員。其中還包括部分來自外地的經(jīng)商的個體私營業(yè)主。 職業(yè)分布特點 根據(jù)我司對泰盛名居，鴻景家園等項目的客戶群調(diào)查結(jié)果表明，永泰住宅市場主要購買群體包括個體私營業(yè)主、外出打工回鄉(xiāng)人 員，政府部門公務(wù)員，其中個體私營業(yè)主占客戶總比例 60%以上。 消費特征 ◆他們有一定的人生閱歷，期待能有一個高品質(zhì)，有身份的居住空間，大部分以福州作為參照對象 ◆由于自身對房產(chǎn)認識少，他們比較注重親朋好友和鄰居等人的意見和看法 ◆由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人員眾多，他們更希望住在“城關(guān)”，方便居住，方便孩子教育 ◆消費相對理性 集合上述觀點，我司認為當前市場亟待出現(xiàn)高品質(zhì)的社區(qū)，且高品質(zhì)將帶來市場高回報率。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 17 四、產(chǎn)品定位 (一 )產(chǎn)品定位 以市場為導(dǎo)向，開發(fā)真正滿足消費者需求的產(chǎn)品 ! 產(chǎn)品定位總原則 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 走差異化競爭策略，充分做到“人無我有，人有我有” ! 導(dǎo)入精品項目開發(fā)模式，全力打造升級換代的高品質(zhì)社區(qū) ! 制造市場標桿項目，塑造良好品牌形象 ! 18 通過上述分析，我們將永泰項目定位為 [ “升級換代型”純高層生態(tài)景觀名宅 前瞻性建 筑規(guī)劃 特色景 觀布局 人性化戶 型設(shè)計 完善的社 區(qū)配套 利用全新的規(guī)劃理念、規(guī)劃高度，全面升級永泰人居品質(zhì)。 至尚物業(yè) 管理服務(wù) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 19 (二 )市場定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及永泰縣物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高檔，這是基于激烈競爭的市場狀況以及 項目所處的環(huán)境和區(qū)位為前提而作出的明智決策，主要依據(jù)如下所述 : 永泰縣總體經(jīng)濟水平不高，加之房地產(chǎn)市場處于起步階段，市場客觀上難以接受高端產(chǎn)品，如豪宅，高檔商務(wù) 公寓等。低端產(chǎn)品不具備市場競爭力，無法實現(xiàn)銷售利潤。 項目位于政府城市規(guī)劃新的發(fā)展區(qū)域，有一定的市場潛力。 目前永泰市場上競爭樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍一般，在銷售價格上上漲空間不大，中高端定位可以有效拉開與其距離， 增強市場競爭力。 該項目為開發(fā)商在永泰開發(fā)的第一個項目，在物業(yè)建設(shè)的同時應(yīng)當雙管其下，樹立企業(yè)良好的品牌形象，體現(xiàn) 強大的開發(fā)實力，為后續(xù)本地拿地創(chuàng)下基礎(chǔ)。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 20 項目整體形象示意圖 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 21 (三 )形象定位 高調(diào)入場，通過各種建筑元素和高端物業(yè)服務(wù)打造永泰首個高品質(zhì)景觀高層豪宅 品質(zhì)名門，永泰第一生活門牌！ 品質(zhì)名門，永泰生活樣榜 ! 關(guān)鍵詞 : ★一線水景 ★大景觀社區(qū)（內(nèi)外雙景） ★ 升級產(chǎn)品 ★ 品質(zhì)居所 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 ★樣板生活區(qū) ★ 優(yōu)質(zhì)社區(qū)景觀 22 定位說明 全面升級永泰人居品質(zhì)，重塑永泰人居理念，以高素質(zhì) 的社區(qū)服務(wù)和前瞻性的產(chǎn)品規(guī)劃升級永泰人的生活。 通過現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計來塑造內(nèi)外互動雙水景高尚社區(qū)，有效借助外部自然景觀“大樟溪”，與社區(qū)內(nèi)部園林規(guī)劃形成 呼應(yīng)，整個社區(qū)景觀突出一個“水” 字。以水造園，將水景發(fā)揮到極致。 以 “現(xiàn)代簡約” 的建筑風(fēng)格正是尋求人類物質(zhì)居住層面與精神居住層面的和諧統(tǒng)一，在風(fēng)景與居家之 間橫架一道橋梁，居住不再是單純的生理需要，而是情感的歸宿，是思維的凝聚地，而風(fēng)景同樣不再是不可企及的 夢想。建筑的精致、景致的內(nèi)涵、無處不在的觸動，能讓人得到緣于生命平常卻又真實的啟迪，在不經(jīng)意中延伸思 維的空間。 從人類居住舒適感的角度出發(fā)，將先進建筑規(guī)劃技術(shù)運用到每個細節(jié)，同時以完善的配套和完美的服務(wù)全力打 造永泰人居典范，通過在社區(qū)園林景觀、建筑布局、戶型結(jié)構(gòu)安排、環(huán)境空間細部處理和后期物業(yè)服務(wù)等方面“重 塑永泰人居理念”，使得業(yè)主成為永泰人生活的榜樣。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 23 案名建議 鉑金水岸 —— 突出項目的地域水岸特點，體現(xiàn)項目的景觀優(yōu)勢。用“鉑金”寓意本案高檔性，一目了然，利于傳播； 藍郡國際花園 整體形象強調(diào)高端，高調(diào)，高品質(zhì)， 力求在永泰眾多在售樓盤的案名中脫穎而出，打動目標客群。 凱旋名筑 致力于打造永泰標桿項目，突出大氣，魄力，與項目的高品質(zhì)有效輝映，強勢傳播，搶占消費者心智資源。 駿景華府 此景一為外景 :一線河景 。二為內(nèi)景 :主題水景。二者組合是為駿景。突出項目特性。 我司主推案名 1—— 鉑金水岸 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 24 五、規(guī)劃建議 (一 )總體規(guī)劃原則 I。樹立項目永泰地區(qū)標桿的地位 II。房型注重產(chǎn)品差異性與高性價比 III。產(chǎn)品注重滿足各個目標客源的覆蓋 IV。規(guī)劃布局考慮開發(fā)節(jié)奏與銷售節(jié)奏的呼應(yīng) V。商業(yè)布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃主要是滿足社區(qū)居民自身需要 VI。由于項目規(guī)模小，規(guī)劃時無需考慮組團分布，整體規(guī)劃即可 VII。 注重利用外部“大樟溪”天然景觀，實現(xiàn)內(nèi)外景的呼應(yīng)效應(yīng) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 25 (二 )項目總體規(guī)劃建議 A. 總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。突出環(huán)境設(shè)計 的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能， 突出 21 世紀居住社區(qū)的整體特色。 B. 總體上來說，本項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 C. 在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護， 技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 D. 項目總體規(guī)劃分為兩個部分，即住宅部分和商業(yè)部分。其中住宅部分是項目開發(fā)的重點，由于地塊周邊配套極不完善，故商 業(yè)主要作為社區(qū)配套使用，滿足居民日常生活需要。商業(yè)形態(tài)為底層沿街獨立店面，建筑樓體朝向公路一側(cè)規(guī)劃底層店面。 (具體建議后續(xù) ) (三 )景觀規(guī)劃建議 —— 永泰第一生態(tài)社區(qū) 景觀主題建議 ——現(xiàn)代風(fēng)格生態(tài)園林 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 26 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。在當前以及未來相 當長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追 求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 基于上述原因和項目自身的景觀優(yōu)勢，開發(fā)公司在進行本地塊