【正文】 分做到大開間 ,短進深 ,層高建議 6 米左右 ,做夾層處理 ,買一層 ,賺兩層 . 2)休閑健身配套 會所 獨立主會所與室外泛會所的雙會所配套與景觀，制造全景生活體驗場 [ 結論 : 社區(qū)配套設施主要是為社區(qū)住戶服務，在項目銷售前期應充分考慮功能服務半徑的合理性，同時為兼顧前期銷售推廣，我們建議 開發(fā)商 : ⊙ 通過政府公關，在配套設施內(nèi)增設政府直屬服務機構，增加人氣 。 ⊙ 規(guī)劃方面留有充足空間，可適應多種業(yè)態(tài)的同時使用 。 ⊙ 盡量在規(guī)劃階段，在資金允許的前提下為商品房銷售提供支持 。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 36 六、前期工作計劃 (一 )營銷中心規(guī)劃建議 銷售渠道的選擇是項目成功的關鍵之一 .眾所周知 ,目前市場通行的最有效的銷售渠道就是項目營銷中心 .因此 ,我們應當充分重視 營銷中心的規(guī)劃 .總體規(guī)劃設計原則 : 整體形象符合項目定位 ,能高效準確的傳達項目信息 . 臨街或位于主干道旁 ,具備良好的通達性 ,保證人流 ,展示面廣 ,方便 看樓 . 建造成本不高 ,并且利于后期有效利用或拆除 .(在時間緊迫的情況下采取租用的方式 ) 內(nèi)部良好的空間布局 ,能給來訪者留下美好的印象 . 本案營銷中心的選址可采取現(xiàn)場營銷中心與城區(qū)接待點相結合的方式 ,主要原因在于 :由于項目工地距離永泰城區(qū)中心較遠 ,在可 達性方面造成一定程度的障礙 ,在城區(qū)中心設立接待點能拉近與消費者的心理距離 。同時 ,現(xiàn)場營銷中心的重要目的是向消費者展示項 目 ,安排在工地現(xiàn)場能產(chǎn)生更加直觀的作用和影響 ,起到更好的效果 .二者有機結合 ,以現(xiàn)場營銷中心為主 ,城區(qū)接待點為輔 ,產(chǎn)生強大的 聚客能力 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 37 顧客 城區(qū) 接待 點 現(xiàn)場 營銷 中心 拉近距 展示形象 有機互 動 接待區(qū)：為銷售人員接待客戶的第一站，一般設在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供 5 位銷售人員坐的接待臺，并設 3 部以 上的熱線電話及傳真機（在銷售時核對銷控）。 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤信息的展現(xiàn)場所，應留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷售人員解說。 洽談區(qū)：銷售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應”，應適當?shù)貐^(qū)隔開各組客戶，建議在洽談區(qū)擺 放 45 張洽談桌，每桌可容納 34 人為宜。 休閑區(qū)：項目定位為中高端產(chǎn)品，來此購房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào) 及對客戶的細微關懷。 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 38 由于本項目在市場上定位為中高端產(chǎn)品 ,因此在營銷中心裝修上整體應當體現(xiàn)一定的高貴感和品位 ,這也可以迎合買樓人的心理 . 根據(jù)產(chǎn)品定位 :升級換代版 ,生態(tài)景觀名宅 ,內(nèi)部裝飾一方面要體現(xiàn)生態(tài)二字 ,充分應用綠色植物 。另一方面應當充分營造一種處處皆景 的感覺 ,讓顧客流連忘返 . (參考圖 ) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 39 (二 )樣板間規(guī)劃建議 樣板間是項目的窗口 ,它能很好地向消費者展示項目的形象和品質(zhì) .因此 ,必須充分重視樣板間的規(guī)劃和建設 ,做到“有效傳達 ,感動 顧客 ,促進銷售 ” .樣板間規(guī)劃原則 : 整體風格與項目形象定位相吻合 ,以求深刻表達項目內(nèi)涵 . 樣板間應當是主力戶型的集中體現(xiàn) ,如果次主力戶型所占比例較大 ,可設計多套樣板間 . 樣板間內(nèi)部必須布置成居家的格局 ,各種家具電器齊備 . 由于項目采取期房銷售模式 ,所以在樣板間對外開放之時項目正在施工中 ,所以應當安排在利于到達的樓棟與樓層 ,同時兼顧參觀 者的安全 .水景是本案一大賣點 ,樣板間應當選取既能觀賞外河景 ,又能看到內(nèi)中庭景觀的位置 ,同時選取戶型格局最好的單位 . 選擇設計 23 間樣板房 ,主力戶型 100120 平方米 ,3 房結構 ,南向全明單位一間 。次主力戶型 90100 平方米 ,小 3 房 ,結構朝向最好 的單位一間 。其他代表一間 .采用主題式設計 ,全面支撐項目水景名宅的市場形象 . 樣板房的設計應迎合永泰置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受； 本項目核心賣點在于水景特色，樣板房設計要將此特色充分展示，并通過設計讓參觀者在房間可欣賞社區(qū)內(nèi)外美景 . 內(nèi)部裝飾布置上體現(xiàn)生態(tài)的意蘊 ,如放置金魚缸 ,在墻體轉(zhuǎn)角處放置裝飾樹等 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 40 (參考圖 ) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 41 (三 )市場推廣策略 前期推廣的主要目的包括項目知名度的建立和意向客戶的蓄積 .由于該項目為發(fā)展商在永泰操作的第一個盤 ,因此提升項目知名度 和形象顯得尤為重要 ,同時為發(fā)展商良好品牌的建立打下基礎 ,便于后續(xù)項目的運作 .調(diào)查顯示 ,春節(jié)期間回鄉(xiāng)買樓在永泰較為普遍 .與 其他城市不同的是 ,外出打工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶動了年底樓市的旺盛 .因此 ,本案應當抓住機遇 ,利用春節(jié)前后這段時間強勢推出項目 , 樹立良好形象 ,累積客戶 ,為開盤奠定基礎 .本輪推廣將遵循“一個中心 ,兩個基本點”的方針 :一個中心即以客戶累積為中心 。兩個基本 點包括項目知名度的建立和發(fā)展商品牌建設 . 提早入市 ,建立形象 。 公關活動為切入點 ,戶外媒體全面鋪開 。 項目品牌帶動企業(yè)品牌 提早入市 ,建立形象 :目前市場上有泰盛名居和鴻景嘉園兩個競爭項目 ,加上即將動土的泰盛豪庭和其他待建地塊 ,年后市場競爭 激烈 .雖然本案工程進度尚處在土地平整階段 ,但在宣傳推廣上我們必須先人一步 ,將項目“景觀名宅”的形象推出市場 ,搶占消費者心 智資源 .讓項目內(nèi)外水景互動的差異化核心賣點深入人心 ,引起高度關注和期待 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 42 公關活動為切入點 ,戶外媒體全面鋪開 :鑒于永泰當?shù)孛襟w事業(yè)不發(fā)達 ,宣傳渠道狹小的現(xiàn)狀 ,如何精準有效的傳達項目信息 ,并打 動消費者是我們的根本出發(fā)點 .口碑營銷作為一種有效的方式很適合永泰這樣的市場 ,而公關活動正是口碑營銷的最佳方式 ,比如一些 主題性的晚會、聚餐等 .戶外媒體無論在大城市 ,還是在小城鎮(zhèn)都具有良好的效果 ,他能很好地傳遞項目形象并迅速提升知名度 .一夜之 間讓“上景居”全城皆知 . 項目品牌帶動企業(yè)品牌 :第一印象會在很大程度上決定一個人以后在別人眼中的形象 ,項目和企業(yè)也是如此 .項目品質(zhì)的打造和品 牌形象的樹立息息相關 . “上景居”這個第一不但要讓消費者看到社區(qū)品質(zhì)的第一 ,更要讓消費者看到發(fā)展商以人為本的企業(yè)經(jīng)營理念 . 雙品牌互動 ,項目品牌帶動企業(yè)品牌 . 總體形象入 引起關注 核心賣點闡 打動心靈 主力戶型推 促成購買 第一步推廣采取總體形象入市 ,上景居 ,居景上 .引起市場強烈關注 . 第二步驟采取產(chǎn)品核心賣點全方位綜合性闡釋 ,以實際品質(zhì)打動消費者心靈 . 第三步驟介紹主力戶型 ,讓消費者感覺為其量身定制 ,促成開盤當天購買 . 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 43 引 導 期 內(nèi)容 時間安排 項目圍墻廣告包裝 營銷中心外觀包裝 指示路牌 項目主要通道兩側(cè)設置路燈旗 現(xiàn)場吊旗 沙盤鳥瞰圖 室內(nèi)看板 蓄 水 期 城區(qū)主入口設置大型戶外看板 城區(qū)醒目位置設立樓頂戶外廣告牌 項目宣傳折頁制作 手提袋制作 慶新春大型晚會活動 “春聯(lián)到 ,祝福到 ”送春聯(lián)活動 客戶登記認購階段 強 銷 期 全面通知前期累積客戶 短信投放開盤廣告 戶外廣告更換成開盤信息 準備開盤當天活動 開盤時間初步定于 (周六 ),具體情況根據(jù)項目工程進度進行相應調(diào)整 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 44 內(nèi)容 時間進度把控 設計完成時間 修改完成時間 制作 (安裝 )完成時間 項目圍墻廣告 營銷中心外觀包裝 指示路牌 項目主要通道兩側(cè)設置路燈旗 營銷中心內(nèi)吊旗 室內(nèi)看板 大型戶外看板 城區(qū)樓頂戶外廣告牌 項目宣傳折頁 手提袋 備注 :各種宣傳物料的制作及戶外廣告的發(fā)布需要根據(jù)數(shù)量和工藝復雜程度而定 ,具體完成時間靈活調(diào)整 . (略 ) 福州永泰項目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報告書 45 演講完畢，謝謝觀看！