【正文】 分做到大開(kāi)間 ,短進(jìn)深 ,層高建議 6 米左右 ,做夾層處理 ,買(mǎi)一層 ,賺兩層 . 2)休閑健身配套 會(huì)所 獨(dú)立主會(huì)所與室外泛會(huì)所的雙會(huì)所配套與景觀，制造全景生活體驗(yàn)場(chǎng) [ 結(jié)論 : 社區(qū)配套設(shè)施主要是為社區(qū)住戶服務(wù)，在項(xiàng)目銷(xiāo)售前期應(yīng)充分考慮功能服務(wù)半徑的合理性，同時(shí)為兼顧前期銷(xiāo)售推廣，我們建議 開(kāi)發(fā)商 : ⊙ 通過(guò)政府公關(guān)，在配套設(shè)施內(nèi)增設(shè)政府直屬服務(wù)機(jī)構(gòu)，增加人氣 。 ⊙ 規(guī)劃方面留有充足空間，可適應(yīng)多種業(yè)態(tài)的同時(shí)使用 。 ⊙ 盡量在規(guī)劃階段，在資金允許的前提下為商品房銷(xiāo)售提供支持 。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 36 六、前期工作計(jì)劃 (一 )營(yíng)銷(xiāo)中心規(guī)劃建議 銷(xiāo)售渠道的選擇是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵之一 .眾所周知 ,目前市場(chǎng)通行的最有效的銷(xiāo)售渠道就是項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)中心 .因此 ,我們應(yīng)當(dāng)充分重視 營(yíng)銷(xiāo)中心的規(guī)劃 .總體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 : 整體形象符合項(xiàng)目定位 ,能高效準(zhǔn)確的傳達(dá)項(xiàng)目信息 . 臨街或位于主干道旁 ,具備良好的通達(dá)性 ,保證人流 ,展示面廣 ,方便 看樓 . 建造成本不高 ,并且利于后期有效利用或拆除 .(在時(shí)間緊迫的情況下采取租用的方式 ) 內(nèi)部良好的空間布局 ,能給來(lái)訪者留下美好的印象 . 本案營(yíng)銷(xiāo)中心的選址可采取現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心與城區(qū)接待點(diǎn)相結(jié)合的方式 ,主要原因在于 :由于項(xiàng)目工地距離永泰城區(qū)中心較遠(yuǎn) ,在可 達(dá)性方面造成一定程度的障礙 ,在城區(qū)中心設(shè)立接待點(diǎn)能拉近與消費(fèi)者的心理距離 。同時(shí) ,現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心的重要目的是向消費(fèi)者展示項(xiàng) 目 ,安排在工地現(xiàn)場(chǎng)能產(chǎn)生更加直觀的作用和影響 ,起到更好的效果 .二者有機(jī)結(jié)合 ,以現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心為主 ,城區(qū)接待點(diǎn)為輔 ,產(chǎn)生強(qiáng)大的 聚客能力 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 37 顧客 城區(qū) 接待 點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo) 中心 拉近距 展示形象 有機(jī)互 動(dòng) 接待區(qū)：為銷(xiāo)售人員接待客戶的第一站，一般設(shè)在售樓處顯眼的地方，接待區(qū)擺放可供 5 位銷(xiāo)售人員坐的接待臺(tái)，并設(shè) 3 部以 上的熱線電話及傳真機(jī)（在銷(xiāo)售時(shí)核對(duì)銷(xiāo)控）。 展示區(qū)：擺放展板及模型的區(qū)域，是樓盤(pán)信息的展現(xiàn)場(chǎng)所，應(yīng)留足夠的通道讓客戶瀏覽和銷(xiāo)售人員解說(shuō)。 洽談區(qū)：銷(xiāo)售人員與客戶洽談區(qū)和下定的地方，由于客戶普遍存在“羊群效應(yīng)”，應(yīng)適當(dāng)?shù)貐^(qū)隔開(kāi)各組客戶，建議在洽談區(qū)擺 放 45 張洽談桌，每桌可容納 34 人為宜。 休閑區(qū)：項(xiàng)目定位為中高端產(chǎn)品，來(lái)此購(gòu)房的客戶亦為有身份人士，因此建議在本案售樓處內(nèi)設(shè)置一休閑區(qū)域，展示本案情調(diào) 及對(duì)客戶的細(xì)微關(guān)懷。 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 38 由于本項(xiàng)目在市場(chǎng)上定位為中高端產(chǎn)品 ,因此在營(yíng)銷(xiāo)中心裝修上整體應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)一定的高貴感和品位 ,這也可以迎合買(mǎi)樓人的心理 . 根據(jù)產(chǎn)品定位 :升級(jí)換代版 ,生態(tài)景觀名宅 ,內(nèi)部裝飾一方面要體現(xiàn)生態(tài)二字 ,充分應(yīng)用綠色植物 。另一方面應(yīng)當(dāng)充分營(yíng)造一種處處皆景 的感覺(jué) ,讓顧客流連忘返 . (參考圖 ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 39 (二 )樣板間規(guī)劃建議 樣板間是項(xiàng)目的窗口 ,它能很好地向消費(fèi)者展示項(xiàng)目的形象和品質(zhì) .因此 ,必須充分重視樣板間的規(guī)劃和建設(shè) ,做到“有效傳達(dá) ,感動(dòng) 顧客 ,促進(jìn)銷(xiāo)售 ” .樣板間規(guī)劃原則 : 整體風(fēng)格與項(xiàng)目形象定位相吻合 ,以求深刻表達(dá)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵 . 樣板間應(yīng)當(dāng)是主力戶型的集中體現(xiàn) ,如果次主力戶型所占比例較大 ,可設(shè)計(jì)多套樣板間 . 樣板間內(nèi)部必須布置成居家的格局 ,各種家具電器齊備 . 由于項(xiàng)目采取期房銷(xiāo)售模式 ,所以在樣板間對(duì)外開(kāi)放之時(shí)項(xiàng)目正在施工中 ,所以應(yīng)當(dāng)安排在利于到達(dá)的樓棟與樓層 ,同時(shí)兼顧參觀 者的安全 .水景是本案一大賣(mài)點(diǎn) ,樣板間應(yīng)當(dāng)選取既能觀賞外河景 ,又能看到內(nèi)中庭景觀的位置 ,同時(shí)選取戶型格局最好的單位 . 選擇設(shè)計(jì) 23 間樣板房 ,主力戶型 100120 平方米 ,3 房結(jié)構(gòu) ,南向全明單位一間 。次主力戶型 90100 平方米 ,小 3 房 ,結(jié)構(gòu)朝向最好 的單位一間 。其他代表一間 .采用主題式設(shè)計(jì) ,全面支撐項(xiàng)目水景名宅的市場(chǎng)形象 . 樣板房的設(shè)計(jì)應(yīng)迎合永泰置業(yè)者的品味和要求，體現(xiàn)出物業(yè)的尊貴、享受； 本項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)在于水景特色，樣板房設(shè)計(jì)要將此特色充分展示，并通過(guò)設(shè)計(jì)讓參觀者在房間可欣賞社區(qū)內(nèi)外美景 . 內(nèi)部裝飾布置上體現(xiàn)生態(tài)的意蘊(yùn) ,如放置金魚(yú)缸 ,在墻體轉(zhuǎn)角處放置裝飾樹(shù)等 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 40 (參考圖 ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 41 (三 )市場(chǎng)推廣策略 前期推廣的主要目的包括項(xiàng)目知名度的建立和意向客戶的蓄積 .由于該項(xiàng)目為發(fā)展商在永泰操作的第一個(gè)盤(pán) ,因此提升項(xiàng)目知名度 和形象顯得尤為重要 ,同時(shí)為發(fā)展商良好品牌的建立打下基礎(chǔ) ,便于后續(xù)項(xiàng)目的運(yùn)作 .調(diào)查顯示 ,春節(jié)期間回鄉(xiāng)買(mǎi)樓在永泰較為普遍 .與 其他城市不同的是 ,外出打工人員春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)帶動(dòng)了年底樓市的旺盛 .因此 ,本案應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)遇 ,利用春節(jié)前后這段時(shí)間強(qiáng)勢(shì)推出項(xiàng)目 , 樹(shù)立良好形象 ,累積客戶 ,為開(kāi)盤(pán)奠定基礎(chǔ) .本輪推廣將遵循“一個(gè)中心 ,兩個(gè)基本點(diǎn)”的方針 :一個(gè)中心即以客戶累積為中心 。兩個(gè)基本 點(diǎn)包括項(xiàng)目知名度的建立和發(fā)展商品牌建設(shè) . 提早入市 ,建立形象 。 公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn) ,戶外媒體全面鋪開(kāi) 。 項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌 提早入市 ,建立形象 :目前市場(chǎng)上有泰盛名居和鴻景嘉園兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 ,加上即將動(dòng)土的泰盛豪庭和其他待建地塊 ,年后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 激烈 .雖然本案工程進(jìn)度尚處在土地平整階段 ,但在宣傳推廣上我們必須先人一步 ,將項(xiàng)目“景觀名宅”的形象推出市場(chǎng) ,搶占消費(fèi)者心 智資源 .讓項(xiàng)目?jī)?nèi)外水景互動(dòng)的差異化核心賣(mài)點(diǎn)深入人心 ,引起高度關(guān)注和期待 . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 42 公關(guān)活動(dòng)為切入點(diǎn) ,戶外媒體全面鋪開(kāi) :鑒于永泰當(dāng)?shù)孛襟w事業(yè)不發(fā)達(dá) ,宣傳渠道狹小的現(xiàn)狀 ,如何精準(zhǔn)有效的傳達(dá)項(xiàng)目信息 ,并打 動(dòng)消費(fèi)者是我們的根本出發(fā)點(diǎn) .口碑營(yíng)銷(xiāo)作為一種有效的方式很適合永泰這樣的市場(chǎng) ,而公關(guān)活動(dòng)正是口碑營(yíng)銷(xiāo)的最佳方式 ,比如一些 主題性的晚會(huì)、聚餐等 .戶外媒體無(wú)論在大城市 ,還是在小城鎮(zhèn)都具有良好的效果 ,他能很好地傳遞項(xiàng)目形象并迅速提升知名度 .一夜之 間讓“上景居”全城皆知 . 項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌 :第一印象會(huì)在很大程度上決定一個(gè)人以后在別人眼中的形象 ,項(xiàng)目和企業(yè)也是如此 .項(xiàng)目品質(zhì)的打造和品 牌形象的樹(shù)立息息相關(guān) . “上景居”這個(gè)第一不但要讓消費(fèi)者看到社區(qū)品質(zhì)的第一 ,更要讓消費(fèi)者看到發(fā)展商以人為本的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念 . 雙品牌互動(dòng) ,項(xiàng)目品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌 . 總體形象入 引起關(guān)注 核心賣(mài)點(diǎn)闡 打動(dòng)心靈 主力戶型推 促成購(gòu)買(mǎi) 第一步推廣采取總體形象入市 ,上景居 ,居景上 .引起市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注 . 第二步驟采取產(chǎn)品核心賣(mài)點(diǎn)全方位綜合性闡釋 ,以實(shí)際品質(zhì)打動(dòng)消費(fèi)者心靈 . 第三步驟介紹主力戶型 ,讓消費(fèi)者感覺(jué)為其量身定制 ,促成開(kāi)盤(pán)當(dāng)天購(gòu)買(mǎi) . 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 43 引 導(dǎo) 期 內(nèi)容 時(shí)間安排 項(xiàng)目圍墻廣告包裝 營(yíng)銷(xiāo)中心外觀包裝 指示路牌 項(xiàng)目主要通道兩側(cè)設(shè)置路燈旗 現(xiàn)場(chǎng)吊旗 沙盤(pán)鳥(niǎo)瞰圖 室內(nèi)看板 蓄 水 期 城區(qū)主入口設(shè)置大型戶外看板 城區(qū)醒目位置設(shè)立樓頂戶外廣告牌 項(xiàng)目宣傳折頁(yè)制作 手提袋制作 慶新春大型晚會(huì)活動(dòng) “春聯(lián)到 ,祝福到 ”送春聯(lián)活動(dòng) 客戶登記認(rèn)購(gòu)階段 強(qiáng) 銷(xiāo) 期 全面通知前期累積客戶 短信投放開(kāi)盤(pán)廣告 戶外廣告更換成開(kāi)盤(pán)信息 準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)當(dāng)天活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間初步定于 (周六 ),具體情況根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 44 內(nèi)容 時(shí)間進(jìn)度把控 設(shè)計(jì)完成時(shí)間 修改完成時(shí)間 制作 (安裝 )完成時(shí)間 項(xiàng)目圍墻廣告 營(yíng)銷(xiāo)中心外觀包裝 指示路牌 項(xiàng)目主要通道兩側(cè)設(shè)置路燈旗 營(yíng)銷(xiāo)中心內(nèi)吊旗 室內(nèi)看板 大型戶外看板 城區(qū)樓頂戶外廣告牌 項(xiàng)目宣傳折頁(yè) 手提袋 備注 :各種宣傳物料的制作及戶外廣告的發(fā)布需要根據(jù)數(shù)量和工藝復(fù)雜程度而定 ,具體完成時(shí)間靈活調(diào)整 . (略 ) 福州永泰項(xiàng)目產(chǎn)品定位及前期規(guī)劃建議報(bào)告書(shū) 45 演講完畢，謝謝觀看！