【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 機(jī)場(chǎng) 合順景苑 鑫源銀座 金象盛景 花伴里 中景明城 江南名苑 西雙拾貳城 濱海國(guó)際 冠嘉冠城 雨林暢享 嶺秀映像 本項(xiàng)目 城中心片區(qū) 9號(hào)公館 26 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng) 分析 城中心多為高層、小高層，戶型分為 4080平投資性產(chǎn)品和 100150平的自主性產(chǎn)品，曼弄楓片區(qū)則多為別墅產(chǎn)品，面積普遍在 200平以上。 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 建筑面積 建筑形式 開盤時(shí)間 主力戶型 正元雨林暢享 曼弄楓 雙拼、花園洋房、疊拼 2022年 12月 花園洋房 120150，疊拼 250，雙拼 250300 嶺秀映象 曼弄楓 別墅 2022年 10月 280335 西雙拾貳城 城中心 46 高層、小高層 2022年 10月 4090平投資產(chǎn)品、 130150平三居 濱港國(guó)際 城中心 19 多層 2022年 3月 4886平度假公寓和 190200平四房 冠嘉冠城 城中心 20 別墅、高層 2022年 9月 3040平公寓， 94140平三居，聯(lián)排 230250 中景名城 城中心 高層 2022年 5月 3097平 合順景苑 城中心 5 多層 2022年 12月 100120平 金象盛景 城中心 高層 未開盤 42142平 花伴里 城中心 19 高層、小高層 2022年 1月 105130平 鑫源銀座 城中心 高層、小高層 2022年 3月 80200平 9號(hào)公館 江北 高層、小高層 2022年 9月 80140平兩居、三居 27 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 銷售 情況 在售項(xiàng)目大多處于尾盤，銷售價(jià)格在 3000元 /平米左右，月均銷售 34套。 項(xiàng)目名稱 所在區(qū)域 建筑面積 套數(shù) 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格 累計(jì)銷售率 月均去化速度 銷售周期 （萬平） （元 /平） （面積） （套數(shù)） （月） 雨林暢享 曼弄楓 146（對(duì)外） 2022年 12月 30004800（別墅） 70% 9 11 嶺秀映象 曼弄楓 149 2022年 10月 4000（別墅） 94% 4 36 西雙拾貳城 城中心 46 900（一期） 2022年 10月 3300 96% 36 24 濱港國(guó)際 城中心 19 200（一期） 2022年 3月 3150 80% 18 9 冠嘉冠城 城中心 20 200（當(dāng)期） 2022年 9月 3000 70% 47 3 中景名城 城中心 550 2022年 5月 3200 60% 11 29 合順景苑 城中心 5 400 2022年 12月 2800 92% 33 11 金象盛景 城中心 200 未開盤 待定 0% 花伴里 城中心 19 2022 2022年 1月 2900 96% 87 22 鑫源銀座 城中心 200 2022年 3月 27003280 98% 22 9 9號(hào)公館 江北 464 2022年 9月 2800 50% 77 3 合計(jì) 34 28 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 客戶 結(jié)構(gòu) 本地客戶與外地客戶占比為 6： 4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等。 市區(qū)60%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)2%省內(nèi)各地州17%省外21%市內(nèi)客戶： 60% 客戶特征： 機(jī)關(guān)公務(wù)員、事業(yè)單位職工、私營(yíng)業(yè)主、商貿(mào)業(yè)主及部分工薪階層。 購(gòu)房目的： 自住為主（ 80%），兼顧部分投資客戶。 外省客戶： 21% 客戶特征： 北方（東北、北京為主）、重慶、湖南等。 購(gòu)房目的： 度假（避寒）、投資。 省內(nèi)各地州： 17% 客戶特征： 經(jīng)營(yíng)茶葉、玉石、橡膠、藥品的生意人。 購(gòu)房目的： 投資。 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 2% 客戶特征： 橡膠園、茶葉園及經(jīng)營(yíng)水果的農(nóng)場(chǎng)主。 購(gòu)房目的： 自住兼投資。 本地購(gòu)房客戶分析 29 西雙 拾貳城 西雙版納標(biāo)桿項(xiàng)目，主打 4090平米的投資產(chǎn)品和 130150平的三居產(chǎn)品，兼顧投資和自住需求，項(xiàng)目市場(chǎng)度較高。 項(xiàng)目平面圖 項(xiàng)目實(shí)景圖 40平左右單身公寓 130平米三居 項(xiàng)目 西雙拾貳城 所在區(qū)域 城中心片區(qū) 具體位置 西雙版納景洪市新大橋南側(cè) 建筑形式 高層、小高層 建筑面積 46萬平米 容積率 總戶數(shù) 900 開盤時(shí)間 2022年 10月 主力戶型 4090平投資產(chǎn)品、 130150平三居 銷售價(jià)格 3300元 /平米 銷售情況 僅剩 30套左右，多位 40平單身公寓和 198以上大戶型 開發(fā)商 云南浩宇實(shí)業(yè) (集團(tuán) )有限公司 客戶情況 本地公務(wù)員、公司中高層管理人員、云南及周邊省份投資客戶 ? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目為西雙版納標(biāo)桿項(xiàng)目，為 25層的江景住宅項(xiàng)目，周邊配套齊全，產(chǎn)品兼顧投資和自住，市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 30 冠嘉 冠城 城中心邊緣 20萬平米的純居住大盤，項(xiàng)目宜居性強(qiáng)，產(chǎn)品多以 94140平米的三居產(chǎn)品為主力戶型，并配置 60套雙拼、聯(lián)排別墅。 項(xiàng)目平面圖 項(xiàng)目效果圖 132平三居 130平米三居 項(xiàng)目 冠嘉冠城 所在區(qū)域 城中心片區(qū) 具體位置 西雙版納景洪市勐海路南國(guó)帝景旁 建筑形式 高層、別墅 建筑面積 20萬平米 容積率 總戶數(shù) 1600 開盤時(shí)間 2022年 9月 主力戶型 住宅 3040平公寓、 94140平三居 ，聯(lián)排 230250平 銷售價(jià)格 住宅 3000元 /平，別墅 4800元 /平 銷售情況 新開 3棟， 200套左右，銷售 70%左右 開發(fā)商 西雙版納冠嘉地產(chǎn)開發(fā)有限公司 客戶情況 本地中高端自住客戶，外地投資、度假、避寒客戶（北方客戶居多） ? 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 項(xiàng)目毗鄰流沙河，臨近機(jī)場(chǎng)，為近郊的 20萬平米居住大盤，宜居性強(qiáng)。項(xiàng)目住宅主力戶型為 94140平米三居，滿足自住、度假需求，別墅面積介于 230250平米。 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 31 潛在 供應(yīng) 市場(chǎng)未來供應(yīng)量較大，且供應(yīng)區(qū)域比較分散，世紀(jì)金源項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目形成一定競(jìng)爭(zhēng)力。 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 編號(hào) 用地性質(zhì) 掛牌時(shí)間 土地面積（平） 容積率 可售面積（平）A16 商業(yè) A17 商業(yè) A18 商業(yè) A19 商業(yè) A20 住宅 B1 商業(yè) B2 住宅 B3 住宅 B4 住宅 B5 住宅 B6 商業(yè) B7 住宅 B8 住宅 B9 住宅 從近兩年成交但未形成供應(yīng)的土地來看，住宅與商業(yè)成交 ，折合建筑規(guī)模 110萬平。其中嘎棟片區(qū)商業(yè) ，住宅 。 本項(xiàng)目 A16 A19 A20 B5 B8 B7 B2 B6 B9 B4 B3 B1 其中世紀(jì)金源圈地 ；總建筑面積 米，建設(shè)康體中心、濱湖休閑生態(tài)區(qū)、五星級(jí)酒店，為本項(xiàng)目未來主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 世紀(jì)金源項(xiàng)目 商業(yè) 住宅 32 小結(jié) 西雙版納房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 西雙版納整體市場(chǎng)供不應(yīng)求， 2022年竣工面積 58萬平，銷售面積 80萬平（景洪占比近 8成， 62萬平米）。 景洪目前在售項(xiàng)目集中在城中心片區(qū)和曼弄楓片區(qū)，本項(xiàng)目所在噶棟片區(qū)還處于未開發(fā)狀態(tài)。 供需規(guī)模 市場(chǎng)格局 在售項(xiàng)目大多處于尾盤，銷售價(jià)格在 3000元 /平米左右，月均銷售 34套。 銷售情況 本地客戶與外地客戶占比為 6： 4，省外客戶多來自于北方、重慶、湖南等。 客戶結(jié)構(gòu) 城中心多為高層、小高層，產(chǎn)品主打 4080平和 100150平，曼弄楓片區(qū)則多為 200平以上別墅產(chǎn)品。 產(chǎn)品表現(xiàn) 33 目 錄 第一部分 地塊分析 第二部分 外部環(huán)境分析 第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第四部分 項(xiàng)目定位 34 項(xiàng)目類型 城市 屬性 本土 市場(chǎng) 地塊 情況 基本規(guī)律 案例研究 市場(chǎng)定位 功能類型 客戶特點(diǎn) 產(chǎn)品定位 檔次風(fēng)格 建筑形式 戶型及配比 商業(yè) 車位 銷售價(jià)格 結(jié)合：規(guī)劃條件 結(jié)合：相似案例 市場(chǎng)比較法 萬達(dá)品牌溢價(jià) 第四部分 項(xiàng)目定位 — 定位思路 開發(fā)順序 35 第四部分 項(xiàng)目定位 — 項(xiàng)目類型 地塊條件 ?規(guī)模：占地 ，建筑面積 ，體量較大； ?位置：地塊區(qū)位較偏，短時(shí)間內(nèi)不會(huì)被本地居民認(rèn)可； ?特色：旅游資源、山地景觀資源豐富。 城市屬性 ?熱點(diǎn)旅游城市，旅游資源豐富、旅游收入比重較高、年接待游客超過 700萬人次。 ?本地市場(chǎng)處于啟動(dòng)期，發(fā)展平緩，市場(chǎng)容量有限； ?本地居民住房條件較好，多有住房，首次及改善性需求較弱； ?在售項(xiàng)目目前以本地客戶為主，但近年來外地度假、投資類客戶明顯增加。 本項(xiàng)目將依托旅游資源、面向外地客戶、打造高端旅游住宅地產(chǎn) 本土市場(chǎng) 項(xiàng)目類型 以旅游資源為依托、面向外地客戶、打造中高端新建型與資源依附型相結(jié)合的旅游住宅地產(chǎn)。 36 項(xiàng)目類型 以旅游資源為依托、面向外地客戶、打造中高端新建型與資源依附型相結(jié)合的旅游住宅地產(chǎn)。 民族山寨 住宅 主題公園 高爾夫球場(chǎng) 度假酒店 商業(yè) 熱帶雨林 動(dòng)物王國(guó) 山水景觀 總體上旅游住宅地產(chǎn)可分為以下兩類： ?新建型（創(chuàng)業(yè)型） 策劃開發(fā)一個(gè)或多個(gè)旅游景區(qū)作為整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式的核心，在旅游景區(qū)周邊設(shè)置住宅地產(chǎn)，借助景區(qū)所帶動(dòng)的消費(fèi)流實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。 典型的代表就是深圳華僑城、杭州宋城，通過策劃開發(fā)世界之窗、歡樂谷、宋城等主題公園，實(shí)現(xiàn)后續(xù)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目系列建設(shè)升值的。 ?資源依附型 尋求現(xiàn)有旅游景區(qū)周邊建設(shè)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目，享受現(xiàn)成景區(qū)的經(jīng)濟(jì)輻射效應(yīng) 。 典型代表：北京香山別墅群、廣州南湖國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)周邊的住宅區(qū)等。 本項(xiàng)目位于西雙版納自治州，區(qū)域內(nèi)良好的景觀條件與豐富的旅游資源為本項(xiàng)目開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。 與此同時(shí)，項(xiàng)目規(guī)劃打造西南最大旅游項(xiàng)目，必將建立獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式方能支撐如此規(guī)模旅游項(xiàng)目。 第四部分 項(xiàng)目定位 — 項(xiàng)目類型 37 旅游住宅地產(chǎn)特點(diǎn) 定位高端、高品質(zhì)高價(jià)格、以銷售為主、投資價(jià)值明顯。 旅游住宅地產(chǎn)有以下共同特點(diǎn)： ?定位高端性 相對(duì)于普通的社區(qū)環(huán)境來說，旅游住宅地產(chǎn)所依托的旅游休閑環(huán)境是一種社會(huì)稀缺資源。因此經(jīng)營(yíng)者往往會(huì)采用中高端定位的開發(fā)方式來發(fā)揮這一稀缺資源的最大效用，同時(shí)定位上的高端性又可以提升地產(chǎn)項(xiàng)目的稀缺性。 因此，本項(xiàng)目住宅市場(chǎng)可定位于中高端客戶。 ?產(chǎn)品品質(zhì)高、價(jià)格貴 旅游地產(chǎn)以旅游景觀資源為依托，集旅游度假與居住功能于一體，為了充分利用旅游景觀、達(dá)到資源價(jià)值最大化利用，較高的產(chǎn)品品質(zhì)已成為必然選擇。 與此同時(shí)，同類型住宅項(xiàng)目中，旅游住宅高品質(zhì)、高端客戶決定項(xiàng)目的高價(jià)格。 因此本項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略可考慮高溢價(jià)率的基礎(chǔ)上低開高走。 ?正外部效應(yīng)明顯（帶動(dòng)周邊土地價(jià)值提升） 旅游景區(qū)開發(fā)促進(jìn)區(qū)域休閑環(huán)境的形成，休閑環(huán)境培育新的市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求增加引發(fā)了地產(chǎn)項(xiàng)目成功。 美國(guó)城市土地研究所的有關(guān)研究表明，主題公園可帶動(dòng)地價(jià)上漲 34 倍； 1991 年華僑城開業(yè)后住宅售價(jià)比1990年上升了 130%。 以上表明，旅游住宅地產(chǎn)具有較大的投資價(jià)值和較高的利潤(rùn)空間，因此本項(xiàng)目可規(guī)劃一定規(guī)模投資產(chǎn)品。 ?經(jīng)營(yíng)短期性（退出機(jī)制以銷售為主） 與普通住宅產(chǎn)業(yè)相同，旅游住宅地產(chǎn)也多采用銷售模式，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目 23年便能完成投資回收過程。 本項(xiàng)目住宅部分特別是啟動(dòng)區(qū)優(yōu)先考慮銷售。 第四部分 項(xiàng)目定位 — 市場(chǎng)定位 38 參考案例 雅居樂清水灣 三亞陵水縣郊區(qū)低密度海景大