【正文】 2022年 11月 西雙版納萬達項目 市場調(diào)研及產(chǎn)品初步建議 1 目 錄 第一部分 地塊分析 第二部分 外部環(huán)境分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項目定位 2 第一部分 地塊分析 區(qū)位 屬性 項目位于噶棟片區(qū)，原定位為景洪工業(yè)園區(qū)，位置相對偏遠，市場認知度低，目前僅有一條路可以到達噶棟片區(qū)，但不能到達項目所在地。 ?項目位于噶棟片區(qū)，原定位為景洪工業(yè)園區(qū)，位置相對偏遠，市場認知度低。 ?目前僅有一條路可以到達噶棟片區(qū)，但不能到達項目所在地。 ?項目為飛機降落必經(jīng)區(qū)域，有明顯噪音污染。 項目地塊位置圖 嘎棟片區(qū) 旅游度假區(qū) 高檔居住中心 城中心片區(qū) 商業(yè)行政中心 本項目 機場 城中心片區(qū) 商業(yè)行政中心 7KM 10KM 唯一可以通向噶棟片區(qū)的路 3 區(qū)位 屬性 地塊處于兩山丘之間，南側(cè)臨近流沙河，自然條件優(yōu)越。 地塊處于兩山丘之間，南側(cè)臨近流沙河，自然條件優(yōu)越。 項目地塊位置圖 嘎棟片區(qū) 旅游度假區(qū) 高檔居住中心 城中心片區(qū) 商業(yè)行政中心 本項目 機場 流沙河 本地塊 城中心片區(qū) 商業(yè)行政中心 第一部分 地塊分析 4 地塊 屬性 地塊內(nèi)部地勢平坦，內(nèi)部有大量植被。 ?占地面積 ； ?建筑面積 ； ?容積率 ≤ ； ?限高 40米； ?地塊內(nèi)有大量植被； ?地塊內(nèi)部地勢平坦。 第一部分 地塊分析 5 第一部分 地塊分析 地塊發(fā) 展機會 項目地塊做傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品存在較大風險，應該尋找其他突破，充分發(fā)揮項目優(yōu)越的自然條件這一優(yōu)勢。 地塊位置相對偏遠，市場認知度低，短期內(nèi)開發(fā)面向當?shù)鼐用竦淖≌a(chǎn)品存在較大的去化壓力。 項目位于西雙版納，且項目地塊處于兩山丘之間，南側(cè)臨近流沙河，自然條件優(yōu)越，可以考慮旅游產(chǎn)品。 區(qū)位屬性 地塊屬性 項目體量為 ，達到景洪年成交量 54%，項目面向本地客戶存在較大的消化風險。 項目體量 6 目 錄 第一部分 地塊分析 第二部分 外部環(huán)境分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項目定位 7 第二部分 外部環(huán)境分析 城市 概況 西雙版納常年溫暖，四季如春，依靠熱帶雨林的自然景觀和少數(shù)民族風情成為西南乃至全國熱點旅游城市。 ?西雙版納常年溫暖，四季如春，依靠熱帶雨林的自然景觀和少數(shù)民族風情成為西南乃至全國熱點旅游城市。 ?西雙版納是云南面向東南亞、南亞的重要通道和對外開放的窗口，戰(zhàn)略地位十分重要。 ?自治州轄景洪市、勐海、勐臘 1市 2縣，國土面積 2萬平方公里，常州人口 107萬人。有傣、哈尼、拉祜、彝、基諾、布朗、瑤、回等少數(shù)民族，其人口占總?cè)丝?71%，建有 7個民族鄉(xiāng) 。 ?西雙版納是名副其實的植物王國和動物王國，境內(nèi)熱帶雨林自然保護區(qū) 360萬畝。在這些密林里，蘊藏著 2萬多種植物資源，其中高等植物有 5000多種，約占全國的 1/6。 8 第二部分 外部環(huán)境分析 交通 狀況 擁有海陸空 4個國家一類口岸，具備成為全國以及東南亞旅游目的地的機會和可能性。 ?西雙版納機場：景洪機場是省內(nèi)僅次于昆明的第二大航空口岸。已開辟了至昆明、大理、麗江、上海、天津、曼谷、重慶等多條航線。 ?景洪港： 國家一類水口岸，年貨物吞吐量 10萬噸，客運量 40萬人次，已開辟了景洪至緬甸清邁、老撾萬象等地的國際水運航線 。 ?打洛口岸：國家一類口岸，對緬的重要邊境旅游口岸。 ?磨憨 口岸：中老兩國唯一的國家一類陸路口岸，昆曼公路從該口岸出境，經(jīng)老撾至泰國清萊府與泰國公路相連，直達曼谷。 9 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟發(fā)展 GDP 西雙版納 GDP保持平穩(wěn)增長， 2022年實現(xiàn) GDP139億元。 ?GDP：近年來西雙版納以 10%以上的增長速度保持平穩(wěn)增長， 2022年實現(xiàn) GDP總量 139億元，增長率達到了 %。 ?2022年 19月份實現(xiàn) GDP102億元，增長率依然維持在 10%（ %）以上。 ?人均 GDP： 2022年西雙版納人均 GDP為12920元，環(huán)比 2022年增長 %，增長速度較快，基本與 GDP增長速度持平。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 921081231391021 2 . 4 1 2 . 61 0 . 11 2 . 81 0 . 205010015002468101214G D P （億元） 9 1 . 5 1 0 7 . 5 1 2 2 . 8 1 3 8 . 6 1 0 1 . 6增長率（% ） 1 2 . 4 1 2 . 6 1 0 . 1 1 2 . 8 1 0 . 22022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 9 月10138 11504129209 . 51 2 . 201000020220051015人均G D P 10138 11504 12920增長率（% ） 9 . 5 1 2 . 22022年 2022年 2022年10 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟發(fā)展 產(chǎn)業(yè)結(jié)構 旅游產(chǎn)業(yè)是西雙版納的支柱產(chǎn)業(yè)， 2022年旅游業(yè)收入占 GDP比重高達%，未來依然有較大增長空間。 ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構：西雙版納產(chǎn)業(yè)結(jié)構不斷優(yōu)化，一產(chǎn)比例逐步下降，二產(chǎn)、三產(chǎn)比例逐步上升，產(chǎn)業(yè)結(jié)構逐步向“三、二、一”的結(jié)構轉(zhuǎn)變。 34 3230 29 3026 3030 30 3040 38 40 41 400%20%40%60%80%100%2022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 9 月一產(chǎn) 二產(chǎn) 三產(chǎn)?支柱產(chǎn)業(yè)：旅游與文化、林業(yè)、電力、畜牧業(yè)與綠特食品加工業(yè)、云麻、傣藥南藥。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 旅游 西雙版納 三亞 杭州 大連 青島 全國 GDP（億元） 139 175 5099 4418 4890 335353 旅游收入（億元） 50 104 803 480 489 13884 旅游占 GDP比重（ %） 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 ?旅游業(yè)： 2022年西雙版納實現(xiàn)旅游收入 50億元，占 GDP比重達到 %，遠高于全國平均水平（ %）。 ?從各旅游城市對比來看，西雙版納旅游業(yè)比重較高，是典型的旅游城市，對比三亞來看，西雙版納旅游業(yè)依然有較大發(fā)展空間。 11 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟發(fā)展 收支水平 近年來收支水平不斷提高， 2022年城市居民人均可支配收入 12225元，人均消費性支出 9560元，占到人均可支配收入近 8成，消費水平較高。 ?人均可支配收入：近年來城市人均可支配收入不斷上漲，年均增長率高于 10%，2022年人均可支配收入達到 12225元，環(huán)比2022年增長 %。 ?人均消費性支出： 2022年城市人口人均消費性支出 9560元，環(huán)比 2022年增長 %，增速較快。從人均消費性支出占人均可支配收入的比例來看，西雙版納近 8成，消費比例較高。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 84259708110211222571 5 . 21 3 . 51 0 . 90500010000150000246810121416人均可支配收入（元） 8425 9708 11021 12225增長率（% ） 7 1 5 . 2 1 3 . 5 1 0 . 92022年 2022年 2022年 2022年7426825095601 1 . 11 9 . 30500010000150000510152025人均消費支出（元） 7426 8250 9560增長率（% ） 1 1 . 1 1 9 . 32022年 2022年 2022年12 第二部分 外部環(huán)境分析 經(jīng)濟發(fā)展 其他 2022年以來固定資產(chǎn)投資大幅增長，年均增長 30個百分點。 社會消費品零售總額平穩(wěn)增長，消費需求逐步擴大，商業(yè)市場逐步繁榮。 ?固定資產(chǎn)投資： 2022年以來，固定資產(chǎn)投資大幅增長，增長率達到 30%左右，2022年 19月份完成固定資產(chǎn)投資 65億元，環(huán)比去年同期增長 25%。 ?社會消費品零售總額：近年來社會消費品零售總額以年均 18%的增長速度平穩(wěn)增長， 2022年 19月份實現(xiàn)社會消費品零售總額 39億元。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 63 65 6789651 1 . 82 . 9 2 . 33 3 . 12 5 . 0050100505101520253035固定資產(chǎn)投資（億元） 6 3 . 4 6 5 . 2 6 6 . 8 8 8 . 9 6 4 . 6增長率（% ） 1 1 . 8 2 . 9 2 . 3 3 3 . 1 252022年 2022年 2022年 2022年 2022年25293542 39151 6 . 91 9 . 9 191 7 . 502040600510152025消費品零售總額（億） 2 4 . 9 2 9 . 1 3 4 . 9 4 1 . 5 3 9 . 1增長率（% ） 15 1 6 . 9 1 9 . 9 19 1 7 . 52022年 2022年 2022年 2022年 2022年13 第二部分 外部環(huán)境分析 旅游 狀況 西雙版納是國家級重點風景名勝區(qū)， 民族文化、民族風情、熱帶雨林、觀賞植物、野生動物等自然和人文景觀融為一體 。 ?傣族園：保存最完好的五個傣族自然村寨，占地面積 。 ?森林公園：融匯獨特的原始森林自然風光和迷人的民族風情。園內(nèi)有熱帶溝谷雨林，孔雀繁殖基地、猴子馴養(yǎng)基地、大型民族風情演藝場、愛伲寨等十大景區(qū)五十多個景點 。 ?望天樹： 4070多米高的望天樹，架設在望天樹上的“空中走廊” 。 ?民族風情園：將西雙版納珍貴的熱帶植物和濃郁的民族風情溶為一體，是西雙版納景觀的一個縮影 。 14 27344150551 1 . 82 4 . 52 1 . 2 2 2 . 33 2 . 2020406005101520253035旅游收入（億元） 2 7 . 3 34 4 1 . 2 5 0 . 3 5 4 . 7增長率（% ） 1 1 . 8 2 4 . 5 2 1 . 2 2 2 . 3 3 2 . 22022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 第二部分 外部環(huán)境分析 旅游 狀況 旅游業(yè)快速發(fā)展， 2022年 19月份接待游客 646萬人次，實現(xiàn)旅游收入 55億元，環(huán)比 2022年同期增長 %。 ?接待游客人次： 2022年接待國內(nèi)外游客首次突破 700萬人次，其中海外游客占到 。 2022年 19月份已接待游客 646萬人次。 ?旅游收入：近年來旅游收入大幅增長， 4年間從 27億元增長到 50億元，幾乎實現(xiàn)旅游收入翻倍增長。 ?2022年 19月份實現(xiàn)旅游收入 55億元，環(huán)比去年同期增長 %，旅游市場增長強勁。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 旅游 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 19月 接待游客次數(shù)（萬） 503 接待游客次數(shù)增長率（ %） 海外游客次數(shù)（萬） 海外游客增長率（ %） 140 國內(nèi)游客次數(shù)（萬） 國內(nèi)游客增長率（ %） 17 海外游客占比（ %） 15