【正文】 1 萬達周浦小戶型公寓市場分析 2022年 9月 15日 2 上海樓市市場背景 PART Ⅰ 3 上海樓市回顧與預測 4 上海整體市場進入調整期 —— 供求比低于 1已經維持 8個月 ? 我們認為，從供求比看， 04年 8月至 05年 9月樓市冰凍期的走勢，與 07年 5月至 08年 7月的走勢十分相像，而且由于本輪宏觀經濟面的差強人意，導致房地產消費預期的下降較上一輪調整期更險惡。 ? 從供求比看，供求比自去年 7月后就進入下行狀態(tài)，而低于 1的狀態(tài)已經維持 8個月。 04 年 8 月至 08 年 7 月上海成交量與供求比走勢0500000100000015000002022000250000030000003500000400000045000000408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 08060 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 0推案量 ( ㎡ ) 成交量 ( ㎡ ) 供求比5 上海整體市場進入調整期 —— 價格仍然維持一定水平 ? 但是，價格線性走勢卻令與供求比的走勢呈現(xiàn)較大的差異。 ? 08年 3月后，高端住宅（指單價 25000元以上別墅與高端公寓）的成交量與主流住宅的成交量萎靡不振不同，反而出現(xiàn)較理想的態(tài)勢，其成交比重相對增加，導致整體市場的價格仍維持高位。 0 4 年8 月至0 8 年7 月上海房價走勢與供求比走勢0 . 0 00 . 5 01 . 0 01 . 5 02 . 0 02 . 5 00408 0410 0412 0502 0504 0506 0508 0510 0512 0602 0604 0606 0608 0610 0612 0702 0704 0706 0708 0710 0712 0802 0804 0806020224000600080001000012022140001600018000供求比 成交均價( 元/ ㎡)6 上海房地產周期發(fā)展特征 復蘇期 高漲期 階段 調整期 價格 95年 99年 05年 ? 我們可以看到，從上海樓市價格曲線的周期看，上海樓市自 05年以來走過三輪大的波動周期，每一輪都由復蘇期、高漲期與調整期三個小周期組成。 涉及方面 復蘇期 高漲期 調整期 城市發(fā)展 規(guī)劃啟動，城市工地 拆遷增加，人口外移 城建加速，工地竣工 開發(fā)投資 投資增加，占比上升 投資驟增，占比新高 投資放緩，貸款減少 政策反應 扶持為主，托市救市 清風拂面，規(guī)范為主 規(guī)范打壓，擠壓泡沫 量價關系 量價穩(wěn)升，供求平衡 量價驟升，供不應求 價格虛高，供求失衡 企業(yè)表現(xiàn) 利潤薄弱，追求回籠 利潤豐厚，捂盤惜售 風險出現(xiàn)，企業(yè)套現(xiàn) 投資性需求 投資退場，自用進場 投機重現(xiàn)，投資增加 恐高撤離，觀望成風 客戶構成 本地為主，外來較少 外地為主，境外入場 本土投資，最后接棒 7 回顧歷史 050010001500202225003000350095 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08050100150200250300350400450一手商品住宅成交量（萬平方米） 一手商品住宅價格指數(shù)第一輪 第二輪 第三輪 國八條； 國六條； 國十五條； 限外； 加息； 上調準備金利率； 物權法； 福利分房制度改革 嚴格土地出讓方式（ 11號文件）； 征收房產稅； 地根緊縮； 嚴管信貸（ 121號文件）； 周期 年份 上升周期 下行周期 樓價 最大跌幅 GDP平均增幅 平均年成交量（萬 m2） 平均年成 交增幅 平均供求比 第一輪 1999年以前 15個月 9個月 % % % 第二輪 19992022年 62個月 10個月 % % 2189 15% 第三輪 2022年至今 22個月 8個月 % % 2559 % ?房地產發(fā)展處在上升通道 ?周期高點一輪高過一輪，只要熬過復蘇期，投資必勝； ?過往調控過程中，調控都是發(fā)生在經濟過熱及預期過熱； ?量的收縮導致價格下挫，量的放大推動價格的上升； 8 差異維度 第一輪調整 （ 98年及之前） 第二輪調整 （ 99年至 05年） 此輪調整（ 06年至今） 背景不同 中國住房福利制度宣告結束； 亞洲金融危機； 經濟持續(xù)快速發(fā)展； 經濟過熱、預期亦熱； 僑匯房外銷房等特殊產品導致過熱； 銀行匯率高； 經濟萎靡、預期悲觀； 通膨過速 CPI壓力大； 銀行匯率低 手段不同 行政手段 行政手段 調整行業(yè) 緊卡銀根 調整產業(yè) 結果不同 進入住宅建設市場化 住房消費貨幣化階段 小城市連帶 小企業(yè)出局 大城市吃藥 大企業(yè)加壓 本輪調整期與以往三個不同 9 廣深滬三地自 07 年 1 月的供求比走勢0123456789100701 0702 0703 0704 0705 0706 0707 0708 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 0805 0806 0807上海 深圳 廣州結合華南地區(qū)的樓市供求關系看 —— 這波調整具有全國背景 ? 圖中起伏最大的深圳樓市， 07年 2月與 3月供求比居然達到 9以上，隨后受到政府“關注”，供求走勢才冷靜下來。隨著 07年 9月 《 關于加強商業(yè)性房地產信貸管理通知 》 的頒布，深圳樓市供求比逐月走低，目前 6至 7月已經連續(xù) 2個月供求比低于 。 ? 廣州樓市供求比，也在去年 10月連續(xù)下跌進入小于 1的區(qū)間。 紅色是供求比沸騰區(qū)，危險泡沫特征 黃色是供求比熱區(qū)，市場較熱 綠色是供求平衡區(qū)，呈較健康的需求較旺特征 藍色為供求比冰凍區(qū)，低于 1的需求疲軟階段 10 從調控的大背景看 —— 近期宏觀經濟負面因素占據(jù)上風 正面影響 從長遠看，中國經濟仍然看漲 負面影響 調控過緊 ,經濟增長健康性受關注 剛需觀望者在長期觀望后將擇機出手 行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無松動跡象 利用房地產抵御通脹的保值行為增加 奧運概念的熱錢出走可造成房市振蕩 新開工量減少使?jié)撛诠渴钟邢? 前期推遲上市量下半年將集中放量 市場價格松動 ,健康市場格局可期 各類杠桿及政策導致購房成本增加 正面影響因素的效果受制于負面影響因素，處于弱勢 負面因素影響深遠而具全局性，處于未來市場博弈的主導地位 11 結論 —— 就目前宏觀背景來看，市場還將處于調整期半年甚至一年 我們認為 ， 應正確理解宏觀調控的初衷是促成市場的健康良性發(fā)展 ， 而不是打壓 。 但是 ， 08下半年市場下行壓力仍然巨大 ， 誼謹慎應對 。 一方面 ， 即使銀根放松 ， 我們認為目前也難以惠及房地產行業(yè) ； 另一方面 ， 隨著人民幣升值減速 、 美元匯率恢復上升和奧運會的結束 ， 我們 要警惕境外熱錢在中國房地產市場掙取暴利后集體退市所帶來的惡劣影響 。 作為市場