【正文】 小戶型物業(yè)管理分析報(bào)告 （ 20xx 年 7 月） 目 錄 第一部分 物業(yè)管理的定義與內(nèi)容…………………………………… 3 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則…………… 7 第三部分 物業(yè)管理和小戶型項(xiàng)目營銷…………………………… 14 第四部分 深圳典型小戶型樓盤項(xiàng)目物業(yè)管理…………………… 19 第五部分 結(jié)論……………………………………………………… 26 第一部分 物業(yè)管理的定義與內(nèi)容 一、 物業(yè)管理釋義 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management，相應(yīng)地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內(nèi)，為發(fā)揮物業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值，管理者采取多種科學(xué)技術(shù)方法與管理手段，對各類物業(yè)實(shí)施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務(wù)。廣義物業(yè)管理的范疇相當(dāng)大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內(nèi)的多種管理與服務(wù)活動。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式 的服務(wù)。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu) 內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管 理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進(jìn)行的物業(yè)使用期的管理與服務(wù)。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。 二、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目說起來就比較復(fù)雜，畢竟我國的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實(shí)，隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的不斷深 入而逐漸擴(kuò)大。但就物業(yè)管理費(fèi)所包含的內(nèi)容和項(xiàng)目而言，按服務(wù)性質(zhì)和提供服務(wù)的方式，物業(yè)管理的內(nèi)容可作如下分類。 常規(guī)性的公共服務(wù) 常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務(wù)工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務(wù)需求，內(nèi)容通常在物業(yè)服務(wù)合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ⑴房屋管理服務(wù) ⑵房屋裝修管理服務(wù) ⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管 理服務(wù) ⑸綠化管理服務(wù) ⑹安全管理服務(wù) ⑺文化、娛樂服務(wù) ⑻其它同時(shí)惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項(xiàng)服務(wù)。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項(xiàng)服務(wù)時(shí)，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，專項(xiàng)服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性 服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、在專項(xiàng)服務(wù)中未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務(wù)。特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善，當(dāng)有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務(wù)需求時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項(xiàng)特約服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。常見的特約服務(wù)項(xiàng)目有： ⑴代訂代送牛奶、書報(bào) ⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護(hù) ⑶代請鐘點(diǎn)工、保姆、家教、家庭護(hù) 理員，代做家政服務(wù) ⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學(xué)等 ⑸代購、代送車、船、機(jī)票與物品 ⑹代洗車輛 ⑺代住戶設(shè)計(jì)小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等 ⑻代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目 經(jīng)營性服務(wù) 除了少量的無償服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務(wù)項(xiàng)目都具有經(jīng)營性，這里所講的經(jīng)營性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時(shí)也面向社會，包括： ⑴開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ⑵辦 收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場 ⑶養(yǎng)花種苗出售 ⑷利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ⑸開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動 ⑹從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等 ⑺其他多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 為積極推動和配合我國物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，我國自 95 年以來在 全國范圍內(nèi)開展“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”考 評驗(yàn)收工作，此舉措對推動建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平，發(fā)揮了重要作用。其中全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和評分細(xì)則如下： 序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則 一 基礎(chǔ)管理 32 按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用 1