【正文】 小戶型物業(yè)管理分析報告 （ 20xx 年 7 月） 目 錄 第一部分 物業(yè)管理的定義與內容…………………………………… 3 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則…………… 7 第三部分 物業(yè)管理和小戶型項目營銷…………………………… 14 第四部分 深圳典型小戶型樓盤項目物業(yè)管理…………………… 19 第五部分 結論……………………………………………………… 26 第一部分 物業(yè)管理的定義與內容 一、 物業(yè)管理釋義 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management，相應地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 廣義的物業(yè)管理 是指在物業(yè)的壽命周期內，為發(fā)揮物業(yè)的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業(yè)實施全過程的管理，并為物業(yè)所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業(yè)管理的范疇相當大，它涉及到物業(yè)全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業(yè)的開發(fā)建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式 的服務。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機構，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進行管理和服務。狹義的物業(yè)管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、公用設施、道路養(yǎng)護統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，并向住用人提供多方面的經營服務。 從以上概念的比較可見，廣義物業(yè)管理與狹義物業(yè)管理的區(qū)別，在于其管理范圍的大小不同。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產生到壽命終止的全部過程。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機構 內，其內部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。而狹義的物業(yè)管理，則多體現(xiàn)在物業(yè)建成并投入市場后，專業(yè)的物業(yè)管 理企業(yè)接受業(yè)主或用戶的委托，而進行的物業(yè)使用期的管理與服務。我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，物業(yè)管理的市場體系正在建立中，目前開展的物業(yè)管理，多屬于狹義的物業(yè)管理。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。 二、物業(yè)管理的主要內容 關于物業(yè)管理的內容及項目說起來就比較復雜，畢竟我國的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內容還在不斷充實，隨著人們對物業(yè)管理認識的不斷深 入而逐漸擴大。但就物業(yè)管理費所包含的內容和項目而言，按服務性質和提供服務的方式，物業(yè)管理的內容可作如下分類。 常規(guī)性的公共服務 常規(guī)性的公共服務是指物業(yè)管理中面向所有業(yè)主、使用人提供的公共性的管理和服務工作，為的是滿足全體業(yè)主、使用人共同的服務需求，內容通常在物業(yè)服務合同中作具體約定，目的是為了保證物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常生活、工作秩序和物業(yè)良好的環(huán)境。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務大致包括以下內容： ⑴房屋管理服務 ⑵房屋裝修管理服務 ⑶物業(yè)共用設施設備管理服務 ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管 理服務 ⑸綠化管理服務 ⑹安全管理服務 ⑺文化、娛樂服務 ⑻其它同時惠及全體業(yè)主、使用人的服務 針對性的專項服務 針對性的專項服務是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項服務。通常是物業(yè)管理單位事先設立服務項目，并公布服務內容與質量、收費標準，業(yè)主、使用人需要某項服務時，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務內容協(xié)商服務質量和收費標準，專項服務的主要內容有： ⑴代辦類服務，如代繳水電費、煤氣費、電話費等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性 服務，如提供室內清掃、維修、裝修等服務等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務 委托性的特約服務 委托性的特約服務是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務。通常是指在物業(yè)服務合同中未約定、在專項服務中未設立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又有該方面需求的服務。特約服務實際上是專項服務的補充和完善，當有較多的業(yè)主和物業(yè)使用人有某種服務需求時，物業(yè)管理企業(yè)可以將此項特約服務納入專項服務。常見的特約服務項目有： ⑴代訂代送牛奶、書報 ⑵送病人就醫(yī)、喂藥、醫(yī)療看護 ⑶代請鐘點工、保姆、家教、家庭護 理員，代做家政服務 ⑷代接代送兒童入托、入園及上、下學等 ⑸代購、代送車、船、機票與物品 ⑹代洗車輛 ⑺代住戶設計小花園，綠化陽臺，更換花卉盆景等 ⑻代辦各類商務及業(yè)主、使用人委托的其他服務項目 經營性服務 除了少量的無償服務項目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務項目都具有經營性，這里所講的經營性服務是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經營服務項目，其服務對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時也面向社會，包括： ⑴開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ⑵辦 收費農貿市場 ⑶養(yǎng)花種苗出售 ⑷利用區(qū)內空地或道路夜間空閑開辟日夜收費停車場（需得到業(yè)主大會和相關業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ⑸開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務公司、綠化公司、清潔公司等經濟實體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經營活動 ⑹從事房地產經租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等 ⑺其他多種經營服務項目 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則 為積極推動和配合我國物業(yè)管理服務業(yè)的發(fā)展，我國自 95 年以來在 全國范圍內開展“全國物業(yè)管理示范項目”考 評驗收工作，此舉措對推動建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平，發(fā)揮了重要作用。其中全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準和評分細則如下： 序號 標準內容 規(guī)定分值 評分細則 一 基礎管理 32 按規(guī)劃要求建設，住宅及配套設施投入使用 1