【正文】 除了少量的無償服務(wù)項目，物業(yè)管理企業(yè)提供的所有服務(wù)項目都具有經(jīng)營性，這里所講的經(jīng)營性服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)收入來源，推動企業(yè)壯大發(fā)展而積極開展的物業(yè)管理延伸性多種經(jīng)營服務(wù)項目，其服務(wù)對象不僅包括物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、使用人，同時也面向社會，包括： ⑴開餐飲、理發(fā)美容、洗衣、熨衣店和商店 ⑵辦 收費(fèi)農(nóng)貿(mào)市場 ⑶養(yǎng)花種苗出售 ⑷利用區(qū)內(nèi)空地或道路夜間空閑開辟日夜收費(fèi)停車場（需得到業(yè)主大會和相關(guān)業(yè)主的同意，并依法辦理手續(xù)） ⑸開辦維修公司、裝修裝璜公司、家電、車輛及各類生活用品的維修服務(wù)公司、綠化公司、清潔公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展旅游、健身、商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等經(jīng)營活動 ⑹從事房地產(chǎn)經(jīng)租、信托、中介、咨詢和評估、物業(yè)管理咨詢等 ⑺其他多種經(jīng)營服務(wù)項目 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則 為積極推動和配合我國物業(yè)管理服務(wù)業(yè)的發(fā)展，我國自 95 年以來在 全國范圍內(nèi)開展“全國物業(yè)管理示范項目”考 評驗(yàn)收工作，此舉措對推動建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平，發(fā)揮了重要作用。以住宅小區(qū)的物業(yè)管理為例，常規(guī)性的公共服務(wù)大致包括以下內(nèi)容： ⑴房屋管理服務(wù) ⑵房屋裝修管理服務(wù) ⑶物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù) ⑷環(huán)境清潔衛(wèi)生管 理服務(wù) ⑸綠化管理服務(wù) ⑹安全管理服務(wù) ⑺文化、娛樂服務(wù) ⑻其它同時惠及全體業(yè)主、使用人的服務(wù) 針對性的專項服務(wù) 針對性的專項服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高業(yè)主、使用人的工作和生活條件，提供滿足部分業(yè)主、使用人特殊需要的各項服務(wù)。隨著我國物業(yè)管理業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，廣義范疇的物業(yè)管理也將出現(xiàn)并呈發(fā)展的趨勢。廣義物業(yè)管理涵蓋較寬，包括了物業(yè)的產(chǎn)生到壽命終止的全部過程。如物業(yè)的開發(fā)建設(shè)管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業(yè)使用者的經(jīng)營、生產(chǎn)、居住而提供的多種形式 的服務(wù)。 小戶型物業(yè)管理分析報告 （ 20xx 年 7 月） 目 錄 第一部分 物業(yè)管理的定義與內(nèi)容…………………………………… 3 第二部分 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則…………… 7 第三部分 物業(yè)管理和小戶型項目營銷…………………………… 14 第四部分 深圳典型小戶型樓盤項目物業(yè)管理…………………… 19 第五部分 結(jié)論……………………………………………………… 26 第一部分 物業(yè)管理的定義與內(nèi)容 一、 物業(yè)管理釋義 物業(yè)管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management， Real Estate Management，相應(yīng)地其概念也有多種解釋，目前比較趨于一致的是廣義的物業(yè)管理和狹義的物業(yè)管理兩種概念。 狹義的物業(yè)管理 是指專業(yè)組織或機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主或用戶進(jìn)行管理和服務(wù)。在大多數(shù)的企事業(yè)組織或機(jī)構(gòu) 內(nèi)，其內(nèi)部物業(yè)的管理均體現(xiàn)出這種廣義性的特征。 二、物業(yè)管理的主要內(nèi)容 關(guān)于物業(yè)管理的內(nèi)容及項目說起來就比較復(fù)雜，畢竟我國的物業(yè)管理尚在不斷發(fā)展完善之中，其所涉及的范圍、內(nèi)容還在不斷充實(shí)，隨著人們對物業(yè)管理認(rèn)識的不斷深 入而逐漸擴(kuò)大。通常是物業(yè)管理單位事先設(shè)立服務(wù)項目，并公布服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主、使用人需要某項服務(wù)時，可向物業(yè)管理單位提出需求，雙方按服務(wù)內(nèi)容協(xié)商服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，專項服務(wù)的主要內(nèi)容有： ⑴代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等 ⑵高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等 ⑶一般的便利性 服務(wù)，如提供室內(nèi)清掃、維修、裝修等服務(wù)等 ⑷其它一定比例住戶固定需要的服務(wù) 委托性的特約服務(wù) 委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。其中全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和評分細(xì)則如下： 序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則 一 基礎(chǔ)管理 32 按規(guī)劃要求建設(shè)，住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合 ，不符合 0 己辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合 ，不符合 0 由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合 ，不符合 0 建設(shè)單位在銷售房屋前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合 ，基本符合 ，不符 合 0 在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合 ，基本符合 ，不符合 0 建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合 ，已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣 ，未建立 0 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項公眾制度完善 2 完善 ，基本完善 ，不完善 0 業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé) 2 符合 ，基本符合 ，不符合 0 業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合 同，雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合 ，基本符合 ，不符合 0 物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意 1 符合 ，不符合 0 1小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全 ，主要檢查；物業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣 ；未制定具體的落實(shí)措施扣 ，未制定考核辦法扣 1物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工 統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn) 1人無上崗證書扣 ；著裝及標(biāo)志符合 ，不符合 0 l物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率 2 符合 ，基本符合 0 1物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定 ，未執(zhí)行 0；公開 未公開 0