【正文】 因此，項目檔次定位中高檔，滿足各類客戶不同層次需求。 建筑風(fēng)格： ?訪談得知當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門對傣式風(fēng)格審批容易； ?市場上建筑形式多為傣式風(fēng)格； ?傣式風(fēng)格可以充分體現(xiàn)當(dāng)?shù)孛褡逄厣?，吸引旅游客戶參觀、置業(yè)。 傣式風(fēng)格為項目首選。 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 48 建筑形式 小高層為主，輔以少量多層，小高層 78層電梯洋房、多層 46層疊加洋房。 容積率 產(chǎn)品品質(zhì) 物業(yè)組合高品質(zhì) 多層+ 小高層一般品質(zhì) 多層低品質(zhì) 多層+ 聯(lián)排高品質(zhì) 小高層一般品質(zhì) 多層+ 小高層低品質(zhì) 小高層高品質(zhì) 小高層+ 高層一般品質(zhì) 小高層低品質(zhì) 多層+ 小高層高品質(zhì) 高層（2 0 層以上）一般品質(zhì) 一般高層低品質(zhì) 高層+ 小高層3 . 0 以上不同容積率對應(yīng)建筑形式及產(chǎn)品品質(zhì) ?從滿足項目限高要求來看，小高層及以下符合要求。 ?項目規(guī)劃容積率 ，定位中高端要求項目產(chǎn)品高品質(zhì)，從容積率、建筑形式、建筑品質(zhì)的關(guān)系來看，小高層最為合適； ?從市場上項目建筑形式來看，位于市區(qū)邊緣以別墅和多層住宅為主； ?輔以少量多層疊加洋房，以滿足當(dāng)?shù)丶笆?nèi)高端客戶需求 ?小高層方面，從滿足消防要求、節(jié)省成本角度考慮， 12層以下較為合適；從保證項目品質(zhì)角度考慮，低密度建筑形式（ 78層電梯洋房）滿足高品質(zhì)要求； ?多層建筑形式上，為了保證項目檔次和品質(zhì)，可以考慮疊加形式（ 4層或 6層、不帶電梯） ?為了保證項目整體品質(zhì)，多層與小高層高度盡量互補。 項目名稱 位置 建筑形式正元雨林暢享 曼弄楓片區(qū) 雙拼、花園洋房、疊拼嶺秀映象 旅游度假區(qū)二期南聯(lián)山 別墅濱港國際 勐海路4 號( 潑水廣場旁) 多層合順景苑 景洪市市一中旁 多層江南名苑 景洪市老機場路旁 多層、小高層、高層9 號公館 景洪市江北亮景路 高層、小高層西雙拾貳城 新大橋南側(cè) 高層、小高層冠嘉冠城 勐海路南國帝景旁 別墅、高層中景名城 曼景蘭原水果批發(fā)市場 高層金象盛景 勐泐大道農(nóng)貿(mào)市場內(nèi) 高層花伴里 宣慰大道1 5 6 號 高層、小高層鑫源銀座 勐泐大道西側(cè) 高層、小高層景洪市場上項目建筑形式特點 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 49 戶型建議 （主力戶型） 90平米以下為主力戶型，輔以 90140之間的大戶型滿足高端客戶需求。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400正元雨林暢享嶺秀映象西雙拾貳城濱港國際冠嘉冠城中景名城合順景苑金象盛景花伴里鑫源銀座江南名苑9 號公館景洪市場上產(chǎn)品主力戶型情況 設(shè)計依據(jù) ?從可對比區(qū)域（海南）及案例產(chǎn)品特點及本項目市場定位來看，本項目產(chǎn)品應(yīng)以中小戶型為主； ?從市場上產(chǎn)品戶型情況來看，單身公寓、度假公寓等中小主力戶型面積在 4080平的一居和兩居，居家型戶型多為 100150平的三居； ?市場上單身公寓占有一定比例，且多分布于高層，本項目容積率限制，可設(shè)置部分此類產(chǎn)品與小高層； ?7080平戶型目前市場雖然較少，但隨著外地投資客戶逐步進入，這一戶型需求有所增加； ?本地購買力限制，且大戶型稅率較高，因此本項目適當(dāng)控制大戶型比例 ； ?戶型設(shè)計充分考慮不同類別客戶的不同需求 因此，項目整體主力戶型建議 90平以下戶型，房間與客廳個數(shù)依設(shè)計手法而定。 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 50 戶型建議 （不同客戶情況） 投資客戶主力戶型最小、度假和養(yǎng)老主力戶型適中、自住客戶偏大。 不同購買目的及客戶主力戶型建議： ?旅游度假客戶 5090平 ，略小于海南； 區(qū)域旅游度假潛力尚未完全開發(fā)，客戶需求有限。 ?投資客戶 70平以下 ，略高于海南； 目前投資目的尚不明確，摻有自住成分，面積略大。 ?自住客戶 90140平 ，范圍大于海南； 自住客戶相對較多，需求面積種類較多。 ?養(yǎng)老客戶 7090平 ，范圍小于海南； 養(yǎng)老價值尚未充分挖掘，需求面積相對集中。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150海南本項目海南本項目海南本項目海南本項目旅游度假投資養(yǎng)老自住第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 本項目與海南不同購房目的主力戶型對比 51 0 20 40 60 80 100 120 140 160旅游度假（3 0 % ）投資（3 0 % ）自?。? 0 % ）養(yǎng)老（2 0 % ）戶型配比 120200平戶型比例近 60%， 80100平與 200平以上分別 10%左右。 配比依據(jù)： ?旅游度假、投資、自住、養(yǎng)老客戶比例 3： 3： 2： 2； ?不同客戶類別中各戶型比例滿足其主力戶型標(biāo)準(zhǔn)； ?配置少量 140平以上的大戶型滿足項目高端客戶需求； ?戶型配比范圍 50平以下、 5070平、 7090平、 90140平、 140平以上 不同類別客戶主力戶型范圍 不同類別客戶不同戶型區(qū)間比例 配比建議（套數(shù)比） 客戶類別 戶型范圍 戶型比例 客戶類別 戶型范圍 戶型比例5 0 以下 % 5 0 以下 %5070 % 5070 %7090 % 7090 %90140 % 90140 %1 4 0 以上 % 1 4 0 以上 %5 0 以下 % 5 0 以下5070 % 5070 %7090 % 7090 %90140 % 90140 %1 4 0 以上 1 4 0 以上 %旅游度假（3 0 % ）投資（3 0 % ）養(yǎng)老（2 0 % ）自住（2 0 % ）戶型范圍 戶型比例 50以下 % 5070 % 7090 % 90140 % 140以上 % 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 52 戶型特色 通過躍層、復(fù)式等方式，設(shè)置入戶花園、露臺、飄窗、客廳挑空等方式提高產(chǎn)品性價比、保證戶型居住品質(zhì)。 設(shè)計原則 ?頂層通過躍層、復(fù)式方式，一方面可通過 、贈送露臺方式增加戶型面積，另外可通過復(fù)式客廳挑高提升戶型品質(zhì)，避免平層頂層銷售不暢等問題； ?一層通過躍層方式，贈送入戶花園與二層整售，可以避免當(dāng)?shù)匾粚硬皇軞g迎、價格上不去的問題； ?通過設(shè)置露臺、飄窗等方式贈送面積，可使客戶“購買小面積、使用大戶型”，提升產(chǎn)品性價比。 入戶花園 露臺、陽臺 飄窗 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 53 關(guān)于商業(yè) 商業(yè)價格快速上漲，目前均價突破 10000元 /平米，面積主要集中在 60平米以下。 20222022年商業(yè)銷售情況 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 商業(yè) 2022年 2022年第一季度 2022年第二季度 2022年第三季度 套數(shù) 616 294 160 278 銷售面積（萬平） 套均面積（平米） 123 47 114 75 價格（元 /平米） 4608 6376 7886 10508 項目名稱 套數(shù) 銷售面積 （平米） 套均面積 （平米） 均價 （元 /平米） 花伴里小區(qū) 55 2818 51 8408 版納金沙灘國際商品城 52 3481 67 12421 歌舞傾城 41 705 17 26722 傣江南 12 1260 105 12500 西雙十二城 9 899 100 30492 2022年第三季度典型商業(yè)銷售情況 ?商業(yè)銷售量： 2022年銷售 616套，累計 ，約占住宅銷量的 15%。 ?商業(yè)銷售價格： 2022年商業(yè)價格快速上漲， 9個月時間上漲128%，達到 10508元 /平米。 ?商業(yè)面積： 2022年商業(yè)成交套均面積 123平米，目前市場主流商業(yè)面積偏小，主要集中在60平米以下。 54 關(guān)于商業(yè) 一層住宅底商，分布于項目入口及內(nèi)部主干道路兩側(cè)。 定位原則 ?分布于示范區(qū)入口及小區(qū)主干道路沿線等商業(yè)價值較高的位置； ?示范區(qū)對面有集中商業(yè)用地，因此住宅商業(yè)部分底商較為合適； ?當(dāng)?shù)刈≌咨潭右陨鲜蹆r較低，因此設(shè)置一層較為合適； ?分割方式沿住宅承重墻劃分，戶均面積 2030平。 示范區(qū)商業(yè)分布示意圖 示范區(qū)商業(yè)建設(shè)圖示（花伴里） 項目名稱 位置 商業(yè)售價（元/ 平方米）花伴里 景洪市宣慰大道1 5 6 號 一層13 00 0鑫源銀座 勐泐大道西側(cè) 一層25 00 0/ 二層40 009號 公館 景洪市江北亮景路 一層15 00 0項目商業(yè)部分銷售價格情況 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 55 關(guān)于車位 地上一層架空做車位，可隨二層一起整售；車位比 。 設(shè)計原則 ?市場上項目情況來看，車位比在 ，從有車位配置信息的 4個項目來看，平均水平為 ； ?項目定位中高端，車位比可適當(dāng)增加； ?從建筑形式上看，地上一層架空做停車場，一方面當(dāng)?shù)匾粚幼》夸N售不樂觀，做車位可與二層形成上躍戶型，整售提升戶型品質(zhì)，另外可避免地下車位建筑成本偏高的缺陷。 項目名稱 總戶數(shù) 車位 建筑形式 車位比（車位/ 戶數(shù)）西雙拾貳城 900 700 高層、小高層 冠嘉冠城 1600 550 別墅、高層 金象盛景 200 50 高層 9 號公館 464 200 高層、小高層 平均水平 不同類別客戶不同戶型區(qū)間比例 項目車位建筑形式 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 56 銷售價格 項目開盤初期價格在 25003000元 /平米，隨著主題公園、酒店等配套逐步完善，項目售價應(yīng)達到 3500元 /平米左右。 可比樓盤選取原則： ?選擇正在銷售可反映市場價格的項目 ?選擇和項目產(chǎn)品類型相似的項目 ?所選項目分布于全市各片區(qū)，所得結(jié)果能準(zhǔn)確反映項目真實市場價值 項目打分原則： 根據(jù)項目實地考察結(jié)果綜合打分。 項目定價方法： 采用市場比較法確定項目價格。 綜合市區(qū)在售項目銷售價格及與本項目各方面對比情況，考慮貴公司品牌及產(chǎn)品溢價能力，項目開盤初期價格 25003000元 /平米，未來隨著主題公園、酒店等配套逐步完善，售價應(yīng)該在 3500元 /平米左右。 項目 本項目 正元雨林暢享 西雙拾貳城 冠嘉冠城 花伴里 9號公館 鑫源銀座 因素 權(quán)重 區(qū)位 35% 100% 120% 130% 130% 130% 120% 140% 交通 15% 100% 110% 120% 120% 130% 120% 130% 配套設(shè)施 20% 100% 110% 120% 120% 130% 125% 140% 產(chǎn)品 30% 100% 90% 90% 95% 85% 90% 85% 可比樓盤綜合得分 100% 108% 115% 116% 117% 112% 122% 可比樓盤價格（元 /平米） 2800 3300 3000 2900 2800 3000 可比樓盤參考價格（元 /平米） 2605 2882 2586 2489 2500 2459 可比樓盤權(quán)重 20% 15% 15% 15% 20% 15% 本項目樓盤均價（元 /平米 ) 2583 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 57 開發(fā)順序 由東至西依次開發(fā)，由投資、自住產(chǎn)品逐步過度到旅游、度假等高端產(chǎn)品。 第四部分 項目定位 — 產(chǎn)品定位 三期 地塊開發(fā)順序建議 開發(fā)順序建議： ?一期首推項目入口處地塊，產(chǎn)品形式小高層，面向本地自住客戶與投資客戶。 一方面此地塊對市區(qū)具有相對昭示性，可以發(fā)揮示范功能，另一方面對面集中商業(yè)與地塊地上可以滿足自住客戶商業(yè)需求。 ?三期為最西側(cè)地塊，產(chǎn)品做高端、形式可采用多層或疊加洋房，面向度假、養(yǎng)老客戶。 此地塊可以充分利用山地資源，做景觀產(chǎn)品，另外私密性較好，產(chǎn)品附加值較高。 ?二期可開發(fā)中間部分地塊，產(chǎn)品以小高層為主，部分可考慮多層，面向投資、自住或度假客戶。 此地塊可做前兩地塊的過度產(chǎn)品，臨商業(yè)部分具有較高的居住于投資價值，另一次可做中高端產(chǎn)品。 58