【正文】 第二部分 外部環(huán)境分析 旅游 狀況 西雙版納酒店整體檔次偏低，市場缺口較大（尤其是 5星級高端酒店），一定程度上限制了旅游業(yè)發(fā)展，未來酒店及旅游市場具有較大發(fā)展空間。 數(shù)據(jù)來源：西雙版納旅游局局 酒店名稱 星級標準 客房數(shù)（間） 床位 套 標 單 合計 總數(shù) 金地大酒店 待五 18 288 87 393 523 新傣園酒店 待五 21 49 11 81 130 菩提島度假酒店有限公司 待五 32 8 6 46 54 傣園酒店 四 11 135 20 166 302 觀光酒店 四 5 131 16 152 283 景蘭大酒店有限公司 四 2 123 43 168 291 活發(fā)大酒店有限公司 四 18 132 27 177 312 2022年西雙版納四星級以上酒店列表 ?酒店檔次： 2022年西雙版納擁有四星級以上酒店 7個，還沒有真正意義的五星級酒店。酒店整體檔次不高、設施落后，一定程度上限制了旅游業(yè)的發(fā)展。 類別 西雙版納 三亞 接待過夜游客次數(shù)（萬） 326 637 五星級酒店數(shù)量 3（待評） 10+15（待評） 四星級酒店數(shù)量 4 21 三星級酒店數(shù)量 14 25 星級酒店總數(shù) 41 187 星級酒店客房總數(shù) 4819 29612 星級酒店床位總數(shù) 8862 57210 ?酒店及旅游發(fā)展空間：從西雙版納和三亞整體星級酒店對比來看，西雙版納接待過夜游客總數(shù)差不多為三亞的 1/2，但星級酒店數(shù)量級客房總數(shù)與三亞有較大差距，僅相當于三亞的1/6，目前西雙版納酒店缺口比較大，未來酒店及旅游市場仍有較大發(fā)展空間。 16 第二部分 外部環(huán)境分析 城市 規(guī)劃 景洪規(guī)劃為 6個片區(qū)，本項目位于嘎棟片區(qū)。 本項目 嘎棟片區(qū) 嘎灑片區(qū) 中心城區(qū) 江北片區(qū) 曼弄楓片區(qū) 勐泐故宮片區(qū) 著名旅游城鎮(zhèn)，景洪市區(qū)的衛(wèi)星城，服務于景洪城區(qū)和曼弄楓片區(qū) 景洪市行政、商業(yè)、商務、文化中心 原景洪工業(yè)區(qū)，目前有啤酒廠和木材廠，未來規(guī)劃為商業(yè)、旅游中心 原景洪工業(yè)區(qū)，目前有啤酒廠和木材廠，未來規(guī)劃為商業(yè)、旅游中心 旅游度假風景區(qū)，大佛寺位于片區(qū)內，區(qū)域內部生態(tài)環(huán)境好，宜居性強，未來全市高端項目聚集地。 西雙版納旅游度假區(qū)的二期，以民族文化旅游為特色 17 第二部分 外部環(huán)境分析 小結 西雙版納房地產(chǎn)發(fā)展外部環(huán)境小結 西雙版納是西南乃至全國熱點旅游城市，具備成為全國以及東南亞旅游目的地的條件。 旅游產(chǎn)業(yè)是西雙版納的支柱產(chǎn)業(yè)， 2022年旅游業(yè)收入占 GDP比重高達 %，未來依然有較大增長空間。 西雙版納旅游業(yè)快速發(fā)展，年接待游客人數(shù)突破 700萬人次，相當于本地人口（ 107萬） 7倍。 產(chǎn)業(yè)結構 城市屬性 旅游發(fā)展 GDP、人均可支配收入、人均消費性支出、固定資產(chǎn)投資等指標持續(xù)增長，經(jīng)濟發(fā)展狀況良好。 經(jīng)濟發(fā)展 18 目 錄 第一部分 地塊分析 第二部分 外部環(huán)境分析 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 第四部分 項目定位 19 7 . 6 7 . 21 6 . 01 9 . 11 6 . 65 . 81 2 3 . 41 9 . 23 3 . 005101520252022年 2022年 2022年 2022年 2 0 1 0 年1 9 月2 0020406080100120140房地產(chǎn)開發(fā)投資億元） 增長率（% ）第三部分 房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)開 發(fā)投資 西雙版納房地產(chǎn)還處于啟動期，未來具有較大增長空間， 2022年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快， 2022年 19月份同比增長 33%。 ?房地產(chǎn)發(fā)展階段：西雙版納 2022年人均 GDP12920元，折合不到 2022美元，房地產(chǎn)目前還處于初級階段，未來具有較大增長空間。 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GDP關系國際通用衡量標準 發(fā)展階段 啟動期 發(fā)展期 快速發(fā)展 期 穩(wěn)定發(fā)展 期 人均 GDP （美元） 1000～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求為主 改善需求為主 發(fā)展特征 單純數(shù)量型，發(fā)展較慢 平穩(wěn)發(fā)展 以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重 快速發(fā)展 以質量為主，數(shù)量與質量并重 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 ?房地產(chǎn)開發(fā)投資： 2022年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快， 2022年 19月份完成房地產(chǎn)開發(fā)投資，相比 2022年同期增長 33%。 西雙版納 20222022年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況 數(shù)據(jù)來源：西雙版納統(tǒng)計局 20 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 西雙版納 市場規(guī)模 2022年西雙版納施工面積 247萬平，竣工面積 58萬平，銷售面積 80萬平（其中景洪市 62萬平）。 ?施工面積： 2022以來，房地產(chǎn)施工面積增長較快， 2022年、 2022年分別實現(xiàn)增長69%和 31%。 2022年施工面積 247萬平米。 西雙版納 20222022年房地產(chǎn)施工面積及增長情況 ?竣工面積： 2022以來，房地產(chǎn)竣工面積增長較快，年均增長 50%以上， 2022年房地產(chǎn)竣工面積為 58萬平米 。 房地產(chǎn)數(shù)據(jù) 2022年 2022年 2022年 2022年 19月 房地產(chǎn)開發(fā)投資（億） 16 增長率（ %） 33 房地產(chǎn)施工面積（萬平） 增長率（ %） 房地產(chǎn)竣工面積（萬平） 增長率（ %） 商品房銷售面積（萬平） 增長率（ %） 15 ?銷售面積：自 2022年銷售面積出現(xiàn)大幅上漲后，近兩年商品房銷售面積增長區(qū)域緩和， 2022年銷售面積80萬平米（其中景洪市 62萬平米）， 2022年 19月份實現(xiàn)銷售面積 57萬平米。 ?供求對比（銷竣比）： 2022以來市場整體處于供不應求局面，近兩年供不應求的局面不斷緩解，但依然處于供不應求的局面，2022年銷峻比為 . 21 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 景洪市 市場規(guī)模 2022年景洪市實現(xiàn)銷售 62萬平米，其中住宅 52萬平米，占比 %，戶均面積 106平米。 ?各物業(yè)銷售情況： 2022年景洪市住宅產(chǎn)品銷售 52萬平米（ 4872套），占總體銷量的%，戶均面積 106平米。 2022年景洪市總體銷售情況 ?景洪總體市場規(guī)模： 2022年銷售 5715套，累計 62萬平米，銷售均價為 2532元 /平米。 2022年景洪市 均價（元 /平 ) 銷量（套） 銷售面積（平） 銷售金額（萬元） 一季度 2207 953 107649 23762 二季度 2028 2207 224135 45463 上半年 2086 3160 331784 69226 三季度 2912 1394 155634 45319 四季度 2644 1140 121865 32219 下半年 3023 2561 288338 87179 全年 2532 5715 619298 156806 2022年景洪市 成交套數(shù) 成交面積（平） 成交金額（萬元） 成交均價（元 /平） 辦公用房 3 6092 1540 2528 車庫 192 3522 987 2802 其他 32 10327 9614 9310 商業(yè)用房 616 81398 37504 4608 住宅 4872 517958 107161 2069 2022年景洪市各物業(yè)類型銷售情況 22 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 住宅產(chǎn)品 銷售情況 2022年月均銷售 674套， 67851平米，環(huán)比 2022年出現(xiàn)較大增長，戶均面積略有下降，銷售價格僅微漲 2%，為 2101元 /平米。 ?戶均面積： 2022年 19月份住宅產(chǎn)品戶均面積為 101平米，較 2022年的戶均 106平米有所下降。 2022年景洪市月度銷售情況及月均去化速度 ?月均銷售量： 2022年 19月住宅產(chǎn)品月均銷售 674套， 67851平米，相比 2022年的月均 406套， 43163平米有較大增長，月均套數(shù)增長 66%，月均銷量增長 57%。 類別 20221 20222 20223 20224 20225 20226 20227 20228 20229 2022年 月均數(shù)據(jù) 2022年 月均數(shù)據(jù) 套數(shù) 631 480 545 519 608 860 1147 893 385 406 674 銷售面積 （平米） 69307 37769 41715 52859 56777 85559 113086 110241 43349 43163 67851 銷售金額 （萬元） 12749 8653 9381 12351 14690 23845 20408 17310 8923 8930 14257 銷售價格 （元 /平） 1839 2291 2249 2337 2587 2787 1805 1570 2058 2069 2101 ?銷售價格： 2022年 19月份住宅產(chǎn)品銷售均價為 2101元 /平米，相比 2022年的 2069元 /平米，僅上漲 2%。 23 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 住宅產(chǎn)品 市場容量 根據(jù)景洪市人口結構分析，預計 2022年住宅市場容量在 75萬平米左右。 自住需求 投資需求 （非農(nóng)人口） %（年度增加結婚人口比例） （人均住宅建筑面積） = 首套（婚房驅動） 二次置業(yè)（改善） 外來人口驅動置業(yè) 投資度假需求置業(yè) （非農(nóng)人口） （人均住宅建筑面積增加幅度） = 備注：考慮到本地人均住宅面積達到 ，總體處于較高水平，這一需求會逐步減小。 1828（年均增加外來人口） （人均住宅建筑面積） = 52萬（年均銷售面積） 40%（目前投資需求比例） 20%（預計投資需求增長率） = 當前市場銷量：2022年實現(xiàn)銷售52萬平米 預計增加容量： 住宅市場容量預估： 注：本預測模型中未考慮父母遺留給子女房產(chǎn)，預估數(shù)據(jù)一般略大于市場真是容量。 24 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 住宅產(chǎn)品 產(chǎn)品特點 景洪市住宅主要以多層和高層為主，主流面積區(qū)間是 3060平米的投資度假產(chǎn)品和 90144平米的自住產(chǎn)品。 ?戶型面積：景洪市住宅主流面積段是 3060平米的投資度假產(chǎn)品和 90144平米的自住產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品分建筑形式銷售情況 ?建筑形式：景洪市住宅主要以多層和高層為主，小高層比例較低。 住宅產(chǎn)品分面積段銷售情況 面積段 2022年 2022年 19月 套數(shù) 套比 套數(shù) 套比 30以下 1428 % 1505 % 3060 6090 556 % 851 % 90144 2168 % 2556 % 144以上 720 % 977 % 合計 4872 100% 5889 100% 建筑形式 2022年 2022年 19月 套數(shù) 套比 套數(shù) 套比 低層 256 % 75 % 多層 2390 % 3138 % 小高層 68 % 45 % 高層 2158 % 2631 % 合計 4872 100% 5889 100% 25 第三部分 房地產(chǎn)市場分析 市場 格局 景洪目前在售項目集中在城中心片區(qū)和曼弄楓片區(qū)，本項目所在噶棟片區(qū)整體還處于未開發(fā)狀態(tài)。 嘎棟片區(qū) 江北片區(qū) 曼弄楓片區(qū) 大佛寺