南京中惠創(chuàng)未來項目提報(編輯修改稿)
2025-05-11 00:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 合項目的實際情況，提出項目的核心品牌競爭策略。 寫字樓如何定位？ 賣給誰？ 誰是競爭對手？ 項目輻射力設(shè)定？ 如何定價？ 如何解決競爭問題？ 本地人？市區(qū)人？自用客？ 投資客？大眾？小眾？ 周邊項目？區(qū)域競爭？ 做項目還是做品牌？ 如何突破市場比價關(guān)系？ 交通距離競爭？客戶人群競爭？ 產(chǎn)品競爭？ 問題總結(jié)：本案產(chǎn)品有自身特色，在區(qū)域中是有一定差異性的項目，但如何能突破傳統(tǒng)寫字樓市場去化率不高，區(qū)域客群不足的問題。 寫字樓如何定位？ 客群 挖掘區(qū)域內(nèi)大學(xué)畢業(yè)創(chuàng)業(yè)人群 期望與區(qū)域內(nèi)企業(yè)合作發(fā)展的中小型企業(yè) 配套 服務(wù) 借用區(qū)域內(nèi)配套 增加自身服務(wù)配套項目 項目及周邊環(huán)境等情況，在現(xiàn)階段無法滿足甲級寫字樓定位，從哪里找到突破？ 產(chǎn)品 挑高產(chǎn)品進行合理功能分區(qū) 樣板展示、引導(dǎo) 總結(jié)： 結(jié)合項目及區(qū)域情況，從客群、產(chǎn)品、附加值等方面，對項目的定位提出核心品牌競爭策略。 寫字樓市場突破點 價值取向核心 獨特消費人群：做年輕人的寫字樓 + 獨特產(chǎn)品理念：充滿活力的寫字樓產(chǎn)品 + 獨特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對應(yīng)的新型辦公、生活方式 突破點 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)服務(wù) + 個性 SOHO產(chǎn)品及服務(wù) 項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，區(qū)位市場不成熟，如何解決競爭問題？ 寫字樓形態(tài)定位 SOHO 甲級寫字樓 本案 區(qū)位 一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域 一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達、金融等設(shè)施齊備的成熟 CBD區(qū)域 交通較便捷，商業(yè)配套一般 辦公空間 以精裝小戶型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間 面積可靈活分割，毛坯產(chǎn)品 層高 大部分 ，部分帶有 5米以上挑高 室內(nèi)凈高 挑高 空調(diào)系統(tǒng) 自配或交付時已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng) 國際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在 30立方米 /人 /小時以上 無中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 國內(nèi)知名品牌，候梯時間不超過 1分鐘 國際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米 /臺，候梯時間不超過 30秒 國內(nèi)知名品牌 停車位 一般配有小型地上或地下停車場 每 6090平米出租面積提供 1個機動停車位，并實現(xiàn)智能化高效管理 一般配有小型地上或地下停車場 智能化系統(tǒng) 部分達到 5A級標(biāo)準(zhǔn) 達到 5A級標(biāo)準(zhǔn) 部分達到 5A級標(biāo)準(zhǔn) 衛(wèi)生間 獨立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具 精裝公共衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 生態(tài)空間 一般沒有 有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀 依靠自然生態(tài)環(huán)境空間 高檔商務(wù)配套 無 一般配備多功能廳、會議室 無 生活配套 部分有休閑會所，娛樂中心 一般建有健身中心，休閑咖啡廳等 可依靠小區(qū)內(nèi)會所和后期規(guī)劃配套 經(jīng)過對比分析可以看出，本項目有做 SOHO的產(chǎn)品基礎(chǔ)，但仍需后期品牌策劃提升其產(chǎn)品價值。 寫字樓形態(tài)定位 核心客戶： “高速發(fā)展中小型公司” —— 在市場環(huán)境下自由競爭的，大部分靠腦力勞動來 打拼的創(chuàng)業(yè)型公司 公司規(guī)模： 通常為 20人以下的中小型工作室 工作方式： 主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級刑政關(guān)系，強化經(jīng)濟關(guān)系中的甲方、乙方關(guān)系 行業(yè)分布： 主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開發(fā)、設(shè)計、攝影、 漫畫、音樂等新興行業(yè) （與海通大廈主力客戶群一致） 行業(yè)基礎(chǔ)： 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟的誕生和計算機家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶維系模式及對辦公地點、交通的苛刻要求。 經(jīng)濟實力： 新公司剛起步，資金有限，對購買或租住大型寫字樓住宅的資金和心理準(zhǔn)備均不足。 租住偏好： 他們年輕、充滿活力，喜歡租住中小型公司相對密集的地段，希望購買總價相對較低、月租金較低的 SOHO。 新生活態(tài)度： 公司成員不再將工作當(dāng)作一種養(yǎng)家糊口的手段，而是展現(xiàn)自我的工具；工作不是一種負(fù)擔(dān)，而是帶有娛樂和游戲的性質(zhì)。 寫字樓客群定位 這類企業(yè)最需要的 資源 是： 客戶和高級員工 老板要給客戶展示：他的公司是一個正規(guī)、有實力、有品位的公司； —— 以吸引客戶資源，獲得長足發(fā)展。 老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氛圍。 —— 以使員工死心塌地愛自己的企業(yè)。 內(nèi)部環(huán)境可以對吸引客戶和留住員工起到很強的輔助作用 ? 惟有這樣的企業(yè)才會考慮寫字樓的品位、格調(diào)，而非單純的硬件標(biāo)準(zhǔn)及價格； ? 這種類型的公司在未來將是主流企業(yè)，市場上為他們特制的寫字樓幾乎沒有，所以 供小于求，前景看好。 寫字樓客群定位 邊緣客戶： 投資理財型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資SOHO 考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部分投資客戶數(shù)量預(yù)計較小，這點從同區(qū)域競爭個案的銷售
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