南京中惠創(chuàng)未來(lái)項(xiàng)目提報(bào)(編輯修改稿)
2025-05-11 00:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出項(xiàng)目的核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。 寫(xiě)字樓如何定位？ 賣(mài)給誰(shuí)？ 誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 項(xiàng)目輻射力設(shè)定？ 如何定價(jià)？ 如何解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？ 本地人？市區(qū)人？自用客？ 投資客？大眾？小眾？ 周邊項(xiàng)目？區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)？ 做項(xiàng)目還是做品牌？ 如何突破市場(chǎng)比價(jià)關(guān)系？ 交通距離競(jìng)爭(zhēng)？客戶(hù)人群競(jìng)爭(zhēng)？ 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)？ 問(wèn)題總結(jié)：本案產(chǎn)品有自身特色，在區(qū)域中是有一定差異性的項(xiàng)目，但如何能突破傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)去化率不高，區(qū)域客群不足的問(wèn)題。 寫(xiě)字樓如何定位？ 客群 挖掘區(qū)域內(nèi)大學(xué)畢業(yè)創(chuàng)業(yè)人群 期望與區(qū)域內(nèi)企業(yè)合作發(fā)展的中小型企業(yè) 配套 服務(wù) 借用區(qū)域內(nèi)配套 增加自身服務(wù)配套項(xiàng)目 項(xiàng)目及周邊環(huán)境等情況，在現(xiàn)階段無(wú)法滿(mǎn)足甲級(jí)寫(xiě)字樓定位，從哪里找到突破？ 產(chǎn)品 挑高產(chǎn)品進(jìn)行合理功能分區(qū) 樣板展示、引導(dǎo) 總結(jié)： 結(jié)合項(xiàng)目及區(qū)域情況，從客群、產(chǎn)品、附加值等方面，對(duì)項(xiàng)目的定位提出核心品牌競(jìng)爭(zhēng)策略。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)突破點(diǎn) 價(jià)值取向核心 獨(dú)特消費(fèi)人群：做年輕人的寫(xiě)字樓 + 獨(dú)特產(chǎn)品理念：充滿(mǎn)活力的寫(xiě)字樓產(chǎn)品 + 獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對(duì)應(yīng)的新型辦公、生活方式 突破點(diǎn) 創(chuàng)業(yè)型企業(yè)服務(wù) + 個(gè)性 SOHO產(chǎn)品及服務(wù) 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，區(qū)位市場(chǎng)不成熟，如何解決競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題？ 寫(xiě)字樓形態(tài)定位 SOHO 甲級(jí)寫(xiě)字樓 本案 區(qū)位 一般位于交通便捷、商業(yè)、金融、生活配套完善區(qū)域 一般位于交通便捷、商業(yè)發(fā)達(dá)、金融等設(shè)施齊備的成熟 CBD區(qū)域 交通較便捷，商業(yè)配套一般 辦公空間 以精裝小戶(hù)型為主，部分配備名牌生活電器，面積可自由靈活分割 能提供可靈活分隔適應(yīng)各種變化的辦公空間 面積可靈活分割，毛坯產(chǎn)品 層高 大部分 ，部分帶有 5米以上挑高 室內(nèi)凈高 挑高 空調(diào)系統(tǒng) 自配或交付時(shí)已配，少數(shù)采用中央空調(diào)系統(tǒng) 國(guó)際知名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，新風(fēng)量在 30立方米 /人 /小時(shí)以上 無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng) 電梯 國(guó)內(nèi)知名品牌，候梯時(shí)間不超過(guò) 1分鐘 國(guó)際知名品牌，每部服務(wù)面積小于200平米 /臺(tái)，候梯時(shí)間不超過(guò) 30秒 國(guó)內(nèi)知名品牌 停車(chē)位 一般配有小型地上或地下停車(chē)場(chǎng) 每 6090平米出租面積提供 1個(gè)機(jī)動(dòng)停車(chē)位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理 一般配有小型地上或地下停車(chē)場(chǎng) 智能化系統(tǒng) 部分達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 部分達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 衛(wèi)生間 獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具 精裝公共衛(wèi)生間 公共衛(wèi)生間 生態(tài)空間 一般沒(méi)有 有一些生態(tài)空間布局，以增添寫(xiě)字樓內(nèi)部景觀(guān) 依靠自然生態(tài)環(huán)境空間 高檔商務(wù)配套 無(wú) 一般配備多功能廳、會(huì)議室 無(wú) 生活配套 部分有休閑會(huì)所，娛樂(lè)中心 一般建有健身中心，休閑咖啡廳等 可依靠小區(qū)內(nèi)會(huì)所和后期規(guī)劃配套 經(jīng)過(guò)對(duì)比分析可以看出，本項(xiàng)目有做 SOHO的產(chǎn)品基礎(chǔ)，但仍需后期品牌策劃提升其產(chǎn)品價(jià)值。 寫(xiě)字樓形態(tài)定位 核心客戶(hù)： “高速發(fā)展中小型公司” —— 在市場(chǎng)環(huán)境下自由競(jìng)爭(zhēng)的，大部分靠腦力勞動(dòng)來(lái) 打拼的創(chuàng)業(yè)型公司 公司規(guī)模： 通常為 20人以下的中小型工作室 工作方式： 主要是充當(dāng)乙方，代表一種新的生產(chǎn)關(guān)系，弱化上下級(jí)刑政關(guān)系，強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)關(guān)系中的甲方、乙方關(guān)系 行業(yè)分布： 主要是創(chuàng)意行業(yè)、貿(mào)易、信息咨詢(xún)、網(wǎng)絡(luò)行業(yè)、軟件開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、攝影、 漫畫(huà)、音樂(lè)等新興行業(yè) （與海通大廈主力客戶(hù)群一致） 行業(yè)基礎(chǔ)： 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的誕生和計(jì)算機(jī)家庭化，弱化了傳統(tǒng)的客戶(hù)維系模式及對(duì)辦公地點(diǎn)、交通的苛刻要求。 經(jīng)濟(jì)實(shí)力： 新公司剛起步，資金有限，對(duì)購(gòu)買(mǎi)或租住大型寫(xiě)字樓住宅的資金和心理準(zhǔn)備均不足。 租住偏好： 他們年輕、充滿(mǎn)活力，喜歡租住中小型公司相對(duì)密集的地段，希望購(gòu)買(mǎi)總價(jià)相對(duì)較低、月租金較低的 SOHO。 新生活態(tài)度： 公司成員不再將工作當(dāng)作一種養(yǎng)家糊口的手段，而是展現(xiàn)自我的工具；工作不是一種負(fù)擔(dān)，而是帶有娛樂(lè)和游戲的性質(zhì)。 寫(xiě)字樓客群定位 這類(lèi)企業(yè)最需要的 資源 是： 客戶(hù)和高級(jí)員工 老板要給客戶(hù)展示：他的公司是一個(gè)正規(guī)、有實(shí)力、有品位的公司； —— 以吸引客戶(hù)資源，獲得長(zhǎng)足發(fā)展。 老板要給員工提供：浪漫舒適的工作環(huán)境和文明儒雅的工作氛圍。 —— 以使員工死心塌地愛(ài)自己的企業(yè)。 內(nèi)部環(huán)境可以對(duì)吸引客戶(hù)和留住員工起到很強(qiáng)的輔助作用 ? 惟有這樣的企業(yè)才會(huì)考慮寫(xiě)字樓的品位、格調(diào)，而非單純的硬件標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格； ? 這種類(lèi)型的公司在未來(lái)將是主流企業(yè)，市場(chǎng)上為他們特制的寫(xiě)字樓幾乎沒(méi)有，所以 供小于求，前景看好。 寫(xiě)字樓客群定位 邊緣客戶(hù)： 投資理財(cái)型置業(yè)者，投資住宅的熱情受到抑制之后，正將目光轉(zhuǎn)向投資SOHO 考慮本案屬于非傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)，且交通瓶頸明顯，這部分投資客戶(hù)數(shù)量預(yù)計(jì)較小，這點(diǎn)從同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的銷(xiāo)售
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