【文章內(nèi)容簡介】 44 商品住宅價格 —— 2022年房價運(yùn)行軌跡預(yù)測 ? 從趨勢線看， 2022年末樓價 全年 和 半年 的均線分別約為 8500和 9500元 /m178。， 預(yù)計2022年樓價可能跌穿 07年底的半年價，但在全年均價附近將有支撐。 ? 另外， 2022年將有較大量的限價房上市，一定程度上拉低全市均價水平。 ? 由于市場預(yù)期變得更為理性，預(yù)計全年價格以 8500元 /m178。為中軸，呈 窄幅波動 。 廣州市每月住宅成交均價走勢圖500055006000650070007500800085009000950010000105001100011500120221 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6住宅均價 1 2 天移動平均 ( 住宅均價 )合富輝煌集團(tuán)市場研究部8 5 0 0 中軸45 廣州市洋房市場分析 ? 2022年廣州房地產(chǎn)市場分析 ? 2022年廣州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ? 聚焦廣州東部區(qū)域市場特征 06年樓市回顧暨 07年展望 46 天河區(qū)東部板塊分析 板塊形象： 白領(lǐng)聚居的大型精品社區(qū) ? 地位：廣州“東進(jìn)”中樞，連接羅崗區(qū)、黃埔區(qū)和天河中心區(qū) ? 利好：產(chǎn)業(yè)東進(jìn)；亞運(yùn)主場館；地鐵四、五號線；科韻路－琶洲快速路； 商業(yè)配套逐漸成形 ? 不足：城中村包圍，治安欠佳；居住人口膨脹，交通壓力大；教育醫(yī)療等市 政配套欠缺 ? 買家：呈現(xiàn)多元化，輻射天河區(qū)、黃埔區(qū)及開發(fā)區(qū)，年輕自住型買家居多。 以外來白領(lǐng)、軟件園 /科學(xué)城 /電腦城員工、周邊專業(yè)市場小生意 人、開發(fā)區(qū)公務(wù)員及企業(yè)中層為主 供應(yīng)： 東部住宅供應(yīng)量不斷減少 ? 供貨熱點從天河區(qū)中部、東部轉(zhuǎn)向西南部、北部。 天河?xùn)|部板塊以余貨銷售為主，如恒大名門、駿景花園等盤，供應(yīng)量不斷萎縮。 價格： 主流均價： 850011000元 /M178。（裝修標(biāo)準(zhǔn)： 1000元 /M178?；蛞陨希? 需求： 一手成交持續(xù)活躍； 板塊缺貨導(dǎo)致眾多買家轉(zhuǎn)向二手市場 06年樓市回顧暨 07年展望 47 新塘板塊分析 自碧桂園鳳凰城 、翡翠綠洲、新塘新世界等大盤相繼熱賣，土地供應(yīng)充足的增城已成為廣州地產(chǎn)大鱷云集、 “ 造城運(yùn)動 ” 轉(zhuǎn)移廣州人置業(yè)興趣。 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力戶型（ m2） 價格 (元 /M2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 鳳凰城（美寓） 小高層 7580M178。兩房兩廳 8895M178。三房兩廳 4900 800 翡翠綠州 小高層 90130M178。兩、三房 180200M178。四房 6500 1000 東方名都 高層 80M178。兩房兩廳 100130M178。三房兩廳 140180M178。四房兩廳 300M178。復(fù)式 5500 800 現(xiàn)代城市花園 高層 7881M178。兩房兩廳 100126M178。三房兩廳 1 40160M178。三房兩廳 5000 毛坯 中頤海倫堡 小高層 7580M178。兩房兩廳 90100M178。三房兩廳 57007000 800 06年樓市回顧暨 07年展望 48 科學(xué)城板塊分析 奧體科學(xué)城板塊在售的洋房樓盤分別是保利林語山莊、萬科新里程和保利香雪山。由于該板塊擁有難得的自然資源，開發(fā)產(chǎn)品也主要以別墅、高檔洋房產(chǎn)品為主?？蛻魜碓粗饕歉叨丝蛻羧后w，主要以來自開發(fā)區(qū)、天河的置業(yè)人士居多。 樓盤名稱 物業(yè)類型 主力戶型（ m2） 價格 (元 /m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 保利林語山莊 洋房 95103M178。為主 頂層 170194M178。復(fù)式 8000 1500 萬科新里城 洋房 76M178。兩房兩廳 90M178。三房兩廳 6000（限價房） 600 保利香雪山 洋房 12 15 175M178。 1000012022 1500 06年樓市回顧暨 07年展望 49 黃埔板塊分析 隨著萬科城市花園、金碧世紀(jì)、黃埔花園、黃埔雅苑等大盤已經(jīng)或即將銷售完畢，而目前主要在售項目有貴司的金碧領(lǐng)秀國際和天倫集團(tuán)的金港花園。 樓盤名稱 組團(tuán) 物業(yè)類型 主力戶型（ m2） 價格 (元 /m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元/M2) 天倫東時區(qū)（金港花園） B B2棟、 A1A4棟 洋房 50M178。一房兩廳 7778M178。兩房兩廳 122M178。三房兩廳 127M178。四房兩廳 9500 1200 06年樓市回顧暨 07年展望 50 洋房市場的總結(jié)分析及對本項目的影響 ? 由于受到“ 90/70”的政策影響，下半年類別墅產(chǎn)品將會明顯減少，小戶型產(chǎn)品則會大量投入市場，預(yù)計 2022年全市“ 90/70”產(chǎn)品的面積占比將達(dá)到 50％以上。 ? 2022年將有大量的限價房上市，一定程度上拉低全市整體均價，加上市場預(yù)期變得更理性，預(yù)計 2022年的價格走勢呈窄幅波動。 ? 廣州東部區(qū)域市場的總體供應(yīng)充足，上半年新推的有鳳凰城美寓、保利香雪山和萬科新里程等；價格方面則因板塊離市中心的路程遠(yuǎn)近和板塊成熟度而有所較大差異，如鳳凰城美寓是 4900元 /m2帶 800元 /m2裝修，保利香雪山則是 1000012022元 /m2帶 1500元 /m2裝修。 ? 項目洋房產(chǎn)品將受到周邊的低價盤和限價房追擊，包括鳳凰城美寓、龍光限價房項目、萬科新里程等。 51 廣州東部經(jīng)濟(jì)市場分析 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)分析 06年樓市回顧暨 07年展望 52 東部區(qū)域經(jīng)濟(jì)實力雄厚，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著 ? 天河、蘿崗的 GDP位居三甲 – 從 2022年廣州市各區(qū)的生產(chǎn)總值來看，天河區(qū) 成為全市之首 – 蘿崗區(qū) 是外圍組團(tuán)中經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)區(qū)，其 GDP排全市第三位，其經(jīng)濟(jì)增速僅次于南沙區(qū) – 在兩個縣級市中， 增城 的發(fā)展勢頭明顯好于從化 ? 東部各區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢尤其明顯 – 2022年 蘿崗 和 黃埔 的工業(yè)總產(chǎn)值為居全市前兩位 – 東部三個區(qū) 蘿崗、黃埔、天河 的工業(yè)產(chǎn)值占全市十區(qū)總量的一半 – 增城 工業(yè)產(chǎn)值處于中上游位置 2022 年廣州各區(qū)、縣級市地區(qū)工業(yè)生產(chǎn)總值（億元）05001000150020222500越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化0%20%40%60%80%100%2022年 同比增長2022 年廣州各區(qū)、縣級市地區(qū) G D P （億元）0200400600800100012001400越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化0%10%20%30%40%50%2022年 同比增長數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計局網(wǎng)站 06年樓市回顧暨 07年展望 53 東部區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅速 ? 天河區(qū) 固定資產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)開發(fā)投資額均是全市最高 ? 蘿崗區(qū) 房地產(chǎn)市場起步較晚，但由于其市場價值得到廣泛認(rèn)同，政府重點建設(shè)，房地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)高于其他各區(qū)，高達(dá) 129％，正值房地產(chǎn)開發(fā)熱潮時期 ? 增城市 無論是投資總量還是增速都達(dá)到比較理想的水平，發(fā)展空間廣闊 ? 受到宏觀調(diào)控影響和市區(qū)開發(fā)用地減少，各區(qū)住宅施工面積普遍同比下降，僅 增城市 住宅開發(fā)依舊保持高增長率，顯示住宅市場的需求快速增長 2022 年廣州各區(qū)、縣級市房地產(chǎn)投資情況（億元）050100150200250300越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化房地產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資2022 年廣州市各區(qū)、縣級市住宅施工面積（萬ｍ 2 ）0100200300400500600700越秀 荔灣 海珠 天河 白云 黃埔 番禺 花都 南沙 蘿崗 增城 從化 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%施工面積 同比增長數(shù)據(jù)來源：廣州市統(tǒng)計局網(wǎng)站 06年樓市回顧暨 07年展望 54 東部戰(zhàn)略規(guī)劃以蘿崗＋增城雙核發(fā)展 東部副中心 ：依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和人才為支撐的自主創(chuàng)新中心，重要的制造業(yè)基地，市級綜合性服務(wù)中心。 增城副中心 ：新型加工制造業(yè)基地、生態(tài)旅游休閑區(qū)、都市農(nóng)業(yè)基地。 主中心 花都副中心 從化副中心 南沙副中心 番禺副中心 東部副中心 增城副中心 人口與用地規(guī)模 時序 人口（萬人） 用地（ Km2） 蘿崗新城 近期（ 2022） 10 中期（ 2020） 30 新塘新城 近期（ 2022） 41 中期（ 2020） 55 52 ? 東部片區(qū)由十一五規(guī)劃的一個核心蘿崗成為現(xiàn)在的 “雙核協(xié)同發(fā)展” ? “東進(jìn)”戰(zhàn)略 ——延伸拓展，建構(gòu)核心。 延伸東進(jìn)軸至荔城、石灘一帶 ，進(jìn)一步促進(jìn)東部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，并吸引人口的集聚。 加強(qiáng)與周邊聯(lián)系，完善居住、生活服務(wù)功能，形成一體化區(qū)域。 增城積極配合廣州東進(jìn)發(fā)展戰(zhàn)略，吸納中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)外遷； ? 兩個發(fā)展極核開發(fā)規(guī)劃 東部通過新規(guī)劃的“雙核”協(xié)同帶動作用，形成功能互補(bǔ)生產(chǎn)協(xié)同基礎(chǔ)設(shè)施共享的一體化區(qū)域，吸納產(chǎn)業(yè)、人口，房地產(chǎn)發(fā)展迎來契機(jī) 資料來源： 《 廣州 2020城市總體發(fā)展戰(zhàn)略 》 06年樓市回顧暨 07年展望 55 東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸以蘿崗新城、新塘新城為核心 ? 東部產(chǎn)業(yè)組團(tuán)布局 – 繞東部先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，形成以產(chǎn)品研發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新為特色的生產(chǎn)服務(wù)次中心； – 打通增城與東莞的聯(lián)系 ，制造一個南向的陸路出口，加強(qiáng)與東莞主城區(qū)的服務(wù)功能互補(bǔ) ? 東部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸以蘿崗新城、新塘新城的建設(shè)為主要帶動 – 蘿崗新城： 華南現(xiàn)代制造業(yè)與高新科技產(chǎn)業(yè)基地、創(chuàng)新基地，保稅加工與現(xiàn)代物流中心 – 新塘新城： 大力發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)和外向型經(jīng)濟(jì)，重點發(fā)展“汽車、摩托車及其零配件制造業(yè)、牛仔休閑服裝”三大支柱產(chǎn)業(yè)。 區(qū)域聯(lián)動帶 東部分區(qū)： 發(fā)展定位：重要制造業(yè)基地和創(chuàng)新基地，生態(tài)型物流與加工中心 增城分區(qū)： 發(fā)展定位：新型加工業(yè)制造基地、生態(tài)旅游休閑區(qū) 東部作為廣州市兩大重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶（軸）之一，其戰(zhàn)略地位重要，有很高的增長前景。 資料來源： 《 廣州 2020城市總體發(fā)展戰(zhàn)略 》 06年樓市回顧暨 07年展望 56 廣州開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)實力雄厚，產(chǎn)值居全國開發(fā)區(qū)之首 ? 截至 2022年 2月 1日，廣州開發(fā)區(qū)引進(jìn) 世界 500強(qiáng)企業(yè)投資項目累計已達(dá)100家 ? 廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)發(fā)展迅速， 2022年前三季度，其工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 1768億元， 占全市工業(yè)總產(chǎn)值的 28％ ? 地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入和工業(yè)利潤三項效益指標(biāo) 連續(xù)四年居全國 54個國家級開發(fā)區(qū)之首 ? 2022年廣州開發(fā)區(qū)力爭 18個年產(chǎn)值 10億元以上的重點籌建企業(yè)年內(nèi)建成，進(jìn)一步發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“引擎”作用 近年來廣州開發(fā)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值及其占全市比重（億元）13%14%19% 20%24%25%28%02022400060008000100002022 2022 2022 2022 2022 2022 2 0 0 7 前三季度0%5%10%15%20%25%30%廣州開發(fā)區(qū) 全市 占比區(qū)域 企業(yè)名稱 科學(xué)城 微軟 Intel 甲骨文 IBM 豐田研發(fā) 杜邦 飛利浦 LG DHL 本田出口基地 開發(fā)區(qū) 強(qiáng)生 寶潔 三菱 摩托羅拉 安利 部分 Top500強(qiáng)企業(yè)落 戶開發(fā)區(qū)一覽 廣州開發(fā)區(qū)是廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎之一，區(qū)內(nèi)擁有大量在知名外企工作的中高層管理人員等“高知人士”，是優(yōu)質(zhì)的住房消費(fèi)人群。 06年樓市回顧暨 07年展望 57 增城市主體功能區(qū)規(guī)劃 ? 城市生活圈： – 范圍包括增城市區(qū)以及中新鎮(zhèn)和