【正文】 洋房 22棟 18層高 2448套 總建約 15萬(wàn) m2 聯(lián)排別墅 10聯(lián) 78套 總建約 m2 141248m2/套 雙拼別墅 18套 總建約 2400m2 1 145m2/套 9 區(qū)位 資源 規(guī)模 產(chǎn)品 增城內(nèi) 廣州東部 旅游資源 山水資源 占地 別墅 18層高洋房 以上四點(diǎn)項(xiàng)目的基本參數(shù)決定 —— 山水城的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)源于兩大市場(chǎng)：廣州市中心一小時(shí)車(chē)程內(nèi)的邊郊別墅市場(chǎng)、廣州東部洋房市場(chǎng)。 6 原生態(tài)資源豐富，尤其是項(xiàng)目?jī)?nèi)外的山與水 白水寨 增城不但有 ， 還有白水寨、報(bào)德祠、千年古藤、文化村 … 山水城項(xiàng)目不但有洋房，有別墅， 還有不可復(fù)制的原生山水資源 … 山。 山水城是恒大地產(chǎn)進(jìn)駐增城的首個(gè)項(xiàng)目，也是恒大在廣州東打造的首個(gè)大型山水別墅項(xiàng)目。 上月下旬，我司參與貴司組織的營(yíng)銷(xiāo)體系培訓(xùn)，本案將在此基礎(chǔ)上， 分析項(xiàng)目所面對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合項(xiàng)目特性，分析項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體，找準(zhǔn)項(xiàng)目的定位體系， 從而為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目“十一開(kāi)售即大賣(mài)”的目標(biāo)鋪路。 水。 10 二、市場(chǎng)情況 本章將針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品特性，深入分析廣州市的別墅市場(chǎng)和洋房市場(chǎng)，并分析了解廣州東部的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況。 當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)客戶主要 以歸國(guó)華僑為主 ； ?90年代： 廣州城市中心開(kāi)始東移， 二沙島 成為新市中心頂級(jí)豪宅區(qū)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展富人越來(lái)越多，住二沙島頂級(jí)豪宅的富人層面也更廣，包括 私營(yíng)企業(yè)主、外企高層管理人員 等；另外，作為國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的 南湖板塊 亦因其獨(dú)特的山水資源環(huán)境成為城中富豪的“隱居”之地。 客戶演變 ——由富豪階層拓寬至中產(chǎn)以上 06年樓市回顧暨 07年展望 14 ?70、 80年代： 以市中心的少量 獨(dú)立別墅 為主， 產(chǎn)品較單一且戶型間隔較差 ?90年代： 二沙島、南湖的 獨(dú)立別墅及聯(lián)排別墅 類(lèi)型為主 ?2022年： 多種別墅類(lèi)型 開(kāi)始出現(xiàn)，如多種聯(lián)排別墅、四孖屋、情景洋房、疊加式別墅等 ?2022年： 別墅市場(chǎng)開(kāi)始洗牌， 越來(lái)越多種別墅及類(lèi)別墅產(chǎn)品出現(xiàn) ，產(chǎn)品性?xún)r(jià)比及功能方面不斷創(chuàng)新 產(chǎn)品演變 ——風(fēng)格趨多元化，檔次不斷提升 匯景新城 美林湖 南沙濱海 獨(dú)立別墅已禁止，市場(chǎng)未來(lái)將出現(xiàn)越來(lái)越多的 類(lèi)別墅創(chuàng)新型 產(chǎn)品 06年樓市回顧暨 07年展望 15 空間 板塊 中部 二沙島 南湖 匯景 /奧體 東部 科學(xué)城 廣園東 增城 南部 洛溪 /市橋 /華南板塊 南沙 西部 金沙洲 北部 花都山前大道 從化 發(fā)展格局 ——大廣州別墅市場(chǎng)格局形成 別墅板塊分布 華南板塊 南沙 廣園東 金沙洲 花都 從化 市橋 南湖 科學(xué)城 增城 奧體 二沙島 洛溪 匯景 06年樓市回顧暨 07年展望 16 假日半島 金碧御水 美林湖 天湖峰景 南航碧花園 玖瓏湖 御景半島 逸泉山莊 夏灣拿 源泉 濱江花園 珠江國(guó)際城 南沙奧園 南沙境界 南沙海濱花園 南沙碧桂園 發(fā)展格局 ——在售別墅分布 近郊板塊 （華南板塊） 遠(yuǎn)郊板塊 （南沙板塊） 近郊板塊 （廣園東） 市區(qū)板塊 近郊板塊 （金沙洲板塊） 遠(yuǎn)郊板塊 （花都） 遠(yuǎn)郊板塊 （從化） 頤和高爾夫 托斯卡納 江南世家 新光城市花園 江山帝景 金海岸花園 金沙麗水花園 雍景山莊 金域藍(lán)灣 萬(wàn)科城 保利林語(yǔ)花園 合生帝景山莊 保利香雪山 紅色字體樓盤(pán) —— 在售別墅 藍(lán)色字體樓盤(pán) —— 未推別墅 近郊板塊 （市橋板塊） 鳳凰城 合生湖山國(guó)際 （南湖） （奧體 科學(xué)城） 近 /遠(yuǎn)郊板塊 （增城） 綠野山莊 恒大山水城 金地荔湖城 06年樓市回顧暨 07年展望 17 區(qū)域 特征 市區(qū)板塊 近郊板塊 遠(yuǎn)郊板塊 分布 二沙、南湖、奧體 科學(xué)城、廣園東新塘、華南板塊、市橋板塊、沙灣板塊、金沙洲 花都山前大道、從化、南沙、增城中新 資源 具有一定的自然資源，生活配套比較成熟 山水自然景觀資源較豐富，生活配套以?xún)?nèi)部提供為主 擁有豐富的山水自然資源，生態(tài)環(huán)境享有性高 項(xiàng)目規(guī)模 占地 2080萬(wàn)方 廣園東及華南板塊千畝大盤(pán)為主 花都、從化以超大盤(pán)主導(dǎo) 客戶 廣州市區(qū)及港澳臺(tái)的頂級(jí)富豪 廣州市區(qū)及珠三角新興富豪 廣州市及當(dāng)?shù)馗辉Ｖ挟a(chǎn)及新興富豪 定位 頂級(jí) /高檔別墅，自住型 高檔 /中高檔別墅，自?。杉? 中檔為主，個(gè)別中高檔別墅，度假型＋投資 未來(lái)發(fā)展 市中心土地資源稀缺，別墅用地珍貴，可供應(yīng)量極少，二手交易為主 廣州重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域城市化加速，土地供應(yīng)漸少。 政策名稱(chēng) 文號(hào) 相關(guān)內(nèi)容 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 國(guó)辦發(fā) 〔 2022〕37號(hào) 保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。 《〈 禁止用地項(xiàng)目目錄（ 2022年本） 〉 的通知 》 國(guó)土資發(fā) 〔 2022〕296號(hào) 禁止用地項(xiàng)目目錄 …… 別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 …… 樓盤(pán)名稱(chēng) 新政前均價(jià) 新政后均價(jià) 萬(wàn)科城 22022 22022 帝景山莊 35000 35000 鳳凰城 1500017000 1300015000 江山帝景 28000 28000 碧桂園假日半島 1300014000 1100014000 南沙濱海 獨(dú)立 17000 疊拼 9500 獨(dú)立 17000 疊拼 9500 南沙奧園 11000 10000 別墅類(lèi)產(chǎn)品： 稀缺性＋資源性＋舒適性＝投資增值，價(jià)格看漲。 位置 樓盤(pán)名稱(chēng) 總占地 別墅類(lèi)型 產(chǎn)品面積（ M2） 華南板塊 新光城市花園 500畝 獨(dú)立 \聯(lián)排 350790 鐘村板塊 招商 ? 別墅競(jìng)爭(zhēng)將從單一的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入 品牌實(shí)力、環(huán)境資源、產(chǎn)品質(zhì)素、客戶資源、服務(wù)管理與文化內(nèi)涵 兼容的多元化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。 ? 環(huán)境景觀： 原生態(tài)自然山水資源豐富 ? 市政利好： – 多條快速道路在建 – 新塘產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速 – 輕鐵規(guī)劃 ? 發(fā)展商： 碧桂園、金地、合生等品牌發(fā)展商 ? 項(xiàng)目規(guī)模： 鳳凰城、荔湖城、翡翠綠洲幾千畝大盤(pán)主導(dǎo) ? 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代或歐式，品質(zhì)及檔次差異大 ? 別墅產(chǎn)品： 聯(lián)排別墅 170550平方米 ? 售價(jià)： 850015000元 /平方米 ? 客戶： 以新塘、市區(qū)的小企業(yè)主客戶為主，周邊區(qū)域（天河、開(kāi)發(fā)區(qū)、黃埔）收入較高的中產(chǎn)為輔。 ? 項(xiàng)目定位： “森林 戶型 推貨時(shí)間 建筑面積 (m2) 單價(jià) (元/m2) 總價(jià) 獨(dú)立別墅 （桐林人家） 185－ 374為主 12022 303448萬(wàn) 聯(lián)排別墅 （芳鄰） 286292 10000 286292萬(wàn) 雙拼別墅 （泊林） 214537 1300016000 312790萬(wàn) 聯(lián)體別墅 （泊林） 175198 8600 149200萬(wàn) 06年樓市回顧暨 07年展望 30 鳳凰城 06年樓市回顧暨 07年展望 31 金地荔湖城 ? 地理位置： 增城 新塘永和新新公路（廣園東路中新出口向北拐入新新公路） ? 發(fā)展商： 金地集團(tuán) ? 規(guī)模： 占地 3812畝，容積率約為 1 ? 物業(yè)類(lèi)型： 別墅、洋房 ? 入市時(shí)間： 2022年 3月底 ? 風(fēng)格特點(diǎn)： 運(yùn)用“新城市主義”，注重產(chǎn)品創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品類(lèi)型 ? 項(xiàng)目定位： 以居住為主，集休閑娛樂(lè)、工作購(gòu)物為一體的復(fù)合型新城市社區(qū)。 ? 開(kāi)發(fā)商： 綠野僑建（馬來(lái)西亞） ? 推出時(shí)間： 預(yù)計(jì) 2022年 5月 ? 推出貨量： 一期現(xiàn)樓發(fā)售 ? 產(chǎn)品： 雙聯(lián)排別墅，面積 345630平方米 06年樓市回顧暨 07年展望 35 綠野山莊 06年樓市回顧暨 07年展望 36 別墅市場(chǎng)總結(jié)分析以及對(duì)本項(xiàng)目的影響 ? 別墅用地稀缺，隨著大廣州別墅市場(chǎng)的格局形成，越來(lái)越多的客戶開(kāi)始在城市外圍購(gòu)置度假型別墅物業(yè)； ? 獨(dú)立別墅已禁止，未來(lái)市場(chǎng)將出現(xiàn)更多的類(lèi)別墅創(chuàng)新型產(chǎn)品； ? 以科學(xué)城、廣園東、新塘、華南板塊、金沙洲等為代表的近郊別墅板塊，山水自然景觀資源都較豐富，而生活配套則以?xún)?nèi)部提供為主；客戶主要面向廣州市區(qū)和珠三角的新興富豪為主； ? 隨著市中心供應(yīng)稀缺、南部進(jìn)入斷貨期、西部新興板塊供應(yīng)不多，東部的科學(xué)城、增城則成為未來(lái)市場(chǎng)別墅的主要供應(yīng)地； ? 本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是綠野山莊、鳳凰城和荔湖城，其次是科學(xué)城板塊，最后是南部、北部的其他邊郊別墅項(xiàng)目； 37 廣州市洋房市場(chǎng)分析 ? 2022年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 2022年廣州房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) ? 聚焦廣州東部區(qū)域市場(chǎng)特征 06年樓市回顧暨 07年展望 38 新增供應(yīng)繼續(xù)減少，為近年低位 ? 2022年以來(lái)，廣州市新增商品住宅供應(yīng)持續(xù) 減少 。 ? 2022年商品住宅市場(chǎng)成交量走勢(shì)較為平穩(wěn)，基本保持在 6075萬(wàn)平方米水平。 近年廣州市商品住宅均價(jià)走勢(shì)（元/ m 2 ）63158599511440183888422241430100020223000400050006000700080009000100002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部06年樓市回顧暨 07年展望 40 全市各區(qū)住宅均價(jià)普遍上漲 ? 2022年廣州全市各區(qū)住宅成交均價(jià)上漲明顯，其中天河、越秀和海珠區(qū)的全年均價(jià)超過(guò) 1萬(wàn)元 /平方米 ? 外圍區(qū)域均價(jià)上升幅度更加明顯，都超過(guò)了 42%的高水平。 – 預(yù)計(jì) 2022年，隨著“ 90/70‖政策的逐步落實(shí)，市場(chǎng)供應(yīng)面積占比將上升至 50%； – 產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢(shì)更為明顯。 ? 由于市場(chǎng)預(yù)期變得更為理性，預(yù)計(jì)全年價(jià)格以 8500元 /m178。 天河?xùn)|部板塊以余貨銷(xiāo)售為主，如恒大名門(mén)、駿景花園等盤(pán)，供應(yīng)量不斷萎縮。 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 主力戶型（ m2） 價(jià)格 (元 /M2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 鳳凰城（美寓） 小高層 7580M178。四房 6500 1000 東方名都 高層 80M178。復(fù)式 5500 800 現(xiàn)代城市花園 高層 7881M178。兩房?jī)蓮d 90100M178。 樓盤(pán)名稱(chēng) 物業(yè)類(lèi)型 主力戶型（ m2） 價(jià)格 (元 /m2) 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /m2) 保利林語(yǔ)山莊 洋房 95103M178。三房?jī)蓮d 6000（限價(jià)房） 600 保利香雪山 洋房 12 15 175M178。兩房?jī)蓮d 122M178。 ? 廣州東部區(qū)域市場(chǎng)的總體供應(yīng)充足，上半年新推的有鳳凰城美寓、保利香雪山和萬(wàn)科新里程等；價(jià)格方面則因板塊離市中心的路程遠(yuǎn)近和板塊成熟度而有所較大差異，如鳳凰城美寓是 4900元 /m2帶 800元 /m2裝修，保利香雪山則是 1000012022元 /m2帶 1500元 /m2裝修。 主中心 花都副中心 從化副中心 南沙副中心 番禺副中心 東部副中心 增城副中心 人口與用地規(guī)模 時(shí)序 人口（萬(wàn)人） 用地（ Km2） 蘿崗新城 近期（ 2022） 10 中期（ 2020） 30 新塘新城 近期（ 2022） 41 中期（ 2020） 55 52 ? 東部片區(qū)由十一五規(guī)劃的一個(gè)核心蘿崗成為現(xiàn)在的 “雙核協(xié)同發(fā)展” ? “東進(jìn)”戰(zhàn)略 ——延伸拓展，建構(gòu)核心。 區(qū)域聯(lián)動(dòng)帶 東部分區(qū)： 發(fā)展定位：重要制造業(yè)基地和創(chuàng)新基地，生態(tài)型物流與加工中心 增城分區(qū)： 發(fā)展定位：新型加工業(yè)制造基地、生態(tài)旅游休閑區(qū) 東部作為廣州市兩大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶（軸）之一，其戰(zhàn)略地位重要，有很高的增長(zhǎng)前景。 資料來(lái)源：增城市政府網(wǎng)站“主體 功能區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)專(zhuān)題 ” 06年樓市回顧暨 07年展望 58 增城市工業(yè)