20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師知識(shí)點(diǎn)總結(jié)房地產(chǎn)基本制度與政策筆記(編輯修改稿)
2024-12-01 12:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 停止住房實(shí)物分配后，職工購(gòu)房資金來源主要有：職工工資，住房公積金，個(gè)人住房貸款，以及有的地方由財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化的住房補(bǔ)貼等。 房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為 60 平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在 4 倍以上，且財(cái)政、單位原有住房建設(shè)資金可轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼的地區(qū)，可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。 二、 現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策（考點(diǎn)、重點(diǎn)） 2020 年，“十二五”規(guī)劃綱要提出“堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加快完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居”。 構(gòu)建“以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”。 （一）住房供應(yīng)政策 商品性住房通過市場(chǎng)化途徑建設(shè)，可在市場(chǎng)上自由交易，主要面向中等收入以上家庭，實(shí)行社會(huì)化生產(chǎn)、市場(chǎng)化供應(yīng)。國(guó)家綜合運(yùn)用規(guī)劃、土地、稅收、信貸等手段，引導(dǎo)商品住房建 設(shè)與消費(fèi)，努力實(shí)現(xiàn)總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定。 保障性住房等享受政策支持的住房：包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚改安置住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集。實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免，以低租金出租。廉租住房單套建筑面積控制在 50 平方米以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。 【例題】我國(guó)廉租住房的房源包括（ ）。 11 【答案】 ABCD 【解析】廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集。參見教材 P9。 廉租住房保障資金來源： 一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。 二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。 三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。 四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。 【 2020 年真題】 廉租住房保障資金的來源有（ ）。 【答案】 ACD 【解析】參見教材 P9。 對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 【 2020 年真題】廉價(jià)住房保障資金的來源有（ ）等。 12 【答案】 ABCD 【解析】記清五類來源。參見教材 P9。 經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行 土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭 。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在 60 平方米左右；購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房滿 5 年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價(jià)款；政府優(yōu)先回購(gòu)。 【 2020 年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。（ ） 【答案】√ 【解析】土地以劃撥方式供應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的重要原因之一。參見教材P9。 【 2020 年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。（ ） 【答案】√ 【解析】經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。參見教材 P9。 【例題】 經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在（ ）左右。 平方米 平方米 平方米 平方米 【答案】 C 【解析】經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在 60 平方米左右。參見教材 P9。 棚改安置住房 供應(yīng)對(duì)象是 居住在棚戶區(qū)的居民 ，其中多為 低收入和中等偏下收入 住房困難家庭。 采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等多渠道籌集資金 。 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 對(duì)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行 免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等優(yōu)惠政策 。 13 公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭。 對(duì)于有條件地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)且在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。 公共租賃房源：新建、改建、收購(gòu)和在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房。 限價(jià)商品住房面向有本地戶籍中等及以下收入住房困難家庭 銷售。通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。主要在房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。 （二） 相關(guān)配套政策 。中央財(cái)政對(duì)中西部地區(qū)廉租房、對(duì)各地公共租賃房及棚戶區(qū)改造住房建設(shè)給予資金支持。對(duì)保障性住房建設(shè)，減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。 。住房消費(fèi)主要包括個(gè)人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款。利率不同。 。商品住房用地采用“招拍掛”方式出讓。保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng)，并優(yōu)先保證。 第三節(jié) 土地制度概述 一、土地所有制 二、土地管理的基本制度 三、城鎮(zhèn)土地使用制度改革 四、現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用制度的基本框架 一、土地所有制 《土地管理法》第二條規(guī) 定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即 全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制 ?！? （一）國(guó)有土地 全民所有制的土地被稱為國(guó)家所有土地，簡(jiǎn)稱國(guó)有土地，其所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由 國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使 ?！? 更多內(nèi)容請(qǐng)與 ： 67460666 索取 【 2020 年真題】國(guó)有土地所有權(quán)由（ ）代表國(guó)家行使。 、縣人民政府 14 、縣人民政府土地行政主管部門 【答案】 A 【解析】國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù) 院代表國(guó)家行使。參見教材 P10。 《憲法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》都明確規(guī)定： 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。 國(guó)有土地的范圍： ①城市市區(qū)的土地； ②農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購(gòu)為國(guó)有的土地； ③國(guó)家依法征收的土地； ④依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； ⑤農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； ⑥因國(guó)家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 《憲法》規(guī)定：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣 或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。 ” 合法取得建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有下列 4 種： ①通過行政劃撥方式取得； ②通過國(guó)家出讓方式取得； ③通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得（如買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式）； ④通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。 依法取得建設(shè)用地使用權(quán)后，建設(shè)用地使用權(quán)人享有 土地占有、使用和收益的權(quán)利 ，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。 但 不得改變土地用途 。如需要改變的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的 地表、地上或者地下分別設(shè)立 。 新設(shè)立 的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取 書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限 。 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及
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