【文章內容簡介】 游購物為一體的現(xiàn)代化商務旅游酒店，為A市標志性建筑。酒店共占地43畝，酒店主樓共14層，東西裙樓35層，擁有總統(tǒng)套房、商務套房、豪華套房、商務房、豪華房及高級房等不同規(guī)格客房間140多（套）；餐飲設施設備齊全，擁有餐位1000多個，2個功能齊全的大型宴會廳，1個大型會議中心，多個豪華包廂及普通包廂，1個可同時容納400人就餐的中餐廳，1個可同時容納200人就餐的中餐廳，1個西餐廳；酒店還擁有完備的會議服務設施，包括2個大型會議中心、3個中型會議室、2個小會議室及1個貴賓廳，大型會議中心可同時容納350人會議，為大型的多功能會議室，配備大屏幕投影、活動舞臺等；酒店還配有桑拿會所、美容美發(fā)、棋牌室、商務中心、健身房及室外網(wǎng)球場、游泳池等，是A市目前規(guī)模最大、檔次最高的接待、住宿、娛樂服務場所。1號樓為酒店門衛(wèi)，改建于2006年，外墻鋁塑板貼面，室內造型天花，地磚地坪，局部改造為中國銀行自動柜員機網(wǎng)點。2號樓為酒店主樓，為鋼混結構，共14層，其中地下一層，為洗衣房、更衣室、員工食堂、員工娛樂中心及倉庫，地上13層，第1層為酒店大堂、西餐廳部、餐飲包廂及一個大型宴會大廳。第2層主體為康樂中心，包括為桑拿中心、足療洗浴、美發(fā)中心、棋牌室、商務中心等，另有部分多功能廳。第3層為會議及餐飲，包括高級豪華包廂、多功能廳、各規(guī)模會議室及一個貴賓廳，第413層為客房部。其中頂層部分為倉庫，另還有配套配電房、物業(yè)房及員工宿舍樓。酒店整個主樓大樓外墻貼面磚，西裙樓圓弧造型，鋼結構玻璃幕墻。酒店大堂入口為玻璃幕墻面，地面及墻身鋪砌磨光花崗巖、大理石，天花板采用特色吊頂，豪華枝形水晶藝術吊燈。西餐廳地面鋪設高級地磚，內墻貼高檔護墻板及藝術貼畫，造型石膏板吊頂。餐廳包廂地面鋪斜紋地毯，內墻貼墻紙，裝飾藝術畫，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，大部分餐廳包廂單獨配備衛(wèi)生間。宴會大廳及多功能會議中心地面鋪地毯，內墻貼墻紙，造型石膏板吊頂，水晶吊燈，配活動舞臺。桑拿會所、棋牌中心包間地面鋪地毯，內墻貼墻紙，大部分單獨配備衛(wèi)生間?？头康孛驿伒靥?，內墻貼墻紙，天花石膏板吊頂。公共部位地面鋪設磨光花崗石，墻身為磨光花崗石、天花板采用特色石膏板吊頂。洗手間地面鋪設防滑地磚、墻身鋪設光面瓷磚、防潮天花吊頂。酒店帶有中央空調系統(tǒng)，24小時熱供水系統(tǒng)，自動噴淋及煙感報警系統(tǒng)及全方位監(jiān)控系統(tǒng)。酒店還配備三部高速客運電梯、一部員工電梯、一部貨運電梯及多處安全樓梯，酒店帶配設室外數(shù)百個停車位。3號樓為員工宿舍及相關單位辦公用房，部分出員工宿舍為內廊式結構，宿舍都為普通粉刷，地磚地坪，室內都帶有淋浴室。4號樓為配電房和物業(yè)辦公室，外墻貼面磚，室內普通粉刷，地磚地坪。2估價對象土地狀況⑴座落：開發(fā)區(qū)**西路18號；⑵土地使用權面積：；⑶宗地形狀：規(guī)則；⑷宗地四至：東至道路，南至**西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。⑸宗地級別：A市商業(yè)用地四級地；⑹宗地內基礎設施完備程度：宗地內達到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”，場地平整“一平”的開發(fā)水平。三、區(qū)位狀況描述與分析估價對象坐落于A市開發(fā)區(qū)**西路18號，估價對象四至情況為：東至道路，南至**西路，西至道路，北至凱旋苑小區(qū)。估價對象所在區(qū)域位于A市開發(fā)區(qū)。A市，地處長江三角洲，緊靠上海、南京等大中城市，與鎮(zhèn)江、常州、揚州、泰州等名城隔江相望。全市由長江市航道以南的雷公島、太平洲、西沙、中心沙四個江島組成。周邊長120公里，全市總面積332平方公里，其中陸地面積228平方公里。，一個開發(fā)區(qū)，總人口30萬。揚中工業(yè)發(fā)達，實力雄厚?，F(xiàn)有機械制造、電氣產品、輕紡服裝、精細化工、電子等30多個行業(yè)，并形成了工程電器、硅橡膠、釬焊材料、精細化工、電子測量測試儀器、復合肥等六大產品基地。全市交通便捷，揚中人民自籌資金建造的橫跨夾江的揚中長江大橋和溝通蘇北的“揚高”汽渡，分別與國家一類開放港口鎮(zhèn)江港、高港以及滬寧高速公路、京滬高速公路、寧通一級公路連接成線，揚中二橋直通蘇錫常。 委估房地產位于位于**西路，為A市市區(qū)和開發(fā)區(qū)交界處，城市基礎設施配套齊全。委估房地產位于A市開發(fā)區(qū)**西路18號，**西路紅線寬度約為40米，**西路連接交通型主干道明珠大道、混合型主干道新?lián)P北路、混合型干道揚子中路等多條主次干道，區(qū)域內路網(wǎng)密度高，主要道路路面為瀝青，道路保養(yǎng)維護較好，總體道路通達狀況優(yōu)。委估房地產位于A市開發(fā)區(qū)**西路18號，樓前不遠處有公交站臺**大酒店站及出租車站臺，有多路公交車在此通過，交通便捷。待估宗地所在區(qū)域距A市汽車站較遠，對外交通狀況較好。估價對象所在區(qū)域供水、排水、供電、通訊、道路交通等基礎設施完善。 委估房地產位于揚中開發(fā)區(qū)與市區(qū)交界處，商業(yè)繁華度較高，周圍以商業(yè)、住宅用地為主，沿街兩側為商鋪，類型包括餐飲、休閑、住宿，經(jīng)營種類齊全；周邊有大型的生活小區(qū)凱旋苑、聚福園等，附近有揚中最大的華潤蘇果超市，客流量大，公共服務設施齊全，有中國建設銀行揚子分理處、中國工商銀行春柳分理處等，商業(yè)繁華程度較高；估價對象所在區(qū)域污染治理較好，基本無水、噪音及大氣污染，區(qū)域環(huán)境較優(yōu)。估價對象所在區(qū)域位于開發(fā)區(qū)，規(guī)劃協(xié)調，區(qū)域景觀較好。三、市場背景描述與分析1城市商業(yè)定位A市城市經(jīng)濟以第二產業(yè)和第三產業(yè)為主，商服業(yè)企業(yè)集中分布于市區(qū)中心地帶，繁華程度較高，經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)及城鎮(zhèn)外圍重點發(fā)展第二產業(yè)。2007年實現(xiàn)地區(qū)生產總值 ，%，人均 。，增長 %。第三產業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，三次產業(yè)比重為 ∶∶。實現(xiàn)社會消費品零售總額 ，%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18241元，增長 %，農民人均純收入9050元，增長 %。年末金融機構存款余額 ，增長 %，居民儲蓄存款 ，增長 %，人均儲蓄存款 28917元，增長 %。全年實現(xiàn)農業(yè)總產值 ，增長 %，糧食總產量 ，比上年增長 %。完成編制全市土地利用總體規(guī)劃及新城區(qū)控制性詳規(guī)、城區(qū)南進概念性規(guī)劃、沿江灘涂利用概念性規(guī)劃等專項規(guī)劃，基本實現(xiàn)城鄉(xiāng)規(guī)劃的全覆蓋。三茅大橋改造、建設河周邊環(huán)境整治、238省道沿線環(huán)境整治、**西路新民段、春柳中路等工程如期竣工。實施文景廣場、建設路南側、江洲南路兩側片區(qū)改造及新行政中心南側片區(qū)建設、汽車客運新站等跨年度工程。泰州長江公路大橋（揚中段）進場道路建設完成，首批拆遷安置全部結束，揚中境內工程開工。成立A市城市管理行政執(zhí)法局，進一步理順管理體制，大力開展城區(qū)市容環(huán)境綜合整治行動，城區(qū)市容市貌明顯改觀。、稅收政策中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《關于加強商業(yè)性房地信貸管理的通知》（銀發(fā)［2007］359號）指出，利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋。商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%，期限不得超過10年，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風險管理相關原則自主確定。按照規(guī)劃，A市隨著“一城兩區(qū)”的不斷推進，以明珠灣“商業(yè)一條街”為中軸，城東東部前進路、揚子東路、江洲路、翠竹路仍為傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。城西**西路西段、中電大道交叉口形成行政中心和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展區(qū)。目前，A市區(qū)仍以“通達商廈”和“揚中商城”形成半徑800m左右的一級商業(yè)中心，商業(yè)街主要分部在江洲東路、江洲西路、前進南路，以服裝業(yè)、零售業(yè)、電器業(yè)等為主。A市民廣場和華潤蘇果形成二級商業(yè)中心，主要以零售業(yè)、超市業(yè)、餐飲業(yè)為特色。同時，隨著外南路新汽車站的開工建設和物流市場的培育和發(fā)展，以新汽車站為中心形成揚中現(xiàn)代服務業(yè)和物流一大亮點。從揚中整體商業(yè)服務業(yè)來看，仍缺乏現(xiàn)代服務業(yè)的理念，沒有特點和特色，結構形式主要為自然形成，商業(yè)規(guī)劃較為滯后。商業(yè)特色僅有港東北路美食一條街、健康路裝潢一條街等。四、最高最佳利用分析房地產估價要以房地產的最高最佳使用為前提。最高最佳使用是指在法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行的前提下，能使估價對象的價值達到最大化的一種最合理使用方式。通常有以下四種使用方式可供選擇：（1）保持現(xiàn)狀利用；認為對現(xiàn)有房地產保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀、繼續(xù)使用為前提進行估價。（2）裝飾裝修改造利用；認為對現(xiàn)有房地產進行裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用最為有利時，應以裝飾裝修改造但不改變用途再予以使用為前提進行估價。（3）改變用途利用；認為改變現(xiàn)有房地產的用途再予以使用最為有利時，應以改變用途再予以使用為前提進行估價。（4）重新開發(fā)利用；認為對現(xiàn)有房地產進行重新開發(fā)再予以使用最為有利時，應以重新開發(fā)再予以使用為前提進行估價。通過對估價對象的考察分析，我們認為估價對象保持現(xiàn)狀利用，即繼續(xù)用作商業(yè)房地產為其最高最佳使用方式。這是因為：，符合法律上許可前提；，物業(yè)內部組合均衡，與外部環(huán)境協(xié)調，符合商業(yè)用房技術標準；，能產生最高經(jīng)濟收益，經(jīng)濟上可行。五、估價方法適用性分析本次對估價對象房地產抵押價值進行評估，所采用的技術路線為：（1）求取完全權利狀況下的估價對象市場價值；（2）估價對象抵押價值＝（1）－估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。本次對房地產抵押價值進行評估，先求取假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。一般而言，房地產估價方法主要有收益法、市場比較法、假設開發(fā)法、基準地價修正法、成本法等。不同的估價方法從不同的角度反映了房地產在一定權利狀態(tài)及一定時點的價值水平，只是各種方法的適用條件、特點、對資料的要求有所不同，需根據(jù)特定的估價目的、估價對象、市場情況等選擇適宜的估價方法。估價對象為集客房、餐飲、娛樂、休閑、旅游購物為一體的現(xiàn)代化商務旅游酒店，周邊區(qū)域基本無類似的轉讓和出租交易案例，因此不適合采用市場比較法。假設開發(fā)法通常用于待開發(fā)土地的估價，而且估價對象為新建酒店，短期改建的可能性不大，因此也不適宜選用假設開發(fā)法評估估價對象的價格。因估價對象屬經(jīng)營收益類房地產，故可采用收益法進行評估。考慮到估價對象處于A市主城區(qū)基準地價覆蓋范圍內，估價師亦已較全面地掌握了A市主城區(qū)房地產開發(fā)的成本構成，故又用成本法進行驗證。所謂收益法指預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，其計算公式為：V 房地產價值a 年純收益 r 資本化率 n 收益年限成本法技術路線：求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。即:房地產價格=土地價格+房產重置價格成新率其中房產重置價格的技術路線為：房產重置價格=前期費用+建安造價＋基礎設施配套費+管理費用＋投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤＋銷售稅費土地價格采用基準地價系數(shù)修正法，具體技術路線：首先分析基準地價評估基準日與本次土地估價基準日間的地價變化情況，對基準地價進行期日修正；然后根據(jù)其地價內涵中開發(fā)程度的差異進行土地開發(fā)程度修正，之后分析待估宗地因素條件與所在區(qū)域因素條件平均狀況的差異，進行區(qū)域因素和個別因素修正；最后進行年期修正和容積率修正得到待估宗地地價。即：地價＝(基準地價K1177。開發(fā)程度修正)K2K3（1177。∑K）式中： K1──期日修正系數(shù)K2──土地使用年限修正系數(shù)K3──容積率修正系數(shù)∑K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和六、估價測算過程（一）成本法 1土地價值：、用途待估宗地位于A市開發(fā)區(qū)**西路18號，證載用途:商業(yè)服務業(yè)用地,評估設定用途商業(yè)服務業(yè)用地。委估宗地屬A市開發(fā)區(qū)**西路18號，根據(jù)《A市市區(qū)商業(yè)用地地價區(qū)段基準地價表》和相關土地定級估價圖件，在基準日2009年1月1日，宗地開發(fā)水平為“六通一平”(宗地外達到通上水、通下水、通訊、通電、通路、通氣 “六通”和宗地紅線內場地平整)條件下，A市新?lián)P路北段**西路區(qū)段011013S區(qū)段價為2650元/ m2。本次評估的待估宗地外達到通上水、通下水、通訊、通電、通路、通氣 “六通”和宗地紅線內達到通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整的“五通一平”的開發(fā)水平。兩者存在評估基準日、土地開發(fā)程度、土地使用年期方面的差異。（K1）根據(jù)江蘇省國土資源廳公布的城市地價動態(tài)監(jiān)測報告，參考《A市市區(qū)2009年第一至四季度定基地價指數(shù)表》，同時結合A市2010年商業(yè)用地土地市場狀況，編制2009年1月1日至估價基準日2010年12月10日的地價指數(shù)表，詳見下表： 表2　地價指數(shù)表（環(huán)比指數(shù)）年份地價指數(shù)100故可確定期日修正系數(shù)K1=以上測算的地價為待估宗地紅線外達到通上水、通下水、通訊、通電、通路、通氣“六通”和場地平整的“一平”開發(fā)水平的地價，而本次評估的待估宗地外達到通上水、通下水、通訊、通電、通路、通氣 “六通”和宗地紅線內達到通路、通電、通上水、通下水、通訊及場地平整的“五通一平”的開發(fā)水平。兩者在開發(fā)水平上存在差異，因此，需要對以上測算的地價進行土地開發(fā)水平差異的修正，內達到通上水、通下水、通訊、通電“五通”開發(fā)水平的平均費用及其利息、利潤安土地面積計如下： （1）通上水費用分攤 （2）通下水費用分攤 （3）通訊費用分攤 （4）通電系統(tǒng)費用分攤 （5）通路費用分攤 合計 根據(jù)《A市土地價格調查》，A市市區(qū)商業(yè)用地四級地宗地地價修正系數(shù)表和商業(yè)用地宗地地價修正系數(shù)說明表見下表：表 A市區(qū)商業(yè)用地四級地地價影響因素指標說明表宗地修正因素指標標準優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離（m）距市級商服中心距離300以內距市級商服中心距離30