上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析-成本管理(編輯修改稿)
2025-07-13 12:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ 6）房產(chǎn)稅一般為年有效毛收益的 12% （ 7）維修費(fèi)一般為重置成本的 2% （ 8）保險費(fèi)一般為重置成本的 % 年有效毛收益減去年總費(fèi)用計(jì)算出各年凈收益 選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率 確定收益年限 將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點(diǎn)累加得到對外出租辦公樓收益價值。 （三）、酒店自營項(xiàng)目收益和成本費(fèi)用測算 自營項(xiàng)目收益測算 自營項(xiàng)目收益主要包括： （ 1）酒店客房出租收益 此項(xiàng)計(jì)算比較簡單，可根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、豪華套房數(shù)量、相應(yīng)價格表、折扣率、年平均出租率，求 得年客房出租收益。 即年客房出租收益 =標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù) 每天標(biāo)準(zhǔn)房報(bào)價 折扣率 平均出租率360 天 +豪華套房數(shù) 每天豪華房報(bào)價 折扣率 平均出租率 360 天 （ 2）酒店商場商品營業(yè)收益 5 可根據(jù)商場每平方米營業(yè)額、商場營業(yè)面積相乘計(jì)算，即 年客房出租收益 =每天每平方米商場平均營業(yè)額商場營業(yè)面積 360 天 （ 3）酒店各種餐飲收益 由于酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會廳、大型海鮮城等，計(jì)算比較復(fù)雜，但由于酒店客房計(jì)算相對簡單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實(shí)際計(jì)算時，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)筆者調(diào) 查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為 。 年餐飲收益 =年客房出租收益 系數(shù) （ 4）酒店其他營業(yè)收益 包括會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等收益，這部分收益涉及項(xiàng)目多，每項(xiàng)數(shù)量小，為了簡化計(jì)算，可根據(jù)酒店主營總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營收益包括酒店客房出租收益、商場商品的營業(yè)收益、各種餐飲收益、對外出租辦公樓收益。即 其他營業(yè)收益 =（酒店客房出租收益 +商場商品的營業(yè)收益 +各種餐飲收益 +對外出租辦公樓收益） 系數(shù) 根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為 。 自營項(xiàng)目 成本費(fèi)用測算 相對于自營收益而言，自營部分成本費(fèi)用測算要復(fù)雜和難以把握，據(jù)調(diào)查，酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下： 年自營部分成本費(fèi)用 =生產(chǎn)成本 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 +各種稅費(fèi) +利潤 （ 1）生產(chǎn)成本 =商場商品進(jìn)貨成本 +餐飲進(jìn)貨成本 +客房周轉(zhuǎn)物品成本 +會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等周轉(zhuǎn)物品成本 +燃料動力費(fèi) +酒店所有人員薪金 6 其中：商場商品進(jìn)貨成本 =商場營業(yè)收益 百分比（一般在 80%左右） 餐飲進(jìn)貨成本 =餐飲營業(yè)收益 百分比（一般在 45%左右） 客房周轉(zhuǎn)物品成本 =客房營業(yè)收益 百分比（一般在 15%
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