上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析-成本管理-在線瀏覽
2024-08-10 12:23本頁面
【正文】 設置火災自動報警系統(tǒng)及自動噴淋滅火系統(tǒng) 保安： 在商場入口、主要通道、客房大廳、電梯轎箱、車庫等設有攝像系統(tǒng) （二）、大廈對外出租寫字樓收益和成本費用測算（第 21層至 25 層）： 對外出租寫字樓由于有租賃協(xié)議且附近類似寫字樓租金容易收集，計算比較簡單，其基本估價計算過程如下： 根據(jù)目前酒店附近類似辦公樓的客觀租金水 平及平均出租率，結(jié)合酒店辦公樓的實際出租情況，計算出對外辦公樓出租年有效毛收益。 各項費用標準為： （ 1）管理費一般為年有效毛收益的 2%3% （ 2）營業(yè)稅為年有效毛收益的 5% 4 （ 3）城市維護建設稅為年有效毛收益的 % （ 4）教育費附加為年有效毛收益的 % （ 5）堤防費附加為年有效毛收益的 % （ 6）房產(chǎn)稅一般為年有效毛收益的 12% （ 7）維修費一般為重置成本的 2% （ 8）保險費一般為重置成本的 % 年有效毛收益減去年總費用計算出各年凈收益 選取適當?shù)馁Y本化率 確定收益年限 將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點累加得到對外出租辦公樓收益價值。 即年客房出租收益 =標準客房數(shù) 每天標準房報價 折扣率 平均出租率360 天 +豪華套房數(shù) 每天豪華房報價 折扣率 平均出租率 360 天 （ 2）酒店商場商品營業(yè)收益 5 可根據(jù)商場每平方米營業(yè)額、商場營業(yè)面積相乘計算，即 年客房出租收益 =每天每平方米商場平均營業(yè)額商場營業(yè)面積 360 天 （ 3）酒店各種餐飲收益 由于酒店有西餐、中餐、風味餐廳、宴會廳、大型海鮮城等，計算比較復雜，但由于酒店客房計算相對簡單，且數(shù)據(jù)較準確，實際計算時，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)筆者調(diào) 查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為 。即 其他營業(yè)收益 =（酒店客房出租收益 +商場商品的營業(yè)收益 +各種餐飲收益 +對外出租辦公樓收益） 系數(shù) 根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為 。其他管理費用項目眾多，涉及金額較小，主要有： ，一般按酒店所有人員薪金 總額的 2%計算 ，一般按酒店年營業(yè)總收益的 %計算 , 一般按酒店營業(yè)總收益的 %計算 ，建筑工程折舊年限按 20 年計算，機電設備折舊年限按10 年計算，辦公運輸設備折舊年限按 5年計算，殘值率取 5% ，一般按酒店建安成本的 %計算 （ 3）財務費用 主要為酒店日常生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金應支付的銀行利息，具體測算應以借款合同為準。 （
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1