【文章內(nèi)容簡介】 混凝土 混凝土用量/建筑面積 ≦ m179。/㎡ 7．如經(jīng)甲方審核的設(shè)計成果的建安成本突破甲方提出的成本指標(biāo)，則按以下原則執(zhí)行： 當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)，且范圍不超過3%的，可不予以調(diào)整。 當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)，且范圍在3%～6%的，乙方在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。 當(dāng)實際成果大于限額指標(biāo)、且范圍大于6%的，乙方除應(yīng)在工程實施前20天內(nèi)完成設(shè)計調(diào)整，調(diào)整內(nèi)容設(shè)計承包方須做經(jīng)濟性分析及評估，設(shè)計調(diào)整后需滿足成本限額指標(biāo)的要求。如最終設(shè)計成果不能滿足限額指標(biāo)的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認(rèn)可。 8．甲方可以約請咨詢公司，按現(xiàn)行國家規(guī)范及計量標(biāo)準(zhǔn)對乙方的施工圖進(jìn)行同模型、同條件的計算復(fù)核。咨詢結(jié)果如不滿意合同條款中的具體限制，乙方應(yīng)無條件對施工圖進(jìn)行優(yōu)化修改。 9．乙方對咨詢公司的計算復(fù)核有異議的，應(yīng)與甲方一起對設(shè)計計算有關(guān)的原始數(shù)據(jù)、重要參數(shù)、計算書進(jìn)行認(rèn)真的研究復(fù)核。共同找出問題的原因，乙方并對相應(yīng)設(shè)計進(jìn)行修改優(yōu)化。 10．直到乙方完成每階段設(shè)計任務(wù)，包括完成對設(shè)計成果的經(jīng)濟評審，甲方通過經(jīng)濟評審認(rèn)為乙方的設(shè)計成果達(dá)到限額設(shè)計及限限額指標(biāo)的要求后，才按每階段的設(shè)計成果付款。 五、甲方設(shè)計過程中的成本管理 (一)、甲方設(shè)計階段成本控制的具體程序是： 專題調(diào)研—設(shè)計任務(wù)書—方案設(shè)計—施工圖任務(wù)書—施工圖設(shè)計—圖紙會審。 （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的）由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，如：土方工程、基礎(chǔ)部位、地下室，主體材料，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。 舉例一：xxx項目的基礎(chǔ)設(shè)計 專題調(diào)研： 項目公司當(dāng)?shù)乜疾欤l(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)情況較好，多采用筏板基礎(chǔ)。 設(shè)計院建議：樁基 經(jīng)兩種方案比較，筏板基礎(chǔ)比樁基基礎(chǔ)節(jié)省10%，且施工方便，最終確定筏板基礎(chǔ)。 比較的關(guān)鍵點：經(jīng)濟、安全、施工方便 一個經(jīng)濟、安全、施工方便的基礎(chǔ)方案是基礎(chǔ)方面成本控制的關(guān)鍵。 (二)設(shè)計管理重點是：提高全員成本意識 （1）部門間密切協(xié)作 （2）明確建筑、結(jié)構(gòu)、景觀工程師職責(zé)加強對設(shè)計公司的管理與協(xié)調(diào) （1）合同管理 （2）項目攻關(guān) （3）做好與設(shè)計人員的溝通 （4）落實獎懲措施 （5）開展設(shè)計公司間的交流與競爭建立管理程序與制度 （1）完善甲方設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （2）堅持設(shè)計全過程優(yōu)化 （3）建立專家會議評審制度 （4）內(nèi)部審核制度化(二)甲方設(shè)計技術(shù)管理重點是： 建筑方案的選擇 設(shè)計前期方案一旦確定，成本大勢也基本確定。結(jié)構(gòu)設(shè)計從方案入手可以對項目總成本進(jìn)行較大優(yōu)化。結(jié)構(gòu)方案的選擇 （1）結(jié)構(gòu)型式的確定 （2）樁基型式的確定結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)的審核結(jié)構(gòu)成本控制的重要環(huán)節(jié)是對技術(shù)指標(biāo)的審核（1）輸入信息的審核 核對電算的基本信息如抗震分類、抗震的重要性類別、場地 類別、設(shè)防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本風(fēng)壓、地面粗糙程度、各類荷載數(shù)值、荷載折減、梁端彎矩調(diào)幅系數(shù)、放大系數(shù)等等是否有誤，有無刻意放大。（2）輸出信息的審核 檢查輸出信息中各項技術(shù)指標(biāo)是否均衡，盡可能接近規(guī)范限值。 細(xì)部做法的控制與審查 對細(xì)部做法的要求及做法控制對造價的影響也非常大。（1）Ⅲ級鋼的應(yīng)用 由于Ⅲ級鋼強度高、延性好可以明顯地降低含鋼量，因此大量的在我司一些成本控制較好的項目中廣泛采用（2）合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件 結(jié)構(gòu)平面及構(gòu)件分類太少含鋼量會上升，但分類太多不利于施工控制。（3）細(xì)部大樣做法的規(guī)范 對設(shè)計高層項目中構(gòu)件的細(xì)部做法，設(shè)計部進(jìn)行了梳理，有利于施工圖的規(guī)范。（4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 由于建筑產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標(biāo)很難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣采用絕對指標(biāo)。含鋼量指標(biāo)不是唯一的經(jīng)濟性指標(biāo)，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。建議在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。成本優(yōu)化與設(shè)計合理周期的確定 結(jié)構(gòu)成本監(jiān)控過程的分階段控制要求設(shè)計周期尤其是擴初、施工圖設(shè)計周期科學(xué)合理。只有這樣，才能有充分的時間進(jìn)行多方案的比較，才能保證設(shè)計成果準(zhǔn)確、安全、經(jīng)濟。房地產(chǎn)的開發(fā)模式應(yīng)該有一個新的改革。(三).甲方設(shè)計管理流程是：一般的設(shè)計程序包括：方案設(shè)計、擴初階段、施工圖階段。由于發(fā)展商最初的定位不明確，導(dǎo)致擺動比較大，很多時候擴初圖和施工圖已經(jīng)出來了，回頭還要改動設(shè)計方案。另外，一邊施工一邊設(shè)計的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實際上導(dǎo)致設(shè)計周期延長。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進(jìn)的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)模化的研發(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗。xx上市公司的產(chǎn)品開發(fā)模式：具體產(chǎn)品注重概念創(chuàng)新，對土地價值的識別和挖掘，規(guī)劃設(shè)計具備超前性，以“物業(yè)管理”為突破點并形成了超前的物業(yè)管理模式，住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合，全程品質(zhì)管理●該上市公司的開發(fā)理念特點：專業(yè)化、細(xì)節(jié)化、注重研發(fā)能力，以人文、城市文脈和產(chǎn)品創(chuàng)新并重，支持品牌提升，開發(fā)檔次屬于具較高性價比的中高社區(qū)。●其總規(guī)特點：1．善于借用城市文脈的元素與成熟生活藍(lán)本的嫁接，形成度身定做的概念規(guī)劃，2．布局以街區(qū)式圍合為主線，注重街道特色的組團設(shè)計，3．設(shè)計以體現(xiàn)親和性，家的感覺和運用城市規(guī)劃手法，突出文化氛圍 ●其建筑產(chǎn)品特點：1．建筑風(fēng)格更多引入現(xiàn)代風(fēng)格的元素，基本也以歐式風(fēng)格為主線，但氛圍較濃、運用歐式風(fēng)情生活基本是強項，2．建筑形態(tài)以多層為主線，小高層為輔不多見，且層數(shù)不高，風(fēng)格以文化生活藍(lán)本為主，3．局部架空層使用較多，宅前花園和退臺方式綠化空間運用較多4．戶型設(shè)計研發(fā)力較強，戶型設(shè)計新穎、創(chuàng)新功能多，5．戶型的觀景性，通透性更強●其園林景觀環(huán)境特點：1．以城市文脈的其它人文景觀作為景觀規(guī)劃的核心，將景觀環(huán)境也賦于文化主題，2．建筑景觀重社區(qū)，情趣街道的建筑景觀與環(huán)境融合，3．廣場景觀分級又匯合，強調(diào)景觀的和諧性，均衡性，參與性，4．景觀環(huán)境強調(diào)的層次，使建筑物從景觀環(huán)境中“生長”出來，5．街區(qū)式圍合，組團景觀空間強調(diào)由組團景觀到庭院的半私密到私密的過渡●客戶服務(wù)管理是該上市公司的品牌核心合理在科學(xué)、準(zhǔn)確的分析基礎(chǔ)上，充分發(fā)掘成本管理空間，在有效的成本前置中，使成本支出能提升客戶價值、帶來經(jīng)濟收益，控制、減少無效成本的發(fā)生。有序通過精細(xì)化的成本管理，用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)提供決策依據(jù)，使可研成本測算、目標(biāo)成本、動態(tài)成本與結(jié)算成本相互印證并大體一致，公司對成本的發(fā)生具有較強的事前控制能力。到位設(shè)計管理部的全員成本意識的推動性很強，是實現(xiàn)公司經(jīng)營計劃的保證者,設(shè)計工作貫穿項目始終，其規(guī)范化運作成為相關(guān)業(yè)務(wù)部門工作的隱形管理者,是項目成本總體控制的先驅(qū)組織者和最終成本效果的責(zé)任者之一。(四).一般房地產(chǎn)公司〔中等開發(fā)規(guī)模的項目公司〕的設(shè)計管理流程 ：設(shè)計概念與模型確定設(shè)計專題研究與會審0、顧問公司全程參與設(shè)計方案自審與修正設(shè)計方案提交設(shè)計方案審驗設(shè)計方案修改設(shè)計方案細(xì)化與確定1施工圖設(shè)計1施工配合1效果評估合同談判、合同簽定設(shè)計人員深入了解項目和當(dāng)?shù)厥袌鲈O(shè)計概念研討與意見征集、甲方規(guī)劃設(shè)計(五).案例分析XX地產(chǎn)公司設(shè)計部日常工作中主要事項及存在問題：1. 公司內(nèi)部部門間工作協(xié)調(diào)1. 辦理前期手續(xù)中的設(shè)計配合前期部/計劃部 ? 人防面積的計算核實 （人防標(biāo)準(zhǔn)的溝通、協(xié)商） ? 消防手續(xù)（審批）中的國家規(guī)范條文等解釋 （設(shè)計院修改） ? 施工圖審圖處/審報表/回復(fù)意見 ? 房產(chǎn)局 可售商品房（住宅、商鋪）面積核定、公攤等 ? 建委 墻改 節(jié)能 遮陽 ? 規(guī)劃局 （規(guī)劃院）各類總圖 方案文本 /及變更 指標(biāo)? 用地紅線及規(guī)劃要點 專家咨詢及審批手續(xù) 領(lǐng)證2. 工程部施工過程中的設(shè)計支撐與協(xié)調(diào)工程部 ? 圖紙交底 會審 及設(shè)計變更 ? 現(xiàn)場測繪 定位放線的核準(zhǔn) ? 設(shè)計院結(jié)構(gòu)等專業(yè)工程師及時到現(xiàn)場解決技術(shù)問題 ? 品質(zhì)監(jiān)控/如景觀、外立面等裝飾用材效果把控 ? 各類綜合專業(yè)管線（網(wǎng)）的施工中技術(shù)配合 ? 工程質(zhì)量 客戶投訴（維修）? 竣工驗收 竣工圖紙3. 成本 合約 物資采購成本部（與專業(yè)咨詢機構(gòu)共同完成）工程量清單和標(biāo)底編制中發(fā)現(xiàn)的圖紙問題及時督促設(shè)計院回復(fù)（補簽、修改等）各類設(shè)計合同的及時簽訂 （合約中費用、標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)度、要求等說明）相關(guān)招標(biāo)文件中技術(shù)參投 （標(biāo)準(zhǔn)、要求等）準(zhǔn)確提供建材設(shè)備選用的標(biāo)準(zhǔn)和圖紙資料工作中扯皮、拖延問題 協(xié)調(diào)4. 營銷 策劃銷售部? 產(chǎn)品建議書—規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（招標(biāo)等） 項目定位 目標(biāo)客戶定位? 銷售資料 銷售合同中的貼圖核準(zhǔn) 交房標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)部分? 銷售代理合同（置業(yè)顧問） 專業(yè)知識培訓(xùn) 產(chǎn)品研討 技術(shù)專家節(jié)點交流如開盤產(chǎn)品解析會? 核準(zhǔn)圖—施工圖—規(guī)劃總圖（正式批復(fù)） 景觀方案的參與銷售買點? 銷售用模型制作中的技術(shù)指導(dǎo)? 樓書 套型圖的設(shè)計把關(guān)? 客戶咨詢中相關(guān)技術(shù)問題的答疑? 從市場需求動態(tài)中提出適時適度的方案/擴初設(shè)計/施工圖變更 （時效性）? 戶型平面圖的深度研究與細(xì)節(jié)把控? 景觀（觀賞、參與）生態(tài)及功能 銷售買賣提煉2. 設(shè)計簽紙問題出現(xiàn)的原因（表—里）1. 質(zhì)量、職責(zé)（工程、設(shè)計）2. 工作界面/流程/制度/人力資源素質(zhì)/合理的設(shè)計周期3. 設(shè)計部的人員 穩(wěn)定性 工作經(jīng)驗 審圖技巧 （工作態(tài)度、責(zé)任心）4. 部門之間的協(xié)調(diào)、配合 （成本/工程/營銷/前期）5. 外部合作單位的圖審/會簽/交底 質(zhì)量（問題） 質(zhì)量 責(zé)任認(rèn)定 獎罰分明 如設(shè)計院/施工單位/監(jiān)理公司/甲方各司其職6. 薪酬（設(shè)計部專業(yè)技術(shù)人員標(biāo)準(zhǔn)較高）/心態(tài)不平衡（工程部專業(yè)技術(shù)人員標(biāo)準(zhǔn)較低）/出現(xiàn)推諉、扯皮現(xiàn)象7. 工作界面問題多，如多部門重復(fù)找設(shè)計院 （多頭—無頭管理）麻煩大8. 審圖時間 泛審/詳審，內(nèi)審/外審不及時9. 設(shè)計變更/統(tǒng)一的管理制度/合同，制度約束/降低風(fēng)險10. 限額設(shè)計/控制好每平米鋼筋/混凝土/ 砌體的含量，門窗交付標(biāo)準(zhǔn)及最合適的窗墻比11. 報批報建/手續(xù) 如：圖審—報告—回復(fù) （一個部門的自始至終的跟蹤）12. 工程設(shè)備/材料的提前預(yù)控、適時提供技術(shù)參投和圖紙 如電梯＃道等標(biāo)準(zhǔn)圖 （合約、工程、營銷）13. 產(chǎn)品研發(fā) 如節(jié)能保溫/防水 外立面用材 產(chǎn)品和部品等深度研究 14. 設(shè)計部經(jīng)理不能光是自己水平 要把部門的員工都調(diào)動起來 發(fā)揮部門員工的積極性 用人—謀事—做好事15. 部門之間，部門內(nèi)部多溝通 觸一發(fā)，動全身；需要集思廣益，一處修改—聯(lián)動各處—口說無憑，簽字存檔16. 穩(wěn)重 沉著 克服隨意性/前期部報建中的反復(fù)性較多，難免發(fā)牢騷、埋怨17. 舊圖—新圖 改簽 設(shè)計流程/設(shè)計改圖—變更/設(shè)計 會審/會簽制18. 設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)/流程 全部參照照搬xxxxx項目有問題—如何創(chuàng)新？ 因地制宜想辦法， 如供暖設(shè)計xxxx項目已錯的，忌照搬 取其精華 去其不足 氣候條件 生活習(xí)慣 (如xxxx項目大規(guī)模管網(wǎng) 各自為政 無人綜合 無供熱地暖等 )缺總圖專業(yè)匯總 —現(xiàn)場會亂 各個擊破—整合專業(yè)公司的壟斷設(shè)計 19. 合約、成本對設(shè)計工作的制約大 角色定位糊涂 是否代表集團利益 合約、成本與集團溝通聯(lián)系 信息的準(zhǔn)確性 20. 設(shè)計成果—報建—消防 前期時間滯后嚴(yán)重 擴初設(shè)計完成后一定要先報消防、人防確認(rèn)方案， 設(shè)計成果—出圖和確認(rèn)晚 前期報建必將更滯后 3. 有序的品質(zhì)控制流程和制度制度化 標(biāo)準(zhǔn)化 系統(tǒng)化1. 設(shè)計質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn) 細(xì)節(jié)上嚴(yán)格把關(guān) 如梁柱的位置、空調(diào)機位的安排、管線走向的布置、每一平方米面積的實際效率2. 開發(fā)產(chǎn)品的參與者素質(zhì)和技術(shù)水平參差不齊 設(shè)計（眼光 見地 經(jīng)驗）/施工（圍標(biāo)、總、分包和違規(guī)操作）/工程監(jiān)理不成熟，責(zé)任心缺失/甲方（責(zé)任 素質(zhì)）/質(zhì)監(jiān)站外部監(jiān)督不力 抽查馬虎4. 設(shè)計問題：趕工期 輕質(zhì)量 各專業(yè)圖紙矛盾多 細(xì)部設(shè)計缺失 圖紙審核關(guān) 多方面、多專業(yè)人員參與 獎罰措施到人頭1. 按照規(guī)范進(jìn)行技術(shù)性審查 另要充分考慮購房者實際居住、使用的功能需要 細(xì)節(jié)處理：特別是結(jié)構(gòu)設(shè)計和平面布置的協(xié)調(diào)性2. 房企：專門的品質(zhì)控制機構(gòu) 套房好各種資源 制定嚴(yán)格統(tǒng)一的系統(tǒng)化質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和管理體系 負(fù)責(zé)設(shè)計、施工、驗收交付、客戶服務(wù)等各環(huán)節(jié)的全面質(zhì)量監(jiān)督、檢查和管理3. 施工過程的質(zhì)量保證 精細(xì)化管理 5. xx公司設(shè)計部1. 現(xiàn)有人員無一人來過xxxxx項目學(xué)習(xí)、考察過2. 兩名員工（水暖、電器專業(yè)） 兩名新員工（建/結(jié)）尚在試用期未轉(zhuǎn)正 人手少 磨合中 最忙的階段缺人手 新人試用期3. 工作量 工作強度/配合