論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度(編輯修改稿)
2025-05-10 01:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，是可以在全國(guó)推廣應(yīng)用并建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)?！ ⒊鞘幸?guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門之間的有效權(quán)力制約，避免了國(guó)土資管理部門在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地改革。由政府兩個(gè)不同部門分別進(jìn)行管理，有競(jìng)爭(zhēng)才有比較，可以為完全實(shí)現(xiàn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度建立基礎(chǔ)?！ ⒎康禺a(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在政府部門當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，有利于為將來統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。缺點(diǎn)是設(shè)立新的行政機(jī)關(guān)與精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)的要求相違背，必然增加人員編制，財(cái)政投入多，到將來統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)時(shí)勢(shì)必困難重重。 ?。ǘ?、完善不動(dòng)產(chǎn)的登記程序 不動(dòng)產(chǎn)登記是一種程序要求很高的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，《物權(quán)法》堅(jiān)持以人為本的立法精神，從便民、利民、為民的理念出發(fā)，確立了科學(xué)合理、方便規(guī)范的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則。如何完善不動(dòng)產(chǎn)登記程序，是物權(quán)法頒布后一個(gè)值得廣乏探討的問題?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的材料。物權(quán)法第十一條對(duì)登記申請(qǐng)材料作了原則性的規(guī)定：要求提交權(quán)屬證明、不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要的資料。綜合現(xiàn)在關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)，申請(qǐng)文件主要有：首先是申請(qǐng)書，申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)說明申請(qǐng)人身份、登記類型、登記原因、標(biāo)的等；申請(qǐng)書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。其次是證明文件，包括身份證明、物權(quán)來源證明、地上附著物證明，取得或變更物權(quán)的合同、契約、批準(zhǔn)文件等；第三是有關(guān)物權(quán)基本情況資料，如面積、界址、結(jié)構(gòu)等；第四是應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證程序的公證書；第五是法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交其它的文件，如授權(quán)委托書、法定代表人證明等。由于目前不動(dòng)產(chǎn)的登記沒有統(tǒng)一制度，所以申請(qǐng)文件也是沒有規(guī)范，格式不一，這有待于制定不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行完善?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)登記審查的方式。物權(quán)法的第十二條對(duì)登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作出了規(guī)定，也是對(duì)審查制度作出了規(guī)定。該條首先規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的形式審查義務(wù)，同時(shí)也賦予了登記機(jī)構(gòu)在必要時(shí)的實(shí)質(zhì)審查權(quán)限，實(shí)質(zhì)上是有限的實(shí)質(zhì)審查主義。[8] 在什么情況下采用形式審查，筆者認(rèn)為，只要申請(qǐng)文件的表達(dá)沒有沖突，并與物權(quán)的真實(shí)性和合法性相互符合，則登記申請(qǐng)就能夠真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，或?qū)τ诮?jīng)過公證的物權(quán)登記申請(qǐng)文件，就可以審查通過登記。誠(chéng)然，該物權(quán)的證明內(nèi)容明顯違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的除外。在什么情況下采用實(shí)質(zhì)審查的方式，就要視具體的情況而定。例如登記機(jī)關(guān)對(duì)登記申請(qǐng)有無管轄權(quán)；申請(qǐng)人或其代理人是否具有完全民事行為能力，主體資格是否適當(dāng)；登記申請(qǐng)的內(nèi)容是否與物權(quán)的變動(dòng)的證明文件的內(nèi)容吻合；登記義務(wù)人的權(quán)利是否與登記簿上的權(quán)利吻合；證明文件的關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性與合法性等。實(shí)質(zhì)審查更能使登記的內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利相一致，排除欺詐現(xiàn)象發(fā)生的可能，也有利于保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感和登記的公示、公信功能。如何規(guī)范審查制度，需要不動(dòng)產(chǎn)登記的法律法規(guī)的指引?！ 。ㄈ⒔y(tǒng)一物權(quán)登記權(quán)屬的證書 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明，是在我國(guó)實(shí)行統(tǒng)一登記制度后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的統(tǒng)一，可以方便權(quán)利人進(jìn)行登記，減輕權(quán)利人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于市場(chǎng)交易的安全和效率。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)由統(tǒng)一的機(jī)關(guān)制作、頒發(fā)，并且具有統(tǒng)一的格式。建議統(tǒng)一稱為“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)證”，證書內(nèi)容可根據(jù)物權(quán)的具體類型進(jìn)行登記。這樣可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動(dòng)產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行?！ 。ㄋ模?、盡快完善預(yù)告登記、異議登記制度?！ ?現(xiàn)在的房屋交易多出現(xiàn)這樣的糾紛：甲預(yù)購(gòu)了一套期房，簽訂了合同并預(yù)付首期款，沒有辦理登記手續(xù)。而開發(fā)商又把這套房賣給乙，并且房屋的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)登記在乙名下。這時(shí)，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對(duì)于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。這個(gè)“一物兩賣”的違法現(xiàn)象在物權(quán)法中已建立了規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，有待在實(shí)踐中完善。 《物權(quán)法》確立了預(yù)告登記、異議登記制度。預(yù)告登記是指為保全一項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記，該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)所要達(dá)到的目的，是將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。這
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1