論物權法的統(tǒng)一登記制度-在線瀏覽
2025-05-31 01:51本頁面
【正文】 物權登記的權屬證書即由登記機關根據(jù)當事人對不動產(chǎn)申請登記的事項而依法核發(fā)的記錄著不動產(chǎn)權利狀態(tài)的證明文件。這些法律依據(jù)不同、效力不同的權屬證書，對權利人的經(jīng)濟負擔加重了，影響了不動產(chǎn)市場的規(guī)范，從而引發(fā)了許多的不動產(chǎn)管理機關相互的利益爭執(zhí)。例如房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進行登記，當事人在辦理房地產(chǎn)的事項中，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導致房地產(chǎn)的權屬不清、出現(xiàn)雙重抵押、“一房二賣”、交易程序復雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴重影響我國經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護公民、法人和其他組織的合法財產(chǎn)權?！ 《?、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構建 《物權法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構辦理。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。但不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度“怎么統(tǒng)一”、“統(tǒng)一的登記機構是什么”，這些問題，法律都沒有明確規(guī)定出來。[4] （一）、統(tǒng)一登記機關的選擇及模式 構建我國物權的統(tǒng)一登記制度，首要的問題的登記機關的確定。[5] 對于登記的性質(zhì)問題。再次，就登記制度而言，預告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應負登記錯誤之賠償責任。由此從立法上明確了我國不動產(chǎn)物權登記行為是一種行政確認行為。有二種主張：登記要件主義和主張對抗主義。綜合《物權法》第十二條的規(guī)定，實際是采取以登記要件主義為原則，以登記對抗主義為例外，并附之以合同的方式變動物權的立法模式。物權法第二十一條第二款已經(jīng)規(guī)定登記機關民事法律責任承擔的方式：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。這說明登記是以不動產(chǎn)物權登記機關、最終以國家的公信力為不動產(chǎn)的交易提供法律基礎的行為。因此，不動產(chǎn)物權登記機關的選擇不僅要符合不動產(chǎn)物權登記的自身特性，還要使當事人因登記錯誤獲得賠償提供保障制度和可行措施。筆者認為，登記機關就要選擇既能實現(xiàn)國家的管理職能的部門，又能實現(xiàn)登記的獨立、公正、公開、權威的和有能力承擔賠償責任的部門作為統(tǒng)一的登記機關。進行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機關的選擇應當結合我國的國情，從現(xiàn)有的行政機關中進行選擇并整合。房屋和土地的權屬登記統(tǒng)一到一個機關，結合現(xiàn)有行政資源，可以考慮建立這樣的登記機關： 將房產(chǎn)管理部門和土地資源管理部門撤并為“房屋土地資源管理局”，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地權屬登記。筆者認為，國家應當學習這個成功經(jīng)驗，協(xié)調(diào)各有關部門，是可以在全國推廣應用并建立統(tǒng)一的登記機關。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時又形成在農(nóng)地征收時的不同政府部門之間的有效權力制約，避免了國土資管理部門在經(jīng)營城市與耕地保護上兩難選擇，有利于國家實施下一步征地改革?！ ⒎康禺a(chǎn)的管理職能與登記機構的職能分離，在政府部門當中設立獨立的房地產(chǎn)登記局。缺點是設立新的行政機關與精簡機構的要求相違背，必然增加人員編制，財政投入多，到將來統(tǒng)一登記機關時勢必困難重重。如何完善不動產(chǎn)登記程序，是物權法頒布后一個值得廣乏探討的問題。物權法第十一條對登記申請材料作了原則性的規(guī)定：要求提交權屬證明、不動產(chǎn)界址、面積等必要的資料。其次是證明文件，包括身份證明、物權來源證明、地上附著物證明，取得或變更物權的合同、契約、批準文件等；第三是有關物權基本情況資料，如面積、界址、結構等；第四是應當經(jīng)過公證程序的公證書；第五是法律規(guī)定的應當提交其它的文件，如授權委托書、法定代表人證明等。 不動產(chǎn)登記審查的方式。該條首先規(guī)定了登記機構的形式審查義務，同時也賦予了登記機構在必要時的實質(zhì)審查權限，實質(zhì)上是有限的實質(zhì)審查主義。誠然，該物權的證明內(nèi)容明顯違背法律強制性規(guī)定的除外。例如登記機關對登記申請有無管轄權；申請人或其代理人是否具有完全民事行為能力，主體資格是否適當；登記申請的內(nèi)容是否與物權的變動的證明文件的內(nèi)容吻合；登記義務人的權利是否與登記簿上的權利吻合；證明文件的關聯(lián)性、真實性與合法性等。如何規(guī)范審查制度，需要不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)的指引。不動產(chǎn)權屬證書的統(tǒng)一，可以方便權利人進行登記，減輕權利人的經(jīng)濟負擔，有利于市場交易的安全和效率。建議統(tǒng)一稱為“不動產(chǎn)物權證”，證書內(nèi)容可根據(jù)物權的具體類型進行登記?！ 。ㄋ模?、盡快完善預告登記、異議登記制度。而開發(fā)商又把這套房賣給乙，并且房屋的產(chǎn)權已經(jīng)登記在乙名下。這個“一物兩賣”的違法現(xiàn)象在物權法中已建立了
公司管理相關推薦
鄂ICP備17016276號-1