論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度-全文預(yù)覽
【正文】 實(shí)際權(quán)利相一致，排除欺詐現(xiàn)象發(fā)生的可能，也有利于保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益、強(qiáng)化登記機(jī)關(guān)的責(zé)任感和登記的公示、公信功能。[8] 在什么情況下采用形式審查，筆者認(rèn)為，只要申請(qǐng)文件的表達(dá)沒(méi)有沖突，并與物權(quán)的真實(shí)性和合法性相互符合，則登記申請(qǐng)就能夠真實(shí)地反映不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，或?qū)τ诮?jīng)過(guò)公證的物權(quán)登記申請(qǐng)文件，就可以審查通過(guò)登記。由于目前不動(dòng)產(chǎn)的登記沒(méi)有統(tǒng)一制度，所以申請(qǐng)文件也是沒(méi)有規(guī)范，格式不一，這有待于制定不動(dòng)產(chǎn)登記法進(jìn)行完善?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)的材料。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，有利于為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。 將城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門，將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門。根據(jù)我國(guó)目前物權(quán)登記的現(xiàn)狀，短期內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)包括城市房地產(chǎn)、農(nóng)村集體土地及村鎮(zhèn)房屋、林地等在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，確實(shí)有相當(dāng)?shù)碾y度。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇應(yīng)綜合登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三個(gè)方面的情況進(jìn)行考慮。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。主張登記要件的認(rèn)為既便于實(shí)行又有利于明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系；主張對(duì)抗要件的認(rèn)為不影響物權(quán)的公示、公信的原則，與社會(huì)現(xiàn)實(shí)生活的相一致，有利于保護(hù)買受人的利益和降低交易成本，鼓勵(lì)交易。 所以，登記制度不僅有平等主體間的私權(quán)關(guān)系，而且還有國(guó)家管理的公權(quán)關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目標(biāo)與國(guó)家目標(biāo)的雙重價(jià)值。對(duì)于由哪個(gè)部門作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，筆者同意孫艷輝的觀點(diǎn)：應(yīng)當(dāng)從登記的性質(zhì)、效力和法律責(zé)任三方面來(lái)考慮?！边@是一條對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度的原則性規(guī)定。 從對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀的分析，現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是有許多弊端的：⑴不利于當(dāng)事人對(duì)物權(quán)事項(xiàng)的登記，不利于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查閱登記信息，不利于提高交易效率；⑵容易造成房地分別抵押和房屋重復(fù)抵押的現(xiàn)象發(fā)生，不利于維護(hù)交易安全；⑶容易出現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)困難，不利于提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率，容易滋生腐敗行為；[2] ⑷不利于機(jī)構(gòu)的精簡(jiǎn)，造成人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)，形成了多頭管理的格局，行政干預(yù)過(guò)多，不利于維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，所以建立完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是非常必要的。當(dāng)前，我國(guó)由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，所核發(fā)的權(quán)屬證書不同：國(guó)土管理機(jī)關(guān)核發(fā)的是土地物權(quán)登記證書，房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的房屋物權(quán)登記證書、林業(yè)管理機(jī)關(guān)核發(fā)的是林權(quán)證書，縣級(jí)人民政府核發(fā)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書等。我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記分為房屋權(quán)屬登記、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、林權(quán)登記等到權(quán)屬登記機(jī)關(guān)，涉及到的登記機(jī)關(guān)有房產(chǎn)管理部門、土地管理部門、林木主管部門、工商行政管理部門以及縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門等。[1] 分析不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀，其存在的主要問(wèn)題有： 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。立法上雖然建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但這一制度究竟是登記生效主義還是登記對(duì)抗主義，法律法規(guī)并未明確：有的不動(dòng)產(chǎn)，如土地、房屋、海域等的登記屬于登記生效主義；有的不動(dòng)產(chǎn)如森林、礦產(chǎn)等的登記屬于登記對(duì)抗主義。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能有效地解決糾紛，定紛止?fàn)?，保持社?huì)和諧穩(wěn)定，所以建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是意義重大而深遠(yuǎn)的。本文的體系分為三大部分，第一部就我國(guó)目前物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從四個(gè)方面進(jìn)行說(shuō)明，揭示存在的弊端，凸顯構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度的必要性。而目前我國(guó)尚未建立物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，故有對(duì)《物權(quán)法》頒布后如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)統(tǒng)一登記制度進(jìn)行研究的必要。[關(guān)鍵詞]： 不動(dòng)產(chǎn) 現(xiàn)狀 登記 制度 構(gòu)建 措施 [正 文]： 于2007年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以14個(gè)條文(第9條至第22條)的篇幅，確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的統(tǒng)一登記制度，為了實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)關(guān)系基本規(guī)則的統(tǒng)一、完善，為不動(dòng)產(chǎn)登記法的制定，提供了整體的框架和結(jié)構(gòu)。根據(jù)登記情況的不同，登記機(jī)關(guān)簽發(fā)不同類型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說(shuō)不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度?！ 〔粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一。物權(quán)登記的權(quán)屬證書即由登記機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的事項(xiàng)而依法核發(fā)的記錄著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)的證明文件。例如房屋和土地分別由房產(chǎn)管理部門和土地管理部門進(jìn)行登記，當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)的事項(xiàng)中，不但增加了房地產(chǎn)交易的辦事環(huán)節(jié)，且直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、出現(xiàn)
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