《房屋登記辦法》論壇異議登記申請四論-全文預(yù)覽
【正文】 錯誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項申請更正登記，但不能對此申請異議登記。這是因為，異議登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權(quán)利為第三人善意取得。因此，只要申請人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯誤，登記機構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。這種做法，既維護了《物權(quán)法》的規(guī)定，又避免了操作上的困難。這些申請材料中并未列入“權(quán)利人不同意更正的證明材料”。往往是真正的權(quán)利人暫時沒有證據(jù)的情況下才去通過異議登記給自己一個緩沖的時間?！倍鴮Φ怯洸敬嬗挟愖h的利害關(guān)系人完全可以在不提出更正登記的情況下，被登記簿記載的權(quán)利人拒絕更正。如果以權(quán)利人不同意更正作為異議登記的前提，無異于要求真正權(quán)利人發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有錯誤時，必須先行向登記簿記載的權(quán)利人提出異議。實踐中，如果登記簿記載的權(quán)利人同意更正，其可以出具書面同意以資證明。故而，要么，將《辦法》第75條第二款后句“辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理”的規(guī)定做廣義解釋，同樣適用于第74條依申請更正登記。而且，《辦法》第74條對依申請更正登記，并未像第75條依職權(quán)更正登記那樣，明確規(guī)定“辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。因此，應(yīng)當(dāng)盡量降低異議登記的門檻。換言之，如果利害關(guān)系人確實發(fā)現(xiàn)了登記存在錯誤，其首先應(yīng)當(dāng)通過更正登記程序來解決登記的錯誤問題，而不必要通過異議登記來提出異議。反對說認(rèn)為，有利害關(guān)系的當(dāng)事人可以直接申請進行異議登記，而無需在進行更正登記而未獲權(quán)利人同意之后再申請異議登記?！ 《?、異議登記的申請材料 (一)關(guān)于權(quán)利人不同意更正 《物權(quán)法》第19條第2款規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。受讓人可以基于善意按照1億元向其主張抵押權(quán)。為了保護自己優(yōu)先受償?shù)姆秶?，抵押?quán)人可以申請異議登記?！ 〉枰赋龅氖牵怯洸居涊d的權(quán)利人可以就權(quán)利狀況中權(quán)利內(nèi)容記載錯誤的情形申請更正登記，如抵押權(quán)人就抵押權(quán)擔(dān)保的主債權(quán)范圍、地役權(quán)人就利用方式或者利用范圍等申請更正?！ ∥覀冋J(rèn)為，從異議登記制度的設(shè)立目的來看，是為了保護真正權(quán)利人的利益。而異議登記的效力在于打破登記簿的公信力，因此，登記簿記載的權(quán)利人不會也沒有必要申請異議登記來否認(rèn)自己的權(quán)利。與更正登記相比，顯然其排除了登記簿記載的權(quán)利人申請異議登記的可能性。關(guān)于異議登記的申請，有以下問題需要進一步探討： 一、申請人 依據(jù)《房屋登記辦法》第76條的規(guī)定，異議登記的申請人是利害關(guān)系人。異議登記的目的在于保護真正權(quán)利人的利益，如果其已經(jīng)是登記簿上記載的權(quán)利人，其房屋權(quán)利已經(jīng)受到了登記公信力的保護?！掇k法》也采用了《物權(quán)法》的表述。即使因真正的權(quán)利人無法提供證明登記錯誤的證據(jù)材料導(dǎo)致登記機構(gòu)不予更正登記，其也完全可以限制自己的處分行為，來避免登記簿公信力損害真正權(quán)利人的利益。在此情況下，如果抵押人在該房屋上設(shè)定了第二順位抵押權(quán)，基于其善意，第二順位抵押權(quán)人就1000萬元之外的抵押物價值享有優(yōu)先受償權(quán)。否則，如果債權(quán)人轉(zhuǎn)讓了主債權(quán)，抵押權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓。后一情形下，登記簿記載的權(quán)利人實際上是就未記載在自己名下的權(quán)利提出異議，也不妨認(rèn)為是利害關(guān)系人。贊成說認(rèn)為，從我國《物權(quán)法》的規(guī)定來看，只有在更正登記沒有獲得同意之后利害關(guān)
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