房屋登記辦法論壇異議登記申請(qǐng)四論(編輯修改稿)
2024-09-05 19:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 法律上缺乏依據(jù)。《物權(quán)法》第19條第2款只是規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記?！倍鴮?duì)登記簿存有異議的利害關(guān)系人完全可以在不提出更正登記的情況下，被登記簿記載的權(quán)利人拒絕更正。如果一律要求更正前置，顯然沒有上位法依據(jù)。而且，異議登記制度設(shè)立的目的就在于給真正的權(quán)利人提供一種臨時(shí)性的救濟(jì)，給予其一段時(shí)間去搜集證據(jù)。如果真正的權(quán)利人證據(jù)十分充分，其一般也沒有必要去申請(qǐng)異議登記。往往是真正的權(quán)利人暫時(shí)沒有證據(jù)的情況下才去通過異議登記給自己一個(gè)緩沖的時(shí)間。按照折中說，即便真正的權(quán)利人沒有證據(jù)，也要先去申請(qǐng)更正登記，在登記機(jī)構(gòu)拒絕其更正登記申請(qǐng)之后才能再申請(qǐng)異議登記，顯然枉費(fèi)其時(shí)間、精力、登記費(fèi)用，而且可能打草驚蛇，提示登記簿上錯(cuò)誤記載的權(quán)利人對(duì)房屋進(jìn)行處分?！ ∽罱K，《辦法》實(shí)際上對(duì)《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行了變通處理。一方面，《辦法》第76條規(guī)定：“利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書、申請(qǐng)人的身份證明、房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料申請(qǐng)異議登記”。這些申請(qǐng)材料中并未列入“權(quán)利人不同意更正的證明材料”。換言之，異議登記并不要求申請(qǐng)人提交“權(quán)利人不同意更正的證明材料”。另一方面，《辦法》第18條規(guī)定：房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就“房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”詢問申請(qǐng)人。這實(shí)際上采用了登記替代原則，要求在異議登記中，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就“房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正”進(jìn)行詢問，以詢問來代替審查。這種做法，既維護(hù)了《物權(quán)法》的規(guī)定，又避免了操作上的困難?！ ?二)關(guān)于房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件 我們認(rèn)為，對(duì)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件，應(yīng)當(dāng)從寬把握。異議登記本身就是在無法及時(shí)完成更正登記或者確權(quán)判決的情況下，申請(qǐng)人采取的一種臨時(shí)性救濟(jì)措施。如果申請(qǐng)人能夠獲得比較充分、完備的證明登記確有錯(cuò)誤的證據(jù)，其一般可以直接通過更正登記來一勞永逸的解決問題，而無需申請(qǐng)異議登記。因此，只要申請(qǐng)人提供了一定的證據(jù)，能夠初步證明登記簿存在錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)當(dāng)予以受理并載入登記簿。 三、申請(qǐng)內(nèi)容 如前所述，登記簿記載的權(quán)利人提出異議登記時(shí)，其內(nèi)容或者異議事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容，而且僅限于登記簿記載的權(quán)利內(nèi)容較之于真實(shí)權(quán)利內(nèi)容不足的情形。對(duì)于登記簿上的其他事項(xiàng)，也不能申請(qǐng)異議登記?！ 《怯洸居涊d的權(quán)利人之外的利害關(guān)系人，其申請(qǐng)異議登記的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)限于權(quán)利歸屬和內(nèi)容，而不能包含自然狀況。這是因?yàn)?，異議登記的目的旨在打破登記的公信力，避免房屋權(quán)利為第三人善意取得。而這一公信力來自于登記的權(quán)利推定效力，即《物權(quán)法》第16條“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)”。因此，異議登記應(yīng)當(dāng)限于房屋權(quán)利的歸屬和內(nèi)容。登記簿對(duì)房屋自然狀況的記載，包括房屋坐落、編號(hào)、房屋總層數(shù)、所在層數(shù)、面積、規(guī)劃批準(zhǔn)用途、土地的權(quán)屬性質(zhì)、土地取得方式、土地用途、土地使用年限等，固然有其節(jié)約交易成本等意義，但其并不涉及權(quán)利狀況，其正確與否，并不影響對(duì)交易相對(duì)人的善惡意的判斷并進(jìn)而影響善意取得的構(gòu)成。 需要指出的是，登記簿記載的權(quán)利人可以對(duì)錯(cuò)誤記載在自己房屋上的查封登記、異議登記等其他事項(xiàng)申請(qǐng)更正登記，但不能對(duì)此申請(qǐng)異議登記。例如房屋買受人認(rèn)為房屋上的查封登記系登記機(jī)構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求更正但不能請(qǐng)求異議。主要原因在于，查封、異議等都屬于限制
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